Störst prisfall på villor i billiga kommuner

I dagens nummer av provinisialtidningen Göteborgs-Posten redovisas prisutvecklingen för sålda villor och radhus i Västergötland, Bohuslän och Hallands. under mars-maj 2009, i jämförelse med dec 2008 – feb 2009 och mars-maj 2008. Tesen är att priserna återhämtar sig, men det går snarare att se ett antal andra trender som jag kommer redovisa längre ner. Ett tydligt utfall är att priserna generellt faller mest i de billigare kommunerna, och en annan är att ju färre affärer, desto större förändring åt bägge hållen. Man kan också generellt konstatera att de kommuner som ligger back eller plus i bägge jämförelserna också låg back eller plus i enbart jämfört med mars-maj 2008.

Det betyder alltså att bostadsmarknade inte alls nödvändigtvis har vänt, utan fortsätter utvecklas som tidigare. Göteborgs kommun må ha stigande villapriser jämfört med i vintras, men ligger fortfarande ner jämfört med för ett år sedan.

Dags för lite grafer som förtydligar det hela. Den första grafen visar övertydligt vilka kommuner som sett en vändning mellan perioderna, och där ser man alltså att de flesta som har sett de största prisökningarna såg prisökningar i bägge perioderna, och tvärt om. Det sticker dock ut två kommuner, Strömstad och Tanum. Strömstad ligger plus jämfört med för ett år sedan, men minus sedan i vintras. Motsatsen gäller Tanum, alltså minus jämfört med för ett år sedan, men plus jämfört med i vintras. Dessa kommuner är också de i Bohuslän som norrmännen köper i. Man kan antagligen tolka det som att norrmän först började sälja i Tanum, och nu även i Strömstad och att Norges kris inte ligger i fas med Sveriges. Tanum har dock fått en rekyl när priserna gick ner. Eller ngt.

Man ser också att kommunerna i övre mittensegmentet är de som generellt fått se vändningar i prisfallet. De har sett stigande priser sedan i vintras, men har fortfarande lägre priser nu än för ett år sedan. Som man ser i grafen nedan är de också generellt de kommuner med flest affärer, och alltså mest statistiskt signifikant.

Tittar man sedan också på efterföljande graf, med medelpriser för villan så ser man också att det är i de billigaste kommunerna man får se de största prisnedgångarna.

Delvis gäller det även uppgångar, men tendense är tydligare på nedsidan. Vän av ordning kan förstås påpeka att -10% på en miljon är lika mycket pengar om -3% på drygt tre miljoner.

Detta stärker min tes från tidigare inlägg att attraktiva objekt fortfarande går att sälja, men den verkliga prisnedgången är större än vad statistiken visar. Om oattraktiva objekt inte blir sålda, så avspeglas prisfallet på dessa inte i statistiken.

I verkligheten skulle alltså aktuellt marknadsvärde på villorna vara lägre än vad statistiken visar.

Alla grafer och tendenser ovan kan avfärdas som Fooled by Randomness och kausalitet och människans vilja att hitta mönster där mönster inte finns. Eller?

Man kan tänka sig ett extremfall där man bara får se 25st lyxvillor säljas i en kommun, vilket skulle ge kraftiga prisökningar i statistiken, medan alla andra objekt visat sig vara osäljbara. Man kan t ex fundera över varför priserna stiger så extremt i Vårgårda, Stenungsund och Falkenberg, kommuner i vad jag kallar “yttre hästgårdsbältet” runt Göteborg. Antalet affärer i Vårgårda var bara sju stycken. Det kan mycket väl vara ett utfall av rika Göteborgare som köper de attraktivaste husen i kommunen, och cashar hem prisuppgången de haft i Göteborg.

Med tanke på de extrema sänkningarna av räntan från Riksbanken, så skall man väl snarare klia sig i huvudet över varför priserna inte stigit mer under våren än vad de faktiskt gjort. Lokaler.nu har en bra sammanställning över de olika faktorerna som påverkar prissättning generellt. Nedsidan överväger alltjämt, och det är speciellt arbetslösheten som tynger.

Som parantes kan nämnas att man i Hylte kommun i inre Halland bara behöver betala 687 000:- SEK för en villa, och i Munkedals kommun i inre Bohuslän betalar man bara 724 000:-, trots möjlighet till motorvägs- eller tågpendling direkt till Göteborg, samtidigt som man inte har speciellt långt till kusten. I Munkedals grannkommuner Uddevalla, Lysekil och Sotenäs betalar man minst det dubbla, eller rent av ungefär tre gånger så mycket för villan.