Sveriges (Stockholms) bostadsbubbla utmålas tillsammans med Kanadas (Vancouvers) och Australiens som de värsta i världen. Men vad skiljer dem åt och gör dessa skillnader att Sveriges bubbla är mer eller mindre allvarlig?
 |
| Villor längs floden Derwant i Hobart, Tasmanien. |
Sverige (och i synnerhet Stockholm) listas tillsammans med Australien och Kanada (i synnerhet Vancouver) som de värsta bostadsbubblorna i världen. Men de skiljer sig åt på flera sätt.
I Sverige bygger bubblan i princip helt på Svarte Petter (eng greater fool theory) och att det i framtiden kommer finnas en större idiot som är beredd att betala ännu mer för bostaden ifråga. I extremfallet har det handlat om att man köpte obyggd nyproduktion, med avsikt att sälja denna innan inflytt. Någon passiv inkomst via uthyrning har sällan varit avsikten, och när det gäller lägenheter har möjligheterna begränsats via lagstiftning och bostadsrättsföreningar. Villor (och ägarlägenheter) får hyras ut till vilket pris som helst i egenskap av egna fastigheter, men att köpa för att hyra ut (eng buy to let) är obefintligt i Sverige.
 |
| ILägenheter i Sydney Harbour, mitt emot operahuset i ett brandröktindränkt. |
I Kanada är det annorlunda. Andrahandsuppgifter gör gällande att Air BnB är enormt, och att man köper bostäder enbart för att hyra ut via Air BnB. I Vancouver ska det rent av vara ett problem, då många bostäder därmed är borsta från permanentboendemarknaden.
 |
| Semesterlägenheter i hamnen i Hobart. |
I Australien kan jag konstatera att det i de köp- och kreditstarka socioekonomiska grupperna är extremt utbrett att man äger några extra lägenheter och villor enbart för att hyra ut som buy to let. Dels via huvudsponsorn där personal (=mäklare) konstaterar att man har stamkunder, som man hjälpt att sälja eller köpa många houses. Vi pratar inte om för eget bruk utan kanske 4-5 villor för att hyra ut. Stammisar man kan ringa upp om man får in ett bra objekt att köpa och hyra ut, eller om man får in en kund som vill köpa något och stammisen i sitt bestånd av villor har något lämpligt.
 |
| Villor vid Derwant. |
När man spontant pratar med folk, t ex två olika personer på piren när jag väntade vid målgången i Sydney – Hobart, så förde de i princip spontant på tal att de inte själva bodde på Tassie, men ägde 1-2 hus här, som de hyrde ut. En tredje person konstaterade att vederbörande bodde i New South Wales, men hade villor på både Tassie, Gold Coast och Adelaide, som vederbörande hyrde ut.
Hur många villor de kredit- eller köpstarka socioekonomiska grupperna äger för passiv inkomst verkar vara ett i Aussie helt normalt svar på frågan “where are you from”.
Frågan blir då om detta är positivt eller negativt för Sveriges och Stockholms bostadsbubbla, i jämförelse med Australien och Kanada.
Hur har vi i Sverige kunnat nå den internationellt bedömda toppskitet i världens bostadsbubblor, utan buy-to-let? Och är det en fördel att vi nått dit enbart genom teorin att det finns en större idiot som tänker köpa din bostad ännu dyrare? I Kanada och Australien får man åtminstone avkastning på de där villorna genom att hyra ut dem. Den svenska bubblan förutsätter en greater fool. Vilken bubbla spricker hårdast när det går åt helvete?
I övrigt är det inte klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar som gäller här i Australien. Visserligen finns det i Hobarts hamn lägenheter, komplett med möjlighet till central städtjänst, inklusive tvätt och byte av lakan, vilket gör att man inte bara köper en lägenhet utan tillgång till ett komplett koncept för Air BnB. Istället är det villor (houses i kontrast till units) som gäller. Mina ledsagare i Sydney konstaterar att Sydney till ytan är den största storstaden. För det är villor som gäller. Det är inte så att man har dåligt med utrymme i Australien. Men ändå har man en bostadsbubbla …
35 kommentarer
Om inte annat kommer en sprucken bostadsbubbla i Tokholm mm medföra förändringar i marknaden som tex det blir lättare att hyra ut bostadsrätter till marknadspris. Även om många tror att det blir till förortspris, men då är det kanske bättre att gå ifrån rätten.
Fråga 2 då är hur stor bostadsbrist har vi egentligen?
Bostadsbrist? Handlar väl bara om pris och läge.. Bor ju i göteborg iofs men här får du utan problem en lägenhet inom kommungränsen om du inte är någon som bolagen inte vill hitta ut till. Men man får väl räkna med 40min till centrum då kanske.
Är det arbetarklass eller någon form av elit som driver Australiens bostadsmarknad? Ett sätt att skilja på det är väl om någon bara har ett par hus att hyra ut och tar hand om det själv – ett ganska hårt arbete, inte speciellt glamoröst och gör dig inte direkt megarik.
I Stockholm blir situationen något märklig, för det är inte helt sant att ingen köper för att hyra ut – det är ofta en beståndsdel i resonemanget. "Om marknaden sviker en stund kan man ju bara hyra ut – dyrt! Och tjäna pengar!". Jag har aldrig hört någon med erfarenhet yttra detta, däremot väldigt vanligt hos förstagångsköpare (eller överhuvudtaget folk som aldrig hyrt ut). De som inte helt förstår vad de pratar om tror nämligen att de kan göra jättevinster på att hyra ut random boende i Stockholm.
Oftast fokuserar man besväret med att hyra i Stockholm till den som hyr, men faktum är att det även är en fördjävligt dålig marknad att hyra ut i. Det är kort sagt ett riktigt grisigt arbete som sällan är värt pengarna.
Jag räknade en del på detta i somras, och noterade att "påslaget" – eller "svårmotiverad vinst" – för andrahandsboenden ligger på ca 20%. Detta är vad förstagångssköparna ser – det ser ju ut som ocker!
I verkligheten står ofta boenden tomma, för de där 20% räcker helt enkelt inte till för att motivera arbetet med att hela tiden leta nya rimliga hyresgäster och allt annat pussel det innebär i Sverige.
Vid sidan av detta finns det även en svart marknad, med kvalitetsjusterat högre hyrespriser (högre svårmotiverat tillägg). Det handlar då ofta om att hyra ut skabbiga lägenheter på 18kvm, gärna centralt, för 10ksek/månad till folk som varken har kontanter, kapital eller krediter.
Och det hörs kanske, att den filtreringen ger inte Sveriges mest välkammade snitt. Och uthyrningen sker svart, så uthyraren tar mer eller mindre fullt ansvar. Om hyresgästen förstör lägenheten – eller någon annan lägenhet i föreningen – kan det juridiska hamna på ägaren.
Nä, buy to let är inte kul i Sverige. Det är ett grisigt jobb som medelklassen inte är speciellt intresserad av.
Det är stor skillnad mellan Norge och Sverige. Norge gynnar uthyrning av hela eller delar av bostaden genom lagstiftning och beskattning medan motsatsen gäller i Sverige.
Det är fastighetsmäklarfirmorna som sköter uthyrning av boendet och det ekonomiskt administrativa kring det hela. Du betalar direkt till mäklaren som sedan i sin tur betalar ägaren i Australien.
Har du någon erfarenhet av att hyra ut över huvud tåget? Om det inte vore för bpstadarättsföreningarnas stadgar skulle det vara rätt så lättförtjänta pengar. Har hyrt ut min eller min sambos lägenhet i kanske 7 år (olika lägenheter och i olika omgångar). Inte direkt mycket jobb. Det värsta jag har varit med om var en hyresgäst som var tvungen att flytta så jag fick hitta en ny hyresgäst. Det tog ca 2 veckor inklusive visningar och kontraktsskrivning. Visserligen anekdotiska bevis men har du något bättre?
Jag har erfarenhet av det ja, men är ett dåligt exempel på grund av att jag sedan 20-års ålder inte varit speciellt intresserad det arbetet för några tusenlappar i månaden, så jag har alltid prioriterat hyresgäst över maxad betalning. Så jag personligen hade skippat den hobbyn även om det var rimligare regler. Jag hyr bara ut om jag temporärt inte behöver något men vet att jag behöver det framöver och vill täcka upp kostnaden så länge.
Hur menar du med lättförtjänta pengar? Vi tar ett realistiskt räkneexempel utifrån det jag räknade på i sommras (Stockholm, fina ettor och tvåor i fina lägen, d.v.s. det som brukar kallas just "lätta pengar" här):
Hyra 12 000:- ger då ca 12 000 * 0.2 = 2400:-/månad i vinst efter du betalat bostadsrättsavgift, räntor och direkt alternativkostnad. Med andra ord är det då ett sätt för dig att tjäna 28 800:-/år. Minus förslitning av vitvaror, golv, whatever. Låt för enkelhetens skulle säga att du landar på 25 000:- kvar i vinst per år. Med Stockholms-dialekt ala 2020 heter detta "betala någon annans lån". Nåväl.
Vad gör du då för dessa 25 000:-/år? Jo, du spenderar åtminstone ett par timmar med att skriva anonser, prata med folk, maila, visa lägenheten. Som allt annat blir balansgången att antingen spenderar du längre tid här, eller så kommer du i snitt få mer problem med hyresgästen som tar tid istället. Sen har vi det faktum att det är en förening, d.v.s. dina grannar och ordföranden kan ta upp minst lika mycket tid som hyresgästen. Sen har vi saker som att hyresgästen *alltid* bara har en enda månads uppsägningstid (du själv har ofta tre). Summerat ser jag inte hur vi kan snitta mindre än 20 timmar/år i arbete, ibland mindre ibland mer.
Då har vi jobbat i 20 timmar för 25 000:- skattefritt. Helt okej arvode. Det är bara det att för att nå detta lilla projekt på 20 timmar så måste vi också under tiden binda 3.5 miljoner i en fast tillgång, av ett slag som senaste åren varit direkt volatil i Stockholm. Det är ingen dålig investering för ett så litet projekt.
Sedan går det att skifta parametrar på lite olika sätt. Vi kan tex försöka få ut 13 000 ur en sliten liten etta. Kruxet är att då kommer plötsligt en familj med 5 barn på besök (vanligare än det låter). Om du mot förmodan lyckas squeesa en vettig person kommer denne utnyttja den där enskilda månaden uppsägningstid, och du kommer tappa hyresintäkter. Man kan hyra ut till företag, men då växer kraven lavinartat. Osv, osv.
Så nej, jag har svårt att förstå hur någon kan se detta som speciellt lukrativt, och då talar vi ändå som sagt om 20% "omotiverad" vinst. Stockolms bostadsmarknad är enligt mig lose-lose för hela marknaden. De enda som vinner på upplägget är statliga politiker (via diverse mer eller mindre tydlig korruption).
Men det är mitt perspektiv, så du får gärna bidra med ditt.
Efter att ha skrvit en lång harang med uträkningar kom jag på att det kanske inte vore så smart att ta ett ingående exempel från mitt eget privatliv. Men jag kom iallafall fram till att jag och min sambo har ett påslag på 160% på bostadsrätten vi hyr ut (med föreningens tillstånd). Och har inte haft några som helst problem med att hitta vettiga hyresgäster med kort varsel. Hur kommer du ens fram till ditt påslag på 20%?
Jag räknade på ettor och tvåor som hyrdes ut i Aspudden, Midsommarkransen, Vasastan, Östermalm. Kom fram till ca 20% i snitt.
Om ni har hittat någon som betalar 160% och inte är extremt problematisk är det bara att gratulera. Stackars människa.
Men det är inte så att ni har en avbetald bostadsrätt och missar alternativkostnad? 3 miljoner ger tex -150 000:-/år eller -12 500:-/månad vid 5% (det jag använder, men kalkylräntan är ju inte direkt objektiv). Så binder vi tex 50% av 3 miljoner är det fortfarande (-6250 -hyra -ränta -underhåll) kostnad per månad. Så ett exempel vid 50% bundet kapital skulle kunna vara (-6250 -1500 -3000 -400) = -11 150. Lägger vi här på 20% "omotiverad" vinst har vi en hyra på 11 150 + 2 230 = 13 380:-/månad. Och spannet 12 000-14 000 var just vart den prisklassen hamnade.
Sen kanske man ska lägga in en notis om att marknaden eventuellt var ovanligt problematisk för uthyrarna i sommras då väldigt många inte vill sälja pga de lägre priserna, samtidigt som svenskar överlag fick lite skakigare ekonomi. Kan inte svara på om något hänt sedan dess, som sagt en ovanligt volatil marknad så kan ju gå rätt fort åt alla håll.
Det är väldigt problematiskt att använda en kalkylränta för att sedan prata om risk och vinst. Kalkylränta använder du just för att baka in saker som risk, alternativa avkastningsmöjligheter och likviditetspreferenser. Men om investeringar avkastar 0% eller mer så är det en lönsam investering. Om du istället vill uppskatta hur stor avkastningen är i förhållande till risk kan du således inte använda klkylränta utan får använda den faktiska räntan, inklusive ränteavdrag (och riskfri ränta för alternativkostnader i form av kapitalinsats).
Är det det gamla vanliga med utbud och efterfrågan och greater fool även i Aus?!
Så länge det finns hugade hyresgäster så funkar systemet, tills dessa försvinner eller tränger ihop sig på färre m2 eller nya villor svämmar över marknaden.
Här i Tyskland är det vanligt att välbärgade köper några lägenheter för att hyra ut. Jag är inte så bra koll på bostadsmarknaden, men jag har känslan att det finns en viss bostandsbubbla även här, dock inte så extrem som i Stockholm. Bankerna brukar ha strikta amorteringskrav på 20 år eller så.
Kan alla betala av sin bostad på 20 år är det svårt att se några större beskymmer för ekonomin. Kruxet i Stockholm är ju inte priserna i sig, utan att många som köper mer eller mindre saknar förmågan att betala för vad de har köpt och istället är helt beroende av att det fortsätter vara billigt att låna pengar (ibland på obestämd tid, framförallt när vi hade noll amoteringskrav).
Jag vet faktiskt inte hur ni har det i Stockholm. Hör i söder är det oftast billigast att äga, inkl amortering o trevliga grannar. Själv gick jag ifrån 12k till 8k, flört till centrum. Billigare blir det nog inte, möjligtvis att Stockholm går nedåt då vi hör pratar polartrakter…
Lite OT men. På Mallorca är det visst förbjudet att hyra ut lägenhet till turister. Surt för den som nyligen köpt lägenhet där och tänkt finansiera det hela med uthyrning.
Nu borde du kunna ta upp en mindre del av semestern som inhämtande av kunskap och formulering till bloggen. Är du osäker så ring skatteverket och fråga.
Finns en del i närheten av mitt lantställe på Ingarö som hyr ut under delar av sommaren och på så sätt bekostar räntor och alla driftskostnader under året.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Ja, annars kunde ju herrn kvittat typ allt mot bokskrivande.
Fast det går ju inte eftersom fiktion tydligen är ren fantasi, så verkligheten är inte en godtagbar källa.
Linus verkligheten är alltid ett input till fantasin. Har också konstaterat att läsandet av Science Fiction är en grund hos nästan alla större nya teknologiska företag. Fantasin är grund till förändring. Fast visst behövs sedan fakta för att drömmar ska förverkligas.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Här köper vi för att bo. Känns som att det är ett bättre utgångsläge än att alla hus är "hyreshus"…
På Ingarö(där vi själva bor) har vi bekanta som hyr ut sitt hus på c:a 75kvm för 10 papp i månaden, kallhyra. Det är billigt, 15000 hade varit fullt möjligt. Men, någon här skrev om att pinan med att hitta vettiga hyresgäster. Samma för våra bekanta. Hellre lite lägre intäkt och folk som stannar, än att behöva skaffa nya hyresgäster varje är. De människor som inte kan få lån till bostad alt. inte blir godkända som hyresgåster av kommersiella värdar tillhör inte precis samhällets elit, om jag skall uttrycka mig milt. Titta på det brittiska "Kronofogden knackar på" någon gång så får ni en god uppfattning om vad det är för klientel.
Det är väl inte heller enkelt eller trevligt att behöva vräka någon, inte minst om det är barn inblandade. Kostar mycket tid och frustration.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Följ pengarna och de stora trenderna.
Äg aktier, bostad, mark och du blir en vinnare.
Sitt inte och uggla i en hyresrätt med rekordstora hyresökningarna och bli en jävla nolla.
Det är ju snarare mer lyx att hyra bostaden men visst, vill man rensa avloppet själv så går ju det också, som en riktig vinnare…
Hyresrätt är kanske för de riktigt rika eller de riktigt fattiga?
Dvs du är så tät att 20.000 kr/mån för att bo på rätt address inte påverkar din ekonomi nämnvärt. Eller du är riktigt fattiga och saknar kredit och har inget val.
Ja, för att köpa nån skokartong i Stockholm verkar ju vara en bra långsiktig investering.
Att man köper något för att hyra ut tycker jag inte riktigt kvalificerar till att kalla det för en bubbla.
Om det är de låga räntorna som leder till höga priser så är problemet snarare de nyliberala centralplaneringsmekanismerna.
Det finns alltså en marknad för uthyrning av bostäder, men priset är för högt tack vare att räntan centralplanerats för låg. Med en fast penningmängd så hade räntan varit högre och bostadsprierna lägre, men hyran densamma.
Bloggaren kanske borde uppdatera sina referenser. 2017 låg Stockholm dåligt till ur ett internationellt perspektiv men mycket har hänt på 2-3 år och Stockholm är inte längre i tätpositionen för övervärderade bostäder enligt diverse internationella finansinstitut. Inte heller Sydney ligger så värst illa till längre..
Marknaden anpassar sig efter rådande regler. Om det i Sverige verkar bubbligt som ett glas champagne beror det helt enkelt på socialism med puckade regler. Man får helt enkelt vad man förtjänar.
https://www.affarsvarlden.se/kronikor/airbnb-helvetet-6980392
I Sverige förbjuds det mesta, som inte är statligt eller har någon sorts tillstånd och skall betala mer skatt.
Min åsikt är att skall lägenheter köpas för att hyras ut, ungefär som på ett lägenhetshotell, bör det finnas bemannad ( behennad kanske man skall säga nu för tiden ? ) reception åtminstone dagtid. På många sådana ställen i andra länder är det ju dessutom en hel del pensionärer som äger sin lägenhet och bor där hela året eller nästintill.
Sverige är helt efterblivet! Mycket försöks totalförbjudas och så dyker det upp gråzoner, där det förmodligen är lagligt och alla dessa stollerier verkar bara öka i omfattning! Kolla byggbranschen t.ex.. S.k. seriösa företag använder sig av underentrepenörer och många av dessa har som affärsidé att gå i konkurs inom 18 månader på ett ungefär.
Skatteverket jagar dessutom inte gangsters, som de nämnda ovan, utan vanligt folk.
Amerikansk stat: "Oj, marknaden skakas om rejält av en ny effektiv innovation. Vi måste diskutera hur vi ska kunna stödja marknaden i detta."
Svensk stat: "Oj, marknaden skakas om rejält av en ny effektiv innovation. Vi måste diskutera hur vi ska kunna kontrollera, förbjuda och/eller profitera på detta."
En intressant fråga är väl vem som bär risken. Är det onödigt rika människor som köper hus och hyr ut för sina egna pengar så innebär en krasch att det blir färre onödigt rika. Är det vanliga inkomsttagare som köpt onödigt dyrt för att ha någonstans att bo så är det värre. Vid en krasch har de inte råd att bo kvar och kan inte heller flytta till hyresrätt pga betalningsanmärkning. Vi riskerar då att få en hel generation som blir hemlösa.
Här i Södra Sverige har det varit väldigt dynsamt att äga de senaste 25 åren. Fortfarande bor man väldigt mycket billigare i ägt boende inkl amortering jmf med hyres. Dessutom ökar klasskillnaderna kostnaderna t ägt boendes favör. Väldigt förutsägbart
Hur mycket spelar den svenska hyresregleringen in när det gäller bostadsbubblan?
Hur har vi i Sverige kunnat nå den internationellt bedömda toppskitet i världens bostadsbubblor, utan buy-to-let?
Jag upplever, precis som du skriver, inte att buy to let är särskilt vanligt. Anledningen kan delvis vara bostadsrättsföreningar som stundtals är skeptiska mot andrahandsuthyrningar under längre perioder. En annan faktor kan vara den relativt sammanpressade lönespridningen i Sverige. Här finns många som tjänar runt 500 000 om året, men kanske inte supermånga med inkomst över 2 miljoner om året, sett till andel av befolkningen. Med en halv miljon om året är det i princip en omöjlighet att ha råd med flera lägenheter, i alla fall med den prisbild som gäller i Stockholm. Så i Stockholm handlar nog prissättningen på bostäder om klassisk tillgång och efterfrågan. Men kontinuerlig befolkningstillväxt samtidigt som innerstaden inte kan förtätas särskilt mycket mer så stiger efterfrågan. Lägg till en låg ränta, generellt låga hyror på bostadsrätter och generellt höga hyror på nybyggda hyresrätter och vi får se höga priser på bostadsrätterna.
Vilken bubbla spricker då hårdast när det går åt helvete?
Här kan jag inte säga att jag är någon expert på utländska bostadsmarknader, men tar jag min egen stad Stockholm som exempel så ser priserna nu ganska stabila ut. Svaga prisuppgångar som i princip följer löneinflationen under senaste året.
Det som skulle kunna sänka priserna rejält är en ordentlig höjning av räntan i kombination med ökad arbetslöshet. Det är kombinationen som är skrämmande. Om en person i hushållet blir arbetslös men räntan förblir låg så blir det givetvis en stor påfrestning på hushållsekonomin, men den andre partnern borde kunna stå ensam för kostnaderna ett kortare tag. Tvärtom mot vad många tror så är boende ganska billigt i Stockholm om man bara har råd att köpa. Tar vi räntehöjningsscenariot så har bankerna ofta beaktat den risken när de gett lånelöfte. Så det blir kämpigt men i sig inga problem eftersom hushållet bör kunna hantera räntor upp mot 6-7%. Om flera människor förlorar jobben samtidigt som räntorna höjs däremot? Det är då vi får se en upprepning av 90-talet med personliga konkurser och kraftiga prisfall.