Bloggaren Juggen har visat att man faktiskt blir rikare när bostadspriserna faller. Eller åtminstone mindre skuldsatt. Åtminstone om man säljer sin bostad och köper en annan till samma pris. Helt enkelt flyttar, vilket händer.
Resultatet blir nämligen lägre skuldsättning vid fallande bostadspris, eftersom man får en avdragsgill förlust vid försäljningen istället för en reavinstskatteskuld som man får vid stigande priser. Exemplet förutsätter också att man hade 10% i kontant insats från början. Om en bostad köptes för 2 MSEK och föll i pris till 1.9 MSEK vid bostadsbytet, så blev ägaren 180 000:- SEK mindre skuldsatt än den vars bostad steg till 2.5 MSEK vid bostadsbytet. Detta vid byte till en likvärdig och identiskt prissatt bostad.
I slutändan blir man därför sittande med mindre lån vid fallande bostadspriser än när priserna stiger. Men folk tror likväl att stigande bostadspriser är positivt. Normalläget borde vara att en bostad faller i pris i takt med att renoveringsbehovet ökar.
Nu har Juggen inte heller tagit hänsyn till stämpelskatten på villor, utan bara räknat på lägenheter. Han har dock tagit hänsyn till att mäklararvodet blir större vid högre pris, men skillnaden blir ännu större för villan eftersom man där också får en lägre stämpelskatt vid bostadsbytet.
Det är inte de stigande bostadspriserna som gör folk rikare, utan det är amorteringar. 30- och 40-talisterna blev ganska välmående på att de amorterade av sina lån, vilket inte dagens bostadsägare gör i samma utsträckning, om alls.
Det tål att upprepas, det finns inget positivt med stigande bostadspriser. Enda sättet att vinna på bostadsbubblan är att sälja bostaden och flytta till hyresbostad eller flytta någonstans där bostadspriserna är så pass mycket lägre att man får pengar över efter vinstskatten är betald, dvs bort från sin älskade storstad. Även en uppskjuten skatt är en skuld.
Ovanstående är förstås kontraintuitivt för många, men bostäder är lite speciella eftersom man måste ha någonstans att bo. Högre priser gör ju bara att man får en allt större skatteskuld vid flytt, och alltså automatiskt blir mer skuldsatt än annars.
Måttligt fallande bostadspriser kan alltså minska svenskarnas skuldsättning, men det är tyvärr så att skattebetalarna betalar detta via reducerade skatteintäkter pga reaförlustavdrag.
21 kommentarer
Här tror jag att många förväxlar orsak med symptom. Stigande bostadspriser (i t ex Stockholms innerstad) är ju ett symptom på att stadsdelen ökar i popularitet, och kanske även på att den på mätbara sätt förbättras, genom bättre kommunikationer, större butiksutbud et c. Jag har svårt att se någon vara där stigande priser är positivt, utom rena investeringsobjekt som aktier, Fabergéägg o dyl. Inte ens på sådant som konst och veteranbilar – investeringar i sådant brukar göras av folk som har ett genuint intresse av prylarna. Jag minns att det jublades i motorpressen i början av 90-talet, när priserna på exklusiva sportvagnar föll på grund av krisen. Plötsligt hade de blivit tillgängliga för entusiaster som sparat och drömt om en sådan bil i många år, och inte bara för finansvalpar som inte ens var motorintresserade utan bara såg sin Porsche som en statuspryl.
Precis Carl Johan Hall. Deflation (inklusive successiva lönesänkningar faktiskt) är bara postivt för den vanlige mannen på gatan. Har länge tänkt att skriva ett inlägg om detta, men har inte kommit på hur jag skall formulera mig på ett lättförståeligt sätt.
Det finns iaf få som klagar på att datorer blivit billigare, mobiltelefoner blivit billigare, platt-TV blivit billigare osv, men de tycker ändå att det är bra att bostäder blir dyrare…
Sjunkande pris ger vinst eftersom skatten blir lägre-det var en bra historia.
Husköpet är den största investering man gör och då är sjunkande priser en fara-även om man i snitt bor 20 år på sin fastighet.
Fastigheten utgör för de flesta även en bas i den förmögenhet man har. Även om värdet är fiktivt tills man säljer.
En måttlig stadig ökning av priset skadar inte-då får man en vinst när man byter ner boendet i slutfasen av livet/Oppti
Oppti, du får byta ner dig rejält för att ha råd med skatten…
Tankefelet hos dig ligger i att boende inte är en investering. Boende är konsumtion, inte investering.
Det är bra att bostäder blir dyrare om man ser det som ett värdepapper eller investering, ser man det som något att bo i så är det bra om de inte stiger i pris. Att amortera är bra, men inte när lånet är stort. Och med stort menar jag 3,5-5 årslöner före skatt. Dvs 0,875-1,25 miljoner om man har nettolön á 250'000 SEK/år. Dvs så som många belånar sig idag.
Anledningen till att 40-talisterna tjänade på att avskulda sig var för att de inte var lika överbelånade som folk är idag. Då blev de av med lånet snabbare och med räntekostnaderna. Som man belånar sig idag kommer få kunna amortera av lånen på 30 år, och gör man det så förlorar man fortfarande i ackumulerad köpkraft så det tar över 50 år för att totalt sett gå +.
Egentligen så är det ett fantastiskt sätt att spotta bra investeringar. och McAlvany nämnde det. När bankerna hakar på en trend vare sig det är aktier, konst eller fastigheter och börjar ändra kreditregler och starta s.k. "investment vihecles" i ett instrument så har man ca 3-5 år med extremt bra avkastning att se fram emot om man går in obelånad.
SubPrime tex startade 1993 men fick inte genomslag förrns efter några år senare, ca 1996. 2004 rapporterades boomen i SubPrimevilket ledde till ett 3-årigt rally.
Konsumtionsmönstret för bostäder är annorlunda idag än det var förut, högre belåning kommer få priserna att stiga. Nu ser det dock ut som om vi börjar närma oss en peak i hur pass belånade folk kan bli och när konsumtionsmönstret inte längre motiveras av vinst så bör det bli en nedgång till värden som stöds av fundamenta.
Ta tex en bekant som tjänar 300'000 per år, han kan belåna sig med ca 2 miljoner. Bara räntekostnaden nästa år blir 7'000 i månaden efter avdrag, lägg därtill brf-avgiften, el så blir det ungefär droppen som knäcker kamelens puckel. Likvärdig är situationen för många. De betalar mer i ränta efter subventioner än jag betalar i hyra, fördelen jag har är att när priserna faller så kommer jag kunna lämna min lägenhet och vara obelånad.
(ber om ursäkt för länken till min extremt beta-aktiga blog)
Som vanligt, cornucopia har alltid rätt, ;-))
Ja det där stämmer – till viss del.
Dock är sjunkande priser ännu värre eftersom det ofta resulterar i att man står med högre lån än husvärde.
Att man får betala högre skatt spelar ju inte ngn roll – det är skatten på vinsten man betalar – så högre vinst GER högre vinst.
Nyckeln till det hela är förstås att det boende man köper och flytatr till också har stigit – det är det som gör det olönsamt.
Men bara om man byter upp sig.
Byter man ned sig är stigande priser lönsamt. Eller om man flyttar ngn annanstans där det inte har stigit eller iaf inte lika mkt (priserna är inte homogena överallt)
Personligen hoppas jag på lägre priser, ca 30-40% vore perfekt – om jag skulle flytta – då jag isf skulle vilja köpa en villa som är dyrare än det radhus jag bor i idag.
Men mer än 40% får det inte sjunka – då kommer jag nära belåningsgränsen och kommer inte kunna flytta/får svårt med låneåterbetalningen !
/K
Deflation? Stryk en nolla på alla summor så är det klart.
Psykologi. Annars kan vi bli stenrika på Zimbabwe-nollor.
@K: Det är eftersom du utgår ifrån att du aldrig ska amortera dina lån och det gör du eftersom bankerna inte kräver det. Och bankerna kräver det inte, varför då?
Om du hade 1 800 000 kr, skulle du låna ut dem till en kompis mot att han/hon betalade dig 3000 kr i ränta varje månad men aldrig gjorde avbetalningar på själva lånet? Det skulle inte jag. Av någon "lustig" anledning gör bankerna detta och en av anledningarna kan vara att de inte lånar ut sina egna pengar och heller inte får ta smällen om låntagaren plötsligt inte kan betala tillbaka.
På de villkoren hade jag också lånat ut det beloppet, ja till och med högre belopp, så länge jag kunde få en liten del av räntan. Jag hade t.o.m. försökt göra så att så många som möjligt lånade pengar av mig, inte betalade av lånen samt få dem att tro att ju mer de lånar av mig desto rikare blir de. Men faktumet är att det skulle vara jag som skulle bli rik på deras bekostnad. Inte bara jag, iofs. Bostadsmäklarna
blir ju rika, för att inte tala om våra kära politiker som faktiskt röstar fram dessa lagar som ger dem högre skatteintäkter samtidigt som de sätter sina egna löner.
Okej, jag erkänner. Jag hade faktiskt aldrig kunnat bete mig så svinigt. Jag har t.o.m. svårt att skicka fakturor när jag gör ett jobb, vilket kanske inte är så bra heller. Men jag tror att väldigt många hade gjort samma sak som bankerna gör, om de fick chansen. Därför förvånas jag inte alls av beteendet.
Det jag däremot finner uppriktigt förvånande är att folk faktiskt fortfarande tar sig till valbåsen och röstar på patrasket som styr vårt land. Visst, man kan tycka att det ju är bättre här än på andra ställen, men resonerar man så utvecklas man aldrig.
Man äter ju inte varm skit på en restaurang om de på de närmaste restaurangerna enbart serverar kall skit. Man försöker faktiskt se till att man får mat serverad, eftersom man betalar för det, precis som vi gör när vi betalar skatt. Tyvärr är skatten en så naturlig del av många människors liv att de tror att de inte kan ställa några krav trots att det är vi som betalar deras löner och inte tvärtom. På samma sätt har de flesta blivit indoktrinerade till att tro att de gör en vinst när de säljer sin bostad till ett högre pris. Är det en vinst bara för att Skatteverket kallar det för vinst? Inte enligt min uppfattning i alla fall.
Det är faktiskt så att de flesta inte spekulerar i sitt boende, d.v.s. det finns de som vill leka spekulanter och skryter gärna om de gjort en bra bostadsaffär, men det handlar egentligen mest om tur. Kort och gott är det ju så att den absolut största majoriteten köper sin bostad för att bo i den, inte för att göra en affär. Att flytta ifrån sin "storstad" som Cornucopia som alternativ är inte alltid ett så enkelt alternativ, även fast man kan tycka att det är det. Om alla ens kontakter i arbetslivet, alla ens vänner etc. finns i ett visst område, ja då är det inte lätt att flytta till ett annat. Att få jobb via Arbetsförmedlingen brukar ju inte gå så bra. D.v.s. om man flyttar och blir arbetslös så har man ju knappast gjort en vinst, men det skulle ändå beskattas som en sådan.
Själv hade jag inte haft några problem med att bo på landsbygden men eftersom jag inte skulle kunna försörja mig där så är det inte ett alternativ i dagsläget, då jag inte har pengar nog för att köpa en gård där jag kan odla mat och bli en bonde. Framför allt saknar jag kunskapen. Som Cornucopia skrev i ett inlägg nyligen ang. läraryrket så är det ju så att vi i skolan sällan får lära oss saker vi verkligen kommer att ha användning av. I mitt fall så var det ju ännu mer komiskt då jag under 80-talet gick i en hemspråksklass där det i majoriteten av vår studielitteratur på första sidan fanns en stor bild av Josip Broz Tito. Ja, i Sverige. På samma sätt indoktrineras svenskar till att tro att det svenska samhället är jättebra, att Sverige är "bäst" på ditt och datt och det kastas gärna skit på andra nationer (av media och våra politiker) för att de inte kan hantera vissa saker ordentligt, för att de förtrycker olika folkgrupper etc. Men Sverige är på inget sätt bättre. Samerna har sedan lång tid tillbaka motarbetats av den svenska byråkratin, men ändå är svenskarnas favoritämne Israel/Palestina. Vi ser inga vänstermänniskor demonstrera och kräva att samerna ska få vara självständiga. Varför inte? Är de mindre värda än palestinier, eller är de efterblivna så att de inte skulle kunna ha ett eget land där de kan få föda upp renar bäst de vill?
Vi har alla sett effekterna av för hög belåning och lättvindiga krediter, ändå reagerar politikerna knappt i dessa frågor. Sist, men inte minst, så har vi peak oil, om vilket nästan inga svenska politiker talar om.
Jag såg på SVT:s Agenda igår där Jan Björklund (fp) och Maria Wetterstrand (mp) talade om problematiken med pensioner och hur de ska betalas i framtiden. Inte en enda gång nämnde de höga oljepriser som något som kommer att påverka vårt samhälle kraftigt. De talade istället om "friår", "arbetskraftsinvandring" (trots många arbetslösa i Sverige), osv. Våra politiker saknar utåt sett ett helhetsperspektiv, vilket jag själv menar inte kan vara helt omedvetet. Det handlar mest om att få medborgarnas fokus på mindre viktiga frågor för att slippa ta hand om de stora problemen.
Tyvärr är det många medborgare som trivs med det sättet att tänka och därför är det då även lätt att fortsätta vilja tro att man gör en vinst på stigande bostadspriser, när man t.o.m. får det serverat att så inte är fallet. En bostad är, som Cornucopia säger, konsumtion. En investering genererar något. Det gör inte bostäder, inte i verkligheten. Inte de jag har bott i. De genererar snarare kostnader. Men, eftersom vår verklighet är ganska manipulerad av normalbegåvade människor så kan vissa lätt få för sig att det dessa människor drömt ihop blir verklighet. Det kan det endast bli en stund, innan alltför många vaknar.
@juggen:
Nje – jag utgår inte från att man inte amorterar ngnting – men priset vs lånet vid ett givet tillfälle menar jag.
Sen skulle jag mkt väl kunna låna ut pengar utan amortering – iaf om jag vore en privatbank (dvs hade mer än en kund). Om jag tar en inlåningsränta + 3% så får jag ju ganska snabbt tillbaka mina pengar, går med vinst OCH har kvar en fodran på kunden 🙂
/K
K, du missar Juggens poäng här. Som bank lånar du ju inte ut dina egna pengar, utan kundernas pengar.
Det finns situationer när det är positivt med stigande bostadspriser.
1. När man inte längre behöver bostaden, dvs flyttar in i hyresrätt alt avlider och barn ärver.
2. Man kan hyra ut en del av sin bostad. Högre bostadspriser ger högre intäkt.
3. Hyra ut sin lägenhet i andra hand och ta ut "för mycket" i hyra. (inte lagligt med dock bra om ingen kräver tillbaka pengar)
4. Hyra ut sitt hus. Högre priser ger mer i intäkt. Här är det fri hyressättning så man bryter inte mot lagen.
5. Man äger mark som går att bebygga.
Men visst, om man "bara" bor i sin bostad finns det inte så mycket att tjäna på att den stiger i värde. Om ingen av ovanstående faller in, vilket det inte gör för det flesta. Så för majoriteten är det bättre att priserna inte stiger.
Tjaa … med 800.000 skattade vinstkronor på kontot efter min utlandsflytt måste jag nog säga att jag är väldigt glad över värdeökningen på min lägenhet som jag för fem år sedan köpte med 100% belåning.
Jag kan berätta att pengarna inte är det minsta fiktiva och att motsvarande värdeminskning hade gjort ont. Väldigt ont.
Ja, men du har då också hoppat av bostadsmarknaden i Sverige, gustaf,och flytt till hyresboende eller ett billigare land. Du har cashat in, men de flesta sitter kvar och håller hårt i sina bostäder. För varje vinnare som du finns det X suckers. Inget nytt där iofs, samma sak med aktier, för att få en vinst måste ngn annan köpa.
@Gustaf: Jag har också "tjänat" pengar på min bostad som jag sålde. Men det jag försöker säga är att man ändå inte "vinner". Jag bor ju kvar i Sverige och har förlorat en bostad och bor nu istället i andra hand.
De flesta har nog inte möjlighet att leva som jag utan har barn och familj att ta hänsyn till. Det jag främst vill visa är hur mycket pengar det kostar varje gång man flyttar om man t.ex. bor i en bostadsrätt, samt att man får större skulder efter varje flytt. Det kan vara värt att tänka på för alla som är emot hyresrätter, t.ex. Å andra sidan får man ju på detta sätt större möjlighet att välja sitt boende, men det har – åtminstone enligt mitt tycke – ett väldigt högt pris.
Frågan är hur många som tycker det är bra med dyra hus när räntorna når tvåsiffriga tal i en nära förestående framtid.
Anonym: och vilka argument har du för tvåsiffriga tal gälland bolåneräntor?
Förutsatt att vi för samma ekonomiska politik som vi gjort sedan GP rensade upp efter 70- och 80-talets konsumtion på lånade pengar så lär inte den rörliga bolåneräntan nå några högre hödjer än ca 6,5%.
Om kostnaden för att konsumera boende ökar markant i förhållande till övrig inflation (där villa- och BR-priser inte räknas in) kommer konsumtionen att minska vilket i sin tur kan generera en deflation, vilket strider mot ekonomiska mål på en inflation under 2% samt en BNP-tillväxt.
More goods is good, är ett axiom inom mikroekonomin som styr våra ekonomers planer för Sveriges ekonomi. Därför har jag mycket svårt att tro att vi på en nationell nivå kommer att föra annan ekonomisk politik än vad vi gör idag. Detta visserligen förutsatt att vi fortsätter sätta mål på inflation primärt mål på arbetslöshet.
@Blondie – räntorna handlar inte primärt om vad finansministern i ett litet land som Sverige hittar på. På lång sikt kommer alltid prisökningarna att hänga ihop med penningmängden. Och penningmängden har under flera år nu haft en exceptionellt hög ökningstakt, vilket förr eller senare leder till kraftiga prisökningar. Och när det väl sker så kommer centralbankerna världen över att höja räntorna kraftigt för att "få ner inflationen", det är så det står i läroböckerna i nationalekonomi som används världen över.
Nu kommer vi dessutom att få påverkan från kraftigt stigande råvarupriser, oljepriset var redan i den förra högkonjunkturen uppe i 150 $/fat, och sedan dess har antalet bilar i Kina och Indien ökat med några miljoner. Oljan kommer knappast att bli billigare, snarare kan 150 $ framstå som ganska billigt om några år.
Slutligen så rör sig marknadsräntorna i cykler precis som exempelvis börserna gör, fast det är rejält mycket längre cykler. En börscykel är totalt ca sju år, medan en räntecykel är närmare 30 år.
En sak till förresten; de flesta marknadsnoterade företeelser, som exempelvis räntorna, har en tendens att när de avviker från sitt historiska medelvärde så överreagerar de ofta kraftigt, både i upp- och nedgång. Nu har vi nyligen fått se en kraftig överreaktion på nedsidan när räntorna varit nere och vänt precis över noll. Framåt slutet av innevarande decennium kommer överreaktionen att slå över åt andra hållet, uppåt 15 % eller däromkring.
De senaste tio åren har vi haft en period av extrem kreditexpansion, men när pendeln väl slår om så kommer vi att få en lång tid av kreditkontraktion. Grekland har förresten precis börjat, där har pendeln nyligen vänt.
Jag vill påminna om att det finns utestånede räntederivat för cirka 600 biljoner dollar (det är sant). Vad tror ni händer med dessa när räntorna stiger?
Jag undrar om Borg faktiskt inte ändå har koll på vad som behövs, nämligen att kyla av bostadsmarknaden och kanske rent av just åstadkomma en kontrollerad sänkning av priserna (som motsats till spräckt bubbla).
Nu är det valår och därför blir det inga omedelbara åtgärder men som jag just skrev i en annan kommentar så är en åtgärd redan vidtagen.