I gräddhyllan Askim i sydvästra Göteborg har det byggts bostadsrätter. De kvarvarande klubbmedlemskapen i en bostadsrättsförening vid Askims torg reas nu ut med en prissänkning på 10%.
På projektets hemsida framgår det inte hur denna prissänkning om 10% finansieras, om det innebär att föreningen tar på sig större skulder eller om exploatören tar på sig lägre vinst. Men avgiften ska också vara sänkt 10%.
Kort sagt är det skrämmande vilseledande marknadsföring. Det är en sak om det är profitören som tar smällen, men om föreningen istället får mer skulder, tillsammans med att man sänker månadsavgifterna till ohållbara nivåer så handlar det verkligen om att sminka grisen.
Sänkta månadsavgifter är aldrig hållbara. De kan finansieras genom att man inte amorterar föreningens skulder, sätter av mindre för underhåll etc, men förr eller senare måste pengarna in. Dessutom var sannolikt avgifterna för låga och den ekonomiska planen helt orealistiskt, vilket är normen för nybyggda föreningar.
Och vad säger de som redan köpt sig ett klubbmedlemskap om att de sista klubbmedlemmarna ska få sina medlemskap billigare?
Jag upprepar att det bör införas lagkrav på att alla bostadsrätter för försäljning i Sverige ska redovisas med ett pris som inkluderar lägenhetens andel i föreningens skulder. Man klarar av detta i Norge, men å andra sidan så klarar norrmännen också av att fakturera vägtullar för utländska fordon.
24 kommentarer
Håller med dig där till 100%. Fick du förresten ut något av Årsredovisningen(du fick) ang den nybyggda föreningen från 2010? De hade ju inga skulder alls medan priset för borätten var 55´/m2.
Hur är det förresten med dagens utbyggda prisstatistik-verksamhet? Kan man vara säker på att de alltid tagit med föreningslånen?
Stämmer bra det. Var inga skulder i den föreningen.
vad jag menade var om det i övrigt fanns några förklaringar i not eller brödtext? Nya föreningar bruka väl ha en ansenlig startskuld i föreningen! Men angivet pris på 55´ antyder dock "marknadspris". Som sagt det innebär att om luften går ur marknaden kan ägaren drabbas extra hårt då en bank kan tänkas bli lite försiktigare när det är kris. Typ pantmässigt. Om skulderna dels är privata, dels gemensamma, så är nyutlåning till en ny köpare mindre riskfylld om denne bara behöver låna halva beloppet(resten ligger i föreningen). För den andra hälften finns det trots allt ett statistiskt större solidariskt skydd
för. T.ex att de andra kommer att hålla föreningens ekonomi uppe via högre avgifter. Medan en persons ekonomi alltid koncentrerar risken. Panten i sammanhanget kan ju trots allt ändå gå ner kraftigt utan att föreningens ekonomi är dålig. Ifrågavarande förening liknar lite de finska ägarlägenhetssystemet. Inga större gemensamma skulder där vad jag förstått.
rrtck, i en av årsredovsningarna står följande;
"Föreningens förvärv av fastigheten finansierades helt genom medlemmarnas insatser och föreningen har därmed inga fastighetslån. Detta innebär en stabil och välförutsägbar ekonomi som inte påverkas i någon högre grad av räntesvängningar."
Tack K-tjänstemannen. Hur ser du själv på mitt resonemang ovan?
Faller priserna så du mer exponerad utan föreningsskuld. Alltså mer rättvist anser jag.
Om man vill räkna ut lånen som belastar en enskild lägenhet, använder man inte bara andelstalet för att få ut det? Men då måste man ju läsa årsredovisningen och det kanske inte fårket gör?
Just det faktum att fårket inte läser årsredovisningen gör att det vara krav på att totalpriset ska redovisas.
Men nej! Om fårket börjar få reda på det kommer det driva priserna på äldre skuldfria föreningar än mer!
Dessutom så får man fundera över vilket andelstal som skall användas för att räkna ut det. Jag antar att det andelstal som ligger till grund för avgiften är det som blir mest rättvisande då det vanligaste sättet man får betala för skulderna är just via avgiften – dessutom så brukar det väl inte vara så stor skillnad på de olika andelstalen.
För övrigt så kanske det minskar lönsamheten i att bygga för bostadsrätter ifall fårket får veta att de är dyrare än de ser ut att vara.
Bör ju vara krav på att redovisa
– Lån per kvm i föreningen, Lån som man kan hänföra till denna andel
– Känslighetsanalys vid olika räntlägen, dvs hur mycket kommer brf avgiften att påverkas av olika räntelägen
– Graf över kostnader och intäckter senaste 10 åren
Det sistnämda kan ju vara bra om det är en styrelse som har tänkt sig att sälja sina lägenheter. Har sett det hända i en HSB Brf i södra stockholm.
Jag håller fullständigt med Linus här.. 😉
Belåningen i föreningen på askims torg ligger på 70%.
Angående lägenheter som ej är "sålda" äger Hökerum Bygg, alltså dem som byggt komplexet. Alltså står inte föreningen med byxorna nere utan Hökerum eller "bank" som lånat ut pengar.
Angående "prissänkingen" så är de rejält påslag från dem ursprungliga priserna så dem som köpt från början behöver inte känna sig lurade. Ex för en 2:a kostade vid nybygge ca. 1.2 miljoner. 3 år senare vid inflytt erbjöds samma lägenhet för 1.6 med gratis månadshyra i 1 år.
När det gäller utsäljning av de sista andelarna så kan inte byggbolaget göra utfästelser av annat än över det man själv kontrollerar. Det är alltså troligt att de faktiskt säljer av de sista andelarna till rabatterat pris och dessutom ordnar lägre avgift genom att skjuta till egna medel för avgiftsminskningen. Tricket att belåna föreningen kan de ju bara ta till när föreningen bildas och tricket med avgifterna kan de bara ta till medans de kontrollerar styrelsen (och avgiftsändringar kan inte riktas så avgiftsänkning blir till alla).
Det de andra kan bli "sura" för är att byggbolaget säljer de första andelarna till premiumpriser och sen rear ut de sista – om man vill känna sig lurad för att man köpt något som vid senare tillfälle reas ut så får man väl göra det.
Precis.
Har aldrig hört talas om att man säljer en del lägenheter, sedan ändrar priset genom att ändra förutsättningarna i belåning för föreningen. Kan aldrig hålla rent rättsligt (konsumentköplagen etc.).
Har du något exempel på det Cornucopia? Annars tycker jag du skrämmer upp folk helt i onödan.
När det gäller de som redan köpt och att de kan känna sig lurade. Köper man nyproduktion med inflyttning långt fram i tiden kan det liknas vid en option (du kan numera ofta hoppa av mot en förutbestämd kostnad – ofta 10 %). Går priserna upp med 20 % medan man väntar på att flytta in är det bara att gratulera. Går de ner och inte alla lägenheter är sålda måste säljaren givetvis till sist sänka priserna och de som då köper gör givetvis en bättre affär än de som köpte direkt.
Att det skulle kunna fungera på något annat sätt är bara naivt.
//Property investor
En blogg om fastighetsinvesteringar utomlands. Vägen mot att kunna leva på passiva inkomster inom 10 år.
Konsumentköplagen sätter nog inga hinder i det här fallet. Hindrena står och finna i reglerna kring det som man säljer – nämligen bostadsrätter. Bostadsrätterna bildas när föreningen bildas och har ägare från dag ett, ägarna till dessa kan sälja dessa till pris enligt överenskommelse. När första boende har flyttat in så har alltså alla bostadsrätter redan ägare och det är denna/dessa ägare som säljer de återstående bostadsrätter.
Det enda sättet att då belasta föreningen med utförsäljningen av de sista bostadsrätterna är att sätta föreningen som ägare till detta – vilket som är fallet torde vara enkelt att kontrollera eftersom det är tidigare ägare som man köper BRen av (eller så måste säljaren en fullmakt). Jag tvivlar på att detta trick används.
När det gäller avgiften så bestäms den av styrelsen och görs överlag så att andelstalen bestämmer vad enskilda BR-innehavare skall betala. Styrelsen har inte rätt att sänka avgiften för en enskild medlem (medlemmarna kan justera andelstalen via årsstämman, men det är inte troligt att man gör). Om inte säljaren är föreningen är det alltså omöjligt att utlova sänkt avgift (och i praktiken omöjligt även om det är föreningen som säljer). Det säljaren däremot kan göra är förbinda sig att betala del av medlemmens avgift.
Kort och gott – det är säljaren som tar kostnaden för lägre köpeskilling och eventuell "avgiftsrabatt". Det är också säljaren som tar vinsten vid högre köpeskilling…
Det verkar ändå vara lägre (eller mindre svindyra) priser jämfört med motsvarande nybyggen i Stockholm.
"Jag upprepar att det bör införas lagkrav på att alla bostadsrätter för försäljning i Sverige ska redovisas med ett pris som inkluderar lägenhetens andel i föreningens skulder." <– Instämmer !
Tyvärr går åvan inte att genomföra med tanke på att det snart är val.
Tror inte att de är många köpare som är så insatta i hur man ska bedömma en årsredovisning. Priserna jämförs i flesta fall mot vanliga villapriser! Tveksam om majoriteten är medvetna om att man ökar sin risk markant i och med att köpa sig in i en hög belånad förening.
Ja, man tar ju till och med högre risk än att köpa in sig motsvarande i ett aktiebolag med samma verksamhet – dock utan att kräva ens samma ersättning för risktagandet.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Askims torg är allt annat än en gräddhylla förövrigt…
Vill du utveckla hur sänkta avgifter kan finansieras genom sänkta amorteringar? Eftersom amorteringar inte är en kostnad som påverkar föreningens resultat förstår jag inte resonemanget.
Vita fläcken är inte ensamma om att sänka i det området. Snowberryhill längs med Säröleden i Hovås gjorde också något avelizabeth prissänkning häromdagen. Där får man nu en 2:a på 64 m2 för 1,6 milj och en tusenlapp billigare avgift. Är det en fight mellan nybyggarna om kunder? Vad hände med bostadsbristen?