Som ni säkert såg baserades mitt motexempel till lögnerna från SEB om att man kan konsumera mera om man inte amorterar på ett bostadslån om 1 MSEK. Men om vi tar ett allt vanligare storstadsexempel, t ex 3 MSEK, så skall siffrorna ändras rejält.
Den som amorterar av sina 3 MSEK på 30 år, dvs knappt 8500:- SEK i månaden, kommer efter 40 år vara nästan 4 MSEK rikare än den som inte amorterar utan lyder SEB:s råd att konsumera. I snitt blir över dessa 40 år konsumtionsutrymmet för bostadsköparen i den Dyra Storstaden alltså 4 MSEK större än den som vill tillfredsställa sig för stunden och istället amortera med den mer normala takten på 90 år.
Dessa ca 4 MSEK motsvarar drygt 8000:- mer i konsumtion i månaden i snitt under dessa 40 år, och betydligt mer i takt när lånet väl är avbetalat.
Detta är även oaktat att man antagligen kan få avkastning på dessa pengar. Många föreslår att man istället för att amortera skall investera pengarna, men det baserar sig på en annan lögn från bankerna, nämligen att aktiemarknaden alltid stiger över tiden. Samt att vi kommer ha evig ekonomisk tillväxt i en ändlig värld, vilket förstås är omöjligt. Den avkastning man får på att amortera är säker, vilket inte börsen är. Det har varit bättre att amortera än att börsspara i bankernas fonder de senaste 10 åren, men ändå håller folk fast vid tron att just de kan klå marknaden med sina investeringar. Trots att de ofta följer bankernas råd om att sitta still i båten och annat trams.
Kom också ihåg att priserna på bostäder inte alls bara stiger över tiden. Att de alltid stiger över tiden baserar sig egentligen på att bostadspriserna bottnade på 1950-talet, och nu ligger på de högsta på 360 år. En anomali alltså, inte ett normalfall. Man måste förstås ta hänsyn till den allmänna inflationen, och kan inte bara stirra på siffror.
Man måste förstås ha en buffert, men den behöver inte vara så stor som en del tror. Men åtminstone är ett sparande bättre än att lyda SEB:s råd att konsumera upp pengarna istället för att amortera. En amortering på 8500:- i månaden är också en buffert. Det går att sluta att amortera, eller minska amorteringarna, under perioder av t ex arbetslöshet. Har man höjd i ekonomin för amortering i denna storlek kan man alltså anpassa sin ekonomi bättre efter den privata situationen.
Slutligen är ett skuldfritt boende en garanterad pension, åtminstone i form av mindre utgifter på ålderns höst, vilket man inte kan säga om vårt pensionssystem som baserar sig på evig ekonomisk tillväxt.
Bloggrannen Cristoffer Stockman har också skrivit i ämnet.
29 kommentarer
Oavsett de exakta siffrorna, antaganden om räntor eller avkastning på alternativa investeringar är det självklart bra att amortera! Den som vill diversifiera sig lite kan ju amortera något mindre och investera en del av pengarna som annars skulle ha gått till amorteringen det viktiga är att en hälsosam amorteringstakt (riskfritt sparande) ligger i grunden.
Hej! Intressant inlägg! Tänkte passa på att ställa samma fråga till dig som jag ställde till Stockman och vill höra med dig om vad du hade gjort i mitt läge: jag har nyligen köpt en bostadsrätt (ombildad från hyresrätt = ca 40% under nuvarande marknadspris) och lånat 100% till köpeskillingen. För närvarande amorterar jag inte alls utan har allt på rörlig ränta (för närvarande ca 1.10-1.15%). Vad hade du gjort om du som jag har en större summa tillhanda (motsvarande 50-80% av köpeskillingen)? Dvs, hade du amorterat ner lånet avsevärt med minskad alternativt investeringsutrymme eller hade du "enbart" börjat att amortera mellan 1500-3000 kr per månad, allt annat lika?
Jag hade satt upp en amorteringstakt på högst 20 år, alltså motsvarande 40 år på hela bostaden. Vad du skall göra med dina pengar kan jag inte svara på, för jag vet inget mer än "allt annat lika". Du kanske inte ens har möbler, har du barn, hur gammal är du etc.
Jag amorterar inte eftersom den riskfria bankräntan är högre. (det är förvisso inga stora skillnader idag) Men jag sparar istället för att konsumera. Jag funderar på att betala av mer på studielånet, det är ju motsvarande 3,42% ränta på det (2,4% utan avdragsrätt).
Framförallt bidrar hög amorteringstakt till en bra slippa-oroa-sig-för-huset-känsla. Som husägare kan man snabbt få mycket stora oväntade utgifter om t e x taket måste läggas om. Har man amorterat flitigt finns det utrymme att låna upp (plus att man med rätta framstår som pålitlig för banken). Har man inte amorterat kan det bli jädrigt svettigt.
För den intresserade: Jag och hustrun har 3,6 mkr i lån på ett hus värt runt 5 mkr. Dock amorterar vi av rubbet på ytterligare 36 år vilket gör att vi bör vara skuldfria till pensionsdagen. Den medelbegåvade läsaren inser att vi amorterar 100 kkr om året, vilket innebär knappt 4 200 var i månaden. Det kan knappast anses som en orimlig amorteringstakt om man vill ha nöjet att bo i ett bra hus.
Om man kan låsa fast räntan i dagsläget och istället för att amortera sätta sina pengar på ett bankkonto och låsa räntan till en högre räntesats än finansieringen så blir det ju en lönsam affär. Dessutom är det ju så att du inte påverkar av en realt negativ utveckling på bostadsmarknaden om pengarna i bostaden är lånade. Så länge du får tillbaka nominella beloppet spelar det ju ingen roll för dig hur bostaden utvecklas realt sett, eller?
@ann onym:
"Framförallt bidrar hög amorteringstakt till en bra slippa-oroa-sig-för-huset-känsla. Som husägare kan man snabbt få mycket stora oväntade utgifter om t e x taket måste läggas om. Har man amorterat flitigt finns det utrymme att låna upp (plus att man med rätta framstår som pålitlig för banken). Har man inte amorterat kan det bli jädrigt svettigt."
Här tror jag dock precis tvärtom !!
Om du har en hög pengar på banken (konto eller i fonder eller vad som) så kan du ta av denna hög rätt av om det taket springer läck osv
Har du istället en mindre buffert och måste gå och låna upp pengarna så är det inte alls säkert att du får ett lån då ! Tänk om du tex är mellan två jobb just då – taket kommer fortsätta läcka – men du kanske inte får pengar för att laga det inom 6 månader !!??
Banken kommer inte heller, i de allra allra flesta fallen, kräva in pengar så länge du sköter dina amorteringar/ränteinbetalningar – men OM dom skulle göra det så kan du ju lätt snabbaamortera med dein "hög" med pengar
jag tycker helt klart att amorteringar i en lagom nivå är bra – och som räkneexemplen visar så blir det billigare i längden.
OM man inte kan få en bättre avkastning (vilket man som sagt sagt, iaf periodvis, inte kan få i vanliga aktiefonder – med rel höga avgifter)
Men man skall helt klart se till att ha en rejäl hög med pengar också och inte låsa upp pengarna i en alltför snabbt amortering bara därför att – som sagt att få nya lån är ofta betydligt betydligt svårare än att hålla kvar vid ett, även om det är för högt, som man redan har.
Jag har många exempel bara i bekantskapskretsen där dom inte har fått låna pga av i sammanhanget struntsaker – en del gånger trots att dom skulle sänkt sina utgifter !
Skulle en sådan situation inträffa vid ett akutläge så är det inte så kul – då kanske man tom tvingas sälja sitt hus, ev till underpris om marknaden är i en dal…
/K
Men är inte "priset" du betalar för att amortera att avstå från konsumtion idag?
Det är ju det hela frågan handlar om, dvs konsumera idag eller imorgon. Att ha X tusen kronor mer om 40 år måste dessutom nuvärdesberäknas till dagens värde, annars blir kalkylen grovt missvisande. Eller har jag missuppfattat något?
Visst, du kan nuvärdesjustera om du vill, men räntan på nuvärdet motsvarar antagligen räntan den icke-amorterande betalar på lånet, så de tar ut varandra.
Alltså, genom att avstå från konsumtion idag (amortera) kan person A om 30 år ha ett större konsumtionsutrymme.
Men vad är egentligen det utrymmet värt i dagens penningvärde, nuvärdesberäknat?
Att tex om 30 år ha 50.000 kr mer per år att konsumera för får jag till 8.700 nuvärdesberäknat med 6%. Eller 725 kr/mån. Ingen radikal skillnad med tanke på den konsumtion du får avstå idag…
All konsumtion går att räkna om till framtida och mer pengar förutsatt att du inte konsumerar det du tänkt och i stället amorterar/sparar.
Går du inte ut på fredagen och i stället amorterar dina hundralappar kommer du att kunna köpa betydligt fler öl dagen då lånet på huset är betalt. Fast då får du gå till banken och ta ett lån för att kunna utnyttja din uppskjutna konsumtion. Fast i det läget är det bättre att spara dessa pengar så att du om ytterligare tio år kan köpa ännu fler öl…
Som jag ser det är det en avvägning mellan att "leva det goda livet" nu kunna leva ett gott liv senare.
Att inte maxa sina amorteringar och i stället leva livet nu kan faktiskt vara att föredra.
Men det enda du vet om 30 år framåt är att du snart ska gå i pension/ är pensionär. Som pensionär har du betydligt mindre att röra dig med.
För min del har jag lån på fritidshus 120.000. Och bor i hyreshus 700 euro/månad.
Men inte ens det vet du.
Du kanske dör eller blir handikappad innan du hinner lyfta din pension ?
Den där drömmen du sparade till kanske aldrig blir uppfylld ?
Nje, ett mellanting duger bra för mig: delvis spendera idag, delvis spara för morgondagen
/K
@Klas: håller med att man måste landa i ett bra mellanläge. Jag *tror* att pengarna värmer bättre på ålderns höst; man har mindre inkomst, behovet av bekvämlighet är större, och har man inte hälsan försvinner många "gratisnöjen".
Det finns nog fler "syrsor" än "myror" nuförtiden – många verkar leva som om de skulle dö imorgon. Det är ju skönt nu, men det är ju synd att det är ett "worst case scenario" att vara vid liv efter pensionen.
Det stora problemet är att det idag verkar vara så många som inte kan både konsumera och amortera på en vettig nivå, utan måste välja. Då har man tagit sig vatten över huvudet.
Det finns ju något som heter förväntad återstående livslängd. Om du är 80 år så har du i medel några år eller så kvar att leva.
Men om dystopisterna får rätt kommer medellivslängden nu att sjunka. Fler barn tryggar pensionen?
Sedan måste man väga in att inflationen gör att skuldbördans andel av inkomsten minskar.
Min föräldrar köpte sitt hus för 37 år sedan för cirka 250 000 kr vilket var väldigt mycket med tanke på hur mycket de tjänade. Hade de bestämt att de skulle betala beloppet på kort tid hade det blivit väldigt betungande och de hade fått avstå från en väldigt stor del av konsumtionen. I dag är huset värt 2,5 miljoner och återstående lån kan de betala av på väldigt kort tid utan att det direkt påverkar konsumtionen.
Så frågan mynnar ut i hur mycket köpkraft måste man avstå för att betala sina lån jämfört med om man skjuter på betalningen. Min far hade kunnat köpa väldigt många MC hamburgare 1970 för de pengar han lade på amortering men summa idag blir betydligt färre.
Resonemanget hänger så klart på att vi har en inflation och tidigare har den varit väldigt hög och därmed har det varit mer lönsamt att skjuta på amorteringar. Å andra sidan talas det om att inflationen kan komma och sätta fart igen ordentligt och då blir det mer lönsamt att skuta på amorteringar igen.
Du gör misstaget att tro att huspriser stiger för evigt bara för att de stigit under en kort parantes de senaste 50-60 åren:
http://cornubot.blogspot.com/2010/01/myten-om-evigt-stigande-bostadspriser.html
Det går t ex att ha hög inflation och fallande bostadspriser, exempelvis därför att hög inflation pressar fram högre räntor.
Du måste alltså också ta hänsyn till räntan. Mitt räkneexempel baserar sig på att räntan står stilla vid dagens låga nivå. Om (marknads)räntan stiger, vilket den kommer göra, så blir det ännu större fördel för den som passat på att amortera maximalt medan de låga räntorna gjorde det möjligt.
Mitt resonemang handlar inte i första hand om ökande bostadspriser utan om ökad inkomst. Priserna kan stå still eller sjunka på bostäder men när vi får mer i plånboken blir priset på den köpta bostaden i förhållande i vad man tjänar mindre.
Huset som mina föräldrar köpte 1973 var väldigt dyrt i förhållande till vad de tjänade. Säkert några årslöner, medan i dag kanske köpesumman står för 20% av deras årsinkomst.
Deras amortering för 37 år sedan stod för en väldigt stor del av den desponibla inkomsten medan idag skulle motsvarande summa stå för en väldigt liten del. Alltså fick de avstå väldigt mycket konsumtion då för att idag kunna köpa väldigt lite för samma summa.
När det gäller räntan har du såklart rätt att stora lån blir en börda när räntan går upp. Och priser kan falla på bostäder, framför allt om uppgången i ränta går snabbt.
Räntan går upp för att inflationen går upp och med viss eftersläpning ökar den disponibla inkomsten och man har råd med högre ränteutgifter. Efter en stund står sedan lånet man har på bostaden för en allt mindre del av inkomsten. Detta oavsett prisökning eller prisnedgång på bostaden.
Här gör du misstaget att förvänta dig högre lön i takt med inflationen. Det är långt ifrån säkert. Eftersom vi inte får göra de nödvändiga lönesänkningarna i Sverige kan vi ordna de via inflation utan löneökningar istället.
Ja visst gör jag antagandet att ökad inflation leder till mer pengar i plånboken.
Om prisökningar är en följd av ökad penningmängd och vi har prisökningar så leder det resonemanget att det finns mer pengar i samhället. Mer pengar i samhället leder till mer pengar i plånboken. Vilket leder till att skuldbördan i förhållandem till disponibel inkomst minskar.
Inte för att jag säger att mitt resonemang är 100% korrekt. 😉
För att ta ett extremexempel.
Inte för att man fått det bättre i Zimbabwe när man ser sina besparingar smälta bort i rekordfart och pengars värde försvinna. Men de som innan rekordinflationen hade lån fick se dem minska rekordsnabbt. Man kunde haft många miljoner i lån och nu kan man betala dem med pengar som ligger och skräpar på gatan…
Penningmängden ökar pga mer lån, dvs du har inte alls mer i plånboken. Din plånbok är bara fetare därför att du har större skulder.
Zimbabwe, de som fick behålla sin bostad, ja. Miljontals har blivit hemlösa. Fundera på det.
Zimbabwe var nog ett dåligt exempel. Men rent teoretiskt har de som hade lån innan krisen inte längre några lån i förhållande till tidigare.
Mer lån generellt innebär inte att jag har mer lån på min bostad. Min plånbok blir fetare men mina lån på bostaden har inte ökat.
Tro vad du vill. Studera t ex 20-talets hyperinflation i Tyskland. Tror du att den lille mannen blev rikare och skuldfri då? Blev amerikanerna skuldfria under den höga inflationen på 70-talet? Svenskarna?
Nej, svaret är att hög inflation aldrig uppstår ensamt och isolerat. Främst beror inflation på statligt underskott. Innan 70-talet räckte det med en arbetande per hushåll för att ha råd med bostad till 4-6st. Idag måste bägge jobba. Vad är rikedom? Tid eller pengar?
Det man eventuellt tjänade genom att lånen försvann i inflation förlorade man istället genom högre skatter.
Ett annat sannolikt resultat av hög inflation är att du blir av med jobbet. Kan du betala de där 12% i ränta på ditt mångmiljonlån när 1-2 personer i hushållet blivit av med jobbet? Vad är det för glädje med att inflationen hade tagit hand om lånet över 20-30 år, om ni tvingades sälja och flytta till en hyrestvåa hela familjen?
Jag har enbart lyft fram att skulden på en bostad minskar i vikt över tiden om vi har inflation. Mina föräldrar har i praktiken ingen bostadsskuld längre efter den höga inflationstakt vi haft i Sverige. Sedan om de har mer köpkraft än för 37 år sedan är en annan sak.
Jag kan nästan garantera att alla som ägt sin bostad de senaste 30 åren har idag en väldigt gynnsam boendeekonomi. Oavsett om de amorterat eller inte. Det är också enkelt att konstatera att de som amorterade jämfört med de som konsumerade inte har det speciellt mycket bättre idag.
Sedan har du rätt, och som jag också antydde, att i en övergångssituation kan kraftigt ökade räntor vara väldigt negativt för enskilda hushåll.
Jag säger inte att en ekonomi med hög inflation är att föredra, jag säger inte heller att man inte skall amortera/spara.
Det enda jag säger är att det skall vara en jämnvikt mellan amortering och konsumtion. Det är jag säker på att du håller med om.
Men du kan samtidigt inte förvänta dig att få göra om den resa som dina föräldrar gjort. Tyvärr. Bostadspriserna är nu de högsta på 360 år, justerat för inflationen. I början av 1950 var de de lägsta under samma 360-årsperiod.
Man kan inte titta i bakspegeln när man skall blicka framåt. De som tror att allt kommer fortsätta som det gjort kan nog riskera ångra sig rejält.
Men konsumera idag, så blir du iaf lycklig för stunden.
Visst kan man inte extrapollera historien på framtiden. Men inte heller undvika att dra lärdom av den.
Sedan som jag sagt flera gånger så bygger inte mitt resonemang på ökade bostadspriser. Utan enbart på att skulden minskar i betydelse på sikt om vi har inflaiton.
När det gäller konsumtion så är det en avvägning mellan att leva nu eller leva sen. Det går att resonera med nästan all konsumtion att man får mer för pengarna om man skjuter på konsumtionen. Men att tänka så innebär att man inte skall köpa en TV nu för att i stället kunna ha råd att köpa 5 om 30 år, eller att inte gå på krogen och dricka 5 öl nu då man kan dricka 20 om 30 år. Osv
För övrigt har jag sparat över +20% av min lön efter skatt under många år.
För övrigt tror inte jag att jag har så mycket mer att tilläga till just denna debatt. Men ser fram åt att läsa fler intressanta inlägg från dig i framtiden.
@ Cornu & Rosen
"Räntan går upp för att inflationen går upp"
Ja exakt, men det enda intressant är vad den reala räntan är. När Sverige växlade ned inflationstakten på 90-talet steg en rela räntan, lånen blev alltså en tyngre börda att bära.
Sedan säger ni att inflationen går upp. Vad är det för faktorer ni ser skulle driva på inflationen, om det nu inte är löneökningar som slår igenom i högre priser?