Nedanstående graf tillägnas alla de som hävdar att bostadspriserna inte alls faller, utan att det är upp, UPP, UPP! som gäller. Och som inte sällan även idiotförklarat undertecknad för att jag skulle varit fel ute när jag förra våren/sommaren gick ut med att bostadsbubblan spruckit.
Grafen visar SCB:s i dag släppta siffror över 12-månaders prisförändring för faktiska registrerade fastighetsaffärer för villor (pressmeddelande SCB, artikel hos Schibsted/SvD).
Medelvillan i Stockholm kostar ca 4.6 MSEK och har alltså minskat i värde med ca 92 000:- SEK de senaste 12 månaderna, eller nästan 7 700 per månad i extra boendekostnad. Det är förstås inte speciellt mycket. De flesta svenskar har dock inte ens 10 000:- gripbart. Värre är det i exempelvis Halmstad (Sverige 18:e folkrikaste kommun med 92 000 invånare) där priserna fallit drygt 240 000:- kronor för medelvillan det senaste året, eller lite mer än 20 000:- SEK per månad. Den som köpte en villa i Halmstad för ett år sedan med 15% kontantinsats har dock fortfarande några tiotusental kronor kvar till man är under vattnet och äkta BLT.
Medelvillan på Gotland har tappat 177 000:- SEK i värde på ett år, i Stor-Göteborg är fallet 116 000:- SEK och i Stor-Malmö 110 000:- SEK. Men det sparar man förstås ihop i en handvändning, så det är inga problem för de som kommit in på slutet, eller?
128 kommentarer
"eller nästan 7 700 per månad i extra boendekostnad."
Hur kan det kosta dig mer/månad för att priserna går ner men kostnaden är fortfarande den samma?
När du tvingas sälja pga arbetslöshet, skiljsmässa, jobb på annan ort eller för att banken tröttnat, så kan de säkert förklara för dig hur värdeminskningen blev en kostnad för dig.
Det är ingen kostnad föränn du har realiserat förlusten. 🙂
Du kan alltid trösta dig med att du får dra av en del av förlusten mot inbetald skatt.
Cornu har också gått i den moderna svenska skolan…skilsmässa-inte skiljsmässa.Rätt ska vara rätt ! / Sigge
Men om Cornu använder begreppet "ökad boendekostnad" på en orealiserad förlust, så godkänner han på samma gång att en värdeuppgång ger en "intäkt", dvs. när min bostadsrätt går upp i värde med 2% från 4mkr från en månad till en annan så har jag 80tkr extra intäkter den månaden. Grymt! Grejen är bara att de som skulle få för sig att använda en sådan liknelse skulle avfärdas som "fårk" av Cornu, den hycklaren.
Verkar som om frågeställaren inte ännu förstått att såväl kostnad som utgift i lika hög grad påverkar resultatet.
Cornu skriver dessutom just KOSTNAD och inte UTGIFT.
Hur ser det ut för lägenhetspriserna?
Har en polare som är mäklare och jobbar på provision. I år har han tjänat 50 000:- efter skatt.. Grymt tufft läge på marknaden nu. Det säljs inget och därför är det ännu svårt att avgöra hur stort fall (eller uppgång) vi har på bostadspriser. Dessutom misstänker jag att det är topplägen och topphus som fortfarande säljer. Det sämre blir helt klart oslålt. När de måste säljas så kommer det att bli andra siffror..
För 3 år sedan tjänade han utan problem 1 000 000:- per år eller antagligen väsentligt mer?
Det kan inte finnas någon som varit i kontakt med en mäklare på senare år som på något sätt kan känna att mäklarna "har det grymt tufft". Det är en ytterst överbetald yrkesgrupp som inte på något sätt tillför affären mellan säljare och köpare något överhuvudtaget.
Vi hoppas – de flesta av oss – att det kommer gå med fastighetsmäklarna som det har gått med aktiemäklarna…
Har aldrig köpt en bostad utan att jag blivit missnöjd med mäklaren som sålde. Falska uppgifter, blåljugande etc
Antingen har jag haft otur eller så är mäklare en yrkeskår med noll heder och moral. Den äckliga alliansen gullar ju fortfarande med detta pack..
ett härligt jobb
knäppa några bilder med mobilkameran
klippa och klistra några standardfraser som "välkomnande hall"
fejka en budgivning
inkassera 100.000 i provision
Jante var namnet. Säljare har – och ska ha – bra betalt när de förmedlar varor, fastigheter, tjänster till betalande kunder. Att ni tar så lätt på deras arbetsbörda, ansvar och uppgifter visar bara på hur lite ni vet. Om ni får dålig vård på sjukhuset, kommer ni då att baktala hela vårdsektorn som idioter som kategoriskt tar alldeles för lätt på sina arbetsuppgifter?
Varför drar folk in jante hela tiden när andra kritiserar. Oftast är det dom som känner sig träffade som använder sig av jante-argumentet.
Precis som att det skulle vara jantelagen för att vissa blir anmälda för mutbrott och annat. Mäklare är lata människor som aldrig lärt sig klockan och aldrig gått in för ett objekt seriöst. (har man frågat om kabelleverantör för tv och internet till ett hus så kan man få svaret netonnet av en 30-åring, och ska man sälja så är det inte ovanligt att få vänta en timme på en sen mäklare som sedan svänger in i sin bmw på gården utan att nämna en ursäkt.
Säljare ska inte ha bra betalt för att dom förmedlar varor, dom ska ha bra betalt för att dom har gjort ett bra jobb… och det inträffar sällan.
Tommare argument får man leta efter. Jag är själv inte säljare eller mäklare men har full respekt för människor som får marknadsmaskineriet att snurra. De är människor som stimuleras av provisionsbaserad betalning och om det bidrar till mindre friktion på marknaden så är det inget fel med det. Din kommentar om att mäklare kör BMW (hur det nu är relevant?) tar oss raskt tillbaka till jantefrågan. Din sista kommentar, att de ska ha betalt för ett bra jobb – är inte det samma sak som att förmedla varor etc.? Det är ju det en säljare gör. Förmedlad vara = bra jobbat. Icke förmedlad vara = mindre bra jobbat. Enkelt!
Det finns en nidbild av fastighetsmäklare som väldigt sällan stämmer. Människor som du som kategoriserar på det sättet gör det väldigt lätt för sig.
Tekniska lösningar ska och kommer att ta över mäklarnas roll!
Mer från verkligheten:
För ca två år sedan såldes en lägenhet i min gamla brf i Gbg för ca 2 900 000 kr.
Häromdagen såldes en exakt lika för ca 2 600 000.
Själv sålde jag för två år sedan och är glad att jag litade på min magkänsla.
Vad händer i ett läge då Grekland kliver av/sparkas ur eurosamarbetet? Börsen tvärdyker med 10-12 procent, banker får problem och betalningssystemen blir lika lättrörligt som sirap?
Vad säger samma bank om dina lånevillkor i ett sånt läge? Dikterar dom bara om dom, kräver in pengarna pronto, eller vad händer?
Prova sälja en kåk då eurokrisen fördjupats, bara den lilla delen av den globala skuldbubblan torde göra det näst intill ohållbart för dom som lånat stora pengar och trott sig göra karriär på bomarknaden.
Jag tror inte det är något problem med bostadslånen sålänge man har marginaler att hantera en ränteökning och amorteringskrav. Sålänge banken får sina betalningar i tid så ser jag ingen anledning till att de skulle skicka skulden till indrivning.
Problemet blir för de som har varit så naiva att de belånat huset till 100% och dessutom varken har marginal till räntehöjning eller amorteringskrav.
Även arbetslöshet är en eventualitet man kanske inte har marginaler för och då är även det en risk som gör att man kan bli tvungen att sälja (antingen självmant eller att kronofogden gör det åt en).
Jag tror du underskattar riskerna som är förknippade med oron ute i Europa. Men iofs är du i gott sällskap, varenda gång Borg uttalar sig så pointerar han alltid att Sverige har ett bättre utgångsläge än andra.
Jo, tjena..
/Tompan (jag som skrev inlägget du svarade på)
Punkten jag invände mot var den att banken skulle begära hela skulden till betalning pronto. Jag tror inte det är troligt ifall du kan betala ränta och amortering, tror du verkligen själv att de skulle göra det?
Du skall ju ta i beaktandet att skuldsaneringslagen kan göra att bankerna blir utan betalning ifall exekutiv försäljning inte löser tillräckligt stor del av skulden. Att agera så att alltför stor del av bostadsbeståndet går ut på marknadet exekutivt är nog att skjuta sig själv i foten.
Det är givetvis de med minst marginaler som behöver vara mest oroliga, de med störst marginaler behöver vara minst oroliga.
Pratade med en kollega bosatt i London idag. Det var nyligen inte ovanligt att bekanta till honom med korta bindningstider på bolånekrisen inte hittade någon som ville förlänga bolånet. 400000 pund till förfall typ. Betala nu.
Så, jo, det spelar när bankerna har det kämpigt ingen roll att man betalar i tid varje månad.
Nu finns det tydligen ockrare som mot extremränta "hjälper till". Så nu betalar folk tydligen 8 procent ränta här och var av detta skäl.
Frågan är om detta är förenligt med konsumentkreditlagen? Sen om man har ett tidsbegränsat lån ligger det ju i sakens natur att man får räkna med att betala tillbaks pengarna när avtalet löper ut.
Dessutom så är det också av betydelse vad skuldsaneringslagen har för inverkan på fordringsägarnas möjlighet att driva en skuld till betalning.
09:48, vad har KkrL med London att göra?
Inget, men det har med sverige att göra. Jag antog lite naivt att vi avsåg svenskar, boende i sverige med bostadslån genom svensk bank (bland annat för argumentet med Borg's uttalande).
Binder du på 3 månader så förfaller lånet om tre månader? Vill man ha längre säkerhet än så får man binda på önskad tid.
ICA-banken erbjuder bottenlån med en löptid på 30-50år med ränteperioder på 3mån-10år. Dessutom står i vilkoren att lånet inte kan sägas upp godtyckligt från kreditgivarens sida.
Man behöver alltså inte acceptera en konstruktion där man måste ta ett nytt lån var tredje månad eftersom skulden förfaller till betalning då. Att acceptera sådana vilkor verkar inte särskilt smart, likaså är det inte särskilt smart att låna till den grad att man saknar marginaler.
Så om man ser till att förvalta sin ekonomi smart så är det nog inte så överhängande stor risk att man blir BLT, men det är klart det finns ju alltid de som inte gör det och då finns klart risken att man blir BLT.
Helt klart Anonym. Det är MASSVIS med hus och lgh som förblir osålda pga ägarens orealistiska förväntningar. I glesbygd kan det vara upp till 50% av alla hus och vänta bara när statistiken på fritidshus kommer under hösten om den kommer. Sedan börjar även stora gårdar som förut gick som smör i solen osålda för att inte tala om stora gårdar, herrgårdar och corps de logi med ingen eller ringa mark till. Om några år är vi kanske tillbaka till 70 talet när INGEN ville ha ett stort slott på landet.
Bra jobbat Cornu!!
När är det realistiskt att anta att bostadspriserna har dubblats nominellt från nuvarande nivå?
Om 35 år.
gött! då är jag 63 och dags att sälja!:)
De behöver inte ha gjort det alls (reellt) under de kommande 35 åren. När det obehagliga kommer innebär det lägre (reella) löner samt reglerade banker efteråt. Det borgar inte för någon återgång under överskådlig framtid.
Varför skulle vi idiotförklara bloggaren för han förutspår fall i bostadspriserna-det är väl den allmänna meningen att det är en nyttig utveckling.
Nej bättre att titta på guldet och försöka se hur det utvecklats i förhållande till förutsägelserna-där har vi underlaget till förståelse av förståndet.
Guldtorsk?
Jag erkänner, har lånat upp 2,4 miljoner att köpa guld för hos SBAB.
Fan att jag skulle köpt i september förra åter med 🙁
alla på jobbet hade gjort det med så jag tyckte det lät smart..
Game, set, match!
"Medelvillan i Stockholm kostar ca 4.6 MSEK och har alltså minskat i värde med ca 92 000:- SEK de senaste 12 månaderna"
Har de minskat i värde eller kanske bara pris? Just "värdeökning" och "värde" i sig är ju ett typiskt slagord när priserna ökar. Kanske bör man uttrycka sig i pris för att få bort den här värde-tjatet (jaja, värden kan gå upp och ner med tex utbyggnad och slitage)?
/Johanneberg
Om alla länder erbjuder gratis flygresor (betalas av staten) till Grekland kanske Turismen räddar Grekerna?
Skönt.
Hoppas att priserna fortsätter dala nedåt till rimliga priser.
Finns inget värre än att se hur alla omkring en måste pantsätta sig för resten av livet, för att göda banker. Det gör ont i hjärtat att se.
Siffrorna gäller avslut till och med Mars (i praktiken – aprilsiffrorna är väldigt okompletta), dvs avslut i slutet av förra året, då vi hade den senaste "lokala botten" i value-guard-statistiken, som registreras vid kontraktskrivning och inte överlåtelse. Sedan dess har priserna enligt valueguard stigit ca 7%, vilket i princip hämtar tillbaka hela det tapp du visar i din graf ovan för många regioner (Malmö exkluderat)…
Så nej, du övertygar inte med detta inlägg.
Äpplen och päron. Bostadspriserna steg 2011 några månader, vilket äter upp delar av dina 7%. Så var inte så säker. Du
Måste justera bägge årens priser om man skall titta på 12 månader. Din tanke är i princip 14 månader. Och marspriser
En del våghalsar slog till i Januari och Februari när räntan sänktes. Förmodligen har de gått och inväntat ifall räntan skulle höjas eller sänkas, sänkningen fick dem att tänka "va fan, vi köper".
Eftersom riksbankens räntesänkning inte påverkat bankernas ränta samt att det verkar gå segt i övrigt har dessa chanstagare försvunnit.
I mars bröts den temporära uppgången och siffrorna för april och maj kommer vara neråt
Cornu: Det är riktigt, men årstakten är ändå inte så negativ som den var runt årsskiftet. Vi har haft en återhämtning som överstiger prisökningen i början av 2011. Och äpplen och päron är det knappast – en prisuppgång är väl en prisuppgång oavsett om den skett de senaste 3, 12 eller 14 månaderna? Men när man bara är intresserad av att ha rätt är det ju lätt att välja sina siffror därefter (gäller både dig och mig 😉
18:43: Och det baserar du på…? Kaffesumpen?
/16:33
Relevansen är att du måste köra 12 månader för att hantera säsongsvariationer. Däremot håller jag med dig om att nedgången bör minska något de kommande månaderna, men knappast sju procentenheter. HOXHOUSESWE gick upp ca 4% motsvarande period 2011, så med 7% upp 2012 så kommer siffrorna ovan att stiga med tre procentenheter. Vilket iofs skickar upp Stockholmsområdet på plus, men den absoluta majoriteten av landet kommer vara kvar på minus, både ytmässigt och befolkningsmässigt.
Detta år kommer Svensson att vakna upp… I spåren av denna statistik minskar incitamenten rejält för bankerna att låna ut pengar ytterligare till europas lägsta ränta
–> Ränte- och riskkalkylerna skjutsar dess bolåneräntor uppåt
–> Bankernas rationella beteende på oligopolmarknaden ställer nu om från kreditexpansion till riskminimering. Alla banker agerar med samma strategi.
–> Denna åtstramning stoppar upp supply av anabola stereokrediter till BLT
–> Minskad kreditinjicering gör att väldigt få nya låntagare kan högbelåna sig och driva Ponzi Scheme vidare. Demand går ned kraftigt!
–> Detta driver priserna på marknaden nedåt till equilibrium!
–> De som kom in på marknaden för sent BLT, (<4-5 år) gör rokad med HMK (Hyresmuppkollektivet) vad gäller vinnare/förlorare. Vissa lyckas i enstaka fall bli varken eller… I enstaka fall… Dessvärre blir de nu irriterade på att de inte fick chansen att göra bostadskarriär, casha ut och köpa en ny BMW.
Det tar bara en löjligt lång jantelagstid för Sveriges förnekarelit att förstå att denna sanning är här för att stanna och att det inte går att fortsätta med kreditexpansion och bostadslån som bankautomater för konsumtion längre.
Är det inte just avsaknaden av Jantelagstänkande som har varit problemet? "Låna så att du kan tro att du är nåt" har ju varit devisen hittills.
Klockrent!
I like!
Cornucopia gissar framtiden och tolkar statistik. Frågan är hur länge den här bloggen kommer att attrahera läsare
Om jag tillåter mig att spekulera så säger jag 2-3 år. Som anonym visserligen, men jag har helt enkelt inte tid att blanda mig i bloggdiskussioner, sorry, och jag är heller inte ute efter att sälja in någon annan blogg med reklam på, eller liknande, jag vill bara att folk skall öppna ögonen lite, och kanske vara lite kritiska.
2-3 år borde räcka för att man skall kunna konstatera att bostadskraschen uteblivit och "bolånetorskarna" har blivit vinnare på lite inflation, precis som man alltid blivit historiskt, och guld är avslöjat som den "greater fool" story som den är, utan inneboende kraft att generera värde, och således också och utan utdelningar/kuponger.
"nästan 7 700 per månad i extra boendekostnad", säger väl allt om vart det barkar.
ok insiktsfullt.. du vet nog vad du pratar om, när du har så viktiga saker för dig
Jag blir nyfiken när du skriver "utan inneboende kraft att generera värde" om guld. Det stämmer såklart. Men på vilket sätt genererar bostäder värde menar du? Guldet finns ju i alla fall kvar över århundraden, ett hus ruttnar bort.
"Utan pengar från trojkan kommer den grekiska staten inte att kunna betala för sig. Pengarna tar vad jag kan förstå slut i juli, säger en välplacerad källa i det grekiska bankväsendet till TT.
Han befarar att grekiska staten i sommar kan tvingas börja trycka upp en sorts låtsaspengar, skuldväxlar utan löptid, för att dela ut till offentliganställda och pensionärer i stället för euro.
Blir det så är katastrofen redan ett faktum, tror han. Då väntar han sig undantagstillstånd, ett välfärdssystem i ruiner och miljontals företag och hushåll i konkurs.
Framtiden skulle enligt bankkällan därefter präglas av ständiga strömavbrott, ett utslaget transportsystem samt brist på basvaror, livsmedel och olja."
Men bostadspriserna kommer säkert stiga.
Relevant fråga. Svaret är att jag inte ser på en bostad som en investering, den köper man ju för att använda, och den är dessutom livsnödvändig. Guld däremot är att klassa som en tillgång att investera i, även om det som sagt är "greater fool", på grund av att den inget värde genereras, utan är bara spekulation i att det skall stiga i värde relativt andra tillgångar.
16:45 har inte förstått att tomter apprecierar, fastigheter deprecierar och att guld fortsätter att vara en bra investering så längre realräntan är negativ.
Ingen utdelning/kupong är bättre än en negativ sådan.
Min gissning är att om 2-3 år så är Sverige i samma sits som Danmark är i nuläget…
Oroa dig ont. Jag skriver om fler ämnen ön bostadsbubblan och lär nig finnas kvar. Sura kommentarer får jag alltid från hårt belånade bankkunder.
IPhone autocorrect FTW.
"bolånetorskarna" har blivit vinnare på lite inflation, precis som man alltid blivit historiskt, och guld är avslöjat som den "greater fool" story som den är, utan inneboende kraft att generera värde, och således också och utan utdelningar/kuponger."
För bostäder de generar vinster till säljarna genom sin inneboende kraft och den som köper är inte en "greater fool" utan med hjälp av inflationen så förvandlar han en utgiftspost till rena vinstmaskinen.
Så dumt att man baxnar.
Var det verkligen en sur kommentar?! Vill inte förstöra din kväll, men jag stämmer inte på något sätt in i din bolånetorskmall.
Ja, för allt handlar ju om individer och om DU inte passar så kan ju kollektivet inte heller göra det.
Grattis till at ha köpt i tid och fortfarande ligga på plus. Hoppas att du fortsätter på plus oavsett hur mycket bostäderna går ner.
Vad menar du med att bostäder genererar vinster genom sin inneboende kraft? Det är ju inte så att bostaden växer till sig med tiden eller spontant får bättre standard.
Visst en bostad har ett fundamentalt värde (man kan ju bo i den), men även guld har ett fundamentalt värde även om det inte är uppenbart för alla.
Det enda fundamenta (som jag kan komma på) som "spontant" kan driva fastighetsvärdet uppåt är bristen av mark i centrum och fördelen med att bo där i förhållande till de områden där det kan byggas nytt (vars byggkostnad får anses utgöra dess fundamentala värde då de inte hade byggts om de var lägre). Detta skulle isf bara innebära ökade värden bara i vissa områden och inte generell prisstegring.
Kommer du på fler anledningar till att priserna skall gå upp får du gärna fylla på med dessa.
Håller med ovanstående. För varje år som "kraschen" uteblir och priserna t.om. ökar så minskar bloggens attraktion. Bloggen är – på samma sätt som di's kommentatorsfält – en kanalisering för folk som hoppats och väntat på att storstadspriserna skall korrigeras kraftig nedåt.
Själv trodde jag att 2 milj skulle vara ett slags dåraktigt pristak som vi nådde runt 2009 för en liten etta i bra kvarter, bra förening i sthlm city. Idag ligger priset runt 2.3 milj.
Det är inte alls omöjligt att priserna på dylika ettor stabliseras runt 2.5-3 milj. Redan idag flyttar par in i ettor då större lägenheter blivit för dyra i kronor och ören.
Vi kan nå en London situation där man i princip inte kan bo centralt om man inte redan sitter på gammalt kapital eller tränger ihop sig flere pers i små små lägenheter. Övriga får ta pendlingsavstånd på 30-45 min.
/Realisten
Och ändå bryr du dig…
Du är en pajas, en clown eller ett troll om du tror detta. Har du inte sett helhetsbilden som Corncu (all hail?) försöker förmedla, så tycker jag att du bör gå tillbaka några inlägg och läsa på dig. "Evig tillväxt i en ändlig värld" säger väl det mesta. Att läsa om bopriser känns mest som en bonus då det påverkar många och eftersom de (om än något fördröjt) är en direkt konsekvens av de stora rubbningarna. Har du inte förstått att vi är mitt i ett paradigmskifte (med allt vad det innebär och som Corncu BLAND ANDRA förmedlar på ett mycket förtjänstfullt sätt) så kan jag bara beklaga.
/EDK
Paradigmskiftet är intressant. Att peka finger åt dem som eventuellt kommer att hamna i kläm på grund av en högst underordnad effekt av detta paradigmskifte? Not so much …
"För varje år som "kraschen" uteblir och priserna t.om. ökar så minskar bloggens attraktion"
Om du sitter på en aktieportfölj som går spikrakt upp och "kraschen uteblir" skulle du resonera på samma sätt då? Att du nu lever i en kraschfri värld?
@EDK
Om du läst mina kommentarer så vet du att jag är ett "fan" av bloggen sen ett par år tillbaks. Stäng inte av ditt kritiska tänkande. Det är tyvärr en vanlig följd som många får när de blir anhängare av en "auktoritet".
En tänkande människa håller flera scenarier öppna. Scenariot med lokala boprisutvecklingar där vissa fortsätter upp medans andra går ner är fullt realistiska vilket t.ex. UK marknaden visar.
Vidare är fastighetsmarknaden kraftigt beroende av politiska parametrar som ofta väger till fördel för de som har en position i marknaden.
Vem trodde 2006(medan redan då saftiga priser) att vi 6 år senare i sakta mak skulle tugga vidare mot prisrekord 2012 i sthlms innerstad?
Bli inte för kär i en teori. Verkligheten är en hård lärare.
/Realisten
Realisten, du tar ut din kreditångest på fel personer. Skäll på bankerna och politikerna som fått dig att spela på casinot med ditt liv som insats.
Det är inte vårt fel att du är med i ett pyramidspel, tagga ner nu!
Nu håller jag knappast med Realisten i allt han säger, men han är väl den bland kommentatorerna här som utstrålar minst ångest av alla (särskilt i jämförelse med kommentarer av typ 20:17)…
Realisten är dock helt fel ute, peka på någon (förutom Bo Hansson) som inte trodde på prisuppgångar i bostäder år 2006?
"Om du sitter på en aktieportfölj som går spikrakt upp och "kraschen uteblir" skulle du resonera på samma sätt då? Att du nu lever i en kraschfri värld?"
Exakt. Det är ju förbluffande korkat resonemang. Guldet fortsätter gå upp, mao kommer det aldrig gå ner. Min telefon fortsätter att fungera, mao kommer den aldrig gå sönder. Jag fortsätter leva, mao kommer jag aldrig att dö.
Guld kommer att depriciera när realräntan blir 2 procent, när det blir återstår att se.
"realräntan blir 2 procent"
ahahahahahahahahahahahahahahahaha *fick en tår i ögat där*
The ‘rational expectations’ assumption used in economic models is that investors react to changes in economic variables as if they are always fully aware of the long-term implications of these changes, either because they are clairvoyant or because they have Superman-like kryptonic
vision (Cornu).
Contrast the rational expectations assumption with the adaptive expectations assumption that the values of certain variables in the future are extensions of these values in the recent past. Thus the clich´e that ‘the trend is your friend,’ reflecting the view that if prices have been increasing they will continue to increase. Instead the thrust of the rational expectations view is that the prices that are anticipated next week and next month determine the prices that prevail today, in effect a backwardlooking view from the future to the present (Realisten).
Kindleberger, C. P., & Aliber, R. Z. (2005). Manias, Panics, and Crashes – A History of Financial Crises. Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc (p.38)
Ja, det traditionella antagandet att människor är rationella är bevisligen fel – vi använder mer adaptiva metoder. Det betyder ju inte att våra adaptiva metoder hjälper oss i den moderna ekonomin – tvärtom, det är ju just därför den traditionella teorin ifrågasatts – emperi stöder inte teorin. Bubblor är ett klassiskt exempel. Tack för referensen men du verkar ha missförstått hela poängen.
Såklart det är behavioral economics som styr. "Rationality is not a description of how the world works; it is an assumption of how the world
should work (Kindleberger & Aliber, 2005, p. 40)."
Det är just bristen på rational expectations som bygger upp bubblorna, och det är det just precis när faktabaserad verklighet kommer ifatt som marknaden inser att adaptive expectations varit felaktiga.
Jag har läst en hel del om vad som orskar bubblor inom forskningen och har därmed inte missförstått särskilt mycket nej!
Jag följer bara en grundregel när det kommer till den här frågan, det krävs kapital, oavsett efterfrågan, för att priser ska kunna stiga.
Så länge inte inkomsterna ökar eller räntan sjunker så börjar vi komma väldigt nära ett pristak.
Det skulle leda till ett skifte av boende i storstäderna där endast dom mer privilegierade har råd att bo, den sortens orättvisa kommer inte svenska politiker tillåta i vårat, alla leka på lika vilkor land.
Iomed att priserna stagnerar kommer paniken som vanligt.
Heja Cornet! En av de få medier (kan man väl kalla det?) som faktiskt skriver sanningen! Han lär inte få så stora annonsintäkter från mäklare och banker men i gengäld har han mitt stora förtroende!
Journalister på "vanliga medier" är miljöpartister och vänsterpatister. Inte underligt att bloggar har julafton och journalister ligger i botten förtroendemässigt.
Nu ska vi inte ta i så vi skiter på oss. Det finns allt saker Corny undviker att skriva, en dag kanske du märker det.
Du menar elefanten i rummet?
@19:20, den tar han upp i "Det stora svaret på allt" fast han inte skriver det rakt ut, men säger förstås det alla vid det här laget (normalbegåvade) redan förstått.
Om du går tillbaka till 2006 kommer du att upptäcka att INGEN utom ett fåtal "rättshaverister" överhuvudtaget trodde det någonsin skulle finnas något slut på värdeökningen i bostäder. Tongångarna var snarare att man var dum om man inte skyndade sig att köpa in sig innan endast globala dollarmijonärer hade råd med hus i Sverige.
Allt utom detta är efterhandskonstruktioner. Tyvärr är minnet kort, och kommentarerna på Di är väl dessvärre raderade.
Själv sparade jag några kommentarstrådar, som tyvärr försvann i en hårddiskkrasch, men någon annan kanske kan påvisa verkligheten för dig.
Cornu har rätt. Bomarknazen är ett pinsamt symtom på människans oförmåga att förstå sin omvärld. Själva sjukdomen är värre, och bryter ut i sinom tid.
/Rättshaveristen
Bomarknaden är ett resultat av att sprida opium/krediter för vinden. Att folk inte vill förstå att deras hus kommer att bli en pissaffär kanske inte är så konstigt. Alla vill ha ett fint hem, och att lura folk genom att locka med möjlighet att tjäna pengar är någon sorts klassiker, det är väl vad alla vill göra? I Mammons era ska det väl inte förvåna?
19:00: Jag vet inte var du höll till 2006, men tongångarna var exakt de samma då som nu… En känd professor på KTH, som senare gav upp och erkände sig ha fel, var väl i full gång då exempelvis.
Du måste ha sällsynt flexibel minnesförlust. Samma tongångar fanns, men det var kanske 3 av 100 som resonerade som Cornu. Idag är det kanske 40 av 100. När det blir över 50 går det fort utför, gissningsvis…
Och jag minns Stellan, som hade och har rätt i sak men fel i tajming. För att slippa tjat och trakasserier fick han medge att han kunde ha fel, även om det nog mest var en brasklapp.
Redan då kunde marknaden vara fullständigt ologisk mycket längre än man tror. Men verkligheten kommer alltid ikapp förr eller senare.
Man har helt enkelt ingen nytta av att inse att bomarknaden kommer att kollapsa eftersom man ändå aldrig vet när. Det lär aldrig passa med ens behov, d v s när marknaden kollapsar går det inte att få lån, och man bär antagligen samtidigt en förlust eller står inför personliga bekymmer som gör det omöjligt att dra på sig kostnader för ett husköp just då.
Men att vi alla är torsk vare sig vi sitter på jättelån eller ej betyder inte att bomarknaden är sund och kommer att växa till himlen. Och det betyder heller inte att allt har varit lika i alla tider.
Trenden är tydlig, och det är en j-a skillnad från 2006 (som var innan 2008, om du minns vad som hände det året). Allt fler inser att det inte bara finns ett slut på uppgången, utan att det faktiskt finns en nedsida också. Även om det för vissa låter lika sannolikt som Jesu återkomst.
Du ser inte ironin i att nämnda professor slutat påpeka att det finns en bostadsbubbla?
Jag känner inte professor Stellan, så varför han slutat prata eller citeras i media får han svara på själv. Han kanske fortfarande hävdar samma sak, men genom att han kaxigt och envist framhärdade i tidsaspekten är han inte intressant att intervjua då han inte är medialt trovärdig. Jag hävdar återigen att han hade och har rätt i sak. Då jag inte är forskare vet jag bättre än att ställa mig i vägen för lämmeltåget och schavottera offentligt.
Men om du påstår att det finns en ny naturlag som medför att bostäder är det enda på jorden som aldrig kan ha någon ekonomisk nedsida kan vi prata ironi när förnekelsefasen är över.
När det inträffar har jag ingen aning om. det hade inte professor Stellan heller, och det borde han haft vett att säga. Det kan ta en vecka eller tio år, samt att det när raset blir uppenbart kommer att hittas på en massa politiska jippon för att lindra fallet för överbelånade BLT.
Vi "rika" obelånade kommer förstås att få vara "solidariska" med snyftande barnfamiljer på Expressens mittuppslag som kanske måste sälja en av bilarna och sommarstugan om vi inte straffbeskattas.
Jag kan definitivt se ironin i att jag kommer att få bära din och andras överkonsumtion oavsett utfall. Kan du inte bara vara nöjd med att jag är en loser och glädja dig åt att din spekulation kommer att gå hem alldeles oavsett?
Det, om något, är väl ironiskt?
Mitt inlägg syftade på 20:58 och ironin bestod i att Stellan slutade ropa varg när vargen faktiskt kom.
Det är ironiskt att amortera på 100 års sikt.
22:30: Jasså, och var är denna varg…?
Minns tydligt DI:s Linda Örn som skrev att boprisfall i Stockholm inte var möjligt. Jag tror jag kallade henne för idiot och inlägget censurerades.
På senare tid funderar jag över guldets närstående fall. FED och ECB KAN vända heltom på en femöring och börja verka till att dra kapital till sig. Räntorna är nästan noll ju, nu kan det snart bara gå åt ett håll, eller inte hända någonting.
Vi kan väl ha en undersökning hur mycket det ska ner (botten). Mina analyser pekar på 85% ner från topp.
jkson
Är rätt ny här på bloggen, och måste säga att Cornu är ibland lite kaxig, men jag gillar att surna till lite på honom ibland ;)och försöker hitta motargument mot vissa saker han skriver. Men jag har insett att han har en jäkligt bra skrivarkänsla då han får så många med sig och mot sig. Och man kan inte sluta följa det han skriver. Tack Cornu du gör ett kanon jobb. Men jag har en fråga till Cornu och panelen här. Hyresrätterna ????
Vad kommer hända med dessa tror ni, jag menar hyrorna har ökat enormt under dom senaste 10 åren och man vet ju inte hur det går med ägarna till dessa i framtiden, eller hur belånade dom är. Nya ägarna till ett Hyreshus kan ju kräva vad som helst i framtiden när många har fått sålt sina hus och försöker hitta ett boende i ett Sverige som har bostadsbrist. Man kanske måste tex betala för att få hyra. Vad tror ni??
Skönt att ha en anställning i svensk krigsmatrielindustri inför det som komma skall i europa. Våra tjänster kommer behövas vilket tyvärr inte kan sägas om många andra "arbeten".
PS. Rekommenderar att ni spetsar latten med Jameson, då känns det bättre DS.
/übercynikern
Hej Cornu,
Såg att du nämner -30 till -50% på bostäder. Vilken tidshorisont har du för dessa nivåer?
Tack!
/Hannes
Tre antagande:
1. Ett jobb=1miljon per år
2. Lånetilväxt 200 000 milj per år
3. 50% (bara för att det inte ska bli så många jobb)
100 000 jobb är borta vid nolltillväxt på lånen.
Appropå "Upp, upp, upp". Se denna fråga kring "buy-to-let" (sista frågan på denna chat):
http://www.privataaffarer.se/sparabattre/sa-sparar-du-till-barnen-361807
"Jag och min hustru överväger att köpa en lägenhet för vårt barns pengar, betala räntor och driftskostnad med barnbidraget och andra regelbundna besparingar, samt – om regeringens förslag om att underlätta andrahands-uthyrning av lägenheter går igenom – hyra ut den tills vårt barn tar lägenheten i anspråk. Är det något särskilt vi bör tänka på, eller ta hänsyn till, i en sådan investering?"
Låt oss hoppas att förnuftet segrar i den familjen.
Det tråkiga här är att "experten" inte tycks vara speciellt insatt. Om vi antar att han menar att faktiskt köpa en lägenhet så behöver man ingen styrelses godkännande för att hyra ut den. Men "experten" kanske tolkade det så att de tänkte bli medlemmar i en bostadsrättsförening vilket är en helt annan sak.
I det första fallet så är ju haken besittningsrätten till en hyresrätt – man kan alltså inte vräka hyresgästen bara för att hyresvärden vill bo i lägenheten istället. Hyresvärden får snällt vänta tills lägenheten blir ledig.
Jag både sålde lägenhet och köpte hus i Halmstad förra året. Det var definitivt riktigt trögt med försäljningen av bostadsrätten men ordnade sig till slut, även om vinsten blev lägre än vi hoppats på. Samtidigt var ju även huspriserna också lägre så det jämnade ut sig.
Det bästa är väl ändå att de lägre priserna gör att totallånet på huset också blir lägre och att räntehöjningar då inte får samma effekt. Priserna kan gå ner 20-30% och räntan kan gå upp 5% utan att det skulle orsaka större problem, även vid eventuell arbetslöshet. Jag vet inte hur andra resonerar men nog ska man klara sitt hus även om en av föräldrarna blir arbetslös, annars har man nog tagit sig vatten över huvudet.
Ett bra skrivet inlägg men jag saknar en (väldigt viktig) detalj. Är priserna inflationsjusterade eller löpande?
-There is no means of avoiding the final collapse of a boom brought about by credit expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as the result of voluntary abandonment of further credit expansion, or later as a final and total catastrophe of the currency system involved.
När den nya trenden med "modulboende" slår igenom kommer även gamla miljonprogramslägenheter ses som lyx. Priset på en bostadsrätt i Biskopsgården kommer att nå oanade höjder.
http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/bygg-tillfalliga-modulboenden-i-storstaderna_7178541.svd
Intr. graf om real interest rates
Norge er også med der.
http://www.businessinsider.com/chart-real-interest-rates-2012-5
gårdagens mest intressanta fakta från SEB SVERIGE HAR VÄRLDENS LÄGSTA BOSTADSRÄNTOR!!! kommer de bli ännu llängre, nja knappast.
Och SEB är ju alltid superobjektiva när det gäller räntenivåerna.
Japan och Schweiz har möjligtvis lägre räntor men Sverige har definitivt legat bland de lägsta under en lång tid. I många länder tvingas låntagare dessutom binda räntor på längre tid vilket är fördyrande men sänker systemrisken…
Om nu folk gråter ut i tidningarna på den här nivån, som knappast blir lägre utan lätt ökar en procent, gör det iaf inte till köpläge. Sålde min ena lägenhet i våras, den andra nu i januari och bor i bostadsrätt, får se hur länge jag får vänta 🙂
I min socken där en gång i tiden nötkreatur betade, där betar nu hästar. Varför väljer man att föda upp hästar istället för nötkreatur? Varför har hästar blivit populärare än att föda upp något användbart för dagens samhälle så som nötkreatur, får eller grisar?
Läste om nån stackare här som bodde i flyttkartonger i ett hyrt rum för han hade sålt bostaden eftersom han va så RÄDD för en krasch (läs nedgång). Snälla människor vad är de värt? Skrattade högt när jag läste det. Påminner lite om den här youtubefilmen NIBIRU som ska utplåna jorden 2012. "I april 2012 är den större än solen". Nej jag ska sälja ALLT jag äger och flytta till ett kloster. Då behöver jag inte oroa mig för det farligaste som finns i världen. BOPRISERNA GÅR NER!!! HAHAHA! Är det nån här som inte bor i hyresrätt eller morsans gamla sommarstuga?
Internet Troll, googla det.. välkommen till internets btw
Googla särskrivning! Min lågstadielärare vänder sig i graven. BTW så hänvisar man inte till internet i plural.
Förklara det för George W Bush som myntade begreppet internets när han försökte övertala publiken att inte tolerera konspirationsteorier på the internets.
Som du använder versaler har du nog inte gått ut lågstadiet. Kanske därför du inte är bekant med engelska begrepp.
Intressant att du tar upp den gamle presidenten som ÄVEN har sagt:
"De flesta av våra importer kommer ifrån utlandet". "Jag har egna åsikter – starka åsikter – men jag tror inte alltid på dem." "Vapen dödar inte människor, Vapen produceras i syfte att göra det möjligt för människor att använda dem till att döda människor."
"Datorer är fluga som snart kommer försvinna" – VD:n för Prentice Hall 1945. "Jag tror att finns en världsmarknad för kanske 5 datorer."
-THOMAS J. WATSON Sr. grundare av IBM.
Du säger välkommen till (sic) "Internets".
Jag säger VÄLKOMMEN TILL 2012! Kom med fakta istället. Du skämmer ut dig.
"Internetz" heter det väl ändå? Välkommen till 2012 på dig själv du.
Glad idag att jag inte köpt hus i Halmstad, utan gick på min intuition att "something is rotten in the state of sweden"
Halmstadbo
Samma här, märkligt dock att Hallands Posten aldrig nämner ett ord om bostadspriserna i Halmstad fast de har sjunkit mest i landet. Var samma sak förra året när bostadsrätterna var ner 17% , inte ett knyst.
Är nog en och annan Journalist som är bosatt på Nissastrand antar jag ^^
Lokaltidningarna har fullt upp med att skriva om fullkomligt ointressanta mikrobetraktelser.
Sveriges bidrag i Eurovision Song Contest handlar väl om bostadsmarknaden och förnekelsestadiet?
Om nu bostadsmarknaden är överprisad och marknaden består av en gigantisk bubbla, hur mycket kan man förvänta sig att betala för sitt boende i ett land som Sverige? Är det x % av sin inkomst (efter skatt), och i så fall, hur mycket avviker denna från en långsiktig trend, som andel av inkomsten som läggs på boendet? Det som många missar är att de nyproducerade lägenheterna i områden som nyligen har bebyggts eller är planerade att bebyggas med hyresrätter, kostar mellan 1.400-2.000 kr/kvm och år. För dessa pengar, som också utgör en andel av inkomsten, kan man belåna sig hos banken och i större utsträckning välja sitt boende. Därmed inte sagt att belåna sig för att köpa boende är en bra lösning för alla i detta avlånga land, men att hyresrätten skulle vara lösningen för det stora flertalet, det har jag mycket svårt att se, det skulle bara leda till än mer handel med svartkontrakt och ökad segregering. Jag ser mig själv som BLT´are, men mer pga att jag och min fru vill bo i ett bättre område med bra skolor för våra barn, kunna tillbringa somrarna på landet och ta en tur med båten. Jag är varmt medveten om att detta leverna fungerar så länge som jag kan "sälja" min tid till en arbetsgivare som är villig att betala för den. Vad som händer den dagen "bäst föredagen" går ut och hur marknanden ser ut då, det är ju ganska ointressant idag, lev i nuet i stället för i en framtid som ändå ingen vet något om. Det finns ju ingen anledning att lösa ett problem som inte finns och det finns ju än mindre anledning att lösa ett problem som inte har en lösning…
Mycket bra skrivet! Folk vet inte vad livskvalitet är!!!
Är verkligen byggkostnaderna så låga? Det verkar inte rimligt, är du säker på att det inte skall vara en extra nolla i priset?
Gäller isf det byggpriset även för enfamiljs-hus?
Livskvalitet är att konsumera på lån till hög risk och sitta på Cornucopia? och försvara sig mot sin egen oro? Föredrar min egen definition på livskvalitet tack.
Att sitta i en källare och vänta på domedagen? Tillåt mig skratta. Jag sitter här i underhållningssyfte. Det är som ett sällskap kufar som tror på aliens. Nej hörrni, en sväng saluhallen nu så tar vi helg sen. Ha de gott!
Vilken domedag? Jag väntar på en priskorrigering på bostadsmarknaden. Om det är din definition på domedag så är du nog för högt belånad.
Cornucopia, finns det annan statistik på bostadsaffärer? Jag tänker främst på antalet affärer, median- och medelpris (om det är jämförbart med tanke på acceptpris). Intressant att se. Tänk om medelpriset har gått upp 10% men det är 70% färre affärer som sker…
Fråga. Finns det utrymme för bostadspriser att gå ner så oerhört mycket som ni nämner. Idag så kostar en hantverkare 500 spänn i timman. Det innebär att ska man producera något nytt idag med hyfsad standard så är det svårt att understiga 2,5 milj. Möjligen runt 2 med egna förmågor att snickra och annat pyssel. Till detta så kommer tomten. De brukar kosta från 400 k och uppåt. Alltså är det nästintill omöjligt att bygga ett nytt hus inkl allt för under 3 miljoner idag. Bör inte detta vara en faktor som håller uppe begagnatpriserna ? MVH
Nej, begagnatpriserna (och nypriserna) styrs av hur mycket folk får låna. Detta eftersom sparandet av lönen är försumbart i Sverige.
Får folk låna mindre pengar kostar de begagnade husen mindre pengar och de nya husen blir svårsålda tills husbyggarföretagen anpassar sitt utbud, delvis frivilligt och delvis via konkurser, som vi ser idag.
Hantverkarskrået får helt enkelt mindre pengar att dela på, och så får de lösa det problemet internt.
Hej Corny. Ett tag sedan. Bra artikel.
Snackade med den lilla banken för inte så länge sedan. Vi kom in på bolån, basel III etc.
Med Basel III blir det ännu svårare för bankerna att finansiera bolån. Därför har SEB beslutat att lägga tillväxtplanerna på bolåns sidan på is.
Det bådar inte gott för framtiden.
Nu vore det ju lite intressant att analysera exakt varför Basel III ställer till det. Jag har inte själv haft tid att läsa på.
Kanske du får ett litet incitament att titta på det då.