Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetspriser följer säsongsmönstret och priserna stiger kraftigt i hela landet. Därmed kan marknaden sägas ha normaliserats igen och även nedgångarna i maj och juni kan bortförklaras som säsongsvariationer.
 |
| Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex för Stockholm steg med +3.5% i juli. Det är den största uppgången på en enskild månad sedan 2014. |
SEB:s boprisindikator för augusti visar på en viss återhämtning i hushållens blinda tro på evigt stigande bostadspriser. Samtidigt är det en bit kvar till toppnivåerna från förra året och i våras.
 |
| SEB Boprisindikator som mörk linje. Positiva och negativa som staplar.
Valueguards Sverigeindex för bostadspriserna som ljus linje. |
Samtidigt som bostadsprisindex för hela Sverige fallit de senaste två månaderna har även hushållens tro på stigande priser fallit. Förtroendet föll redan tidigare i vår, även om det rekylerade tillfälligt inför införandet av amorteringskraven.
Hushållen tror generellt fortfarande på stigande priser, men trenden ser ut att ha vänt. Just hushållens förväntningar driver i mycket priserna, då bubblor beror på mänsklig psykologi.
SEB, som till stor del livnär sig på hushållens tro att priserna på bostäder kommer stiga för evigt och att man därmed kan få betalt för att bo vågar inte prata om en vändning, men medger att det är de låga räntorna som pumpar upp priserna.
“Svängningarna illustrerar den osäkerhet som nu finns på bostadsmarknaden. Det finns tecken på en inbromsning men samtidigt finns de fundamentala prisdrivande faktorerna kvar, såsom låg ränta och ett lågt utbud i förhållande till efterfrågan.”
Ser man till tidigare utveckling så faller ofta bostadspriserna när andelen som tror på stigande priser minskar.
De kvalitetsjusterade lägenhetspriserna i Stockholms kommun fortsätter nedåt. Raset de senaste två månaderna är det snabbaste man sett i huvudstaden sedan den akuta finanskrisen 2008 och överträffar procentuellt raset 2011 med råge.
 |
| Kvalitetsjusterat lägenhetsprisindex för Stockholm. Logaritmisk skala. Källa: Valueguard |
Lägenhetspriserna föll 2.15% på en månad maj – juni och fortsätter alltså på den inslagna väg som påbörjades april – maj, då raset var 2.72%.
Priserna har kvalitetsjusterat därmed fallit 4.81% på två månader. Eller om man så vill så har det gått på 120 000:- SEK extra “för att bo” per månad de senaste två månaderna om man har en femmiljonerslägenhet. Eller ska man bara räkna när man “får betalt för att bo”?
Som man ser i charten ovan, som är logaritmisk och där varje stapel alltså proportionellt motsvarar samma procentuella rörelser, så har vi inte sett en så snabb nedgång i Stockholms bostadspriser sedan den akuta finanskrisens höst 2008.
Den tidigare säljsignal för Stockholms bostadspriser, som jag rapporterade om den 16:e juni står sig alltså. Likt 2007 och 2011 ser säljssignalen återigen ut att vara korrekt. Liksom för Mäklarstatistik är priserna nu tillbaka på augustis nivåer.
Dock ska man vara medveten om att säsongsmässigt är maj och juni de svagaste månaderna på året för lägenhetspriserna, innan man får en rekyl i juli och augusti när päronen ska köpa en lägenhet till den telningen som ska börja på Konstfack.
Om uppgången på bostadsmarknaden i Stockholm verkligen är bruten vet inte förrän augusti är över.
“En läsare” har tittat på den rullande 12-månaders årsavkastningen för tre olika tillgångsslag – obligationer, börsen och för lägenheter i Stockholm. Det ser nu ut som att lägenheter följer obligationer och börs och nu alltså letar sig tillbaka till nollavkastning.
 |
| Jämförelse mellan rullande årsavkastningar för bostadsrätter i Stockholm, OMXSGI och SHP Swap Index 10 y. |
Det finns några antaganden ovan. De marknadsnoterade papprena är två månader förskjutna för att bättre visa matchningen mot bostadsmarknaden. Det har antagits att bostadspriserna för lägenheter i Stockholm står stilla till och med september.
Som det ser ut är bostadsbubblan inget annat än ännu ett tillgångsslag som matchar den kredit och nollräntedrivna uppgången på finansmarknaderna. Det ser ut som att bopriserna generellt befinner sig inom den kanal som bildas av avkastningen på aktier och obligationer. Med två månaders förskjutning matchar vändpunkterna och alla tre tillgångsslagen korsar varandra till synes rätt väl. Utom i våras.
I övrigt kan man ovan se nedgången i bostäderna 2011, som jag fått skit för att den inte skulle hänt, som också matchar den börskrasch vi upplevde då.
I sig borde detta inte vara märkvärdigt. Bostadspriserna samvarierar rimligtvis med konjunkturen, likt börsen. Detta kan delvis övertrumfas av centralbankernas nollräntepolitik, som drar upp både obligationsbubblan och börsen. När konjunkturen nu viker viker också bostadspriserna.
Trendskiftet med sämre årlig avkastning sedan förra hösten 2015, för första gången sedan 2011 är verkligt – det är bara de sista månaderna som följer hypotesen med fortsatt stillastående priser.
Baserat på Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex har det nu utlösts en säljsignal på lägenheter i Stockholms kommun. Detta är den första säljsignalen sedan nedgången 2011. Modellen har fungerat bra som prediktor för nedgångarna både 2007 och 2011.
 |
| Kvalitetsjusterat lägenhetsprisindex för Stockholms kommun. Källa: Valueguard. Köp- och säljsignaler enligt MACD inritade. |
Till skillnad mot aktiemarknaderna så köper och säljer man inte bostäder medvetna om abstraktionen av mänsklig psykologi som aktiehandlare kallar teknisk analys. Därför fungerar förstås sådana modeller utmärkt på bostadsmarknaden, särskilt för den största marknaden volymmässigt med mest signifikant statistiskt underlag – Stockholms lägenhetsmarknad.
Valueguard rapporerade om en kvalitetsjusterad nedgång på 2.72% för lägenhetspriserna i Stockholm under maj månad.
Sedan tidigare har den indikator jag använder för bostadsmarknaden, nämligen MACD, börjat halta och varit på väg till att ge en säljsignal. Med maj månads nedgång utlöstes denna säljsignal.
Nu återstår att se om den är lika korrekt som i november 2007 eller juni 2011 och vi får en period av fallande kvalitetsjusterade priser i Stockholm. Signalen finns där åtminstone och det var alltså nästan fem år sedan sist. Tror man på detta kan uppgången för lägenhetspriser i Stockholm anses vara bruten.
