De stigande bostadspriserna leder till inlåsningseffekter, då de som bott tillräckligt länge på en plats slår i taket för det maximala uppskovsbeloppet vid flytt. Därmed ska staten ha en procentandel av din köpkraft på bostadsmarknaden, trots att allt du gjort har varit att bo.
Taket för det maximala uppskovsbeloppet är 1 450 000:- SEK, och om man flyttar till en lika dyr eller dyrare bostad slipper man betala 22% skatt på maximalt detta belopp, och kan flytta över bostadsbubblans prisuppgångar i ett nytt boende.
Men med de extrema prisuppgångarna man ser för t ex lägenheter i centrala Stockholm blir nu allt fler inlåsta i sitt boende.
En lägenhet som idag kostar kanske 4 MSEK kostade för ett antal år sedan 1 MSEK, och köpte man den på botten på 90-talet kanske den bara kostade några 100 kSEK. Vid flytt får man inte med sin fulla köpkraft då man passerar det maximala uppskovsbeloppet.
Låt oss säga att vinsten är 3 MSEK vid bostadsförsäljning av en lägenhet för 4 MSEK. Det innebär att man ska betala skatt på 22% av 1 550 000:- SEK, eller 341 000:- SEK. Man kan därmed inte köpa en annan lägenhet för 4 MSEK utan att först höja sin belåning med just 341 000:- SEK, om man inte tillhör det fåtal procent av hushållen som har sådana summor i sparkapital.
Detta är förstås en helt absurd konsekvens av bostadsbubblan.
Hade priserna istället legat kvar på 1 MSEK hade man inte blivit skyldig staten ett dugg för att sälja och flytta mellan exakt samma lägenheter som ovan.
Det finns inget positivt med stigande bostadspriser, om man inte avser att helt hoppa av bostadsmarknaden, och dra med pengarna, men om man senare vill tillbaka i marknaden har då staten tagit en stor procentsats av ditt boende i skatt. I fallet 3 MSEK i vinst och en försäljning på 4 MSEK skulle ett komplett avhopp beröva dig på 660 000:- SEK eller 16.5% av din bostad.
Effekterna blir att vi får en odynamisk bostadsmarknad, där man antingen inte flyttar, eller tackar nej till hyresrätter för att inte blåsa bort stora andelar av sin köpkraft via beskattning.
En lösning är förstås att se bostaden som en mänsklig rättighet och inte som en kapitalplacering som ska beskattas, någonsin, och helt enkelt göra bostadsförsäljning skattefri. Eller så kan man åtminstone höja det maximala uppskovsbeloppet, eller helt avskaffa detta. Så länge politikerna inte tänker punktera bubblan kommer allt fler se sina bostäder stigit med mer än 1.45 MSEK i värde.
I övrigt kan man konstatera att allas vår favorit, den genuine Söderhipstern, står som segrare i gårdagens omröstning om populäraste stockholmare på BLT-gatan. Med i skrivande stund 496 röster vann han stort över de coola solbrillornas 154 röster. Slänger in vinnarens citat igen:
”Det kommer nog aldrig spricka för att det kommer alltid vara folk som vill flytta hit så stigningen kommer väl alltid att finnas bara det att det kommer gå saktare vissa perioder och fortare andra.”
Hur stor latent skatteskuld och hur stor del av den genuine söderhipsterns bostad som staten gör anspråk på förtäljer inte gårdagens reportage. Men söderhipstern ska nog inte flytta, så det är väl inget problem? Tillägg: Annika N Christiansen (@annikanc) påtalar att SVT:s BLT-intervju med hipstern på Södermalm var gjord på samma plats som när Uppdrag Gransknings Janne Josefsson kastade galla över söderborna och fick Fredrik Virtanen att gå i taket. Kan man gissa att SVT gjorde dessa intervjuer här av en anledning?
Jag ställer en fråga ute till höger om hur stor latent vinst du har i din nuvarande bostad. Gör en egen bedömning av marknadvärdet utifrån likartade objekt i närheten. För egen del verkar priserna dubblats sedan 2006.
Tillägg: Fundera lite på effekterna om två personer med stora uppskov i bagaget vill flytta ihop. Den kärleken kan bli rätt dyr skattemässigt, och om förhållandet spricker efter något år har man bränt av rejält med köputrymme på bostadsmarknaden.
37 kommentarer
"En lösning är förstås att se bostaden som en mänsklig rättighet och inte som en kapitalplacering som ska beskattas, någonsin, och helt enkelt göra bostadsförsäljning skattefri. Eller så kan man åtminstone höja det maximala uppskovsbeloppet, eller helt avskaffa detta."
En annan möjlighet är att schablonbeskatta för uppgången kontinuerligt (dvs en slags förmögenhetsskatt mot att man slipper realisationsskatten).
Undras just hur mycket pengar staten drar in på dessa realisationsvinster och hur mycket ränteavdragen kostar? Kanske skulle varit möjligt att kvitta dessa mot varandra?
Schablonbeskattning? Du pratar om … fastighetsskatt?
Kanske en liknande modell som kapitalförsäkringarna har. En slags "avkastningsskatt".
@Cornu
Ja, nästan – med tillägget att man (kanske) skulle inkludera även bostadsrätter i underlaget.
Den gamla fastighetsskatten har jag för mig var funtad så att skatten var i stort sett lika stor som ränteavdraget och isf så har man ju en situation där man borde kunna kvitta skatten mot ränteavdraget.
@Anders Unknown
Skatten på ISK är väl formellt på inkomst av kapital? Isf ligger det ju nära till hands att man då faktiskt har en schablonintäkt som man kan göra sitt avdrag mot? Då skulle ränteavdraget få den symmetri som dess förespråkare hävdar.
Så det man skulle behöva är att utvidga konceptet så att man kan ta upp andra tillgångar till beskattning av schablonintäkt mot att man slipper realisationsvinsten. Utöver detta bör man kunna avskaffa möjligheten att dra av räntan mot annat än inkomster av kapital (inkl schablonintäkt).
Väljer man att hålla bostaden utanför så fick man isf istället vänta på realisationsvinsten innan man har något att dra av räntekostnaderna mot.
"Bo" is a dirty job, but somebody's gotta do it!
Skämt åsido kan jag inte se någon speciell samhällsnytta av bojobba, så varför just den verksamheten skall ge skatteuppskov och generellt lägre reavinstskatt förstår jag inte. Tvärtom bidrar subventionerna av näringsgrenen "bojobba", att priserna på bostäder stiger och potentiellt mera produktiva personer prisas ut från marknaden till förmån för de senilkompetenta inkumbenterna, bokstavligen "besuttna".
Men rationaliteten i den styråtgärden ligger väl på det röstmaximerande planet, inte det nationalekonomiska.
Fast ha en bostad "måste" man. Däri ligger skillnaden.
I princip har du förstås rätt, men om vi tänker oss en värld där det inte finns hyresalternativ alls så inser man hur absurt det är att staten ska ha procent på något som bara kan kallas inflation. Fast det gäller ju även för aktier, men där har man åtminstone kf eller ISK att välja för att få schablonbeskattning istället…
Jag håller helt med dig "broder", varför skall det vara ett skattefrälse för bostaden? Totalfelet man gjorde går tillbaka till skatteuppgörelsen i för 15 år sedan då man införde möjlighet till uppskov. Jag kan inte för min själ förstå åsikten att när det gäller boende så skall en värdeuppgång vara skattebefriad när allt annat och speciellt arbete har rätt hög beskattning.
Cornu; jag tycker logoiken slirar lite, jag tycker mig ha läst otaliga inlägg från som talar om hur lätt det är att skaffa hyreslägenhet? Då finns väl alternativ för den som sitter på sin 4-miljoners lägenhet? Vad är problemet då med att man "måste" bo?
Chris, har du missat att läsa att man inte ska sätta likhetstecken med vad som står i Cornus blogginlägg och vad han egentligen tycker. Det har han sagt. Så se det som helt normalt att Cornu säger emot sina egna blogginlägg. Mycket av blogginläggen skrivs enbart för att skapa debatt och kanske för att reta upp en o annan bloggare, vad vet jag 🙂
@Marcus, Det är också ett sätt att inte behöva stå för det man säger, samt hålla ryggen fri när man inte lyckas vara helt stringent i sina resonemang.
Det viktiga är inte att säga något som är sant, utan att säga något som är intressant.
Cornu lyckas nästan varje gång på den viktiga biten.
Hemskt att behöva tjäna 3 miljoner på att bo och behöva få betalt för att nöta ut parketten. Klart det ska vara skattefritt. Konstigt att skatten på lotterier behöver betalas av Tipstjänst och ATG mfl. Slopad skatt där och lottovinsten skulle kunna fixa ännu fler ROT och RUTjobb. Slopa all skatt vore nästan ännu bättre, då skulle ju folk bli mer benägna att skänka pengar till tiggare och skapa massor av jobb inom katt och hundhemsbranschen.
Hur tänker du nu? Om man ska köpa en ny bostad som är lika dyr som den man redan har så tjänar man ju ingenting?
@Stefan H Singer
Nej, bortsett från uppskovet så förlorar du ju då det innebär en realisationsvinst.
Utan skatteeffekter skulle man kunna tänka sig att man väljer att byta ner sig när barnen flyttat hemmifrån, men med skatten i åtanke skulle det kunna bli (iaf utan möjligheten till uppskov) så att det vore billigare att bo kvar i för stor bostad.
Anonym: Du håller med mig va? Blir lite förvirrad 🙂
Håller med Bolibompa. Skattekilarna är skadliga och gör att vi rikas överflöd inte kan droppa ner på pöbeln tillräckligt snabbt och mycket. Resultat: fattiga stackare som inte får sina hett efterlängtade servicejobb!
Byggsektorn gynnas väl av att vi kan köpa dyrare o dyrare boende och därmed skjuta upp skatt samt att vi kan köpa "billigare" byggtjänster med ROT. Förr så sa man att om vi inte får fart på byggandet så leder det till lågkonjunktur.
Jag gillar inte heller inlåsningseffekter och skattekilar. Om skatteeffekterna leder till att pensionärer sitta i stora hus medan stora barnfamiljer sitter i trånga bostäder så blir det lite bakvänt då det borde vara tvärtom. När man bor färre personer på stor yta så blir det lite sjukt att man bor kvar enbart för att slippa skatta samtidigt som andra får trängas för att det uppstår en konkurrenssituation om de få, stora objekten som säljs som därmed pressar upp priset.
@Stefan H Singer
Ja, men jag ville bara förtydliga att du kanske uttryckte dig lite "diplomatiskt". Förlorar man så är det ju sant att man inte tjänar…
Men det är väl ändå ingen som vill använda uppskov sedan de la skatt på de pengarna eller?
"En schablonintäkt, som är 1,67 procent av ditt uppskovsbelopp, tas upp som en kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Skatten på schablonintäkten är 30 procent. Det motsvarar en skatt på ca 0,5 procent av själva uppskovsbeloppet."
Det är klart att det nu finns många "bostadsvinnare" som lobbar stenhårt för att de skall slippa reavinstskatten, så att de snabbt och arbetsbefriat blir ännu 1-2 miljoner rikare, medan alla andra förlorar de hundratals miljarder i framtida skatteinkomster som realisationsvinstskatten skulle gett.
Plus att bostadspriserna förstås rakar iväg ännu värre när realisationsvinstskatten försvinner. Kanske blir många en skattefri miljon rikare bara på den effekten.
Det var extremt mycket våra borgerliga politiker inte tänkte på – eller sket fullständigt i – när de tyckte att alla skall äga sina bostäder, att man inte skall behöva amortera, att man skall få ett stort ränteavdrag på sitt lån, att det inte skall finnas någon fastighetsskatt och så vidare. De skapade med sina besinningslösa åtgärder och policys monstruösa samhällsproblem. Nu rider vi tigerns rygg och kan inte kliva av.
De borgerliga politikerna är komplett vansinniga. De enda som har minsta chans att matcha dem i vanvett är de rödgröna politikerna.
+1 🙂
Det är också anmärkningsvärt att utvecklingen tycks gå emot att andra tillgångsvärden, inte minst det osynliga sociala kapitalet som på mindre och perifera orter i viss mån kompenserat för en låg värdeökning på bostäder, restlöst kan skäras ner av statsmakten, utan skattekompensation, medan bostäderna uppenbarligen är sakrosankta tillgångsvärden som skall få lättnader.
Konkret: Välfärdsförlusten för Ställdalenborna i att plötsligt tvingas låsa hus och bil och ta in allt löst, inklusive får och getter, utan att deras bostäder har ökat särskilt i värde – den högst reellt upplevda välfärdsförlusten föranleder ingen skattelättnad, medan för dem som bor i bostäder som ökat i värde utan att det sociala kapitalet inskränkts nämnvärt (därför att husen redan är låsta och tillfartsgatorna avspärrade) – det är heligt och skall ge skattelättnader.
Den politiska klyftan mellan stad och land är en klyfta mellan hur stor andel av de upplevda tillgångarna som är svåra att avhändas ägaren och hur stor andel som kan försvinna i ett nafs.
Det är märkligt hur många som tror att luftpengarna i boendet gör en rikare.
Den dagen jag realiserar min "vinst" i boendet är jag sannolikt död, dvs det är mitt dödsbo som får pengarna. Att staten tar en del av den kakan lider jag inte av.
Problemet är uppskovets utformning. På nåt sätt så tvingas jag betala skatt (på pengar som i praktiken endast är en fiktiv siffra på ett papper) så fort jag bestämmer mig för att flytta hur jag än bär mig åt.
DET är problemet, och DET skapar inlåsningseffekten.
"Därmed ska staten ha en procentandel av din köpkraft på bostadsmarknaden, trots att allt du gjort har varit att bo." Klart staten ska ha sitt som jobbar hårt för att bibehålla förtroendet för fiatvalutan. Det kommer inte gratis kan man tänka. Nötandet av praketten däremot är nog inte värdeskapande i någon högre grad.
Eh, "förtroende" för en valuta när köpkraften minskar?
Det är ju i princip inflationen som driver priset uppåt, och inflationen som skapar denna fiktiva "vinst".
Reglerna (eller om det bara var maxbeloppet) har också ändrats för något år sedan. Kan ge ett exempel på inlåsningen.
Nisse har med sig maximalt gammalt uppskov när han flyttar ihop med Sara 2009. I år har de skaffat några barn och funderar på att köpa något litet hus att flytta till. Både Nisse och Sara har ok inkomster och tänker äga bostaden med 50% var. Till Nisses förvåning får han bara uppskov med 725 000:- eftersom uppskovet gäller per bostad och inte per person. Nisse hade med sig ett stort uppskov sedan tidigare på 1.1 miljon och med vinsten på den lägenhet de haft i 5 år inser han att det kommer kosta 150 000 i skatt att flytta. De bestämmer sig för att bo kvar. Inlåsning.
Väldigt många (alla?) köper bostäder för att bo i. Dessa jävla uppskov är bara en olycklig konsekvens av bubblan. Som cornu skriver gynnas ingen av de skenande priserna, förutom brf exploatörerna. När familjen växer köper man något större, kanske flyttar man ut till någon villa med barnen etc. Den gamla reavinstskatten är från en tid när det var rim och reson på prisökningarna. Med bubbelpriserna vi har idag blir det väldigt mycket skatt att betala vid ett bostadsbyte. Följden blir att färre flyttar, utbudet minskar och priserna skenar ännu mer. Galenskap!
Kom också ihåg att uppskovet är just ett uppskov. Det finns en latent skatt att hämta där för staten. Sänks uppskovbeloppet till noll kommer ingen ha råd att flytta pga gamla uppskov. Presumtiv permainlåsning.
Det du säger om att uppskovsbeloppet sänks till 0 är inte sant. Resonemanget är helt tokigt, om skatt skulle tas ut direkt vid försäljning skulle priserrna sjunka då köparna inte har så mycket pengar att ta med sig. Man skulle kapa prisnivån över hela linjen och eftersom det uppskovsrätten bara berör de som flyttar ttill större så är det inte alls säkert att effekten blir så stor då gapet till den större lägenheten blir mindre.
Ett utmärkt förslag vore att skatta direkt och pengarna som kommer in läggs i en fond för att rädda bankerna närdet smäller. Något för regeringen som är sugen på att få in skatteintäkter.
Inflationen är en dold skatt, som man enligt ditt förslag dessutom ska betala skatt på.
Även med en "moderat" inflation på 2%, så är värdeökningen efter 40 år 221%.
En bostad som kostar 1 miljon under "normala" omständigheter, är alltså värd 2 210 000 efter 40 år, och av det vill då staten teoretiskt ha 22% av "vinsten".
Det är ren och skär stöld av redan skattade pengar. Faktiskt.
Ponera då att man flyttar lite oftare än var 40:e år, så har man efter ett par flyttar skattat bort en stor del av de beskattade pengar man köpt boende med från början.
Som sagt, så länge uppskovet sköt upp beskattningen till efter man var död, så var detta inget problem, men nu leder direktbeskattningen till inlåsningseffekter och kommer fortsätta göra det alldeles utmärkt även utan någon bobubbla, pga inflationen…
@Greenious
Ja, just det är ett "argument" för en förmögenhetsskatt. I en ordning där vi förväntas betala skatt på en "vinst" på 2% om året för ett bestående värde så skulle man lika gärna kunna ta ut en skatt för en schablonintäkt på just 2% av förmögenheten (istället).
Dock brukar förmögenhetsskatt i socialisternas tappning motiveras av den (fiktiva) "vinst" man gör, men sedan lik förbannat ta ut skatt för den realiserade "vinsten".
Varför kan man inte sänka skatten på arbete (och kapitalavkastning) – retroaktivt sedan 1980 – och inför 100% reavinstskatt – retroaktivt sedan 1980, så att man främjar arbete och motverkar spekulation? Om jag köper en lägenhet för 1 mille, och säljer den för 1 mille – så får jag 0 i reavinstskatt. Då blir det inga inlåsningseffekter och man kan säga att det ska löna sig att arbeta – inte att spekulera.
@Lotta Trouble
Retroaktiv beskattning är tvivelaktig åtgärd – den kan faktiskt strida mot legalitetsprincipen.
Inför fastighetsskatt motsvarande de staten drar in på flyttskatten för att sedan fasa ut den.
Från början var fastighetsskatten logisk. Man skattade som en företagare som gör uttag av rörelse.
På den tiden så betalade man skatt för värdet av att bo gratis i sitt hus men fick då göra avdrag för de kostnader man hade för huset. Detta gällde både räntekostnader och underhållskostnader. För att avgöra vad det var värt att bo i huset använde man taxeringsvärdet. Ränteavdragen kunde då endast göras mot inkomst av kapital, alltså det inkomstslag som man betalade fastighetsskatt för.
Sedan har man ändrat detta så att det hela har spårat ut. Ränteavdragen får inte bara göras mot kapitalinkomster utan även mot arbetsinkomster. Den som lånar på sitt hus och festar upp pengarna på dyra semestrar får göra avdrag för räntan. Tidigare var det inte möjligt att göra avdrag som var större än värdet av att bo i huset (Alltså fastighetsskatten).
Därefter satte man ett maxvärde på vad man betalar i fastighetsskatt. (Varför? För att gynna folk som bor dyrt? ???)
Återinför en vettig fastighetsskatt och ta bort realisationsskatten så att man inte belönar folk som lånar, bor dyrt och i onödigt stora hus. Men det klart. Då brister ju bubblan. Kanske kan vi hålla liv i bubblan lite till.
Betald annons av Villaägarna ?
Villaägarna använder exakt samma argument för att avskaffa reavinstbeskattningen som de kallar "flyttskatt".
Först rejäla ränteavdrag, avskaffad fastighetsskatt och årliga ROT-avdrag för värdehöjning.
– sedan krav på att slippa skatta för vinsten som genererats av avdragen.
http://varjager.wordpress.com/2014/07/05/bostadskarriaren-har-blivit-ett-chicken-race/
Ej förvånad i så fall. Det finns massvis med exempel är på bloggen att cornus blogg inte är oberoende. Men det faller sig väl också naturligt att man kämpar så att det gynnar sin egen situation. Vad jag förstår så bor inte Cornu i någon bostadsrätt så varför skulle han ha intresse av att göra bra reklam för bostadsrätter och kämpa för att dessa grupper får skattefördelar.
Förvånande att så många inte äger sin bostad av de som svarat..
Förklarar kanske varför många är så negativt inställd till villaägaren..
@J
Ja, vi tycker kanske inte det är rätt att vi skall subventionera villaägarnas boende.
Nu har jag inte läst ovanstående kommentarer, men då väldigt många sitter med stora uppskov så behöver inte en krasch på motsvarande vinst betyda så stort problem. Om jag t ex vill dubbla storleken på mitt boende genom att sälja mitt gamla boende och köpa större boende så har jag definitivt inte något emot att det kraschar. tvärtom!