Med nytt år så har vi också fått en ny bostadsmarknad. Som bekant är det nu tillåtet att i praktiken ta ut vilken hyra som helst när du hyr ut din bostadsrätts- eller ägarlägenhet i andra hand.
Alliansregimen fick dock inte igenom att man skulle få hyra ut utan bostadsrättsföreningens godkännande, men man kan nu begära vilken hyra som helst. Det går fortfarande att överklaga hyran till hyresnämnden, men vid sänkning till fortfarande betydligt högre tillåtna hyror än tidigare så kan uthyraren längre tvingas betala tillbaka ockerhyran. I praktiken hyr man ut utan besittningsskydd och vid överklagan så sparkar man bara ut hyresgästen.
Därmed är det fritt fram för ockerhyror. Eller om man så vill kalla dem vid sitt rätta namn – marknadshyror.
Ett litet axplock från Blocket och Stockholm.
St Eriksplan 1:a på 33 m2. 13 000:- SEK i månaden.
Östermalm 1.5 rum 30 m2. 11 000:- SEK i månaden.
Centrala Sundbyberg 2 rum 50 m2. 14 000:- SEK i månaden.
Hägersten 1 rum 50 m2. 11 900:- SEK i månaden.
Listan kan förstås göras längre. Åtminstone lägenheten i Hägersten är omöblerad annat än vitvaror. Lägenheten i Sundbyberg kräver en deposition på 20.0000 (SIC!!) kronor. Kan ej avgöra om man avser 20:- SEK, 20 000:- SEK eller 200 000:- SEK.
Från årsskiftet är hyresintäkter upp till 50 000:- i praktiken skattefria. 40 000:- SEK är skattefritt rakt av, plus 20% av hyran, vilket innebär 50 000:- SEK helt skattefritt. Hyr man ut för 14 000:- SEK i månaden blir alltså 73 600:- SEK skattefritt (14000*12*0.2+40000).
Här öppnar sig en skatteplaneringsmöjlighet för den egna företagaren (åtminstone med aktiebolag) som har möjlighet att till marknadsmässigt pris hyra ut ett kontor till den egna firman i den egna bostaden. Dessutom är ju skatten på överskjutande belopp bara 30%. Kanske kan man se den kraftigt höjda skattefriheten som ett sätt att få fler egna företagare att jobba hemifrån? Vi med enskild firma kanske ska överväga att byta till aktiebolag…
Intressant nog gäller detta även för ved från den egna bostadsfastigheten. Får kolla om det gäller även om man bor på en näringsfastighet (jordbruksfastighet).
Ett förslag till hyresvärdar av små hyreshus. Sparka ut era hyresgäster, ombilda till bostadsrättsförening där du och din familj äger alla klubbmedlemskapen och är styrelsen och hyr ut i andra hand till marknadshyra istället för att bli begränsad av de reglerade hyrorna.
46 kommentarer
Nja det är nog inte så stor skillnad. Tidigare har väl denna typer av hyror gått till företag via bulvaner som http://www.keyrelocation.se (eller vad de nu heter). Nu lär väl uthyrarna undvika desssa som tar 10-20% imellan??
Om man äger en bostadsrättslägenhet och får tillstånd att hyra ut eller hyr ut ett mindre hus/rum så måste väl detta bli ganska bra avkastning på kapitalet?
Köpa hus centralt och hyra ut en våning. Det går ju ganska enkelt och billigt fixa så att man kan ha egen igång till hyresgästerna.
Annars tror jag inte priset kommer bli så mycket högre än det är idag (pratar om de som måste skaffa lägenhet inom 2-3 veckor pga jobb eller liknande) – skillnaden är att man nu att det går att göra allt vitt och det blir mindre risker för både hyresvärden och hyresgästen. (Man slipper svarta hyreskontrakt).
En styrelse i en brf kan inte företrädas av en och samma familj boendes i en och samma lägenhet. Omöjligt. Om en brf enbart har 2:a handsboende kan inte en styrelse bildas. Stämman är en brf:s högsta beslutande organ. 2:a handare har inte tillträde till stämman utan enbart de som äger sina lgh. Läs på.
Förövrigt håller jag med dig, ockerhyrorna är nu här. Helt enligt plan av sittande regim, tveksamt om väljarboskapet har förstått konsekvensen av sitt röstande…
Jag vet mycket väl reglerna. Säg fyra lägenheter. Du äger en, din fru en andra, din son en tredje och din dotter den fjärde. Ni är alla fyra medlemmar i BRF:en som alltså kan existera, kravet är väl tre lgh och tre medlemmar.
Samtliga kan hyra ut i andra hand. Efter BRF bildats.
Vem har sagt något om boende? Består fastigheten av ex. fyra bostadsrätter så står vardera familjemedlem på varsitt upplåtelseavtal och är medlemmar i föreningen, är med på stämmor etc. Sedan att de bor endast i en bostadsrätt eller ingen alls utan de hyrs ut i andrahand hindrar väl inte detta upplägg, eller vad i bostadsrättslagen skulle hindra det?
Ok. Det finns 31 000 bostadsrättssföreningar i Sverige idag. I dessa rymmer det 900 000 lägenheter. Den beskrivning du återgav stämmer lite överrens med hur verkligheten ser ut.
Varför skulle inte det gå?
Person A äger ett hyreshus med 5 lägenheter. Han ombildar till bostadsrätt och köper en bostad till sig själv och resten till B, C, D och E som är släkt eller familjemedlemmar till person A. Dessa personer bildar sedan styrelse och hyr sedan ut lägenheterna i andra hand (privat) och kan då sätta en marknadsmässig hyra.
Jag hittar inget om att maka, barn eller släktingar INTE kan bilda styrelse i bostadsrättslagen. Inte heller något om att de måste bo i sin lägenhet för att sitta i styrelsen.
I snitt 30 lägenheter per bostadsrättsförening men då många bostadsrättsföreningar är mycket större än så betyder det att många även har betydligt mindre antal lägenheter också.
Och vem ska klaga?
Men varför alls ombilda – stora problemet är ju att kasta ut befintliga hyresgäster pga besittningsrätt. Sedan är det väl bara att hyra ut till "sig själv" och sedan hyra ut i andra hand. Det ser ju faktiskt bara ut som att dessa reglerna är en förberedelse på att införa marknadshyra på bred front, när väl kryphålen är vidöppna så kan man ju inte "diskriminera" fastighetsägaren som inte direkt får ta ut marknadshyra.
Det finns heller inga hinder för att en juridisk person skall kunna vara medlem i en BRF, då räcker det med att hyresvärden och hans fru bildar aktiebolag på löpande band som kan bli medlemmar i BRF:en. Det blir extra enkelt på föreningsstämman eftersom alla medlemmar företräds av en och samma person…
Jag hyrde för 3-4 år sen ut min etta (ca 35kvm) i studentskrapan på medborgarplatsen för 11500/månad. Kommer ihåg att jag jag fick ca 10 svar på 2-3 dagar. Har för närvarande en 2:a i Hägersten, när jag har satt ut annonser med ordinarie hyra plus 10% har jag fått ca 100 svar per dag.
Tog bort annonsen och höjde hyran till 9000/månad, och det var inga problem öht det heller. Sen är det alltid krångel med hyresvärden när man ska hyra ut, vilket gör att man drar sig för att hyra ut.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Skattereglerna du beskriver gäller inte vid uthyrning till eget AB eller annan arbetsgivare. Istället medges ett s.k. skäligt avdrag för direkta merkostnader, ca 1-3000 kr/år för ett kontorsrum.
Vad gäller försäljning av ved gäller dessa regler under förutsättning att intäkten inte är en intäkt i inkomstslaget näringsverksamhet. Och som du vet är innehav av skogs-/jordbruksfastighet alltid näringsverksamhet.
Har du separat byggnad har du rätt att ta ut marknadshyra. Det du nämner gäller om man hyr ut del av bostad. Detta enligt min revisor för mitt AB. Ska bli ett nöje att höja hyran till mitt eget bolag :-)!
Tycker det är ett kasst förslag men då det finns får man utnyttja det eftersom skattetrycket generellt sett är extremt högt (skaffa företag och ni märker att det på marginalen lätt blir 80-90% skattetryck…).
Har tappat hoppet om politikerna. När gamla VPK står för de sundaste ideerna har det gått utför ordentligt…
Nu läste du inte vad jag skrev ordentligt. Sa inget om marknadshyra eller ej. Utan jag skrev vilka avdrag man har rätt att göra från hyran när man räknar ut överskottet som ska beskattas med 30%.
Tillägg: Sedan kan man ju alltid diskutera vad är en marknadshyra är i dessa sammanhang. Finns ju ingen marknad såvitt jag vet där utomstående företag vill hyra affärslokaler/kontor som ligger i folks hem med allt vad det innebär.
Reglerna gäller rimligen bara när det gäller ett rum i en lägenhet eller en bostad. Är det en helt egen lägenhet så bör ju samma regler gälla oavsett vem du hyr ut till.
Andreas L, nu får du faktiskt läsa vad jag skriver. Det du nämner gäller som sagt endast om du hyr ut del av bostad och givetvis är marknadshyran lägre då. Men ta en titt på Blocket vad de tar ut av studenter för att hyra rum i Stockholm, väldigt dyrt kan jag meddela. Har du separat gäststuga så kan du sätta marknadshyra och samma sak där, titta på blocket vad man kan hyra ut en gäststuga för.
Känns som du blandar ihop två olika saker. Vilken hyra du kan ta ut av bolaget och hur mycket av hyran som ska beskattas efter avdrag.
1. Hyra
Ja jag vet att marknadshyran (ex. på Blocket) är relativt hög för BOENDE, ca 3-5000 kr/mån för rum eller liten byggnad. Detta är dock oväsentligt då det är en helt annan marknad. Marknadshyran för ditt företag är vad utomstående företag är berett att betala i hyra för en affärslokal/kontor i din bostad eller separat byggnad på en villatomt. Jag anser att den marknaden i princip inte existerar eller att åtminstone betalningsviljan på den marknaden är lägre än för boende. Om du inte tror mig, sätt ut en annons eller fråga företag om de är intresserade av att hyra byggnaden på din tomt och använda som kontor/affärslokal 😉
2. Avdragsregler
Nej samma regler gäller inte om du hyr ut DEL AV PRIVATBOSTADSFASTIGHET till eget bolag/arbetsgivare, och som du säkert känner till innefattas såväl småhusbyggnader, komplementbyggnader och tomt till begreppet. Du kan inte bryta ut en av byggnaderna ur begreppet privatbostadsfastighet. Så återigen, då gäller det jag beskrev tidigare. Dock kan nog högre avdrag än 1-3000 kr/år komma ifråga om det är en separat byggnad. Omständigheterna i det specifika fallet får avgöra. Faktisk hyra eller marknadshyra har dock inget med saken att göra.
Ps. I allmänhet är revisorer inga skatteexperter då skatteområdet är alldeles för stort och komplext att hålla reda på samtidigt som man som revisor ska kunna redovisning, revision, bolagsrätt etc. Inte ens de som arbetar 100% med skatt kan alla delar av skatterätten .Ds
Vad gäller hyran så är det inte tydligt vad som avses. Hyr man ut till aktiebolag så gäller väl inte något konsument-dalt längre utan det är avtalad hyra som gäller, så du får hyra ut till ett aktiebolag så dyrt som bolaget är villigt att betala. Det gör ingen skillnad att det är ett eget bolag, dock finns det två saker som kan ställa till det:
A – Skatteregler: När man säljer vara eller tjänst till eget bolag så kan det komma att beskattas som inkomst av tjänst ifall priset är för högt. Hur bedömningen görs angående vad som är för högt att betala för att hyra kanske skatteverket kan ge en upplysning om, men jag skulle gissa att man bör kunna komma undan ifall bolaget inte betalar mer än man skulle behöva ifall man hyrde någon annanstans. Marknad för lägenheter för företag existerar, men den kanske inte är på blocket.
B – Brott mot borgenär: Om du gör vårdslösa affärer i ett bolag och någon fordringsägare blir drabbad kan detta vara ett brott eller åtminstonde vara skadeståndsgrundande och ansvarsgenombrott kan uppstå. Detta är dock bara relevant ifall du tar ut hyra (eller lön för den delen) som är både orimligt hög och dessutom att bolaget går i konkurs.
Nu är jag inte insatt i de nya reglerna. Men tidigare kunde även företag enligt hyreslagen begära tillbaka överhyra i efterhand, gjordes ingen skillnad mellan företag och konsument. Sedan att att säkert färre företag gjorde det än konsumenter är en annan femma.
Stämmer, om hyran är satt över "marknadshyra" räknas överhyran som lön för verksam delägare och utdelning för icke verksam. Skatteverket ger dock aldrig några förhandsbesked vad som kan vara en marknadsmässig hyra i det individuella fallet, det prövas alltid först vid en ev. granskning/revision. Vidhåller dock att det knappast finns en hyresmarknad för affärslokaler/kontor (ej boende) när det gäller DEL av lägenhet/villa eller liten byggnad på villatomt. Inga utomstående företag vill hyra sånt, om det inte är väldigt billigt dvs.
Ännu ett förslag som gynnar de som redan har det bäst i samhället.
För varje år som går så blir gapet mellan de som bor i hyresrätt och de som äger sitt boende större.
De senaste 10 åren har hyrorna i Stockholm stigit dubbelt så mycket som KPI kön har växt mångdubbelt och bidragen/subventionerna till hyresrätterna dras sakta undan medan de ökar för de som äger sitt boende.
Kan man inte se det som ett sätt att hålla uppe fastighetsvärdena?
Om intäkterna (kanske) ökar så blir det lättare att motivera ett (för) högt värde?!
Lär vara en ytterligare faktor som håller priserna uppe
Du har rätt Thomas, nu gäller det bara att lista ut vilka som tjänar på att värdet är så högt. Kan det vara staten,banken och säljaren i fallande ordning?
Vi får fråga Cornu…
Fruktansvärt ekonomisk miljö dagens unga…sms-lån, ockerhyror, studielån utan jobbgarantier, utnyttjande på arbetsplatser, svarta löner…
Det ekonomiska systemtrollet skriker efter mer skulder, ja vet!, vi offrar våra barn!
Inte.
Jag gör allt jag kan för att underlätta för den av barnen som nu studerar.
Kanske att jag kan få litet tillbaka en gång….
Ja visst är det hemskt! För man måste ju:
1. Bo i centrala Stockholm.
2. SMS-låna så att man kan uppehålla en fasad man inte har råd med.
3. Läsa en självförverkligande utbildning som ingen arbetsgivare är intresserad av.
Allt det ovanstående borde betraktas som mänskliga rättigheter.
BP, vilken generalisering!
All statistik säger att arbetslösheten är högre bland de med lägst utbildninggrad. Visst tror man på en Mad Max framtid så har du givetvis rätt om utbildningen. Då är det kampsport och vapenskola som gäller…
Säkert väldigt vanligt att de som bor i innerstan SMS lånar, låter helt logiskt att man får lån till 3-10 miljoners lån på bostad och sedan måste ta extra SMS lån, imponerande analys BP…
Nej, men vissa utbildningar finns bara i lund, uppsala, stockholm och götet. Jag tycker synd om studenter som måste flytta till t.ex. lund.
Vuxna väljer sin egen sits på ett annat sätt.
@BP
Är du medveten om Svenska hushållens skuldsättning?? Vems kreation är det, ungdomars?
SMS är OCKER riktat mot individer som inte är mogna fullt ut.
Inflering av bostadsmarknaden har gynnat vissa individer, kan det vara samma individer som är makthavare i Sverige?
Du låter ignorant och likgiltig, god kväll.
@zpeter: Statistiken som finns tillgänglig visar inte så entydigt att utbildning ger lägre arbetslöshet, arbetslösheten varierar drastiskt beroende på vilket ämnesområde högskoleutbildningen avsett. Om inte utbildningen leder till signifikant minskad arbetslöshet bland de examinerade jämfört med en grupp jämförlig med de som blivit antagna så har ju inte utbildningen givit någon nytta på arbetsmarknaden, att förvänta sig att staten skall baila ut folk som gått sådan utbilnding med studielån är naivt – de borde vara glada att staten faktiskt gått in och betalat utbildningen.
Sen ifall det är vanligt med SMS-lån så är det beroende på att folk saknar förmåga att planera sin ekonomi, det är knappast fråga om att man är tvungen att ta SMS-lån. Vad är det för typer som tar sådana lån egentligen?
@HejHopp: Såvitt jag kan se så har alla SMS-lånegivare en åldersgräns på 18år, vissa har högre åldersgräns än så. Vid 18år är man myndig och förväntas kunna ta ansvar för sina beslut – som t.ex. att ta SMS-lån.
Sen kan man ju fråga sig ifall vår obligatoriska skola inte förmedlar de kunskaper som är behövliga för att kunna agera på ett myndigt sätt i vårt samhälle. Alla som går ut grundskolan borde bortsett från att ha lärt sig läsa, skriva och räkna även ha kunskaper för att kunna sköta sin ekonomi, kunskaper i hur samhället fungerar osv.
@Anonym
Är ekonomi ett grundämne i skolan?
Tycker du det är konstigt att den målgruppen är överrepresenterade hos kronofogden?
Fungerade Sverige utan SMS lån?
Det är ett tag sedan jag gick i grundskolan, men av att dömma av det man sett och hört så kanske det borde vara ett ämne i grudnskolan. Har man inte tillräckliga kunskaper om hushållsekonomi så är det inte konstigt att man får dålig ekonomi, men det beror ju på hur man uppfostrats i frågan – dock är det inte alla som har föräldrar som har alla höns hemma när det gäller det ekonomiska.
Innan SMS-lån fanns dock andra alternativ för de som inte kunde planera sin ekonomi för att få pengarna att räcka till den 25:e, det gick ju att låna på pantbanken t.ex. Men som jag ser det bör det inte föreligga något stort behov av dylika lån – om folk bara hade planerat lite bättre så hade de sluppit låna.
Finns det någon som vet hur formuleringen är utformad e x a k t ? Är det verkligen "marknadsvärdet", eller är det "eget insatt kapital"? , t ex.
Det hela verkar lite Vilda Västern, faktiskt.
Några undringar: vem/hur avgör marknadsvärde ? Varför 4 % ? Varför överhuvudtaget sätta en över gräns för hyran, om möjligheten att få rättelse tas bort? Hur skall hyresgästen kunna veta ifall det verkligen existerar ett lån ("eget kapital") eller inte, och till vad det är använt i så fall ? Kanske är det redan återbetalt, eller använt till segelbåt.
Varför skall en privatägd bostad överhuvudtaget generera "avkastning" ?
Varför ska man inte vara nöjd med att få kompensation för driftskostnaderna, om omständigheterna tvingar en att vara bortrest från bostaden ett tag ?
Massor med obesvarade praktiska och etiska frågeställningar.
(Vad blir nästa steg; att kapitalstarka personer kan köpa upp platser på vårdinrättningar, och därefter hyra ut dessa till "marknadsvärde + 4 % avkastning" ? Retorisk fråga.)
Nu är det kapitalkostnad + avgift = ny summa man får ta.
Formuleringen i den nya lagen är dessutom så att hyran måste överstiga denna summa väsentligt för att det ska bedömas som en för hög hyra.
Om det finns lån eller inte spelar ingen roll. Sitter jag med en fastighet som är värd 3.000.000 kr utan lån så är kapitalkostnaden 120.000 kr per år. Hade den varit belånad till 80% så hade kapitalkostnaden varit 120.000 kr. Det är alltså kostnaden för att binda upp 3.000.000 kr i lägenheten som avses, inte hur mycket lån man råkar ha.
Vad är egentligen frågan? Marknadsvärdet är det värdet som en vara eller tjänst handlas till. Hur det kommer in i resonemanget vet jag inte, men skattereglerna var väl att du kunde ta ut viss hyra utan att behöva skatta och jag antar nästan att man räknar det som att detta fribelopp är någon schablon för att omfatta de kostnader man kan tänkas ha för att kunna hyra ut. Tar du alltså ut 50tkr i hyra per år kan du nog inte dra av dina räntekostnader.
Normalt brukar man väl räkna högre än 4% som kapitalkostnad.
Ocker förutsätter att det finns en brist. Återstår att se hur länge objekt att hyra får ligga ute innan någon nappar…
Det beror ju på vad man menar med ocker. Folk som propagerar mot marknadshyror anser väl att marknadsmässigt pris är att anse som ocker. Ser man till vad lagen säger så krävs ett mer specifikt missförhållande – som t.ex. att hyresgästen har bristande kunskaper om prisläget eller är pressad att acceptera vilket erbjudande som helst.
"som t.ex. att hyresgästen … är pressad att acceptera vilket erbjudande som helst."
Ja det är väl eventuellt den risken som finns, om det nu visar sig att vi verkligen har en bostadsbrist. Å andra sidan verkar man ju fortfarande inte få sätta vilken hyra man vill, det får täcka avgifter och kapitalkostnader men inte mer.
Jo, som jag redovisade kan du sätta vilken hyra du vill. Detta eftersom hyresgästen inte kan få tillbaka något vederbörande (är det nygamla hen) redan betalat. Och utan besittningsrätt i kontraktet är det bara att sparka ut den hyresgäst som kräver sänkt hyra.
Kapitalkostnad är ett väldigt flytande begrepp – det är helt enkelt den summa pengar ägaren kräver utöver kostnader för att avstå från att sparka ut hyresgästen och sälja lägenheten.
Att vara pressad att acceptera vilket erbjudande som helst stod som exempel på specifikt missförhållande. Att marknadshyrorna generellt sätt är höga är alltså inte tillräckligt för att utgöra ocker.
Om det ur juridisk synpunkt är ocker så kan man angripa det och då kan man kräva tillbaks pengarna ändå – ocker är alltså mycket kraftigare begrepp än att ta ut för hög hyra.
En reflektion för den som har planer på detta är att det kan vara större risk att bedriva uthyrningsverksamhet ifall man inte äger det man hyr ut. En som hyr ut i andra hand har ju fortfarande åtaganden gentemot hyresvärden och kan komma i kläm ifall andrahandsgästen missköter sig.
Å andra sidan bör man ifall man är fastighetsägare vara på det klara att man rimligen bör försäkra fastigheten, hyresgästen kan ju tröttna på sin tillvaro och bränna ner kåken eller nåt…