Från att på 90-talet kostat lika mycket, rent av mer att bygga hyresrätt jämfört med bostadsrätt, har byggkostnaden för bostadsrätter skenat och de kostade 2015 ca 40% mer att bygga än för hyresrätter. Detta trots att hyresrätter byggs med hållbara dyrare lösningar, som ger avsevärt längre livslängd och lägre drift- och underhållskostnader än dagens skräpbostäder – bostadsrätterna.
 |
| Byggnadskostnad per kvadrameter nybyggd lägenhet i flerbostadshus 1994 – 2015. Bostadsrätter i brunt, hyresrätter i grönt. |
1994 kostade det i snitt 11 213:- SEK per m2 att bygga en hyresrättslägenhet och 11 120:- SEK per m2 att bygga en bostadsrättslägenhet. Detta avser byggnadskostnaden och tar inte med markpriset, dvs läget. Priserna i storstadsområdena var ungefär de samma 11 729:- SEK per m2 för hyreslägenheter och 11 050:- SEK per m2 för bostadsrätter.
1994 var det alltså dyrare per kvadratmeter att bygga hyresrätter än bostadsrätter och byggnadspriserna var samma i hela landet.
Idag kostar det istället 40% mer att bygga bostadsrätter än hyresrätter i riket och 43% mer i storstadsområdena. Hyresrätter kostade 26 046:- SEK per m2 att bygga år 2015 medan priset för bostadsrättsbyggande var 36 441:- SEK per m2.
I storstäderna var byggkostnaden något högre 27 676:- SEK per m2 för hyresrätter och 39 844:- SEK per m2 för bostadsrätter. Det är en skillnad på cirka 10% dyrare för bostadsrätter och 6% för hyresrätter.
Då ska man komma ihåg att de hyresrätter som byggs idag handlar om lyxlägenheter med marknadsmässiga hyror, oftast med femsiffriga månadshyror.
Samtidigt byggs hyresrätterna alltså bättre – lösningar och teknik som är hållbar och byggda för att hålla länge, medan bostadsrätterna är fuskbyggen där allt handlar om yta och maximalt försäljningspris kombinerat med fejkade helt orealistiska ekonomiska planer.
Priserna här avser alltså byggnadskostnaden. Det tar inte in priset för marken, dvs adressen.
Det är uppenbart att bostadsrättsköparna betalar överpriser för nybyggnationen, som alltså kunde ske avsevärt billigare – dessutom med bättre tekniska lösningar och lägre drift- och underhållskostnader.
Man kan fundera på vad som drog upp byggnadskostnaden för nybyggda hyresrätter 2000 – 2001. Min gissning är Bo01 i Malmö. Som man ser 2015 sticker nybyggnationskostnaden för bostadsrätter iväg rejält. Blir intressant om grafen fortsätter på det viset för 2016.
53 kommentarer
Nice!
Är nyfiken på hur det ser ut för villor. Frågan är naturligtvis om de ligger över eller under bostadsrätter. Har svårt att tro att de skulle likna hyresrätterna 🙂
Menar du fenomenet att nybyggda villor blir onödigt dyra, eftersom de ges "luft" att följa med i den allmänna prisuppgången?
Om du bygger för egen del så borde en villan kosta lika mycket vart du än bor + transporter. Hantverkarna tar väl ungefär lika mycket och det som skiljer är tomten och kommunala kostnader typ VA.
Så det är tvärtom i stora delar av landet. Kostnaden för att bygga nytt överstiger vad man kan få ut vid en försäljning. Eftersom banken vet om detta så får man helt enkelt nöja sig med mindre och enklare så här försvinner "lyx"-möjligheterna.
Kan vara så att hyresvärdar är mer professionella än BRF?
Jo, BRFer styrs ju ofta av riktiga lallare…
Reality check please.
Jämför vilken 60-tals brf som helst med dito hyres-60-talare så kanske ni kommer till en annan slutsats.
Anonym;
+1
Skulle aldrig sätta min fot i en bostadsrättsförening som det ser ut idag.
Jo, men det är väl inte 60-talare vi snackar om nu?
Vi får väl se om 50 år vilken av nybyggena på dagens brf/hyresmarknad som är i bäst skick.
Hmmm, om vi lever så länge Stefan
Jag får en känsla av att nybildade BRF i nyprod ligger helt i knät på producenten. En producent som dessutom insett att det går att baka in stora marginaler i föreningens lån. Den slutgiltiga styrelsen får ju ta över hus, drift och undehåll när allt väsentligt redan är fulbordat så dår ju knappast att gå in i det läget och ställa krav på byggteknik. Bostadsrättsinnehavarna får välja lite olika tillval på ytskikt och utrustning i bostaden men det är väl allt (lite beroende på producent och hur tidigt köparen har reserverat en lägenhet brukar det ju även gå att välja till eller bort nån innervägg typ).
Hyresrätter byggs däremot med en aktiv beställare som kan vara med från början och ställa krav. Säg den icke skattefinansierad beställare som har en slapp låt-gå attityd när producenten vill driva upp priset av olika skäl.
Något spekulativt kanske, från en internettjomme med minimal insyn i byggbranchen, men det känns inte så otroligt alls att kostnaderna drar iväg när producenten får fritt spelrum att lägga upp föreningens framtida ekonomi på en marknad med väldigt aktiv efterfrågan.
gbd
Allt kommer vara i toppskick då tack vare kamrat Putin.
Förresten är brf naturligtvis förbjudet då, så alla lever lyckliga i topprustade hr precis som i Ryssland.
Frågan är kanske inte om de står kvar utan vad som krävs för att de skall göra det. Det är ju ganska rimligt att man lappar och lagar ifall det visar sig att man köpt ett fuskbygge.
Jag är benägen att tro att BRFer är mer benägna att lappa och laga även om det rationella vore att bita i det sura äpplet och riva skiten.
Anonym
Det är bara att titta dig omkring i verkligheten.
BRF är generellt mer välskött än HR.
Sen när dessa HR är i så dåligt skick kan de med lite tur säljas vidare till en BRF som sedan får den "roliga" uppgiften att ställa kåken i skick.
Helt off-topic, Lars: Kommer du att göra något åt avvecklingen av Black earth farming inkl försäljningen tillpersoner med anknytning till Ryska oljeindustrin?
Och nu smaller det igen I Ukraina, bokstavligen:
http://www.bbc.com/news/world-europe-39363416
Din anmärkning om kvalitén så innebär det att det är i någon mening bättre att bilda en BRF genom ombildning än nybildning. Vid ombildning så har ju en hyresvärd sett till att anföra karta en kvalitetskåk…
Har jag sagt i flera år. Visst ska man vara försiktig med nybildning, men är det en ombildad, välskytt hyreskåk så är det bara styrelsen man ska oroa sig över…
Min gissning är att Bo01 i Malmö hade väldigt lite med detta att göra.
Utbud och efterfrågan. Folk är villiga att betala >500kr/kvm för ett mode-ytskikt t.ex. klinker. Bjälklaget under kostar 250kr/kvm byggt i egen regi.
Är det någon insatt person som har exempel på tekniska detaljer som skiljer sig åt mellan HR och BR och som gör att BR kommer få kortare livslängd? Jag har inte sett några konkreta exempel på detta
Läser du länkarna till artiklarna tar de ju upp flera exempel.
Som ogenomtänkt dragning av stammar som gör framtida underhåll onödigt dyrt.
Avancerade tekniska lösningar, särskilt ventilation, som kräver kostsamt underhåll.
Sen har vi enstegstätade fasade (som visserligen säkert en del HR också har råkat ut för, men jag tror problemet där är långt mindre)
Ventilationslösningarna är ju en direkt konsekvens av lagstiftningen och hetsen om nollhus/passivhus och liknande. När man fått ner u-värdena på glas och undvikit köldbryggor är ventilationen källan till störst värmeförluster. För flerbostadshus finns inget annat val än ganska komplicerade värmeväxlare.
I hyreslägenheter fuskas det med annat än i bostadsrätter, det ser bra ut på pappret men granskas papperna är det långt ifrån lika lyxigt.
Detta är inte alls konstigt. Hyresfastigheter eller rättare sagt fastighetsbolagen bygger för att få lönsamhet och kontroll på kostnader. Till skillnad från att bygga BRF där producenten får sin intäkt så fort det är färdigställt och risken övergår till föreningen så måste ett fastighetsbolag vänta 30-40 år. Om det då efter 15-20 år skulle behövas omfattande renoveringar i beståndet så är det konkurs.
BRF så sitter medlemmarna med Svarte Petter på många sätt, hela ansvaret, dubbel hävstång på räntehöjningar och tvingas diskutera pinkande katter, balkongrökning, cykelparkering och städdagar.
Jag menar att skillnaden ligger i att BRFer drivs (och ägs) av lallare. Bägge har ju att förhålla sig till samma realiteter. Skillnaden ligger inte att hyresvärden inte har råd att köpa fuskbygge, det har BRFen inte heller råd med. Skillnaden ligger i att BRFen (och dess lallare till ägare och styrelse) inte vet om det medan en hyresvärd ser till att undvika det.
Jag tycker Daniel Bergqvist sammanfattar det bra "En stor del av skillnaden förklaras av projektutvecklarens bostadsrättsförening betalar projektutvecklarens vinst "
M.a.o. brf har i allmänhet fel prissättning som beror på snedvriden konkurrens ihop med "lallare"-köpare.
Tänk om man köpte en villa på samma sätt. Pris 6 miljoner och då ingår en skuld på 4 miljoner i köpet.
Det är lätt att misstolka denna statistik.
En stor del av skillnaden förklaras av projektutvecklarens bostadsrättsförening betalar projektutvecklarens vinst (låt säga 25 %). I SBC statistik uppfattas det som en byggkostnad när det egentligen handlar om pris.
Förklara vidare tack!
Mycket bra poäng.
Det borde inte stämma. Byggkostnadsstatistik precis som annan kostnadsstatistik kan inte/ska inte innehålla "egen vinst". Däremot finns det förstås statistik som även innefattar denna slutpost. Att statistiken innehåller vinstmarginaler från andra led är däremot självklart. Har ingen av er sysslat med företagsstatistik till SCB?
Förädlingsvärdets förändringar kanske är det Daniel syftar på?
Intressant poäng. Men stämmer den så skulle ju avvikelsen i byggkostnaden vara konstant över tid. Och det är den inte.
1994 var skillnaden i byggpriset i stort sett ett avrundningsfel, numera är den 40%. Menar du att de som byggde borätter 1994 inte tjänade pengar?
@Greenious; Statistik är just statistik. Vad ingår? Hade varit bra att se tidsserien över krisåren 1991-1994. Borätts-byggarna kan tänkas ha haft stora nedskrivningar i sina pågående projekt under denna tid(om nu byggkostnaderna innefattar egen "vinst".
Se SCB definition: "vad beställaren av projektet, byggherren, betalar". Dvs ett pris
Ett stort problem med statistiken är att många misstolkat den, samt att man inte förstår skillnad mellan pris och kostnad. Av historiska och socialistiska skäl har vi kört fast i termen kostnad när vi borde prata priser.
När många talar om de skenande byggkostnaderna är det i första hand markpriset som stigit till följd av de stigande bostadsrättspriserna. Entreprenadkostnaden, som man nog egentligen menar, är inte i närheten av markprisets utveckling. Skillnaden blir tydlig när man jämför statistiken hyresrätt bostadsrätt. Kakel i bostadsrätten och plastmatta i hyresrätten gör inte bostadsrätten 40% "dyrare att bygga"
Det klassiska "Byggpris-index" innefattar slutpris till kund och är det index som t.ex används vid t.ex kontrakts-klausuler för prisjustering(inflation). Är det detta index som Lars(och Daniel) refererar till här?
När man diskuterar byggkostnaderna är man ju ute efter produktivitets-utvecklingen(som allmänt erkänd som svag inom byggsektorn) visavi övriga ekonomin. Att ha med markpriser och i vissa fall finansierings-ersättning för mark(prispålägg) försvårar förstås analysen. Den s.k bygginflationen har som bekant legat på Kpi+2% långsiktigt(från 50-talet). Så vad är det för byggkostnader vi diskuterar här? Lars påstår att "markkostnader" inte ingår, dvs det handlar som Daniel skriver om rena entreprenadkostnader + vinst(pris till kund). Men för BRF gäller oftast överlåtelse av både mark + entreprenad etc. Om det skiljer sig mellan typ av förvärvare så borde också SCB hantera detta på ett rimligt sätt. Är de olika pris-kurvorna ovan verkligen jämförbara?
Inser att Lars diagram inte utgår från index(typ start-index 100 1994) utan från kronor per m2 på y-axeln. Varför "råkar" byggkostnaderna vara ungefär lika stora 1994? Ser man till rena faktorpris-kostnader så borde det inte vara några skillnader alls mellan hyreshusbyggnation och brf-byggnation.
Ser man till inflationen(kpi) så borde byggkostnaden i reala termer uppgå till ca 14 Kkr/m2. Nu var den istället 36 Kkr(brf). Hade priset följt den långsiktiga utvecklingen på kpi+2% hade byggkostnaden idag varit ca 21 Kkr/m2.
1994 representerar bottenåret på fastighetsmarknaden(och konjunkturen). Därefter vände det uppåt och senare följde utförsäljningen av allmännyttan och bostadsrätts-boomen.
Förklarar inte Lars diagram just skillnaden mellan att vara konsument och producent på bomarknaden! Fastighetsbolagen kan få ut en högre köpeskilling av "BLT´s" jmf med "kommersiella" köpare som kräver kassaflödes-avkastning i första hand. Konsumenten diskonterar istället bara värdeuppgångar men underskattar säkert värdeminsknings-effekter i förslitnings-termer. Inte undra på att det nästan bara byggts borätter under många år. När väl räntan nådde botten blev hyresrätten på allvar konkurrensduglig.
Anmärkn; BLT som begrepp är ju ute eftersom bubblan vägrar att spricka :). Vad jag åsyftar är att "BLT" är evigt i skuld till banken. Privat konkurs är inte ett praktiskt alternativ i verkligheten(jmf USA). Risken privatiserades alltmer på bomarknaden genom att staten och kommunens ansvar minskade samtidigt som bankerna tilläts ha fortsatt mycket låga kapitaltäckningskrav(trots finanskrisen på 90-talet)för bostadslån. Den nyliberala tron på marknadsperfektion gällde. Dock numera kompletterad med socialistiska räntemanipulationer.
Daniel. Som det står i inlägget är detta pris utan fastigheten. Bara uppförandet av byggnaden inkl markarbeten.
Problemet är att utvecklaren kan välja att redovisa vad som ska betraktas som byggkostnad respektive markkostnad när de säljer projektet till byggherreföreningen/Brf. Skatteplanering (lagfarter och investeringsmoms) ligger bakom. Vi saknar enligt min mening en bra byggkostnadsstatistik i Sverige. Det verkar som det mest trovärdiga är att titta på hyresrätt, när vi pratar om kostnadsdrivande faktorer (som tex myndighetskrav, löner, transporter, etc…)
Här finns säkert en hel del att gräva i. Är inte alls insatt i den moderna bygg-redovisningen längre. Skulle inte heller förvåna om större byggföretag använder hedgefonders skatteplaneringsknep. Varför inte räntesnurror och utländska bemanningsföretag att minska sina skattepliktiga vinster! Pågående arbeten var en av de gamla metoderna att rulla bort skatt. Idag köps väl sådana som stockar kan jag tro 🙂
Man kan nästan ana att de som står bakom marknadsprocessen har en tanke med prisskillnadnen mellan bostadsrätt och hyresrätt. Möjligen kan det hänga ihop med att man kan låna så mycket man klarar av för bostaden. Alltså är pristaket var du får låna, inte den nytta du köper…. bra att du luskar fram sån här information !
En bra över nybyggnadskostnaden för egna hem / villor / småhus är att ta ett lämpligt Älvsbyhus och jämföra dess kostnader för ovan år.
Deras hus ha i princip med någon detaljförändring sett likadana ut i över 25 år
Just priser för Älvsbyhus är svåra att hitta men här är en fingervisning.
2010 var genomsnittlig byggkostnad för småhus i riket per kvm 19981 kr, år 2015 23387 kr, d.v.s en kostnadsökning på ca 15 % över 5 år d.v.s ca 1.7 % per år som följer KPI.
Finns mer data på sidan om man vill få grotta ner sig.
http://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/byggnadskostnader/priser-for-nyproducerade-bostader/pong/tabell-och-diagram/genomsnittlig-byggnadskostnad-per-kvm-bostadsarea-for-gruppbyggda-smahus.-ar-19492014.-riket/
Kostnaderna i år går lätt att hitta på Älvsbyhus hemsida. Däremot verkar det vara svårt att få fram historiska siffror för deras huspriser.
Upplåtelseformen ägarlägenheter byggs inte pga byggbolagen som då inte kan förpacka ett stort lån i samfällighetsföreningen utan att både banken och köparen reagerar.
Det är hemskt att tänka sig vilken enorm varböld av problem som finns i nya BRF:er med sämre byggkvalitet, höga lån i föreningen, progressiva avskrivningar och höga lån för brf-ägarna… Den perfekta stormen om 10-15 år, alternativt om dippen kommer tidigare, så blir det en lång dipp?
Det går samtidigt inte att helt bortse från den väldigt stora invandringen och befolkningsökningen som möjligen kan pressa priserna uppåt, men samtidigt har ju de som kommit de senaste åren inte råd att efterfråga bostäder på öppna marknaden utan någon annan måste betala.
36 Kkr/m2 och år blir ca +5% per år sedan 1994. Skulle vara intressant att jämföra med hyres-index flerbostadshus resp. fastighetspris-index(inkl. brf-priser).
Bif länk beskriver ivf skillnaderna mellan det jag kallar faktorpris-index och byggpris(kostnad)-index som Lars använder här;
http://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/priser-och-konsumtion/byggnadsprisindex-samt-faktorprisindex-for-byggnader/faktorprisindex-for-byggnader-fpi/produktrelaterat/Fordjupad-information/beskrivning-av-byggnadsprisindex-och-faktorprisindex-for-byggnader/
Jämförelsedata faktorpris-index(ex moms)Basår 1968:
Grupphus:
1990 809
1994 868 +7%
2015 1602 +84%
Flerbostadshus:
1990 784
1994 839 +7%
2015 1580 +88%
Länk: http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__PR__PR0502__PR0502B/FPIInLgAr/?rxid=e45c2e7e-bcb6-451a-9b6c-b23ed5716bb3#
Faktorpriserna har under perioden 1994-2015 ökat med nästan 90%. KPI(nedan) ökade med bara 27% under samma period(21 år). Byggpris-index enligt Lars ökade alltså med 228% när det gäller Brf samma period(riket). Byggpris-index tar till skillnad från faktorpris-index hänsyn till vinster/förluster och produktivitet.
Slutsats: Lars har helt rätt i att projekt-byggaren(brf) måste ha stoppat in en hel del "extra-pris-material" samt tagit bort en hel del annat som fanns tidigare för att "kalkylen ska gå ihop". Det är väl ingen som tror att det handlar om marknadsproduktivitet :). Det kallas för inflation, dvs ren och skär värdeminskning trots tillgångsprisökningar(förmögenhetsökning). Frågan är hur en rebalansering(mean-reversion) kommer att gå till och hur lång tid det tar?
KPI Basår 1980:
1990 199
1994 245 +23%
2015 311 +27%
Länk: http://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/priser-och-konsumtion/konsumentprisindex/konsumentprisindex-kpi/pong/tabell-och-diagram/konsumentprisindex-kpi/kpi-faststallda-tal-1980100/
ps! Notera att moms ökar inflationen på marginalen. Ovanstående faktor-priser är exkl. moms men kan väljas till vid tabell-skapandet. Byggandet fick full moms efter 90-tals-krisen.
Glömde att uppmärksamma att SCB tvärtom hävdar att Byggpris-index-beräkningen(Lars´ siffror) är synnerligen avancerad då man anser att man tagit hänsyn till t.ex utrustningsstandard, ytor och region. I så fall handlar prisökningarna nästan bara om vinster.
Här är ivf det klassiska BPI(byggprisindex) som t.ex används vid kontrakts-klausuler för t.ex kostnadskompensation.
Bostäder inkl moms Basår 1968:
1990 865
1994 860 -1%
2015 2451 +185%
d:o kvalitetsjusterat:
1990 152
1994 142 -7%
2015 137 -4%
Har inte ännu hittat förklaring till om det blivit 4% billigare på 21 år för samma kvalitetsstandard eller om kvaliteten blivit 4% sämre efter en prisuppgång på 185% 🙂
Statistik………….är en tolkningsfråga!
Fastighetspris-index småhus inflationsjusterat:
Riket
1990 142
1994 104 -27%
2015 285 +174%, per år sedan 1994: +4,92%(realt)
BPI nom per år 1994-2015: +5,11%
KPI per år 1994-2015: +1,14%
Stor-Sthlm
1990 164
1994 108 -34%
2015 399 +269%, per år sedan 1994: 6,42%
Hyresutveckling:
Årshyra/m2
1990 418
1994 640 +53%(krisen + devalvering och bobubblan/räntan)
2009 898 +40%, per år sedan 1990: +3,9%(20 år), 2,28%(15 år)
(Hyreshöjningen var genomsnittligt 14% 1991 och 26% 1992(allmännyttan + privat). Man skyller på skattereformen men det handlar mest om dålig politik dessförinnan förstås).
d:o Stor-Sthlm
Beståndet Stor-Sthlm
1990 416
1994 665 +60%
2009 934 +40%, per år sedan 1990: +4,13%(20 år), 2,29%(15 år)
(bruksvärdeprincipen slopades 2005/6 för nyprod.)
Allmännyttan nyprod.
1990 673
1994 927 +38%
2009 1446 +56%, per år sedan 1990: +3,9%(20år), +3,0%(15år)
Privat nyprod.
1990 669
1994 889 +33%
2009 1872 +111%, per år sedan 1990: +5,28%(20 år), +5,09%(15 år)
Inlägg 9:32: ställde frågan;
36 Kkr/m2 och år blir ca +5% per år sedan 1994. Skulle vara intressant att jämföra med hyres-index flerbostadshus resp. fastighetspris-index(inkl. brf-priser).
Enligt inlägg 11:57 ovan;
BPI Riket nom per år 1994-2015: +5,11%(=stämmer väl med borätter Riket)
Fastighetsprisindex Stor-Sthlm: 2015 399 +269%(1994), per år sedan 1994: 6,42%(realt)
Hyror Privat nyproduktion Stor-Sthlm: 2009 1872 +111%, per år sedan 1990: +5,28%(20 år), +5,09%(15 år 1994-2009).
När det gäller hyror så visar statistiken att det Privata ökar sina hyror mera mest pga högre markkostnader/priser visavi allmännyttan.
Detta gör väl bara ombildade brf:er ännu mer attraktiva 🙂