There aint no such thing as a free lunch – TANSTAAFL – Det finns inga gratisluncher
I sina allt mer desperata försök att dumpa ut beståndet av nybyggda eller pågående bostadsrättsprojekt i storstäderna har som bekant byggbolagen infört lockbeten som avgiftsfritt eller att byggbolagen skall stå för speciella förmånliga topplån så att man kan runda bolånetaket.
Kort sagt locka folk som egentligen inte har råd att köpa lägenheter eller hus till alldeles för höga priser. Svensk subprime. Fast inte några plåtkåkar i en slumförort, utan på gräddhyllorna.
En läsare exemplifierade i en kommentar med lägenheter på Göteborgs gräddhylla Eriksberg, 3.9 MSEK för 67 kvadratmeter. Då skall man slippa avgiften på 4039:- SEK i månaden det första året. Men det innebär alltså att den nya föreningen istället får ta på sig uteblivna intäkter det första året, i det här fallet 48 468:-. Så man bör fråga sig vad som händer med avgiften därefter.
Att man inte istället sänker priset på lägenheterna beror på att då minskar ju byggbolagets vinst. Föreningens ekonomi efter försäljningen är inte byggbolagets (NCC) problem. Lika lite som det är byggbolagets problem om föreningen får köpare som egentligen inte har råd. Inte för att de slipper igenom bankens granskning, utan för att de kanske inte hade lust att avstå de där pengarna och vänjer sig vid dyra vanor som efter första året slås undan.
Sänkt pris på motsvarande belopp frigör ju inte heller 4039:- SEK i månaden till köparen, eftersom 48 468:- SEK vid Swedbanks 3-månadersränta på 4.6% kräver 738 000:- SEK lägre pris på lägenheten, medräknat ränteavdrag. En nivå som byggbolaget definitivt inte tänkt sig.
En lägenhet på 67 kvadratmeter är rimtligtvis också inriktad mot ett yngre par som inte har erfarenhet av bostadsmarknaden och inte vet vad de ger sig in på. Torskfiske i Göta Älv. Jo, jag kan tänka mig bättre läge. Levererade senast idag en julgran modell 3+ meter till ett ungt par som just fått förstahandskontrakt på en 3:a på Kungsgatan (Kungshöjd) i centralaste Göteborg (tänk ungefär Drottninggatan i Stockholm). Tog bara några år i annat kompromissboende, men skam den som ger sig och en sådan hyresrätt är riskfri.
Om marknaden blivit så svag att man måste locka med ett års avgiftsfrihet så är priserna på de nya lägenheterna för höga. Punkt.
32 kommentarer
För övrigt är ingen lägenhet i föreningen såld, utan 13 stycken är bokade bara.
Dom har iofs bara hållit på med försäljningen sedan 25 oktober, men undra inte om dom har börjat bygga huset?
Du har funnit problemet med borätter!
En förening som ansvarar för ett bestånd-faller en faller alla!
Då kan det kanske vara lockande att se till så alla blir fyllda. Hur går det till?
Vem vill köpa lgh nr 1-12 om den 13 blir osåld!/Oppti
Om man lyckas få ett förstahandskontrakt på en central 3:a i Göteborg på bara några år har man antingen:
– Gott om pengar
– Redan en bra lägenhet att byta med
– En jävla tur
-Rätt partibok
-Sitter i rätt partis stiftelseråd
-Frikyrklig
-Frimurare
-Frimärkssamlare osv.
Mygel och kontakter!
Göteborg är väl inget undantag långt från korruption har jag för mig/Oppti
Goa gubbar, det e de ve kallar göteborgsandan
Fick just detta från PEAB, man ska tydligen teckna sig för en nybyggd lägenhet i ett mindre populärt projekt med inflytt 2013, för att då få förtur till projektet med inflytt 2015. Sen får man ju ofta sitta på sin befintliga villa7lägenhet till 2013, känns det "säkert" att sitta med 3st lägenheter kommande åren?
Många tänker inte på den extrema risken med att tecka sig för en nybyggd lägenhet med inflytt om 2år. Även fast man inte har lån eller betalar avgift förrän vid inflytt måste man köpa den även fast den vid inflytt bara är värd 70% av det med ska betala.
"Kajen 1
Unikt förturserbjudande
Intresset för de exklusiva lägenheterna i Kajen 1 är enormt. Redan har drygt 2000 personer anmält sitt intresse för de ca. 75 planerade lägenheterna i Västra Eriksberg. Många vill bo just här på kajkanten med en fantastisk utsikt över älven. Säljstarten är planerad till kvartal 1, 2013 med inflyttning kvartal 4, 2015.
Nu finns en möjlighet att få förtur till de nya bostäderna. Genom att köpa en lägenhet i Brf Compagniet vid Eriksbergsdockans västra sida får du förtur vid säljstarten av Kajen 1 och kan välja just den lägenhet du vill ha. På så sätt kan du flytta till Västra Eriksberg och Älvstranden tidigare och bo in dig i området. Det här är också ett tillfälle för dig som har barn på väg att flytta ut. Passa på att skaffa ett riktigt bra boende för barnen i Brf Compagniet så får du samtidigt möjlighet att redan nu säkra ett riktigt exklusivt hem precis på kajkanten. På så sätt kan familjen även i framtiden ha varandra nära."
Bondfångeri är det som PEAB håller på med.
Tycker synd om de som lyssnar på PEAB och inte förstår att de blir helt vilseledda.
Sanslöst att folk, blivande köpare av avgiftsfria lägenheter, inte genomskådar byggbolagens fulspel. Istället för att själva ta smällen med mindra vinst på sålda lägenheter så lastar man istället över kostnaderna på den nybildade föreningen.
var finns konsumentjournalisterna, Sverker med soptunnan, dom kritiska granskarna, bloggare, politiker -ingen talar om detta ?!
Haha,
det där kan ju bli legendariskt. För att fa (köpa) en dyr attraktiv lägenhet, maste man först köpa fran listan trögrörligt… Oslagbart.
Ingen avgift första aret kan nog trots allt vara bra för de som har lagt alla sparpengar i lägenheten, och maste köpa andra grejor under första aret, far ju inga katastrofala konsekvenser, de fattar väl att 4000/manad ska ut fran ar 2.
Snacka om att missbruka ordet "gräddhylla" i varje inlägg, att kalla det illaluktande industriområdet Eriksberg på Hisingen för gräddhylla då måste man vara uppväxt i Bergsjön eller Hammarkullen eller svårt efterbliven.
Samma sak med Onsala, halländska bönder som går omkring med nerdragna jeans med snus hängande över tänderna som byggt upp en montagevilla för 1 miljon på föräldrarnas sumpmark.
Du är verkligen en komplexsvenne så det stinker om det
80% av alla som bor i Onsala är till Göteborg pendlande tjänstemän, typ. Av övriga 20% är 10 procentenheter till Göteborg pendlande arbetare, typ.
Så halländska bönder låter lite fel.
Cornu, är du verkligen helt säker på att det i samtliga fall är föreningen som ligger ute med pengar för dessa avgiftsfria månader??
För mig låter det verkligen som ett skämt om det skulle vara så, tanken har inte ens slagit mig att det skulle vara föreningen som ligger ute med pengarna.
Jag har alltid antagit att det är byggbolagen som bjuder på kosingen.
Allt sunt förnuft säger mig att du förmodligen har alldeles rätt i detta påstående, eftersom att jag tidigare inte har förstått hur dom får det att gå ihop. Att sänka priset har ju utan tvekan verkat mer rimligt fram tills nu.
Jag är dessvärre väldigt förvånad över att inte detta har kommit fram tidigare om du nu har rätt
Du är lite dåligt påläst Cornu. Det är NCC som betalar avgiften första året. NCC har garanterat fulla intäkter i den ekonomiska planen.
Det går inte att ändra i efterhand. Bolagsverket skyddar konumenter ganska bra.
Dock är det en liten kostnad för byggbolaget.
Ett annat fint exempel är de två tidigare osålda 4:orna i HSBs projekt "Hamnen" på Gärdet i Stockholm. Efter att ha begärt närmare 70' /m2 och de minst attraktiva lgh i huset förblivit osålda en längre tid så sänktes priset med 1(!) Miljon för ett tag sedan, och de två kvarvarande lgh är nu sålda. Snacka om snopet för de som betalat fullpris för likadana lgh en våning upp.
Får de igen pengarna vid en försäljning? Knappast troligt.
Om NCC bjuder på avgiften så är det bara en sänkning av priset med futtiga 1.2 %
Det viktiga för NCC är ju den psykologiska effekten – svenne banan kan låna några miljoner, men några kontanter har han inte, 4000 i månaden i ett år låter då som en bra deal…
…Att lägenheten kostar 2500 kr/kvm o år (exklusive inre underhåll o eventuella kostnader som inte ingår i månadsavgiften) tänker han inte på. Sanslöst.
Det här med belåning i BRF är intressant, folk i allmänhet verkar ha svårt å inse vad det innebär – mina föräldrars BRF är skuldfri, och har en rejäl kassa för framtida större utgifter. En del i föreningen ifrågasätter det här och tycker att föreningen borde ta på sig skuld och stå för precis ALLA kostnader som ett radhus drar på sig, att var och en individuellt bestämmer vad de vill göra/bekosta förstår de sig inte på…
…Med tanke på denna oförståelse så är det kanske inte så märkligt att folk begär att staten ska finansiera precis allting, att nån ska finansiera staten verkar de glömt bort…
Så går vi lite offtopic: Christer Gardell verkar ha gjort ett klipp i Old Mutual nu när Skandia säljs 😀
Håller med, felaktigt att BRF får stå för avgiften första året. Håller dock med även en annan synpunkt att det är en futtig sänkning. Dock tänker nog inte gemene man i dessa banor.
Runt millenieskiftet "bjöd" en del byggbolag på en bil om man tecknade sig på en BR i Hammarby sjöstad, det var riktigt svårsålt där under en period.
21:03: Och idag har de som nappade på det förutom en gratis bil fått se sina lägenheter öka 100% i värde…
Är kassör i en brf ii centrala stockholm. 30 lägenheter varav två är HR. Vi har amorterat ned skulderna från 24 Mkr till 6Mkr idag. Jag har hela tiden drivit linjen att vi ska amortera och bara göra nödvändiga renoveringar. Avgifterna har sänkts med 55 procent och vi har drygt 1 Mkr i kassan. Ekonomi är ett resultat av gnetande, höjda hyror för affärslokaler och sålda hyresrätter samt försäljning av råvind.
16:28
Det ligger inga illaluktande industrier på Eriksberg. Faktum är att det finns ingenting där annat än hus i betong.
Hamnutsikt är trevligt men annars ser det ut som vilket bostadsområde som helst.
Att det kallas gräddhylla beror på att kostnaderna håller pöbeln borta.
Och visst är det värt lite pengar att slippa möta en neger i tvättstugan.
Skanska gör samma sak i Malmö.
http://room809.blogspot.com/2011/12/ecb.html
Nu är det som så att det är byggbolaget som lockar med avgiftsfritt, och därför är inte denna blogg särskilt dåligt påläst. Givetvis är det inte så att föreningen står för det bortfallet då det skulle betyda att föreningen havererar direkt då inkomster faller bort första året.
Men egentligen rent praktiskt så löses detta genom att NCC står för detta genom ett lån till BRF:en och läggs på byggkostnaden, vilket rent praktiskt betyder att det är fortfarande föreningen som pröjsar (alla inkomster till privata bolag kommer från deras kunder, och är det något som det bjuds på, så är det fortfarande deras kunder som betalar).
Vilket bolag som helst som börjar arbeta gratis försvinner ju ganska snart.
Jag undrar för övrigt om dagens nystartade föreningar amorterar på sina lån? jag vet att väldigt många BRF:er inte gör detta rent allmänt och därför ser det väldigt dåligt ut när vissa föreningar sticker ut med hög avgift bara för att dom amorterar.
Re: Daniel
Nej, du har fel, priset som brf:en betalar för fastigheten sätts i den ekonomiska planen och är mycket svårt att ändra.
NCC tar den här relativt lilla kostnaden direkt från sin vinst.
Mitt bidrag till diskussionen om hur "avgiftsfritt" går till: Häromåret var jag och tittade (på skoj) på lägenheter som HSB byggt i ett väldigt dåligt läge precis vid järnvägen (de fick ha extra tjocka fönster för att stänga ute bullret). Trots detta kom många och var intresserade. Det var nämligen "avgiftsfritt" i 2 år. Den mäklare jag talade med var från HSB. Hon avslöjade att HSB tagit tillbaka säljuppdraget från mäklaren, därför att de inte sålt tillräckligt bra – detta var för ett par år sen. Hon berättade också vad "avgiftsfritt" betyder. Det var inte så att avgiften ströks under två år. Den skulle betalas som vanligt. Det var istället så att man fick en summa, motsvarande två års avgift vid köpet. Om summan drogs från köpesumman, eller om man fick summa utbetald minns jag inte. Så i praktiken var den en blygsam sänkning av priset. Jag vill minnas att istället för 3 miljoner betalade man 2,8 eller nåt i den stilen.
Hur det sen hanteras mellan förening och byggbolag vet jag inte, men jag minns att jag reagerade på att man kallade det "avgiftsfritt" för att locka köpare, fastän det var en prissänkning.
Statistik är väl en möjlighet. Därmed kan man rapportera in det högre priset och inte ge sken av att man var tvungen att sänka priset.
@stringfellow.
Alltså, bokföring inom byggindustrin är något jag kan.
Du skriver att den ekonomiska planen är svår att ändra. Vad händer då om det redan ligger i den ekonomiska planen? Det är ju trots allt NCC som håller i den. Är förresten den ekonomiska planen klar ännu? Det behöver den inte vara bara för att huset håller på att byggas. Dom flesta papperna som finns är bara luft. Det bakåtdateras och folk som inte dyker upp skrivs som närvarande och ej inträffade möten finns det protokoll för. Dom måste ha registrerat den hos bolagsverket för att få sälja, men ekonomiska planer kan alltid revideras bara man anger varför. Och ingen lägenhet är ju såld ännu.
Å NCCs vägnar vill jag bara förtydliga vad erbjudandet till våra kunder innebär; NCC betalar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen under det första året, istället för att kunden gör detta själv. Erbjudandet får alltså ingen som helst ekonomisk konsekvens för föreningen.
Erbjudandet, som gäller de 20 första kunderna som bokar en lägenhet i Brf Bockkranen, presenterades för våra intressenter redan före säljstart och har alltså inte kommit till p.g.a. svag försäljning. Våra tidiga kunder är väldigt värdefulla för oss och detta erbjudande är ett försök att premiera dem som väljer att teckna sig tidigt.
I dagsläget ser vi att 17 kunder bokat sig för lägenhet i Brf Bockkranen. Ett resultat vi är nöjda med mtp. på den relativt korta försäljningstiden. Att det står bokat och inte sålt beror på att vi alltid skriver bokningsavtal till en början, för att senare under processen konvertera dessa till upplåtelseavtal (som är bindande för kunden). I dagsläget kan man alltså inte köpa en lägenhet i detta projekt, endast boka.
Någon uttryckte oro för vad som händer med föreningens ekonomi om lägenheter skulle stå som osålda den dag huset är färdigställt och bostadsrättsföreningen tillträder det. När man köper bostadsrättslägenhet i ett NCC-projekt garanterar vi alltid att vi köper alla ev osålda lägenheter vid tillträdet. Därmed betalar vi förstås även dessa lägenheters månadsavgifter till föreningen tills dess de blir sålda vidare till privatpersoner som ska bo där.
Vänliga hälsningar/Kristina Gradin, försäljningschef för NCC Boende Väst
@Daniel
"Alltså, bokföring inom byggindustrin är något jag kan."
Haha, nej du, det lyser igenom rätt rejält att du inte har en j**** aning om vad du pratar om.
Bra svar fr Kristina. Precis som jag sa från början.
@Stringfellow.
All inkomst NCC har kommer från NCC:s byggen.
Man norpar aldrig av vinsten utan ser till att man "ökar" kostnaderna istället och tar igen det genom att låta kunderna betala mer.
Som sagt. Det finns inget som heter gratis lunch. Det är alltid någon som betalar, och då man alltid låter projektets inkomster ta projektets kostnaderna så är det fortfarande så att det är kunden (brf:en) som betalar.
Varför skulle NCC ge "rabatt" om det inte berodde på svag marknad.
Ett sätt att kompensera detta är också att göra om bankerna och öka vinstmarginalerna för att kompensera eventuella "förluster".
@Daniel
Ska kanske säga att detta bara är rent bokföringsmässigt att "öka" vinsten för att "kompensera" förluster. Blir det inga förluster så är det extra bonus.
Det är ett sätt att komma förbi bolånetaket, det är hela finessen.
Anonym 2011-12-15 21:08
Nej, de har inte sett värdet öka med 100%. Möjligen har priset (nominellt dessutom, men det är en annan fråga) ökat med 100% (dvs en fördubbling).
Värdet är nog fortfarande tämligen oförändrat, nämligen värdet av att leva och bo i ett visst område med viss service, arbetsplatser, naturområden mm.
Skilj på värde och pris. Båda är relevanta, men de är inte likvärdiga.
/MK