Danske Bank lanserade idag ett 30-årigt bolån med 2.89% i ränta. Förvisso en hög ränta i jämförelse med rörlig ränta idag, men det centrala är att man därmed skippar kraven på att klara 7% i ränta när man bedömer kreditvärdigheten, utan bedömer detta utifrån endast 2.89%. Kort sagt kommer kunde få låna mycket mer pengar, vilket kan få en del konsekvenser på bostadspriserna.
 |
| Danske Bank. |
Idag stresstestar bankerna sina kunders ekonomi – man ska klara av att betala räntan även om räntan stiger till 7%. Det betyder inte att hushållet kommer tycka att det är kul och utan konsekvenser, utan bara att banken ska få sin ränta. Detta sätter i praktiken en gräns för hur mycket en del hushåll kan få låna.
Danske Bank lanserar nu ett lån låst med fast ränta på 30 år, med nuvarande ränta på 2.89%. Det gör att banken skippar 7%-testet, som därmed inte sätter en gräns på hur mycket man får låna. I synnerhet väldigt dyra objekt kan påverkas av detta, men det finns ju också krav på hur mycket man numera får låna i förhållande till inkomst, skuldkvoten, så effekterna kanske inte blir så stora?
En risk med att binda sina lån på lång tid är ränteskillnadsersättningen. Om räntan faller och man måste lösa lånet, t ex vid flytt eller om man vill byta bank, måste man därmed ersätta banken på mellanskillnaden. Med 30 års löptid blir det rätt mycket pengar. Förenklat – har du lånat 2 MSEK på 30 år och räntan faller en halv procent, ska du betala banken 30*2000*0.005=300 kSEK om du vill säga upp lånet.
Danske Banks 30-åriga lån skippar dock ränteskillnadsersättningen, så den risken föreligger inte. Är man cynisk kan man dock fundera på om villkoren kan ändras längre fram. Naturligtvis med möjilgheten att häva lånet i så fall, men alla kanske inte förstår vad en villkorsändring innebär.
Kommer då 30 års ränta på 2.89% locka särskilt många kunder? Antagligen inte. Kraven på skuldkvoten gör att det nog mest handlar om specialfall som kan vara intresserade. Därtill är 2.89% i princip dubbelt så hög ränta som man kan få annars (se reklamen nedan) om man väljer rörlig ränta.
Spontant kan jag tänka mig att det handlar om mycket stora lån, men där man ligger under 50% i belåningsgrad och därmed slipper amorteirngskraven. T ex köp av en lyxvilla för 20 MSEK på någon riktigt gräddig gräddhylla, men där man stoppar in 10 MSEK själv. Möjligt att främst riktigt dyra objekt kan bli ännu dyrare på grund av detta, men det drabbar som sagt ingen fattig.
Reklam från bloggens samarbetspartner Compricer nedan, om du vill flytta dina bolån.
33 kommentarer
Om jag får för mig att köpa en bostad eller rätt, så skulle jag absolut titta på det. Då jag absolut helst har en fast ränta och amortering så att lånet är slutbetalat ihop med löptiden. Men det finns ju gränser för vad det får kosta. Min bedömning helt snabbt nu är ju iofs att det inte låter högt vad är tex snitt på rörliga lån 30år historik?
Exakt o veg in inflation under so antar jag det er helt suverent samtidigt som man kan sova lugnt under 30 or!
Du Kan ju sova lugnt om du är 100% säker på att du ska bo kvar i 30 år, vilket i princip ingen kan vara. Resten lär sova sämre om de ska ligga vakna och fundera ut hur mycket 28 års ränteersättning blir ..
Just detta lån har ingen ränteskillnadsersättning enligt texten ovan.
Men det har vel ingen skillnad po det hela taget? Los o njut ner bomben briserar! Señor Wildereng er ingen idiot, en realist o kalkylerare som vet ner agerar och ner man vilar! En "prepper"
I Danmark kunde man ju låna till 0% ränta i 20 år, känns som en bättre deal.
Onekligen
Vem vet vad räntan står i om 2, 5 eller 10 år? Mycket kan hända. Banken kan nog trolla sig ur det hela om räntan stiger kraftigt.
Avtal är avtal. Men det behöver inte banken göra. Det finansieras genom obligationer så i andra ändan är det någon som placerat pengarna på 30 år med låg avkastning och låga inflationsförväntningarna, säkert pensionskapital.
Les alltid det distinta som Jan Stenbeck sa ner han gjorde biz med Wallenberg!
Det som begränsar lån är inte förmåga att betala ränta utan skuldkvotstaket.
2,9% låter helt okej om man skulle få låna säg 10 ggr inkomst.
Skuldkvottaket är väl inte en tvingande bestämmelse där emot amorteringskravet på den delen över 4.5 skuldkvot är det.
Inte tvingande, men den tillämpas av alla banker vad jag vet.
"Skuldkvotstaket" är ju inget tak, det säger ju bara att du måste amortera mer om du lånar över 4.5 ggr årsinkomsten. Finns banker som har egna tak (exempelvis SEB, SBAB – även om de sett till egen erfarenhet verkar rätt flexibla på den punkten). Men hos de flesta (åtminstone Handlesbanken, Swedbank, Nordea) är det ju bara kvar-att-leva-på-kalkylen som sätter taket. Borde nog kunna finnas förutsättningar där det går att komma upp i 10ggr om man är sugen på det, om de räknar med en ränta på 2.9% istället för 7% – även med maximal amortering hamnar man ju årliga utgiften på bara 5.9%…
Ensamstående får det kanske lättare. Jag är gift men om vi separerade och jag bodde med tre barn så skulle jag få låna max 680 000kr enligt Nordeas kalkylator. Det räcker ingenstans utanför Uppsala. Vi skulle få ta en våning var av det hus vi har 😂. Jag gillar inte att bo i stan men jobbar där.
Den kalkylatorn kräver insats på 1 500 000kr för att jag ska få köpa en bostad för två miljoner iofs så det kan ju vara något annat krav som hindrar.
"Det räcker ingenstans utanför Uppsala"
Då får du väl bo i Uppsala då. 😉
Nej fy aldrig det blir de värsta delarna i stan och en minilägenhet om valet vore Uppsala enligt hemnet/bank-uträkningen. Jag skulle få bo i Tierp eller liknande – illa nog 😁. Nu är jag väldigt glad i min man så det är inte aktuellt.
Och jag bjuder på syftningsfelen 🙂
Ett lån på 10 Mkr, ränta 2.89% och med 30 års bindningstid kvar som löses idag kostar 1 683 000 kr. Som hittat. Och bara tredubbla räntan mot normalt.
Visst! Som att skratta hela vegen till banken!
Tittar man i backspegeln 30 år bakåt så ser 2,9% ut som en väldigt god deal.
Det er en god deal o hade Penser varit po plan hade han ju koert all in!
Skillnaden är att det med säkerhet är en god deal för banken. Med säkerställda obligationer vet banken redan från början hur hög intjäningen kommer bli.
En svensk statsobligation på 30 år kostar idag 0,32 %.
Säkerställda obligationer är bara säkerställda tills de inte är det längre. De ger företräde till säkerheten (=folks bostäder), men numera får man ju inte utmäta bostäder bara för att de fallit i pris, så hur obligationsägaren ska få värdet om banken går i putten är högst oklart – ska man tvångsförsälja folks bostäder för att få tillbaka sina pengar?
Så sammanfattningsvis så kan den som spekulerar i att tjäna fantastiska "riskfria" 0,32% per år helt plötsligt stå där med bara quken i näven.
Men banken gjorde några fina kvartalsvinster så länge det gick bra.
En seriöst fråga, vad kan Danskes räntemarginal tänkas ligga på?
Kan man ta kundens ränta på 2,89 % minus 30-årsräntan på 0,34 % = 2,55 %. Före omkostnader eller är det helt fel tänkt?
Enligt Finansinspektionen låg alla bankers bruttomarginal, bolånemarginal i snitt på 1,42 % i september 2019, https://www.fi.se/sv/publicerat/statistik/bankernas-marginal-pa-bolan2/
Men vem har kontantinsatser liggande här och där? Inte en chans att komma in på bostadsmarknaden för ungefär hälften?, mer?? av befolkningen.
Tack Lars för en intressant tråd och diskussion.
Var inne och titta på hemnet nyss (Malmö/Lund med tillhörande kranskommuner) och det är ett sjukligt tryck. Budgivning på de flesta objekten med flera hundratusen upp till en miljon på riktigt attraktiva objekt. Ingenting har avtagit här, lågkonjunkturen syns absolut inte på bomarknaden här.
Hur stor andel danskar är det på visningarna?
Bra fråga. Går ej på visning.
Är mest förvånad över vilket sug det är på bostäder här.
@Mr Perfect: Tänk när SD vinner valet och bildar regering med M och lanserar nya jobbskatteavdrag. J**lar vilka budgivningar vi kommer få då.
Gjorde en liten räkneexercis där jag med lite ränteantaganden räknade skillnaden mellan den här bundna räntan på 30 år och en rörlig ränta där man amorterar extra på mellanskillnaden upp till 2,89%. Eftersom vissa banker erbjuder 1,29% bunden ränta i upp till 10 år så antar jag att räntan om 10 år inte överstiger 2%. Mitt antagande är en ränta om 1,29% i 5 år och därefter en linjär utveckling om 0,15% höjning under resterande 25 år. Då blir sluträntan ca 5%. Amorteringen baseras på ursprungligt amorteringsvärde och amorteras från 85% belåningsgrad med 2% om året ner till 70% och därefter med 1% om året till 50%. Extra amorteringar på mellanskillnaden för rörliga räntan. Har för enkelhetsskull räknat utan ränteavdrag.
Naturligtvis en extremt förenklad beräkning och orealistisk men skillnaden blir att man med rörlig ränta betalat ca 2%-enheter mindre i ränta uttryckt i köpesumman och dessutom har amorterat ca 2% mer, dvs. totalt sparat ca 4% av köpesumman sett över tidsperioden, trots antagande om rätt höga räntor.