SCB rapporterar om fortsatt rekordbyggande i Sverige och Stockholm. Att marknaden under hösten har översvämmats av nya lägenheter är bara början och de kommande två åren kommer betydligt större mängder att färdigställas än i höstas.
 |
| Fyra kvartals glidande medelvärde för nybyggnation i Stor-Stockholm. Källa: SCB |
Rekordbyggandet av nya lägenheter i flerbostadshus (“lägenheter”) fortsätter att vara större i Stor-Stockholm än under miljonprogrammet. Eftersläpningen kvarstår och medan det påbörjades 4019 lägenheter i storstadsregionen under fjärde kvartalet färdigställdes bara 2992 stycken.
Vi har alltså bara sett början på det stora utbudet av nyproducerade lägenheter. Eftersläpningen mellan påbörjat bygge och avslutat är som man ser i grafen ovan cirka två år och 2019 kommer färdigställda lägenheter ökat med ca 33% mot idag.
Det pratas om en inbromsning av byggstarterna under fjärde kvartalet, men antalet påbörjade byggen var högre än det finns statistik på tillbaka till 1975 och alltså även större än samma kvartal 2016. Både säsongsjusterat och nominellt var byggandet på rekordnivåer i höstas. Att branschen drar i handbromsen kanske är sant, men det syntes inte under hösten utan man plöjer vidare. Trots allt sitter man på mark, byggrätter och inbäddade kostnader i form av projektering. Tanken är väl att någon annan ska dra i handbromsen.
Om man nu minskar byggandet framöver så kommer det i Stor-Stockholm tidigast synas om två år i form av att färre nya lägenheter färdigställs, men vi är alltså inte där just nu.
66 kommentarer
Blev lite nyfiken så gjorde en koll på JM:s hemsida. Av de projekt med beräknad inflyttning 2020 hittade jag inte ett enda som hade uppnått projektstatus "Byggstart".
Alldeles snart leder nog Stockholm den här nyutkomna listan:
https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/key-topics/2017/global-real-estate-bubble-index-2017.html
Mera, mera! Ett rejält överutbud ger en unik chans att äntligen bli av med hyresregleringen.
Hur tänker du nu. Gott om nya hyresrätter borde väl innebära en prispress nedåt på hyresmarknaden?
Ja. Och i det läget så kan man lika gärna avreglera.
Man kan undra vad de som brinner mer för marknadshyror än för något annat har för värderingar. Gissningsvis är de hårt styrda av personliga plånboksintressen. Marknadshyror löser knappast ett enda av våra genuina samhällsproblem.
Att kunna bli av med hyresregleringen är det enda glädjande jag hittar med bostadsbubblan.
Vi har snart haft hundra år av reglering som har slagit ihjäl det småskaliga förvaltningsintresserade byggandet och hindrar det från att komma tillbaka och i stället fått vänja oss vid att planekonomi är det normala.
Tar vi inte chansen nu kan det bli hundra år till med förlamning i en av de större samhällssektorerna som formar vår vardag.
Skall man införa marknadshyror skall man samtidigt införa en fet landskatt/fastighetsskatt. Marknadshyror skall inte vara ett sätt att befästa en plutokrati ännu hårdare.
Hyresregleringen är inte det enda som måste bort. Vi måste även ha fri etableringsrätt. På så vis kommer utbud och efterfrågan naturligt att sätta hyran och byggtakten. I och med det försvinner också myten om "överhyror" i och med att oligopolet i byggbranschen dör och äts upp av den fria konkurrensen. Då får vi kvalité till låga priser. Idag har vi en Trabant till hyresmarknad; dyr och kass.
Avundsjukan skriker lång väg…
"Feta fastighetsskatter" etc. gynnar bara skattetrixare och är spiken i kistan för många mindre (jordbruks) företag som gått i arv i generationer..
Eller är målet att göra alla till hjon och medellösa proletärer?
All nyproduktion av hyresrätter som byggs idag har i princip redan marknadshyra, så du kan drömma vidare om att det är hyresregleringen som bromsar "det småskaliga förvaltningsintresserade byggandet och hindrar det från att komma tillbaka".
Som exempel, här finns ett hundratal aktuella nyproduktionsprojekt med marknadshyror från senaste året: https://www.hemhyra.se/nyheter/mycket-hoga-hyror-hoga-lagenheter/
De har marknadshyra idag men kan de fortfarande ha "marknadshyra" om 10år eller är det någon reglering som kickar in efter att fastigheten är byggd?
Så kallad presumtionshyra kan teoretiskt överklagas när den går över i bruksvärdeshyra. Det är dock mer sannolikt att den gamla presumtionshyran kommer anses bli den nya bruksvärdeshyran för den klassen av lägenheter. Det går att läsa om detta lite grand på olika sidor, men jag har ingen i huvudet just nu. 15 år gäller det har jag för mig, men jag tror det ska mycket till att hyran sedan sänks 15 år senare.
Nya lägenheter har alltså en högre, något mer marknadsmässig hyresnivå än gamla lägenhete och så kommer det nog att fortsätta vara.
Trots det så verkar de nyproducerade hyresrätterna — faktiskt 51% av nyproduktionen! — ändå gå åt snabbt och kräver tydligen 10+ års kötid vad jag sett på bostadsförmedlingens hemsida.
Vi behöver alldeles bestämt landskatt och fastighetsskatt när allt mindre skatt pga automatiseringen går att pressa ur arbetsinkomster. Men de behöver förstås utformas intelligent. Tex bör en fastighetsskatt bara vara baserat på läget och antalet produktiva kvadratmeter fastigheten består av. Inte skit som hur flott bostaden är.
Vi får hoppas att man inte subventionerar hyrorna utan låter marknaden sköta prissättningen. Och det gäller även om någon skulle få för sig att börja riva ett eventuellt uppkommet överutbud för att minska konkurensen om den mot förmodan skulle uppstå.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Joakim
Ergo: Det råder en skriande "brist" på små centralt belägna lgh med hyra enligt det gamla bruksvärdessystemet…
I övrigt råder INTE någon brist på bostäder
Den bristen blir vi aldrig av med.
Det som är intressant tycker jag är att nyproducerade hyreslägenheter har så pass hög efterfrågan och kräver många års kö. Det syns tydligt i Stockholmsområdet men även på andra håll, tex Malmö och Lund.
Det är fan magiskt vad vissa har svårt att förstå.
Å du JP, du börjar nästan kännas omänsklig. Fan du borde jobba heltid med idioter.
Jag väntar på den dagen när det äntligen är balans eller överskott på hyreslägenheter. Vi är långt därifrån, vilket tydligt syns på köerna till dyr nyproduktion.
Vakanserna hos MKB (Malmö) låg på 0,5% i slutet 2016 (mest på grund av ombyggnader mm), och hos LKF (Lund) på 0,1%, som exempel. Tittar man på kötider på den nyproduktion som släppts så är det 100+ köande per lägenhet.
Skriande brist på små centralt belägna hyreslägenheter är det bara i en planekonomi. Såvitt jag vet kan jag gå och köpa en liten centralt belägen bostadsrätt imorgon. Om jag har tillräckligt med pengar. Om samma princip gällde för en hyreslägenhet som ligger centralt skulle det givetvis inte vara någon brist på dem. Då jag har kollegor som köpt ettor på 30 kvm för tre miljoner och lånat till allt, antar jag att där någonstans finns ett svar på vad folk är beredda att betala.
Jag förstår mig inte riktigt på dom här siffrorna. Men jag fick en nyproducerad lägenhet i Lund utan problem (lkf) och det var många andra utan kötid som också blev erbjudna helt nya lägenheter i december 2017 och juli 2017.
Det är lite skumt. Finns många lägenheter ute nu hos LKF, här är ett exempel. 144 sökanden på en dyr etta.
Men ja, kötiden verkar mycket kortare för nyproduktion i Malmö, Lund och (framför allt) Helsingborg, dock försvinner de snabbt och står definitivt inte tomma.
Handlar ju inte ens om ideologi. Bostäder i Sverige är som bröd i Venezuela. Självklart löser "marknadshyra"* en jävla massa problem.
*Det är helt sjukt att några av er indoktrinerats så hårt i en anti-intellektuell kultur att ni har massa namn för det självklara status quo. Ni pratar om "marknadshyra" som en grej. Det är för fasen inte en grej. Det är kommunist-reglering som är en grej. Det ni kallar "marknadshyra" är vad man får om man inte grejar.
Med det i åtanke: Sverige har grejat rekordmycket med sin bostadsmarknad – i princip ren planekonomi – och har Europas sämst fungerande bostadsmarknad. Enskilda resultat är inte alltid intressant, men när det är så här extremt borde ju någon polett trilla ned.
Visst har du rätt Linus. Senaste gången jag pratade med en hyresgästföreningsnisse ville han jämföra prissättningen av bruksvärdeshyror med förhandlingen mellan fack och arbetsgivare och menade att det på något sätt vore en "marknadsmässig" jämförelse…
Smaka bara på namnet "hyresnämnden", eller se på den svenska misstron mot "ägarlägenheter" istället för mysiga "bostadsrättslägenheter".
Sen har det varit ännu värre förr men det kanske inte gör saken särskilt angenäm (t ex var bostadsrättspriser också reglerade en gång i tiden!).
Några kommer uppenbarligen inte att få någon bonus för 2018…
Vet om någon har gjort en omvänd bostadskalkyl.
D.v.s en nyproducerad 3a på 78 kvm (Sköndal) kostar 4.8 miljoner och 4300 kr/mån i avgift.
Hur stor insats krävs det för att ha klara sig under de utökad amorteringskraven (som banken kan undanta vid nyproduktion 5 år) och då beror på familjens inkomst vid lånetillfället?
Hur ser det ut privatekonomiskt för de som får utökad amorteringskrav? Hur lång tid tar det att amortera ner till 50 % och hur länge av sitt liv vill man då leva med en högre kostnadsbild? Vad händer om en kommande regering återinför den gamla fastighetsskatten och dessutom utökar till 75 % av bostadsrätter marknadsvärde och inte förmögenhetsvärde? Hur påverkar en nedtrappning av ränteavdraget? Det är så att säga kostnadssidan.
Hur ser det sedan ut på antalet potentiella köpare som då är beredda att slänga sig in i ovanstående kostnadstornado och är utlämnade till framtida okända politiska beslut och räntebanehöjningar?
Känns knappast lockande för någon och det handlar i grund och botten om politik, framför allt för att unga människor ska ha någon chans på bostadsmarknaden.
Låter som bistert läge. Jag förstår inte heller vilka som tycker detta är billigt.
Men ja, det går väl att räkna på, alltid kul.
Vi låtsas att man inte får amorteringsfritt, och att dagens regler för fastighetsskatt och ränteavdrag ligger kvar.
15% kontant = 720 000. Stressad räntenivå = 7%. Amorteringskrav = 3% vid bruttoinkomst under 907 000 kr/år (2 x 38 000 kr/mån ungefär), annars 2% amortering.
Utbetalning månad 1 efter köp: (4 080 000 / 12) x 0,07 x 0,7 + (4 080 000 / 12 x 0,03) + 4 300 = 16 660 + 10 200 + 4 300 = 31 160 kr/mån i ett stressat scenario, med en lön på ungefär 57 000 kr/mån netto tillsammans (om vi låtsas att man ligger precis över "lån > 4,5 ggr inkomsten"). Det blir inte kul men familjen går inte under.
Med mer realistiska antaganden, säg 3% bunden ränta i 7 år, så sjunker månadsutbetalningen till 7 140 + 10 200 + 4 300 = 21 640 kr/mån. Det går väl fint om man är två med löner enl ovan.
30% kontant = 1 440 000. Stressad räntenivå = 7%. Amorteringskrav = 2% vid bruttoinkomst under 747 000 kr/år (2 x 31 000 kr/mån ungefär), annars 1% amortering.
Mycket lägre utbetalningar nu:
Stressad räntenivå 7%, amortering 2%: 13 720 + 5 600 + 4 300 = 23 620 kr/mån
3% bunden ränta 7 år = 5 880 + 5 600 + 4 300 = 15 780 kr/mån = inte så farligt dyrt.
Men nä, vem blir lockad av de här utbetalningarna egentligen?
Bisarrt dyrt för en förort nära slutstation. Vet inte om det var "Glädjen" du syftade på men vet man att det kommer byggas öht?
Vid 720 000 kr kontantinsats skall 3 % amorteras av lånet per år, dvs 10 200 kr per månad. Lånar man då 4 080 000 kr hamnar ränta på ca 5 100 kr/månad, idag 3 570 efter ränteavdrag. Vid 3 % blir det 7 140 kr, vid 5 % drygt 11 900 kr.
Månadsavgiften 4 300 kr/månad lär vara med ca 1,5 % ränta på föreningens lån. Vad jag sett exempel på vid nybildande av förening idag är skulderna ofta 15 000 kr/kvm och då bli ca hälften av månadsavgiften ränta, resten drift (inte mycket sparas i ladorna). Det betyder att månadsavgiften vid 3 % ränta, som lär vara fallet om 5-10 år, blir 6 450 kr. Vid 5 % blir den drygt 9 300 kr.
Summa kostnader att ta höjd för:
Idag: 4300 + 3570 = 7870 kr / månad
3 % ränta: 6450 + 7140 = 13590 kr / månad
5 % ränta: 9300 + 11900 = 21200 kr / månad
Amorteringar på det: 10 200 kr/månad. Med den takten har man amorterat 20 % av lånet på 5 år, så kostnaderna för egna lånet ovan skall minskas med det. Föreningen amorterar inte i den takten alls.
Det är bra om man köper den lägenheten med större kontantinsats. Om 5-10 år, med högre räntor och dagens byggande, lär man få svårt att få tillbaka sina 4,8 miljoner vid flytt.
Vem i hel…ete betalar 5 millar för en trea i Sköndal….hör ni inte hur sjuk marknaden är???
Amorteringarna måste in varje månad, men vad är det egentligen som hindrar att man på nytt lånar allt man betalt in senaste året?
Sjuårskalkylen med bunden ränta:
Ränta 2,5%
Inflation 2%
Månadskostnad (avgift + ränta): 4300 + 5950 = 10250 kr
Månadsintäkt (förväntad värdestegring, reavinst avdragen): (4 080 000 / 12) x 0,02 x 0,7 = 4760 kr
Netto: 10250 – 4760 = 5490 kr / mån
Förutsätter att man kan ta hand om sin lägenhet så att den behåller värdet, utan att behöva göra renoveringar. Om man en värdestegring på 2% per år blir fallet över de kommande sju åren så håller kalkylen. Förenklad uträkning med samma lånesumma under hela perioden, då det förutsätts att amorterade pengar åter lånas upp igen.
"reavinstskatt" ska det förstås stå under intäkt.
Köparna måste då vara rätt etablerade på arbetsmarknaden helt enkelt. Man kan också utgå från att när det bildas familj så sjunker familjens inkomster under en rätt många år som sammanfaller med de åren med högre amorteringstakt och familjens kostnader ökar samtidigt (1 miljon för att få fram en 18-årig youtuber).
@Reymar, det var "Glädjen" men det är ungefär samma kostnadsbild överallt.
Som jämförelse kan nämnas att bostadsrättspriser gick upp med 4% per år från 2005 till 2012, inklusive finanskrisen och med försäljningsdatum på botten av en dipp 2012.
Jag har en relativt välutbildad umgängeskrets men blir ändå förvånad över att i stort sett ingen reflekterat över vad som händer med avgiften om räntan går upp för en ny förening med ~35% belåningsgrad.
Det finns ett stort inslag av skam i den här frågan. Välutbildade personer som till synes har tagit dåliga (lånedopade) ekonomiska beslut för att de inte kan hålla sig från frestelsen. Det hela är lite av ett marshmallowexperiment för vuxna.
Den stora "rosa elefanten" måste väl också bo någonstans?
😜
Slutsatsen blir att marknaden kommer att få anpassas sig till realt sjunkande BR priser. Vilket bara är bra långsiktigt.
Så vilka stora pensionsfonder har investerat rejält i fastighetsbolagen…
Föreningens egen lånestock kommer utgöra en väldigt otrevlig hävstång på månadsavgiften vid bara 2 procents ränteuppgång.
Lägg sedan till den i många fall tveksamma kvaliteten på flera byggen så ser det inte så muntert ut för nya BRF som färdigställts de senaste åren när första renoveringen behöver göras utan att föreningen har någon fond.
Nyproduktion utgör en rätt stor del av BNP ökningen som då blir rätt blygsam framöver. RB kommer då få mindre incitament för räntehöjningar.
Det stora byggandet är bra för tillväxten, titta på hur bra Sveriges går jämfört med omvärlden ropar regeringen. Kortsiktigt, ja. Men i längden helt förödande för Sveriges ekonomi. Strukturen på dagens byggande fyller inte det behov som finns och kräver ofta stora lån som späder på en redan stor kreditbubbla. Allt detta skall underhållas och uppvärmas. Skattebetalarna kommer naturligtvis stå för notan på stora delar av beståndet. Kommunerna går reda back och skatteunderlaget minskar, bla då allt fler flyttar in som inte kan försörja sig själva.
Detta blir inget vackert scenario när notan ganska snart kommer.
Samtidigt så görs det rekordvinster på företagen (20% skatt) som blir aktieutdelningar till läsekretsen (30% skatt) som sen genast går ut och köper en ny tesla(20% moms) .. så Staten kommer ju få in sina stålar, det är kommunerna vars skattebas är arbete som det går knackigt för… kanske är det läge att sänka kommunal-skatterna och växla mot statliga bidrag..
Fortfarande väldigt kortsiktigt. Och dålig investering att ha ett enormt byggande utan behovsanalys. Finns idag tex små dedikerade studentlägenheter i Sthlm som kostar 8-10000 kr/månad. Håller med dig om att växla kommunal mot statligt bidrag. Och varför inte göra det fullt ut ? Titta bara på fiaskot med kommunal skola.
Våra politiker försöker sedan länge hålla igång Sveriges ekonomi med en alldeles extremt korkad politik. Det finns goda skäl att frukta framtiden.
De stora politiskt drivna projekten i Sthlm har ej dragit igång än heller. Se exempelvis Tyngdpunkt Farsta, Fokus Hagsätra/Rågsved, Stockholmsporten, Årstafältet, Årstastråket och Fokus Skärholmen. Det handlar om totalt storleksordningen 30k bostäder som ligger i slutskedet av detaljplanen.
Dessa typer av projekt har också en stor chans att påverka Stadens ekonomi ifall man inte får ut lika mycket stålar för byggrätterna som man förväntat sig i början.
Detta är projekt i Stockholm, tittar vi på Stor-Stockholm som region tillkommer såklart fler stora projekt.
Jag har svårt att se att det ska färdigställas så många projekt. De stora volymprojekten är redan i hamn typ Järvastaden, Ursvik, Norra Djurgårdsstaden, Lindhagensområdet, Årstadal, Norra Hammarbyhamnen. OK det byggs väl en del lite utspritt i förorterna plus bostadsutvecklarnas sena projekt som nu har svårigheter typ Hagastaden. Men några stora volymer kan jag inte se. Kan någon förklara. Är det ett stort antal mindre projekt? Typ som i Sundbyberg, Knivsta och Sigtuna?
Det är blandat stora projekt och mindre projekt koncentrerade inom ett visst geografiskt område.
Fokus Skärholmen – 4000 bostäder
Fokus Hagsätra/Rågsved – 3000 bostäder
Stockholmsporten – 5000 bostäder
Stora Sköndal – 4400 bostäder
Tyngdpunkt Farsta – 8000 bostäder
Årstafältet – 6000 bostäder
Årstastråket – 3000 bostäder
Sen har vi som du nämner Järvastaden, Norra Djurgårdsstaden, Lindhagen, Hammarby Sjöstad, Barkarbystaden m.m. som är i sitt slutskede och nästan klara. Men dessa jag nämner är i detaljplaneskede och redo att börja kablas ut.
http://vaxer.stockholm.se/omraden/
Klicka in under rubriken stadsutvecklingsområden. Själva principen med alla dessa är att peta in bostäder för att binda ihop befintlig byggnation i lite rackigare delar av staden i ett försök att höja standarden även för de rackigare delarna.
Sverigeförhandlingen driver mycket också. Bygger inte kranskommunerna upp till sina mål får de ingen utbyggd tunnelbana, upprustad roslagsbana, utbyggd tvärbana.
http://sverigeforhandlingen.se/stockholmsregionen/
Dom här projekten Tyngdpunkt, Fokus, Sköndal, Farsta och Sköndal som alla ligger i söderförort har ju inte ens börjat byggas om de någonsin blir av. Det kan inte vara dessa projekt som blir klara 2019.
Tittar vi på var de ligger i detaljplaneskedet så är avtalen skrivna och systemhandling/detaljplan bör vara färdiga vid det här laget. Sedan lär byggstart inte vara förrän framåt 2022-23. Men likväl finns allt påskrivet och klart.
Så jävla gött att bubblan spruckit. Det var den bästa julklappen vi kunde få mina vänner!
Angående vad som tidigare diskuterats på den här bloggen:
"'Allmänna avtalsrättsliga principer gäller även vid bostadsköp, men det är folk oftast inte medvetna om. I sina avtal har SSM därför försökt låsa fast köpare att tro att de bara kan komma loss på grunder som står i bostadsrättslagen', säger Jörn Liljeström på Creo Advokater, som är parets advokat."
https://www.di.se/nyheter/koparna-halls-som-gisslan-vid-forsenade-bostadsbyggen/
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
"Ann-Charlotte Johansson är noga med att hon inte kan kommentera den enskilda stämningsansökan eftersom den är riktad mot BRF West Side Solna, som är en egen juridisk person, men vidhåller att SSM inte har brutit något avtal.
'Hela systemet är uppbyggt kring att förhandsavtalen är legalt bindande. De skiljer sig inte från andra förhandsavtal hos andra bostadsutvecklare och som bankerna kräver. De följer rådande lagstiftning', säger hon.
Hon hänvisar köpare som inte längre vill ha sina bostäder att i stället sälja dem vidare.
'En etta eller tvåa med inflyttning hösten 2019 är inte svårsåld i Stockholm i dag', säger Ann-Charlotte Johansson."
Ojojoj, detta kan bli "intressant"…
Så det byggs lägenheter som inte efterfrågas av marknaden p.g.a. av att de är tilltänkta kunderna efterfrågar något annat? Har för mig att det gick likadant med Sovjetunionens 5-årsplaner. Det man producerade ville ingen ha, det som inte producerades stod folk i kö för. Varför är någon förvånad? Planekonomi fungerar bevisligen inte. Ändå försöker man med samma recept gång på gång och misslyckas alltid.
Raset har bara inletts. Vänta tills det börjar falla på allvar…då blir det säkerligen knökfullt av spännande anekdoter dagarna i ända här på bloggen…många som kommer att ha välutbildade, smarta men fartblinda kompisar som fastnat med skägget i brevlådan…jag ska stå där med håven och köpa in deras sportbilar…för de lär ryka först av allt..;)
Ansökningar om bygglov går ned kraftigt enligt Danske Banks chefsekonom Michael Grahn.
Det kan med andra ord bli kärvt att få ihop antal erforderliga byggstarter till BoStad2021 i Göteborg, eller för den del Sverigeförhandlingar runt om i landet.
Just nu 32 % prisras på Södermalm (om affären skulle genomföras) på ca 5 månader
2017-09-17 5.5 miljoner https://www.booli.se/annons/2399600
Senaste bud 2018-01-31 3.8 miljoner
http://bostad.skandiamaklarna.se/till-salu/CMBoLgh/bidding/4J4RJ8K3QV6FKREP
Inte samma lgh men ändå intressant prisutveckling.
våningsplan 1 bottenvåning (1 trappa)
Ingen balkong
Storlek 58kvm (54 enligt flreningens uppgifter)
Tre saker som kan förklara en rött stor del av skillnaden.
400k för arean 54 mot 60
Våning 1,5 på den andra…botten e ju botten, så det finns säkert 500k att hömta…
bilderna visar balkonger in mot gården så det är helt klart möjligt, snudd på troligt….men inte säkert…men med balkong också så är det ju väldig skillnad.
Kul exempel, men med en felmarginal på 20%-enheter känns det inte jätterelevant.