Är räntorna på väg uppåt?

Du tänker korrekt.

Det finns alltid, ska väl redovisas? Samtidigt så kan jag förstå att en "årsredovisning" kan vara tråkig, möjligtvist knepig att läsa. Men att ta del vad EN not säger borde alla klara av..

Dessvärre är det många som inte vet vad det är de köper – det är dessa som löper störst risk. De är lyckligt ovetande om att avgifterna kan skjuta i höjden och att de kan drabbas dubbelt av räntan.

Först och främst bör man veta vad det är för typ av tillgång man köper sen skall man granska den därefter (och det innefattar att granska föreningen inklusive dess ekonomi).

… oj.

Det är verkligen allt jag har att säga till Linus länk.

Att köpa bostad kan nog jämföras med belåning av aktier. 15% kontantinsats innebär att om marknaden sjunker 15% har jag förlorat allt mitt egna kapital alltså 100%. Tror att majoriteten inte ens funderar kring belåningen och risken. Dessa personer referera till att risken är kanske 15% som bostaden kan sjunka i värde, men på deras EK som sagt 100%.

Ränterisken är även den dubbla om man köper sig in i en BRF med lika höga skulder i sig.

@Kommunaltjänstemannen; Som svar på Dina funderingar ovan;

Mitt perspektiv siktade in sig på en risk med en "nybyggd" förening där alla lån lagts på föreningsmedlemmen, dvs inga lån i föreningen.
Att det sedan finns andra typer av risker, t.ex att det finns människor som aldrig ens kollar av föreningens ekonomi och därför inte har koll på t.ex den totala belåningsgraden för fastigheten, lämnade jag åt sidan här.

Jag visade på ett bankperspektiv där bankens bedömning mellan två alternativ kan skapa problem för den kund som ska låna eller omsätta sina lån där just alla lån tagits av föreningsmedlemmen(t.ex nybyggd
förening). För banken kan den personen lättare bli en kreditrisk eftersom i ett ex. där föreningen hade 50% av lånen istället skulle de övriga medlemmarna "solidariskt" utgöra en säkerhetskudde. Tänk dig ett större fall för borättspriserna(vilket kan ske utan att föreningsekonomin är dålig). Hur ser då bankens riskexponering ut i de båda fallen? Kunden har 100 i lån istället för 50 som ligger i föreningen. Räntorna stiger kraftigt och borättens värde faller i pris från 110 till 75. Kunden har ett negativt "eget kapital" med 25. Istället för ett positivt om 25 om 50% av lånen låg i föreningen. Klart att banken skulle bli orolig här. Dessutom visar exemplet med tydlighet att tillgångspriser är marginella vilka kan vara borta imorgon. Exemplet indikerar även att det nog finns en del felprissättningar pga av att lånen lagts i föreningen för att byggaren skall kunna sälja lägenheterna. Det var därför jag också skrev att det råder rättvisa om alla lånen ligger privat, t.ex vid ett kraftigt prisfall. Anledningen är att marknaden inte alltid värderar föreningsskulden rättvist(den är någon annans!(=Ponzi)). Tänk dig att huset är värt 100 när det byggdes och finansierades till 100% med lån. Medlemmarna privat 50% och resten genom föreningslånet. Om marknaden betalar medlemmen 100 för hans andel så får ni något att fundera över. Särskilt ni som väljer att finansiera hela köpet privat istället för kollektivt.

@Anonym;Visst men mitt exempel handlade om pantvärde och ett negativt sådant i ex. då en medlem har alla lånen privat. Banken är skyldig att agera normalt sett. I synnerhet om räntorna stiger kraftigt med ökad osäkerhet. Banken kommer att öka kraven på amortering, öka sin räntemarginal(i värsta fall även extra på nämnda kund), t.o.m kräva in ytterligare pant. Allt beror på rädsla och osäkerhet. I värsta fall skapas en negativ spiral om det handlar om många kunder.

I mitt ex. hade banken ingen exponering i övrigt. Bara en kund med negativt kapital! Exemplet handlade bara om alternativet alla lån privat eller typ hälften. Och det kan få stora konsekvenser.

@Anonym; Alla som skriver på ett om banklån borde läsa det finstilta. Där framgår att banken har rätt att kräva amorteringar mht pantvärderisker. Är pantvärdet negativt kan man ha rätt att säga upp lånet om inte kunden "rättar" till bristen. Juridik,,,men i varje fall. 90-talskrisen var ett moment av pantrealisation, uppsägning av lån etc. Allt enligt avtal. Högre räntor blir det t.ex pga ökande kreditrisker i marknaden. Banken bara överför dessa negativa "spreads" på kunden. Det kallas för kompensation och ingår även det i det finstilta.

Ja man kan säga att när osäkerhet och risk ökar då börjar placerarnas/köparnas överoptimism ersättas av analys vilket brukar rendera något annat än det urskillningslösa handlandet som normalt råder på konsumentmarknader under den optimistiska fasen.

@Anonym; Du skriver "Det rimliga i scenariot med skuldfri förening är ju att medlemmarna inte har hög belåningsgrad ändå – banken har ju som sagt intresse i att inte utsätta sig för onödiga risker"

Du har helt rätt förstås…MEN är kreditklimatet(överoptimism) så att bankkunden (Brf) vill ha det så och banken är i utlåningsexpansions-läge så kommer kunden presumtivt att kunna få lånet. Men skulle det vara som i "Kommunaltjänstemannens" fall(ovan) så skulle jag som bank kräva pantbrev direkt i fastigheten. I fall som hans antar jag att man haft en strategi där förmodligen alla köpare från början hanterats av en och samma bank!

mroffshore,se; även om det kommer en krasch så kommer priserna rasa över natten, det kommer vara pyspunka där det sakta sjunker neråt.

Tillägg: panträtt till fastighet kan man bara få från fastighetsägaren, det kanske inte är möjligt för den enskilde medlemmen att få BRFen till att släppa ifrån sig pantbreven till medlemmarna för vidare överlåtning till banken. Dessutom är det inte troligt att banken kan använda dessa för att driva in skulderna ändå utan vidare. Pant på fastighet används ju normalt som säkerhet på lån till fastighetsägaren.

Att man har högre handlingsfrihet med 500tkr på banken istf 500tkr amorterat håller jag med om (då du är garanterad att kunna amortera med pengarna på banken, men inte är garanterad att du kan ta ut pengarna du amorterat). Dock tror jag du har fel när det gäller bankens amorteringskrav.

I avtalet står (i allmänna vilkor) reglerat att lånet skall amorteras. Hur man tolkar det finns kanske lite utrymme för, men inte mer utrymme än så. Det finns knappast utrymme för att banken skall kräva en stor engångsamortering om du faktiskt amorterat i en takt som avtalet kräver, det finns helt enkelt inte stöd i avtalet för ett sånt beteende.

Det kan de göra eftersom amortering ingår allmänna vilkoren. Har du inte ett specifikt avtal som säger annat (amorteringsfrihet – vilket oftast (om inte alltid) är tidsbegränsat) kan banken kräva amortering oavsett – att banken inte har krävt amortering tidigare bör inte ändra detta förhållandet. Detta innebär alltså en amorteringstakt som du ändå bör ha räknat med.

De kan ju försöka att kräva på amorteringar som skulle ha gjorts, men jag är tämligen tveksam till att de skulle lyckas med det, och har man stoppat undan motsvarande summa så klarar man det scenariot ändå.