I grunden finns det inget fel med att bostadspriser stiger, även om skattesystemet gör att staten får anspråk på ett antal procent av din bostad vid nominella prisuppgångar i form av latent reavinstsskatt, även om det är precis samma bostad som tidigare.
Förmågan att betala av på bostaden via amorteringar så att man har råd med nödvändigt underhåll och renoveringar över tiden och så att spekulationen det innebär att köpa något för lånade pengar förvandlas till ett ägande istället för spekulation styrs i botten av samhällets ekonomiska utveckling.
 |
| Linjär skala |
Man kan titta på tre faktorer.
Dels BNP, vårt samhälles samlade förmåga att betala för sig. Det har i allra högsta grad en påverkan på hur rimliga bostadsprisökningar är. Historiskt har också bostadspriserna följt BNP ganska väl under efterkrigstiden.
Dels KPI-inflation, som termometer på allmänna prisökningar i samhället vilka naturligtvis över tiden också påverkar såväl löner som kostnaden att bygga hus. Även här har bostadspriserna nästan slaviskt följt BNP.
Dels disponibel inkomst, som mer följer BNP än KPI. Stigande BNP justerar ju som bekant för prisökningar – man får inte högre BNP genom att höja priserna.
 |
| En bubblas anatomi, linjär skala |
När bostadspriserna väsentligt avviker från BNP, KPI-inflation och disponibel inkomst definierar jag prisutvecklingen som en avvikelse, en bubbla. Priserna kommer alltså korrigeras ner till dessa nivåer igen. Vi såg detta under den bubbla som gällde 1987 – 1991/92, varefter priserna hade korrigerat ner sig igen. Som alltid vid bubblor överkompenseras prisuppgången av ett prisfall ner under linjen BNP, KPI etc i enlighet med normal bubbelanatmo
Nu har jag fått kritik för att inte försökt dölja bubblan i den översta grafen. Enligt kritikern måste jag använda en logaritmisk skala så att bubblan inte syns.
 |
| Logaritmisk skala |
Låt gå. Kom ihåg att det väsentliga är avvikelsen från BNP, KPI och disponibel inkomst. Inte själva uppgången.
Så ute till höger kan man se samma graf, fast logaritmisk i ett försök att dölja förekomsten av en bubbla.
Då försvinner i princip helt bubblan 1987-1991, då den knappt syns som avvikelse från medlet. Jag har med en liten blå pil noterat avvikelsen.
Däremot syns det fortfarande tydligt att bostadspriserna (villor, inte lägenheter som är ännu värre) avviker från KPI, BNP och disponibel inkomst. Och avvikelsen är avsevärt mycket större än runt 1990, trots att vi trycker ner den via logaritmisk skala.
Det går alltså inte ens att dölja bostadsbubblans förekomst via en logaritmisk skala.
78 kommentarer
När man ser den icke logaritmerade skalan riktigt hemsk ut. Hur kan man inte tidigare sett vad som komma skall? Vi har många som minns bubblan på 90-talet och om man ser till graferna är den bara en viskning mot vad som kommer härnäst.
Varför inte säga som det är Cornu?
Den sk ”bostadsmarknaden” är inte en marknad utan en skuldslavsauktion där mellanhanden, banksystemet, får presumtiva skuldslavar att bjuda över varandra med påhittade krediter som bankparasiten hittat på från ingenting. Den som är beredd att sätta sig i djupast skuldslaveri till den parasitära mellanhanden får ”privilegiet” att bli nästa skuldslav.
Lika lite är bobubblans sprickande en marknadsprocess där priserna ”korrigeras” till en ”naturlig nivå” av de mystiska ”marknadskrafterna”. Hela ekonomyrket verkar bestå av religiöst hjärntvättade människor som svamlar tillbedjande floskler om en icke existerande ”marknad”.
När bobubblan byggdes upp skedde det som sagt genom att presumtiva skuldslavar hetsades mot varandra genom att bankerna trissade upp priserna med påhittade krediter. Moroten i denna process var att det skulle komma en än större skuldslav efter som var beredd att sätta sig i än större skuld till bankparasiten. Den s.k bostadskarriären var självinducerande då ”köparen” (egentligen bankens skuldslav- men det Orwellianska språkbruket är väl inpräntat i ekonomernas hjärntvättade retorik) kunde använda mellanskillnaden som insats till en ny bostad då banken switchade skuldslav vid försäljning av bostaden.
Låt oss ta ett exempel på hur bobubblan byggdes upp:
Nisse ”köpte” en lägenhet för 1 miljon kronor. Efter säg tre år kunde Nisse sälja bankens skuldslavskontrakt för 1,5 miljoner till en någon som var villig att sätta sig i än större skuld till banken. Banken hittade på dessa extra 0,5 miljoner från luften då den nye skuldslaven tillträde bostaden. Nisse kunde då använda denna mellanskillnad – 0,5 miljoner – för elda på priserna i en annan skuldslavsauktion som bankparasiten anordnade. Nisse kunde sedan spekulativt fortsätta rida på att bankerna hela tiden ökade insatserna för skuldslavarnas boende genom att hitta på alltmer krediter från ingenting.
När nu bobubblan spricker är det den omvända processen som gäller. Bankparasiterna har nått skuldmax och folk kan inte/vill inte sätta sig i större skuld.
Så för att använda exemplet ovan med Nisse igen för att demonstrera hur bobubblan självinducerat spricker:
Nisse köpte en lägenhet för 1,5 miljoner men tvingas sälja sitt skuldslavkontrakt till en som bara är villig att sätta sig i skuld till bankparasiterna med 1 miljon kronor. Nisse kommer nu sitta med en skuld på 0,5 miljoner kr och kan omöjligen vara med i någon ny skuldslavsauktion som bankparasiterna anordnar. Nisse kan med andra ord inte använda någon mellanskillnad för att elda på priserna vid någon ny boskuldslavsauktion. Moroten som bankerna har haft till att lura människor in i allt större skuldslaveri har med andra ord försvunnit. Skuldslavsinsatserna blir allt lägre i och med att alltfler måste sälja sitt boskuldslavskontrakt men fortfarande vara skuldslav till bankparasiten – dvs mängden spekulanter vid nästa boskuldslavsauktion minskar vilket driver ned boskuldslavspriserna än mer.
Som sagt, detta har inte ett skit med någon ”marknad” att göra – det är rent bondfångeri och bedrägeri av ett gäng fullständiga parasiter (observera att jag inte skyller på anställda inom banksystemet – de är lika mycket offer för denna parasitism som alla andra). Det är viktigt att veta vilka som ska hänga i lyktstolparna när den dagen kommer. Gå inte på ekonomernas hjärntvättade svammel som skyller på de lurade skuldslavarna. Ekonomer ska väl antagligen inte heller hängas upp i lyktstolpar – bara avprogrammeras från sin marknadsreligion och sluta vara nyttiga idioter.
Varför fortsätta detta låtsastekniska chargongsnacket när du är väl medveten om att det bara är bullshit?
Känns som att det kommer gå utför en längre period på bostadsmarknaden – själv har man gått och väntat på att köpa sin första lägenhet i vår nu när studierna övergått i arbete men med tanke på den länge omtalade bubblan vågar jag nog inte det innan ett tydligare ras på marknaden kan ses. Är ditt råd att fortsätta hyra? När ska man våga köpa igen? Tänkte köpa mig en LGH i Malmö.
Nu är du bara fjantig, problemet jag påpekade var att en skillnad på 100% ser enorm ut senare i grafen och pytteliten tidigare om du inte använder logaritmisk skala. Bubblan syns naturligtvis ändå, och fördelen är att det faktiskt går att jämföra storleken på bubblan med eventuella tidigare bubblor.
Jag sa inte ens emot din slutsats om att vi har en bubbla…
/"Kritikern"
På tal om mannen-som-inte-fick-en-ny-bankdosa-när-batteriet-var-slut,-hos-Swedbank.
Hade slarvat bort min dosa, visste att den låg hemma någonstans men kunde verkligen inte hitta den. Räkningarna var tvungna att bli betalda och därför tvungen till ett besök på SHB.
"-Hej, jag har slarvat bort min bankdosa hemma.
-Okej, här har du en ny!"
Lätt som en plätt. På kartongen står det också att SHB tycker att det ska vara självklart att internettjänsterna ska vara gratis!
+1
Ett exempel från 90-talet. Bostadsrätten köptes av mig 1995 för 200.000kr. Säljaren köpte i sin tur 1990 för 360.000kr. Illustrerar den utdragna process som en kraftig prisnedgång innebär.
Häromdagen sålde jag bostadsrätten för 1.280.000kr och flyttar i ett hyresrätt. Om tre-fyra år så lär marknaden vara avsevärt billigare än idag, köpläge?
Några tips på placeringar?
Vart tog den slicka mobilsidan vägen? Visst, att den var reklamlös gillades säkert inte av sajtägaren, men den behövs – den vanliga sidan är notoriskt trögladdad på mina mobila enheter.
Jag har redan svarat på det i tidigare tråd. Tappade 15% av mina intäkter och min trafikstatistik. Den återkommer när jag har tid att fixa reklamen.
Skulle man kunna vända på det och säga att vi har en anti-bubbla för KPI och att det är KPI och löneökningarna som släpat efter?
Med tanke på det stora antal väljare som är skuldsatta och inte skulle klara en halvering av sitt bostadspris (vilket nästan vore rimligt) så kommer antagligen politikerna att istället fördubbla KPI och löner, så att kurvorna går ihop igen. Givetvis kommer det att ta några år. Konkurrenskraven mot omvärden kan ju klaras med en devalvering på 50%.
Ja, detta skulle ju vara ett skräckscenario om man ser till fötroende för det monetära systemet och det är överdrivet, men frågan är hur mycket vi får av detta och hur mycket vi får av nedgång på bostadsmarknaden?
Verkligheten är att man i avtalsrörelsen träter om 1.5% eller 1.6% i löneökning…
Det är tur att så få svenska bostadslåntagare faktiskt går i konkurs dvs att lånen skrivs av/ned. Även om de tvingas från hus och hem av olika anledningar – skilsmässa, arbetslöshet, sjukdom, dödsfall inom familjen etc – så kvarstår skulderna så länge bolånetagaren lever.
Eftersom pengar skapas genom ökad skuldsättning är det tur därför i annat fall hade mängden pengar minskat om skulderna hade fått skrivas ner. Och i så fall hade det lett till en mycket kraftig recession, ja sannolikt depression. Allt på grund av penningsystemets funktion.
Det kommer att vara viktigt att bevaka hur många och storleken på de lån som kommer att skrivas av vid skuldsanering, där lagen för övrigt har förändrats genom att det har gjorts lättare att få skuldsanering sedan 1:a Juli 2011.
För mig som inte vet; -79 ser det ut att vara en större bubbla än -90 om man endast ser på skillnaden mellan KPI och rikets villapriser på den logaritmiska skalan. Det ser ut som att priserna endast satte sig i några år och inte sjönk efter -79. Vad gjorde man då som man inte kan göra nu?
Det där beror på var man normerar kurvan. Jag fick naturligtvis kritik för att normerat den för tidigt, vilket gjorde att bubblan såg ännu större ut. Så då normerade jag 1998 istället, vilket fick priserna att se för höga ut på 70-talet. För en annan variant, se http://cornucopia.cornubot.se/2011/10/nej-det-finns-ingen-bostadsbubbla.html
Alla fundamentala "bevis" för bostadsbubbla möts alltid av en massa gnäll som gör att jag måste justera om grafer, men när slutsatsen ändå blir den samma så hittar man något annat att gnälla på. Gnälligt är det.
Med en normering 1981 så var priserna något för höga på 70-talet, föll under första halvan av 80-talet, bubblade till med start 87, kraschade 1991 och bubblade till igen 1997-1998.
Det går upp och ner ganska tydligt runt KPI, men "den här gången är det annorlunda" och priserna skall bara upp, UPP, UPP! (Tjena)
Hela tankegången, att relatera det absoluta priset på bostaden till KPI är märkligt.
Cornu, jag är lite fascinerad över att någon som är uppenbart intelligent, ändå fastnat så totalt i sina egna tankegångar.
Du relaterar till 90-talet. I slutet av 80-talet och början av 90-talet var inflationen nästan 10 % och räntorna 2-3 % högre än så. När min familj byggde 1987 var räntan på byggnadskreditivet 13 %.
Idag har vi en låginflationsekonomi, med betydligt lägre räntor och som ett brev på posten kommer också högre skuldsättning.
Jag bryr mig ärligt talat inte om du har rätt eller inte, Cornu. Frågan är uttjatad.
Men om de nominella bostadspriserna skulle följa KPI så skulle boendekostnaderna närmast ha halverats på 20 år. Eftersom räntan halverats.
Men någon gång vore det intressant om du kunde relatera din ganska alarmistiska bubbelpropaganda till något annat än det nominella priset på bostaden.
För så länge som inflationen hålls i schack så är det inte självklart skuldsättningen i absoluta tal som är intressant. Varför skulle en bubbla kunna avgöras av det nominella priset på bostaden?
I en ekonomi med fallande räntor så stiger flera tillgångspriser. T ex börsen. Och bostäderna. Alltså är det inget konstigt med att bostäderna stigit i värde. Det bevisar inte i sig att det finns en bubbla.
Det borde vara elementa för en som påstår sig förstå börsen och de finansiella marknaderna.
13:35 verkar väldigt irriterad över att verkligheten inte stämmer med hans egna uppfattning 🙂
Buhaa!
Dr Hedge, det vanligaste man får höra från de som tagit på sig dessa stora skulder är "inflationen äter upp skulderna". Men som du påtalar har vi "ingen" inflation.
Dessutom har vi haft samma lågräntepolitik i USA, Danmark, Spanien, Irland mm mm mm och vad hände med bostadspriserna? Jo, de kraschade. Trots fortsatt rekordlåga räntor.
Boendekostnaden har bara varit marginellt ökande när man inte räknar med amortering. Felet du gör är att du likt de som köpt in sig i bubblan tror att de aldrig skall behöva betala skulderna (eller att den enligt dig obefintliga inflationen skall göra det åt dem på något sätt).
Och skuldsättningscykler går just i cykler. Det kommer alltid en tidpunkt där man på ett eller annat sätt tvingas betala. Och där är vi nu. Bankerna har de facto för normalt folk infört amorteringskrav även om det kommer ta många år innan alla är drabbade (vilket successivt sker vid omläggning av lånen). Därmed kommer priserna gå ner när amortering läggs på som "kostnad" för boendet.
Finns fler anledningar, men det blir iaf en positiv feedback-loop. Mer fallande priser leder till mer amorteringskrav osv osv.
Enligt diagram 1 så var real BNP konstant mellan 1975 och 1995, om KPI något sånär motsvarar BNP-deflatorn. Jag är förvirrad.
BNP-kurvan är redan real. Du kör kvadrerat real om du justerar en gång till.
Har du funderat på att jämföra bostadspriser och disponibel inkomst på lokal basis?
Dvs Sverige har ju blivit mer segregerat de senaste decennierna vilket gjort att rika bor med rika och fattiga bor med fattiga.
Tar man bara snittet för riket så är jag osäker på vad det ger.
Förutsatt att segregeringen fortsätter så kan man ju utgå från att skillnaderna kommer öka vilket borde kunna göra att man kan se vilka områden som har störst risk för prisras och vilka som är undervärderade.
Cornu,
Det står ju "BNP nominell"
DI idag
"Avblåst priskrasch"
"Faran för en kollaps på Stockholms bostadsmarknad är överdriven. Det menar fastighetsexperterna"
"Analytiker: Stockholm slipper bopriskrasch"
Allt i samma arikel. Och "experterna" de syftar på är Carnegies fastighetsanalytiker Tobias Kaj.
Jag ger mig på ett försök att beräkna bo-bubbla med hänsyn till boendekostnad.
Siffror jag använder mig av:
* Enligt graferna verkar bostäder kosta ungefär det dubbla mot förut, relativt KPI/BNP.
* I början av 90-talet låg räntan på runt 14%, och ränteavdraget var om jag inte missminner mig 50% på den tiden.
* Nu är räntan runt 5%, 30% avdrag.
Vi antar att bostaden har samma avgift i bägge fallen, så vi kan strunta i den kostnaden, och kollar bara på ränta samt amortering.
I 90-tals-fallet: bostaden kostar 1 000 000, har ränta på 14%, med 50% avdrag samt bör amortera 3% per år.
Räntekostnad blir 70 000 / år, och amortering 30 000 per år.
I nutid: 2 000 000, ränta 5%, 30% avdrag.
Räntekostnad blir 70 000 / år, och amortering 60 000 per år.
Dvs 130 000 vs 100 000 – 30%. Och lösningen för att få samma månadskostnad förefaller vara att minska på amorteringen.
Rätta mig gärna om jag har fel i nått antagande, eller om mina siffror är för "off".
Vill förresten passa på att tacka för en bra blogg!
//Gustaf
Ja, och därmed är bostadspriserna 30% för höga enligt ditt enkla exempel.
Kan någon förklara varför man vill göra en logaritmisk presentation?
J.K Nilsson
För att visa den proportionella utvecklingen för de som inte kunde se det förut. En 50%-ig ökning skall därmed se lika stor ut oavsett när den inträffar.
Vad som visade sig var att den nuvarande ökningen mycket riktigt var större än under 90-talsbubblan.
"Tappade 15% av mina intäkter och min trafikstatistik."
Det är det enda du bryr dig om. Skruva saker tillräckligt hårt så du får läsare.
Cornu!
Visst kommer priserna sätta sig något, eller "accumulera" några år, men varför skulle inte prisrna kunna ligga kvar? Om inte räntan drar iväg – handen på hjärtat – hur skulle den kunna det? så kommer de flesta ändå ha råd.
Jag upplever det mer som desperation från din sida, när du så fullständigt tjatar sönder ämnet.
Ingen kan ha missat vad du vet ska hända.
Behöver du skrika in det i folks medvetande för att faktiskt få saker o ting att hända som du förutspått?
Ge dig, och låt det hända, om det inte händer – världens största MEGAPUDEL förväntas…
//Aviatören
15:50
Till skillnad från all annan media i världen. De gör allt gratis medan Cornu försöker tjäna pengar och det i sin tur betyder att allt som skrivs här är lögn och absolut sanning hittas på DI, E24, DN ekonomi osv…
Aviatören – vad säger att priserna inte kan falla bara för att räntan hålls låg? Titta på USA, det är inte dyrt med bolån. Världen i stort har nått debt saturation, vi kan inte pusha det längre. Och med fallande priser kommer amorteringskrav, som sänker priserna, som ökar amorteringarna, etc.
15:39: Till skillnad mot de som kunde se det tidigare då? Du kunde alltså ur din första graf själv se att det var samma procentuella avvikelse mellan BNP och bopriser 1979 som det är idag med ditt valda normeringsår?
Undrar om det blir som i Spanien där bankerna väljer att sitta på sina non performing loans istället för att göra som i USA och sälja säkerheten till kraftig förlust. Tomma bostäder och svagt fallande priser som drivs av lågt belånade ägare som kan ta ett prisfall och ändå sälja med vinst.
När förlusten i ett överbelånat system blir för stor så kan omsättningen på bostäder gå ner. Likviditeten underhålls av en centralbank som är beredd att ta vilket skit som helst som säkerhet eftersom privata obligationsköpare strejkar. Bankerna kan ta in mer pengar fastän ballansräkningen liknar en schweizisk ost och bostadsägarna sitter still så länge dom har ett jobb eftersom alternativet är att sälja till förlust där alla avbetalningsplaner under en livstid ter sig orealistiska. Eller så tänker dom kunde bankerna bli bailade så kanske vi också kan få en nedskrivning av skulderna….
Låna en miljon av banken utan att fullfölja dina åtaganden och du har ett problem. Låna en miljard och banken har ett problem.
Tillåt banken ge dåliga lån med en 10x ballansomslutning och obligations innehavarna har ett problem.
Samma sak med 40x ballansomslutning och nya kvantekonomiska lagar träder ikraft. Privata skulder blir socialiserade och riksbanken förvandlar allas sparpengar till dassapapper.
Att vara prudent i dagens värld är en sucker’s game.
Annars skulle du ju bara kunna plotta förhållandet bopris/KPI eller bopris/BNP eller disponibel inkomst eller vad det nu för tillfället är man tycker är relevant. Då spelar ju normeringsåret ingen som helst roll, kurvorna kommer se likadana ut ändå.
"Eftersom blotta nämnandet av stadsdelen Biskopsgården fick alla rasister bland läsarna att gå i taket med sin hets och sina fördomar stänger jag härmed kommentarer till detta blogginlägg.
Kan ni inte hålla er till ämnet utan alltid måste förklara allting med invandrare så stoppar vi diskussionen här. "
Kommunist lars som inte tål att andra inte stryker dig medhårs? Jag såg inga "rasistiska" åsikter, bara personer som inte höll med dig.
Vore det inte mest korrekt att säga att vi inte har en bobubbla men att belångsgraden gör systemet extremt sårbart för förändrade förhållanden, exv ökade räntor, bankkonkurser, arbetslöshet, ökade krav på amortering? Det behöver ju inte vara en bubbla för att det ska gå åt helvete. Tror många hänger upp sig på det där.
Tänkte köra mitt vanliga gnäll, men 13:35 sa i princip allt jag tänkte säga.
Cornucopia svarar att "Dessutom har vi haft samma lågräntepolitik i USA, Danmark, Spanien, Irland mm mm mm och vad hände med bostadspriserna? Jo, de kraschade. Trots fortsatt rekordlåga räntor."
Det finns ju dock ett par viktiga skillnader mellan dessa länder och Sverige:
I USA, Danmark och Spanien byggde man väldigt mycket nya hus och lägenheter under boomen (kanske även så på Irland, men det har jag inte koll på). En lika stor ökning av bostadsbeståndet har inte skett i Sverige.
I USA hjälpte subprime-lending till att trissa upp priserna. Subprime förekommer i princip inte i Sverige.
I USA finns det en fungerande hyresmarknad. I Sverige är hyresmarknaden reglerad, vilket gör att bostadsrätt är enda alternativt för många i storstäderna. Cornucopia brukar påpeka att det bara handlar om att vara proaktiv och ringa tillräckligt många privatvärdar. Visst, det går att få bostad på det viset, men om ALLA skulle försöka gå via privatvärdar så är det fortfarande bara en liten andel som skulle få bostad på det viset. Jag försökte själv med ett dussin privatvärdar när jag flyttade till Stockholm, men lyckades ej. Efter att ha blivit pungslagen något år i en andrahandshyresrätt köpte jag mig en bostadsrätt.
Hur hyresmarknaderna fungerar i övriga tre länder vet jag inte, men sannolikt är det inte SVÅRARE att få tag i hyresrätt där än i Sverige.
Irland upplevde en enorm boom-and-bust pga. att man sänkte skatten för företag kraftigt och därmed lockade till sig en massa utländskt kapital. Sverige är visserligen ett exportberoende land och kommer som sådant att påverkas negativt av den stagnerande världsekonomin. Men inte i samma utsträckning som Irland gjorde 2008.
Det blir lite för mycket teknisk analys att säga att "priserna har kommit ner i andra länder, alltså ska de ner i Sverige". Nu tror jag visserligen att bostadspriserna ska ner, men "bara" med 15-20% och inte Cornucopias 50-60+%.
Cornucopia, eftersom du gillar att dra paralleller till USA, Irland, Danmark och Spanien, kan du inte ta fram statistik över hur mycket priserna sjunkit från toppen där? Och relatera det till din prognos om minus 50-60% i Sverige?
"I USA hjälpte subprime-lending till att trissa upp priserna. Subprime förekommer i princip inte i Sverige."
När ett par som har ca 450-500.000kr i sammanräknad bruttoinkomst lånar 3-4Mkr för husköp vilket är 100% av köpeskillingen så har du subprime i vilken förort som helst till Stockholm, Malmö, Göteborg och Uppsala.
Lyssna runt i Er bekantskapskrets så hittar Ni fler exempel på subprime.
Nu finns inte den lånemöjligheten längre p.g.a. bankernas restriktioner, tack och lov.
17:59
"Det finns ju dock ett par viktiga skillnader mellan dessa länder och Sverige:
I USA, Danmark och Spanien byggde man väldigt mycket nya hus och lägenheter under boomen (kanske även så på Irland, men det har jag inte koll på). En lika stor ökning av bostadsbeståndet har inte skett i Sverige."
I Sverige bor vi med ett av världens största ytor per person. Om arbetslösheten ökar så kommer många att tränga ihop sig. Jag bor ensam i en hyres fyra på 107kvm och skulle lätt kunna ta flera inneboende (om jag glömmer sätta stoploss på någon position).
"I USA hjälpte subprime-lending till att trissa upp priserna. Subprime förekommer i princip inte i Sverige."
Däremot så hade vi "no money down" och fortfarande ingen fastighetskatt vilket är den största inkomstkällan för amerikanska stater som har låg inkomst skatt.
"I USA finns det en fungerande hyresmarknad. I Sverige är hyresmarknaden reglerad, vilket gör att bostadsrätt är enda alternativt för många i storstäderna."
Paradoxalt nog så kan antalet lediga hyreslägenheter öka när priserna faller eftersom fler tränger ihop sig och hyr ut när dom inte har råd att ta förlusten.
"Cornucopia?" – Bloggen där censur tar över likt censuren i Ryssland?
Sluta att leta efter vinnare på börsen och sälj bostaden medan ni kan. Försök att hitta en ledig hyreslägenhet på pendlingsavstånd med buss eller tåg. Leta i små städer om ni klarar den sociala isoleringen.
Som Avanza säger: Unbank yourself!
Fast det var Nirdnet som körde den sloganen.
18:54
Det stämmer. Jag menade nordens första fristående nätbank och inte "warrant experten" Qvibergs bank.
/18:40
Cornus visdom
Det finns ingen bostadsbrist i Göteborg bara rasistiska svennar som inte vill ha invandrare som grannar. Alltså existerar egentligen inget tryck på bostadsmarknaden.
17:59,
Ang. prisfallen för de länderna, ta en titt sid 4 i BKNs senaste marknadsrapport :http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_okt11.pdf
18:16: Det har alltid varit mycket svårt att få någon bank att låna ut mer än 5 ggr inkomsten. Jag har aldrig ens hört talas om någon som lånat mer än 6 ggr årsinkomst.
Att det skulle vara vanligt (eller ens förekomma), som du påstår, att någon skulle ha fått låna nästan 10 ggr årsinkomst utan kontantinsats tror jag helt enkelt inte på.
Ok, nu läste jag lite slarvigt… Men byt ut 10 mot 8 och upprepa…
/20:10
Läs cervenkas krönika idag, om den inte upprör dig platsar du på stureplan.
Så det fanns alltså de som förnekade det som syntes innan?
J.K Nilsson
Tänk om det ÄR annorlunda den här gången, helt enkelt för att skulder är det nya normaltillståndet och avskrivningar och defaults sker uppe på statsbasis och som strukturåtgärder i EU/EMU, för att inte tala om hur j-la mycket avskrivningar USA behöver gentemot Kina…
// Skuldfri, rakad och konsulterad
Om det är någon som är förutseende, så är det letterna:
http://www.aftonbladet.se/nyheter/article14063708.ab
Det är ett lustigt påstående att (bostads)priser *alltid* kommer följa kpi, bnp, disponibel inkomst etc …
Tänk dig att Sverige imorgon inför en årlig och permanent fastighetsskatt på 20% av bostadens värde – skulle detta påverka bostäders pris? Givetvis, och så länge skatten inte tas bort kommer prisförändringen vara permanent. Verkligheten är inte så enkel som denne bloggare och hans foliehattar till anhängare tror.
Hej Cornu.
Du brukar prata om en del engångsföreteelser som regeringen har gjort och som påverkat att bopriser har stigit. Borttagning av fastighetsskatten är en. Finns det fler?
Dessa engångsföreteelser bör väl göra att bopriser kan vara högre idag än tex 1998? (Jämfört med disponibel inkomst).
Till den/de som klagar på att Cornucopia tjänar pengar på sin blogg: Varför i hela världen tror du att människan (Cornu) lägger ned så mycket tid och engagemang på att uppdatera denna bloggen om han inte skulle tjäna några pengar? Precis som alla andra sidor på nätet så genererar besökare reklamintäkter. Kolla bara på DI.se, sjukare sida får man leta länge efter (typ tills man går in på aftonbladet.se) med deras horribla rubriksättning. Cornu tycker jag inte är riktigt lika "ljugande" i sina texter och han kör ju alltid med källor på det mesta han hävdar vilket inte många andra gör. Sen är det klart att han skriver och vinklar det lite för att få extra läsare, annars blir man inte långlivad på en sådan här blogg. Det är här du själv måste använda dina kunskaper och filter när du läser texten för att filtrera ut godbitarna i texten och låta annan gojja passera förbi. Detta kan förhoppningsvis 50 % av alla normalbegåvade människor!
Hur som helst kan man inte klaga på att han vill tjäna pengar, det är ungefär som att jag skulle vara din chef och löneutbetalare och ki**a på dig efter att du jobbat en hård vecka på jobbet och du undrar vart dina lönepengar är.
Sedan till alla de som undrar varför man har en logaritmisk y-axel. Detta beror på matematik. Ekonomin bygger på evig tillväxt vilket betyder att den är en exponentialfunktion. Om den logaritmeras så får du istället en proportionell funktion (linjär funktion) vilket de flesta i samhället enklare kan läsa av och förstå.
Som exempel. Om du har ett BNP som växer med 3 % per år så får du en funktion som liknar detta.
y = 1.03^x+M
x = år
M = ditt startvärde
Om du nu logaritmerar funktionen får du lg(y) = lg(1.03^x+M) = lg(1.03^x)*lg(M) = x*lg(1.03)*lg(M) .
Alltså du har fått en funktionen som nu är proportionell mot x istället för exponentiell. Lutningen på kurvan är lg(1.03)*lg(M) .
Det jag tycker ser lite underligt ut är varför KPI-kurvan ser ut att vara avtagande exponentiell på den sista grafen. Vad hände ? 🙁
Ps. Jag är inte ekonom så ni får ursäkta mitt efterblivna inlägg… ds.
Ps2. Tack för en rolig blogg! Ds.
Intressant att ganska många fortfarande ifrågasätter en kommande nedgång. "Vi lever i ett lågräntesamhälle nu" verkar vara ett argument till att vi kan fortsätta som vanligt. Men låga räntor under lång tid skapar övertro och stora bubblor. Historiskt är 30-talsdepressionen en intressant jämförelse där förutsättningarna nu är än sämre. Då blev resultatet -90% på börsen, -67% på bostäder och 25% arbetslöshet. För låga räntor är inte vår räddning, det är en av huvudorsakerna till våra enorma problem. När skulderna ska återbetalas kommer effekterna av det hela – de som hoppas att de låga räntorna ska rädda oss får tänka om. Vore intressant med en djupare analys av 30-talet Cornu 🙂 Som ett möjligt scenario, även om du är mer optimistisk.
Den absolut viktigaste faktorn måste ju ändå vara tillgången på kapital. Jag menar, vi kan ju tala om "bopriser" hur mycket vi vill men vi vet ju alla att det som egentligen köps och säljs är lånen. Lägenheterna och villorna är bara något som följer med vid köpet av lånet.
Om bankerna då vid ett tillfälle, t.ex. 2007, är villiga att låna ut, säg 1 miljard per månad (siffra tagen ur luften) men att man sedan, t.ex. 2012, pga bl.a. hårdare krav på kontanta tillgångar och ökad oro i omvärlden bara vill låna ut en halv miljard i månaden, då är självklart att priserna påverkas, givet att det fortfarande flyttar lika många människor som tidigare.
/Erik
I USA har man en lägre inkostskatt än i Sverige, men det kompenseras av en högre "estate tax" för man måste ju få in pengarna på nå't sätt. Alltså har man i USA betydligt högre skatt på villor och sommarhus. När jag jobbade N.Y state för 20 år sedan så frågade jag en inföding varför så många hus var så fruktansvärt risiga på utsidan, men oftast väldigt fina på insidan, och fick till svar att det berodde på att de ville hålla nere taxeringsvärdet, som tydligen bara bedömdes efter utsidan och läget i staden.
Dessutom så kan man ju i USA kasta in nycklarna till banken och bara dra sin väg, vilket inte är möjligt i Eurapa.
Håkan Larsson
20:10/20:12
Om lönerna har uppvisat en svagare ökning än de skenande bostadspriserna, betyder det att bankerna har lånat ut mer över tiden och kvoten lån/inkomst har skenat.
Nu håller inkomst/lån kvoten på att "normaliseras", hur mycket återstår att se.
22:00
Var "Eurapa" (flin) medvetet eller följer det samma logik som "inkostskatt"?
Finns faktiskt folk med strulande tangentbord.
Min förra dator, som jag skrev bloggens första 2.5 år och hela Midvintermörker på hade problem med vissa bokstäver på tangentbordet, som man behövde trycka lite hårdare på. Eftersom jag använde datorn dagligen till att jobba på så orkade jag inte lämna in den för korrigering.
Så många "gamla" stavfel på bloggen där bokstäver trillade bort 2008 – våren 2011 berodde på skit med tangentbordet, inte bakom tangentbordet.
17:59 Makro e kul, lägg inga ord i min mun jag inte sagt.
Jag har sagt 30% ner för villor 50-60% ner för bostadsrätter. Detta på 4 – 8 år. Och med regionala och lokala variationer.
Inte 50-60% ner på alla bostäder.
BLT-kollektivet har tydligen hittat till Cornu. Överbelåning i kombination med icke-amortering och en stagnerande bostadsmarknad får nog många att svettas. Men varför inte bara fortsätta läsa DN? Där kommer ni att få stöd för att det inte finns en bubbla. Ring upp Pousette på SBAB också om ni verkligen vill ha stöd för era tankar.
Cornu: stort tack för ditt engagemang och dina grafer! Det är du och Cervenka som är värda att lyssna till nuförtiden
Tillgången till enkla, snabba och billiga krediter är definitivt nödvändig för att hålla liv i bubblan ytterligare några månader.
Utan krediterna kommer det fortsätta gå snett nedåt.
Jag vet att detta iaf. gäller här lokalt i Östergötland då det har blivit vanligare senaste halvåret att normalt populära lägenheter med budgivning nu ofta får 1 eller kanske 2 bud som ligger strax under eller precis på utannonserat pris. Mäklarna berättar löpande för säljarna att de har flera "köpare" på gång men att det hänger på huruvida de får lånelöfte samt om/när de säljer sina nuvarande lägenheter.
Fast denna info från mäklare får man ju bara om man själv försöker sälja, annars kan man ju lätt få för sig att det är lika lätt att få billiga krediter nu som för 1 år sedan.
De nya "låna hos oss om din bank sagt nej" nischkreditinstituten som poppar upp som svampar med reklam lite överallt är också ett tecken på att de vanliga kreditgivarna blivit lite mer realistiska och inte lånar ut lika lättvindigt.
Cornu: Det finns billiga tangentbord att köpa. Finns te x logitech tangentbord för 800 kr som är solcellsladdade. Sen finns det ännu billigare tangentbord, typ 300 kr på kjell&co. Något du kan önska dig i julklapp?
Intressant, förra veckan fick vi besked att ABB var svårt sjuk. Han kunde i princip ha följt din blogg och gett sig på bankdirektörer eller varför inte ryssar eller kanske folk som har topplån. Läs denna suveräna artikel.
http://www.affarsvarlden.se/hem/hausse_baisse/article3361630.ece
Och följden blev att nu får inte invandingspolitik debatteras någonstans, för har man en åsikt där, då är man rasist. Förstår att finnarna skrattade ut våran Mååna när hon nu var där för att uppfostra vår kära grannfolk i svensk PK.
Svenska Finansinspektionen går ut i lettisk tv.
http://www.aftonbladet.se/nyheter/article14064002.ab
Wow.
Debattklimatet är inte särskilt intressant här. För det första: Cornus definition av en bubbla här är helt orimlig och under nivån för mycket vad som annars skrivs på bloggen. Relationen till real BNP är förstås inte teoretiskt nödvändig över tid på något sätt. Allt eftersom real BNP ökar är det väl bekant att vi också förändrar vår relativa konsumtion.
T.ex. spenderar vi idag ungefär 10% av BNP på sjukvård, att jämföra med 7,5% för inte så många år sedan (ökning med 33% på säg 10 år). En "bubbla" kanske? Nej, preferenser förändras över tid som resultat av ökande inkomster, demografiska förändringar o s v. Det är givetvis rimligt att liknande förändringar i vår relativa konsumtion kan påverka bostadsprisernas relation till real BNP över tid. Varför skulle vi anta att relationen bostadskonsumtion/real BNP är konstant över tid? Inte ett realistiskt antagande.
Som också ska påpekas är det förstås så att fördelningen av inkomster har förändrats under senate 10-20 åren. Vi har en större inkomstojämlikhet (inkomster har ökat med för de relativt rikare), och det är också dessa som har störst bostadslån. Således ett ytterligare argument till att det kan vara missledande att jämföra med genomsnittlig ekonomisk utveckling.
Jag säger inte att bostadspriserna inte kommer gå ner. Det är min bästa gissning att så kommer ske också närmsta åren. Kanske ~20-25%. Ingen större samhällsekonomisk katastrof. Även om det för en del hushåll kommer få väldigt jobbia konsekvenser förstås.
Samtidigt har jag svårt att vara särskilt orolig. Min anekdotiska argumentation som är ungefär lika vetenskaplig som Cornus inlägg i denna blogg: i mitt grannområde finns det en del fina renoverade lägenhter som nästan kan jämföras i klass med min BR (jag har tittat en del på detta senaste året då jag också antar en prisminskning på BR); till en hyra på cirka 8-9 000 kan jag få en sådan HR. Avgift inkl räntekostnader för min BR är idag ca 6 000 (och då hade jag dålig tajming och köpte 2008 innan fallet). Lägg till värdeminskningen till det (som jag täcker med min amortering med god marginal) så kan jag inte se att HR-marknad indikerar någon större felprissätning. Då bor jag inte i STHLM, utan i en mindre stad där det faktiskt finns en hyggligt fungerande HR-marknad som gör att en sådan jämförelse har åtminstone viss giltighet (vilket den inte har i STHLM).
Den största signalen på en bubbla är att gemene man 1) tror att bostadspriserna alltid kommer stiga och därför är livets bästa investering utan förbehåll 2) därför inte förstår att det finns en risk kopplad till bostadsköp 3) därför endast grundar sitt beslut på hur stor räntekostnad de får leva med 4) därför maxar belåningen.
Sedan belåningstaket på 85% infördes har nu många föräldrar belånat sina bostäder för att hjälpa sina barn in på marknaden med startkapital. Det krävs ingen doktorshatt för att förstå att det är ohållbart. Det kommer en dag då det inte finns något mer att belåna…
22:00
Om man kastar in nycklarna och drar hur stor möjlighet att få lån till en ny bostad har man då ? Eller blir det trailerparksen som gäller ?
En sak till…
Vad som händer just nu med priserna (att de sjunker med x%) är inte nödvändigtvis mer fundemantelt rimligt än åtminstone delar av den starka uppgång vi sett under senaste 10 åren. Vi har för tillfället stora risker och en hel del osäkerhet i ekonomin. Det finns således ett rejäl värde i en "real option" att "vänta och se". Det kommer vara ytterligare en orsak till att priserna faller (men värdet av en sådan "option" kan också mycket snabbt förändras). Om värdet av en sådan "real option" börjar falla igen (pga av att risker och osäkerhet i världsekonomiska läget börjar minska) kan det förstås göra att prisminskningen stannar upp. Eller, så kan det bli tvärtom (förstås).
Därför är det irriterade med den tvärsäkerhet och arrogans som uppvisas av många här som anser sig säkra på en kollaps i priserna (på samma sätt som man kan bli irriterad på den arrogans som mäklarnas representanter uppvisar). De flesta av oss står mellan dessa åsikter, och har en ödmjuk och mer riktig inställning till att framtida prisutveckling är något som är otroligt svårt att sia om. Och den typen av naiv "teknisk analys" med ögonstatistik och oriktigt antagande att pris som andel av BNP nödvändigtivs är konstant över tid som genomförs här är inte övertygande på något sätt. Och detta innebär alltså inte att man är en naiv (eller kanske dum) BLT.
23:48
Socialtjänsten i varje kommun har ansvar att se till att ingen "får sova på gatan".
En bostad genom det sociala kan till exempel som i den kommunen jag bor i vara några gamla hus som ligger i ett av stadens industriområden. I andra kommuner nyttjas mindre nogräknade fastighetsägare som äger äldre hus, kursgårdar, provisoriska baracker och så vidare.
Det skrivs om Swedbank på Zerohedge =/
Spännande…
http://www.zerohedge.com/news/rumor-swedbank-failure-results-second-latvian-bank-run-one-month
Jag och sambon besökte bekanta i LA April/Maj -10
Då hade priserna där backat ganska exakt 50%. Detta enligt nyheter, tidningar och personer vi pratade med.
Jobbar nu med en Irländare, han veckopendlar till Sverige och bor i eller om det var utanför Dublin. Frågade lite om deras bostadsmarknad och den var, enligt honom, stendöd. Han kunde inte säga hur mycket det hade backat, bara att det var HELT omöjligt att sälja något. Och det var om möjligt ännu svårare att få låna pengar. Minsta handpenning var, om jag minns rätt, 40%. Däremot var räntan låg, runt 4%. + amortering.
Det tog en bra stund innan han köpte vad jag sa när jag berättade att här i Sverige behöver man minsann aldrig amortera av huset, bara betala räntan. Han förstod liksom inte konceptet 😛
Han berättade också om bekanta till honom som hade spekulerat i uppgången och köpt på sig flera hus. Flera av dom hade nu gjort förluster i storleksordningen 1.5-2 miljoner… EURO! :-S
Svettigt..
1. Boklok har ett projekt i Kristianstad, där årskostnaden är 1400 kr/kvm vid full belåning. Området ligger en hyfsad bit utanför centrum i ett ganska trist område – samtidigt så kostar en riktigt topplägenhet i centrum på sin höjd 1000 kr/kvm och år…
Jag tror att många köper boklok därför att man ser IKEA-loggan och tänker direkt "nu gör vi ett kap, tjohoo!!!". Det funkade faktiskt för Hemtex – de första åren så hade de konstant rea i affärerna, och då gick kedjan med vinst – men när de förbjöds att använda sig av reaannonsering så ofta så brakade hela skiten samman.
Nu verkar det som om Boklok inte bestämt sig om det ska bli hyresrätter eller bostadsrätter i Kristianstad ser jag…
http://www.boklok.com/Sverige/Vara-projekt/Skane-lan/Planerade/Kristianstad-Ollsjo/Projektet/
Troligen har de förstått att det är hopplöst med tanke att ett annat stort projekt i k-stad gick åt pipan, ägarlägenheterna i Stafreparken har bara 10 % sålts – och nu blir det bostadsrätter (med samma årskostnad som ägarlägenheterna såklart… ) och hyresrätter.
http://www.kristianstadsbladet.se/kristianstad/article1568199/Endast-8-av-92-lagenheter-salda.html
2. Och så det här med statistiken, jag kan förstå att du inte vill ha rasistiska kommentarer – men du behöver ju inte förvanska statistiken för det!
När du jämför brottsligheten så vet du ju mycket väl varför det är mer brott per capita i centrala områden (S. innerstaden i Malmö är f.ö ett av Sveriges fattigaste områden med en extremt hög andel bidragstagare – förvisso så är en hel av dessa vita pundare/hippies, men det hade du ingen aning om )
Om inte – det beror såklart på ration mellan folk som rör sig i centrala delar och folk som bor är jäkligt hög, i ytterområden är det tvärtom.
I de fattiga områdena finns inte så mycket att stjäla, därför begås inte SÅ många brott som man skulle kunna tänka sig där. I de områden dit den vite mannen på flykt har flyttat till finns det däremot lite mer värdesaker – och nej, det är med all sannolikhet inte grannarna som stjäl (vi får väl se när bostadsbubblan har spruckit…)
3. Någon kommentar tar upp "14 % ränta, 50 % avdrag 1990 – 5 % ränta, 30 % avdrag… 2011
Där verkar du helt ha glömt att lönen är högre 2011 än 1990.
4. Lägen/tomter slits inte ner – i storstäder betalar man huvudsakligen för "läget". Därför är det knappast rimligt å tro att de ska amortera på "läget".
Bopriser engagerar och skrämmer många! Skaffa er en egen uppfattning och låt Cornu jobba på med samma öppna diskussion oavsett ämne. Det är få personer idag som kan stå för sin bild av framtiden och det uppskattar jag hos Cornu. "Raka puckar" som morfar skulle sagt! Har han rätt? Låt oss se framöver – Cornu kommer som vanligt redovisa sitt resultat!
5:38
Vad menar du ? Cornu har väl redan fått rätt för länge sen. Bopriserna har både toppat för cirka 1.5 år sedan för att därefter falla tillbaka.
Statistik i all ära, men alla som köpt en lägenhet eller villa dom senaste åren kan ju gå in på hemnet och kolla hur försäljningen går i deras eget bostadsområde. Många mäklare har satt ut budgivningen så det går att följa hur slutpriset blir.
Själv köpte jag lägenhet 2008, snart 4 år sedan, och priserna har i stort sett legat stilla sedan dess. För oss som var bostadsrättsägare under 1995-2005 är det en jäkla skillnad, på den tiden stack ju priserna iväg 100.000 per år.
Kan någon förklara hur fractional reserve banking fungerar i praktiken? Om banken skapar pengar från ingenstans, vad är det man som kund betalar ränta för? Vad är det banken lånar upp med bostadsobligationer och/eller på interbankmarknaden?
/Tobias
Tobias: Banken skapar inte pengar från "ingenstans" med fractional reserve banking… Alla pengar de lånar ut har lånats in från någon annan (tillexempel från dig som har pengar på ditt lönekonto), och räntan används för att betala ränta på dessa inlånade pengar (+vinst). Grejen är den att de pengar du "har" på banken inte nödvändigtvis alls finns där, där finns bara ett löfte om att banken ska betala ut pengarna + ränta till dig om du vill ta ut dem. Alla kan alltså inte ta ut alla sina pengar samtidigt, eftersom en stor del av dessa pengar faktiskt är utlånade till någon annan.
Bolån finansieras normalt genom att banken ger ut bostadsobligationer som någon köper ("sätter in pengar i banken") mot en ränta som är lägre än bankens bolåneräntor.
Wikipedia har en utmärkt artikel som förklarar hur det fungerar här.
12:05: Tack!
/Tobias