Erik Stenberg, lektor och forskare på Arkitektur på KTH menar att dagens massiva byggande av lägenheter är en tickande bomb. Kvaliteten och utformningen av bostadsätter är så dålig att de i bästa fall håller 15-20 år innan föreningarna måste börja genomföra omfattande renoveringar. Byggbolagen har inget incitament för att bygga hållbart eftersom förvaltningen är föreningarnas problem.
Det har påtalats här på bloggen flera gånger tidigare att man nu inte bygger bostäder för att hålla speciellt länge. Maximal profit för byggaren gäller och lösningarna ska vara säljande (=billiga och se fina ut) och inte hållbara eller underhållsmässigt ekonoiska.
Vi bygger nu mer lägenheter än under miljonprogrammet, men de husen byggdes med en sådan kvalitet att de har hållit i 50 år tills de nu behöver renoveras.
Erik Stenberg säger till DN:
“Miljonprogrammet har hållit i 40–50 år innan det nu behöver renoveras. Bostäder av i dag håller i bästa fall 15–20 år innan det är dags.”
Därtill är lösningarna inte gjorda för att vara lätta att underhålla. Trots allt säljer byggbolagen husen till aningslösa bostadsrättsägare, som i form av amatörer sedan ska förvalta vad som kan vara miljardfastigheter.
“Vill man bo länge i ett nyproducerat hus gör man klokt i att satsa på en hyresrätt. Eftersom bolagen som bygger bostadsrätter inte ska förvalta husen själva har de i praktiken inget ekonomiskt incitament att vara långsiktiga. Det gör att de i många fall bygger både fort och fel, och satsar på det som syns. Lägenheterna har stora fönster och balkonger, men bakom tapeterna döljer sig diverse kortsiktiga lösningar som på sikt innebär stora dolda kostnader. Både för bostadsrättsägarna och miljön.”
Maximal profit här och nu, sälj så dyrt som möjligt till överbelånade aningslösa privatpersoner, och få sedan jobbet att renovera redan om 15-20 år.
Som bekant avsätter inte föreningarna medel för att hantera underhåll utan kommer med sina progressiva avsättningar bli stående med skägget i brevlådan snabbare än du hinner säga fejkad ekonomisk plan för att hålla nere månadsavgiften och maximera försäljningspriset.
59 kommentarer
Du kan säkert ha rätt men det går inte ihop med bostadsbubbla och dylikt.
Du säger att man bygger billigt och frö att det ska se fint ut. Lik förbannat kostar nyproduktion stora summor att producera, vilket i sin tur trycker upp bostadspriserna. Då kan man tro att byggbolagen gör abnorma vinster som en konsekvens av detta men det gör de inte, deras vinstmarginaler är inte alls särskilt höga.
Innebär det här alltså att om byggbolagen börjar bugga med kvalitet så kan priserna öka än mer för det finns inte direkt några marginaler att ta av?
Kan någon förklara hela sammanhanget, gärna Lars, för alla dessa lösryckta sanningar om bostadsbubbla, priser, kvalitet och så vidare säger emot varandra tillsammans med tas upp som sanningar var för sig.
Byggbolagen gör väldigt bra affärer på att bygga bostäder i Stockholm. Att det inte blir stor vinst i redovisningen är ju inte konstigt alls då det bara är att ta investeringar för framtiden som kostnader så ser det ut som låg vinst. Känner till projekt inom tullarna i Stockholm där produktionskostnad inklusive mark ligger på ca 10 000kr per m2. Som du vet säljs dessa för långt över 10 tusen per kvadratmeter. Blir fina bonusar och mycket förmåner för inblandade samt pengar som kan slussas till andra projekt och vips så ser det ut som att marginalerna är tunna…Glöm inte vad en bostad egentligen är byggd av – hyvlade och lackerade plank (parkett) – bränd lera (kakel) – betong (grus och cement) – rostiga armeringsjärn, vit målarfärg och andra relativt enkla och billiga komponenter. Med stora volymer i storstäderna får byggare dessutom inköpsrababatter. Bostäder säljs ju baserat på vad kunder är beredda på att betala och inte byggkostnader plus en marginal.
Du kan omöjligt bygga inom tullarna för 10000kr per m2 idag. Nyproduktion inom tullarna ligger på minst 13-25000 beronde på utformning och kvalité. Du får nog backa x antal år för att hitta kostnader under 10000
Men även med 25kkr per kvadratmeter så har du väl ganska bra mariginal. Priset där är väl nästan 100kkr per kvadratmeter?
DL: det går ju alldeles utmärkt ihop. Bubbla betyder ju att något handlas över dess egentliga värde. Fusk byggande bidrar ju till att minska värdet. Kombinera detta med stigande priser så har du två faktorer som tillsammans spelar mot bubbelriktningen.
Saken är den att det inte är byggföretagen som får den stora marginalen. Vilka är det som säljer marken till byggföretagen? Jo, kommunerna. Kommunen tar ut ett högt markpris, byggaren måste sälja dyrt för att få ihop det. Visst, företag som Skanska som köpt mark i sthlm för flera år sen och bygger på den idag gör storkovan, det är dock inte alltför vanligt
Fast all den här diskussionen är precis den som jag vänder mig emot. Folk som gapar om att bolag fuskar bort vinsterna i bokföringen, andra som påstår att markpriserna är astronomiska men ingen som leder något i bevis eller ens gör en ansats till att påvisa var problemet ligger.
D.L.
Allt handlar i grund och botten om inflation i bostadssektorn.
Och det kommer att fortsätta som det alltid gjort.
Kan man verkligen ha inflation i en viss sektor? Är inte inflation definitionsmässigt ett generellt ekonomiskt fenomen? Enda skälet jag kan komma på till inflation just i bostadssektorn är att pengar skapas när banker beviljar lån och där är ju bostadsmarknaden onekligen prominent.
Kuckeliku
Om du backar bandet x antal årtionden ser du att priserna stiger varje årtionde. Hur är det då möjligt? Jo precis som du beskriver i din sista mening.
Varför läcker inte pengarna i högre grad ut ur bostadssektorn och in i resten av ekonomin så vi får en mer generell inflation? Skulle vi ha kraftig deflation utan inflationen i bostadssektorn?
Deflation tror jag inte på så länge vi har en befolkningstillväxt.
Att pengarna inte läcker ut från kreditexpansionen är ganska naturligt.
Man äter sitt bröd, man dricker sitt kaffe och blir mätt vilket betalas av lönen.
Priset för nybyggt reflekterar inte byggkostnaden.
Man lägger sig nära slutpriserna i området och bakar in vinst i hela kedjan, mark, material, konstruktion.
Sedan har vi subcontractors så vissa led i kedjan gör ingenting, skalar bara av vinst.
En fongervisning om att detta stämmer får du från att sverige har (nästan) dyrast mark, material och byggpriser i europa.
Samtidigt som man vägrar släpps in internationella byggbolag, dom får ingen mark av kommunerna…
Precis ett så stort bedrägeri som cornu säger mao, rena bananrepubliken 🙂
Jag höra såna här påståenden lite här och där om att de trollar in sina vinster både här och där på alla möjliga sätt och vis. men det är väldigt sällan någon som visar hur det går till.
För egen del tror jag att byggbolagen har enorma kostnader för personal även om mark och bygg också är dyrt. Den dagen priserna faller (vilket de i sig självt inte kommer göra) så kommer nybyggnationen ta tvärstopp.
Priserna är en konsekvens av en trasig marknad och man har ingen intention att laga den trasiga marknaden utan bara reglera den än mer med diverse pålagor där den ena är dummare än den andra.
Bara för att man använder undermåligt material och säljer till höga priser så måste man inte göra feta vinster, det gäller att man är effektiv också. Byggbranschen slår en inte precis som något under av effektivitet, känns mer som något gud glömde.
Hur kan en tomt kosta 1 kr i en kommun och flera miljoner i en annan? Jag avser tomter som kommunen säljer.
Om vi hade en fri marknad skulle den bland annat drivas av kostnadsoptimering och prissättas utifrån kostnad.
Men ni (D.L. med vänner) har liksom slagit knut på era hjärnceller på något vis. Vi har inte en fri marknad. Frimarknads-teori är helt irrelevant. Det är inte ett intressant perspektiv när vi inte har en fri marknad.
Och nej, Sveriges bostadsmarknad kostnadsoptimerar ingenting. Jag har själv pysslat med logistik, och det är ett sånt där område svensk byggmarknad ligger hopplöst efter inom. Vi är för bygg vad Kina är för metallbaserad tillverkning.
Den svenska marknaden drivs av något helt annat än kostnadsminimering. Eventuellt ren intäktsoptimering, med tanke på det oligopol-liknande tillståndet och närheten till den planekonomiska finansmarknaden.
Fast nu blev det ju i ärlighetensnamn lite fel. Vi är inte för bygg vad Kina är för metall, vi är ju typ raka motsatsen (helt okej på själva byggandet men otroligt dåliga per krona i kostnad).
Jag menade att vi är lika dåliga. Det kan bli fel när jag tänker också.
Hehe. Ja, vi har nog inte en fri marknad, men vi har nog även dåkig reglering.
Och ingen riktig vision om vad för stadsdelar vi skall ha som är lite olika men tillräckligt lika.
Det känns lite som man jämt bygger med förhoppningen utan marginal att det blir bara materiellt bättre.
Rekommenderar att läsa DN artikeln Cornu länkar till men ÄVEN den under den. Väldigt välskrivet och tar egentligen upp mycket av det som skrivits om och diskuterats här senaste …8 åren i alla fall. Liksom sådant som vi läsare själva säkert tänkt på.
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Byggnadskostnader/Priser-for-nyproducerade-bostader/7329/7336/Behallare-for-Press/367623/
Priser för nyproducerade bostäder 2012:
"Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är betydligt högre, 49 procent, jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (41 014 kr respektive 27 532 kr)."
Flerbostadshus som flerbostadshus. Varför är hyresrätt billigare än bostadsrätt? Vart tar mellanskillnaden vägen?
Dyrare och exklusivare material i kök och badrum samt bättre infrastruktur med fiber eller fler el-uttag osv?
"Produktionskostnaden" är i BRF-fallet baserat på vad månadskostnaden med ränta och drift blir för lgh-köparen, för hyresrättsfallet är det liknande mekanism med där är det hyresbolagets avkastningskrav som "bestämmer" vad det kostar att bygga. Boränta idag 1,5-2%, avkastningskrav för hyresbolag kanke 6-7% därav den stora skillnaden. Vansinnigt tänk enligt in åsikt. Jmfr att öka på ett lån varje gång du handlar på ica och betala sedan bara en ränta på totalt belopp – det är nog inte så många som skulle komma på tanken att göra det.
/varför SCB inte kan få fram bättre siffror om den egentliga kostnaden är en ennan fråga.
@Laban
enligt SCB rapport BO 26 SM 1201 står på sid 18 definition för Total produktionskostnad enligt 1994 års definition. Kan inte direkt hitta någon post där man kan föra in månadskostnad och ränta för köparen, om man inte är mycket kreativ. Och det kanske byggbolagen är.
läs här http://www.scb.se/Statistik/BO/BO0201/2011A01/BO0201_2011A01_SM_BO26SM1201.pdf
Varför inte ge några konkreta exempel på genvägar som tas?
Känns som författaren är en sur gubbe som tycker det var bättre förr.
Nämns det inte enstegstätade fasader I srtikeln. Tror också sådana saker som att stammer for byggdes I shakt som var lätta att underhålla, medans nu gör man gärna ledningar ingjutna I golv för att få öpnna ytor.
Men I fallet enstgstätade fasader, vad innebär den tekniken egentligen?
Den innebär att du har ett vattemgenomträngligt fasadmaterial direkt mot organiskt material, som en träregelkonstruktion.
Konsekvensen är att träet är fuktig mestadelen av tiden och därför börjar mögla. Mögel ger sporer och det ger problem med innemiljön.
Problemet förvärras av att det i samma veva blev modernt att ta bort taköverhänget, som minskade bevattningen av fasaden genom regn
De enstegstätade fasaderna var absolut en fadäs av rang. Men det var ju ett bra tag sedan byggarna gick ifrån det nu. Jag blir inte det minsta förvånad om man kan hitta en lång lista med tvivelaktiga genvägar som fortfarande tas. Tvärt om. Men OM man nu ska skriva en artikel om det så måste man peka på åtminstone ett par exempel för att ha någon vikt bakom argumenten.
Annars blir det som sagt bara en "det var bättre förr" känsla.
Läs artikeln i DN.
Det lät ju ovanligt puckat.Det borde man ju ha insett redan innan man gjorde det.
Inte så säker på att de insåg det innan produktion.
Kanske var en ingenjörer med IQ 145, de brukar inte vara så smarta.
De insåg det, men sket i det. Kunskapen om vad som händer med organiskt material mot fuktiga skikt är välkänd sedan 70-talet , och förkastad i de flesta länder. Sverige har ett fuktigt klimat med övervägande hög relativ fukthalt.
Nästan alla fuktskador pga fukt utifrån uppstår pga slarv, fel eller genvägar.
Hur SP kunde godkänna enstegstätade fasader en gång är något som borde föranleda grovt tjänstefel och ev åklagare som undersöker korruption.
Från artikeln i DN fritt citerat. Rörledningar och elledningar ligger ingjutna i färdiggjutna element vilket innebär att t.ex. en reparation av en vattenskada kan bli väldigt kostsam.
Hade varit bra med några exempel på vad det är i konstruktionen som gör att det måste renoveras efter 15-20 år.
… och då borde vi se en hel del renoveringsjobb i tex det som byggdes 2001 i Malmö ("Bo01"), undantaget enstegstätade fasader då.
Nej, för de värsta avarterna kommer senare från ungefär när enstegsläckande fasader började bli vanligt.
Bo01 ligger i skarven, så det är inte rena natta där.
Bo01 husen har redan genomgått omfattande renoveringar, ett antal Brf har fått byta tak, några hela fasaderna (enstegstätade), och det var innan husen var 10år gamla.
Om vi börja uppifrån så är det ofta papptak numera mot tegel eller plåt förut. Papptak är billigare i inköp och billigare att lägga än tegel eller plåt. Så byggbolag får lägre produktionskostnad. Papptak har ofta livslängd på ca 20 år (beroende på kvalité, läggning och slitage) och då det är 10'års bygg garanti sånfunkar 15-20 års livslängd väl för byggare.
Om vinfortsätter ner i huset så ser vi oftast väderkänsligs fasader och gärna i kombination med inget takutsorång som skyddar mot nederbörd. Detta leder till betydligt kortare livslängd på fasader. Nästa sak på fasad är att kvalitén på virket som används på fasad och i fönster och dörrar generellt har sämre kvalité nu än förr så ger kortare livslängd men såklart billigare i inköp.
Så här kan man fortsätta igenom hela huset och det betyder kort att livslängd på allt är kortare nu än förr. Kan man tycka vad man vill om men så ser det de facto ut.
@Denvisefiluren…hur är det med
1. De där rätt platta, inte 30° hela taken som lutar från en sida av huset till en annan?
2. Trenden med inga eller få stuprör på ytterväggen utan stuprör inuti i huset någonstans?
3. Det där med att i vissa hus ha "parkett" (sällan det är riktig parkett) ända till ytterdörren istället för kakel/klinkers i lägenheterna?
Läs artikeln. Noga justerade ventilationssystem, dåliga lösningar för VA (ex långa horisontella ledningar ingjutna i betongbjälklag), cellplastisolering (rain of fire), korkade planlösningar, dåliga våtrumskikt mfl mfl.
Stora energiglasfönster med billigt trä i karmen, max tio års livslängd…
Papptak på oisolerade vindar.
Underjordiska garage i ej vattenhärdig betong, och med dåliga tätskikt.
Och så har vi esset-fasaderna…
Jag har bott i en sådan BRF, dock var huskonstruktionen sund med tegelfasad som skal. Men fönster, avlopp, burspråk i regelverk med byggfelsmonterade fasadskivor som innebar vatteninträngning i den delen av fasaden.
Så en kombination av rent slarv/byggfel och genvägar kommer leda till ökade kostnader.
När man köper en begagnad villa vet man ialla fall ungefär vilka problem och kostnader som kommer. Har inte syllen ruttnat på 40 år lär den inte göra det senare.
Nya huskonstruktioner vet vi inget om och prissättningen tar inte in detta.
Varken avgifter eller försäljningspriset, beroende på boendeform
Kvaliteten försämras årtionde för årtionde.
60-talet som nämns i artikeln var väl egentligen ingen höjdare det i jämförelse med tidigare årgångar.
Tack!
Den infon bör infogas i originalinlägget.
Och tidigare år är alla betongkonstruktioner fyllda med radon… Eller kassa elkablar. Eller urusel värmeekonomi.
Eller galvade vattenledningar.
Osv. Osv.
Cornu skrev för några år sedan en bra belysande atikel över de Sveska buggkostnadrna och jämförde priser med byggmaterial och vitvaror från t ex Tyskland. Vore intressant om han återpublicerade den!
Går ju inte att jämföra.
Alla vet jag att svensk kvalitet och svenska arbetare är överlägsna utlänningar.
Vad är tex BMW mot Volvo, Radeberger mot Pripps Blå, Bayern Munchen mot IFK Göteborg.
De svenska byggbolagen handlar knappast till svenska byggvaruhuspriser.
Orsaken till att svenska konsumentpriser är så höga stavas moms,löner och framför allt dålig effektivitet och fler mellanled.
Det är jag inte alls säker på. Men oavsett det verkar det vara bra mycket billigare att handla i Tyskland och kvalite är det nog ingen större skillnad på. Och inte går det några rykten om att Tyska byggarbetare svälter, heller!
Har varit konsult i byggbranschen i snart 40 år (dock ej bostäder) och det känns som det är på väg åt h-e, börjar kännas väldigt mycket 1990 – skenande kostnader, total avsaknad av kostnadsmedvetenhet, otillräcklig kompetens för att klara volymerna, "för mycket pengar i omlopp"…
För mig känns det väldigt likt perioden före fastighetskraschen på 90-talet. Fast det är ju annorlunda nu …… ?!?
15-20 år är alldeles för optimistiskt, i mitt hyreshus fick vi börja med vissa renoveringar redan efter 2-3år på grund av byggfusk och bristande kvalite på tex material.
Lars har givetvis helt rätt. Betänk följande:
Priserna på BR har stigit nu i ca 22 år. Förväntningarna för att det ska fortsätta så är höga….fortfarande.
Tack vare obefintliga räntor, uppskov med reavinstskatten och för låga kapitalkrav hos bankerna kan prisspiralen fortgå då fler människor än normalt har sett potential till egna bopris-vinster vilket fått dem att köpa på mer attraktiva adresser än normalt. Det kallas för svag riskaversion.
Byggbolagen säger som på 80-talet: Kom köp av oss! Kalkylen är skapad för att ge omedelbar chans till att sälja med vinst utan att flytta in.
Varför är vi inte förvånade. Vi som varit med har sett detta tidigare. Jag 2 ggr. Skillnaden idag är kraftigt invandringsöverskott, svag bankreglering och vansinnig penningpolitik(grundad på den det nyliberala finans-fiaskot som skapat GFC).
Ingen politiker vågar riskera sitt namn och säga som det är(av de få som fattar). Fråga vår patetiska bostadsminister(existerar han?). För övrigt är väl politiker numera som folk är mest, dvs de tänker mest på sig själva.
De stora produktivitetsvinsterna inom byggnation hette från 60-talet prefabrikation. Efter det kom nya material. Nästa blev ny byggteknik och därefter de senare i kombo. Idag handlar det mycket om utnyttjande av lågpris-arbetare från öst i olika bättre eller sämre arrangemang.
Tyvärr tillåter statsmakterna och deras organ byggbolagen slippa undan med stora mått av fuskbyggande(teknik- och materialfel). De slipper stå för kostnaderna för att Sverige måste ha nya bostäder till "rimliga priser". Vem besiktigar en nyuppförd bostadsrätts-fastighet? Före 90-talet hade kommunen det ansvaret. Det "rationaliserades bort".
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Vad är problemet med att dom bygger bostäder som bara "håller 15-20 år"? Det är ju upp till konsumenten att undersöka det man köper. Finns det en marknad så finns det en leverantör men idag är alla som köper nybyggnation övertygade om vilken lysande affär det är så varför ska man argumentera emot dom?
Och om man vänder på det så har de som tjatat om bostadsbubbla under hela 2000-talet haft fel till dags dato utan någon som helst självreflektion.
Självreflektion: Räntebubbla kombinerat att vi kan låna på 3-månaders-basis(Stibor). Inte så vanligt.
Det jag helt missat att kolla är att invandringsöverskottet varit +100´ per år under många år. Och de flesta vill till storstaden.
Sedan finns det förstås en massa andra orsaker men en bubbla kan vara mycket lång tid.
Räntetrenden har varit fallande sedan 1992.
Men hur som helst, oavsett räntor, fastigheter/mark ökar i värde årtionde efter årtionde.
@Tony. Problemet är rätt enkelt egentligen om vi bortser från prisnivåerna.
1. De som bor där kanske planerar bo där ett bra tag (länge, säg 40-50 år kanske om man trivs).
2. De har lån som de förhoppningsvis betalar av, men det blir ett problem om
2.1 lånet blir knappt amorterat till 50% men huset behöver rivas pch de flytta. Då kan de inte sälja något riktigt utan går minus.
2.2 de måste låna rejält mer när när huset måste renoveras. Har de ett bra läge och ekonomin pekar totalt sett linjärt uppåt från köpetillfället så kanske det är OK. Men det är hursomhelst inte kul för ett hushåll.
Teheimar: I ett socialistiskt system som råder i Sverige behöver man inte oroa sig över att gå i minus för det täcks upp utav staten d.v.s. av andra som inte gått i minus då allt ägs av alla och skyldigheterna i att täcka en eventuell kreditförlust tillfaller oss alla och inte individen.
Sedan finns det en del felinformerade illusionärer som hävdar att Sverige är ett kapitalistiskt samhälle men dom får väl fortsätta ljuga till sig själva om dom känner att det får dom att må bra.
Att det har varit så, eller sett ut som att det har varit så betyder ju inte att det kommer fortsätta vara så. Finns väl inget som säger att Sverige kommer vara socialistiskt i framtiden?
Sen har du också möjöigheten att för många har för stora skulder för att det skall gå rädda med hjälp av dem som inte gått minus. Vill du (och jag ) tex vara med och betala "feststädningen"?
På sätt och vis kanske lyckas Sverige vara både ett rätt så socialistiskt välfärdsland liksom samtidigt vara rätt kapitalistiskt, rentav nyliberalt.
1. Vi har bidrag etc, och en mängd regleringar.
2. Vi har outsourcade verksamheter, som landstingsåtaganden, skolor, sjukvård mfl där en del går med vinst. Det är ju skattemedel. Dvs det går att köra offentligt finansierad privat verksamhet…..det är lite konstigt i vissa fall.
3. Man har en tro, och försöker i många fall leka marknad på ett sätt som för tankarna till nyliberalism.
Alla system som är som dagens FIAT + statlig intervention och de facto monopolistiska valutor är ju en för alla- alla för en realt. € skulle ju lösa detta delvis men inte då.