Minst en av de kära läsarna har blivit väldigt förolämpad av att jag och andra skriver att bostadspriserna befinner sig i en bubbla. Som replik kommer något om att guld inte har något värde och att en normal guldtacka kostar mer än en bostadsrätt.
Inte riktigt korrekt. De vanligaste guldtackorna är på 100g, och kostar alltså bara ca 27 000:-, eller mindre än en kvadratmeter i av en tämligen normal bostadsrätt i Storstockholm. Men naturligtvis rör sig guld också i bubblor, främst beroende på inflationsförväntningarna och inflationscyklerna. Inflation är som bekant ökningen av penningmängden, som tar sig uttryck i stigande priser i en kombination av varor, tjänster eller tillgångar som aktier, bostäder eller för den delen guld.
Och det är inom just tillgångar vi fått se inflation under 2000-talet, drivet av det penningtryckande som det innebär att låna pengar. Våra fiatpengar skapas när man lånar pengar, och med ökande skuldsättning hos svenska folket blir det också tillgångsinflation.
Det här ser man väldigt bra när man jämför priserna på bostadsrätter med priserna på guld.
Utvecklingen för priserna på guld och priserna på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar i Stockholm ser ut att följa varandra väldigt väl, vilket egentligen bevisar att de stigande priserna på bostadsrätter just beror på inflation och inte på någon speciellt ökad efterfrågan.
Fast sedan fortsatte förstås guldet att stiga i pris medan bostadsrättsmarknaden planade ut 2007-2009. Den som köpte guld istället för bostadsrätt har blivit rikare än den som istället sitter med sitt klubbmedlemskap. Ett klubbmedlemskap vars avgifter per månad vida överstiger kostnaden för ett bankfack om året. Dessutom kunde man köpa guld via ETF:er i kapitalförsäkring och sitta med en i princip skattefri vinst, medan klubbmedlemskapets ökade värde bara innebär en latent skatteskuld.
I grunden är det samma mekanism som driver såväl guldpriset som priset på bostadsbubblan, nämligen tillgångsinflation. Inte någon unik efterfrågan eller brist på bostäder. Samtidigt köpte Stockholmarna befintliga bostadsrätter som ovanstående statistik från SCB baserar sig på för ett belopp om 67 000 MSEK 2009, medan hela svenska folket köpte guld för ca 300 MSEK samma år. Undrar vilken bubbla som kommer drabba stockholmare hårdast? En punkterad guldbubbla eller en punkterad bostadsrättsbubbla?
Nu spricker inte olika bubblor samtidigt, vilket man ser på att guldet fortsätter att stiga medan bostadsrättspriserna planat ut. Men jag vågar sträcka mig så långt att påstå att guldet inte kommer rasa i pris så länge penningtryckandet är så stort att de driver upp bostadsrättspriserna. Däremot kan det i sammanhanget mikroskopiska guldpriset mycket väl leva ett liv utan stigande bostadspriser.
De flesta som köper guld gör det inte för lånade pengar. De flesta som köper en bostadsrätt gör det för lånade pengar. Vem tar störst risk tror ni?
En annan väsentlig skillnad är att guld är en likvid tillgång och kan avyttras över dagen, och i delar av innehavet, medan en bostadsrätt kan ta veckor och månader att sälja och inte går att sälja i smådelar. När väl bostadsbubblan brister kommer många tyvärr bli varse om hur lång tid det kommer ta att sälja en bostadsrätt även i “heta” Stockholm. Statistiken för bostadsrätter släpar efter kvartals- eller årsvis, medan guldpriset kan följas med banal teknisk analys dag från dag, t ex MA200/MA233 för att indikera när det är dags att gå ur guldet pga trendvändning.
Så skall man spekulera så är guld betydligt mer praktiskt än en bostadsrätt. Skall man ha någonstans att bo hjälper dock inte guld nämnvärt tills man köper en bostad för guldet.
Över tiden varierar såväl priset på guld som på bostadsrätter. Men av någon anledning så förnekar inte de som köper guld att guldet en dag kommer falla i pris. De som köpt en bostadsrätt till heltalsmultipler av produktionskostnaden förnekar dock oftast att priserna någonsin kan falla på deras bostad. Kanske beror det på riskexponeringen de tagit via lånefinansierade köp och att sanningen måste förnekas för att inte störa nattsömnen?
Tillägg: Nu tror många att det var inflationen som gjorde deras föräldrar skuldfria på sitt boende, men det var i själva verket amorteringarna som gjorde detta. För bostaden är en kostnad, och över tiden innebär slitaget att man kommer ha stora utgifter, som måste betalas med utökade lån om man nu inte amorterat ner. Även för en bostadsrätt kan ett nytt kök kosta 100 000-tals kronor, om man skall fortsätta bo “ståndsmässigt”, och ett nytt badrum likaså. Har man inte amorterat så kommer renoveringsbehovet successivt öka skulderna, inte minska dem. Det samma gäller föreningens skulder, för förr eller senare skall det bytas stammar, bytas fasad, fönster, läggas om tak mm, med stigande medlemsavgifter som resultat om inte föreningen amorterar. Inflationen ökar snarare renoveringskostnaderna.