Återigen dags för en kort och hårt vinklad subjektiv sammanfattning av en del väsentliga händelser så här under nationaldagen. Här är nyhetsbrevet Ymnighetshornet!
Bostadsbubblan, bostadslån, Finansinspektionen: Älvsbyhus går runt bolånetaket. Lågpristillverkaren av villor, Älvsbyhus, har hittat ett sätt att komma runt bolånetaket, där man istället har “förlängd betalning” av delar av köpeskillingen. Finansinspektionen ryter till och tänker ta Älvsbyhus i örat (Stampen/GP). Ord och inga visor i artikeln för övrigt, det pratas om “mardröm”, “belåna ihjäl sig”, “för hög skuldbörda” etc. Men Älvsbyhus gör förstås inget formellt fel, de ägnar sig åt kundfinansiering. Får se vem det går illa för först – kunderna eller Älvsbyhus, då bankerna kommer ha företräde när det gäller skuldutmätning i fallet att drömmen förvandlas till en mardröm. När även en lågpristillverkare som Älvsbyhus måste gå runt bolånetaket för att sälja hus så är läget på nyproduktionsmarknaden riktigt illa.
Bostadsbubblan, amorteringar, Stockholm: För fina för att amortera! Stockholmare vill inte amortera på sina bostäder (Schibsted/SvD). Priserna i Stockholm kan bara gå upp, UPP, UPP! Så varför amortera? Dessutom har man ju skuldsatt sig för så stora belopp att man köpt ett livegenskap hos banken och ändå aldrig ser det som möjligt att amortera ner skulden. När bostadsbubblan väl spricker kommer det bli blodigt, väldigt blodigt, i Stockholm.
Finanskrisen, skuldkrisen, EU, banker: Äntligen! Till slut kommer det äntligen ett vettigt och självklart förslag från EU-kommissionen angående europeiska bankräddningar. Bankernas aktieägare och de som har varit så korkade att de lånat ut pengar till bankerna skall få betala själva! Bankernas aktieägare genom att fordringsägare får aktier i banken, dvs tidigare aktieägares ägarandelar minskar. Samtidigt får fordringsägarna skriva ner skulderna motsvarade vad de får betalt i form av aktier (Schibsted/SvD, Bonnier/DN). Helt rätt! Hur svårt var det att komma fram till detta? Nu är det förstås bara ett förslag, men därmed kan man sluta hålla på att rädda stater som misskött sin ekonomi bara för att franska och tyska banker skitit i det blå skåpet. Och de som riskerat sina pengar, både i form av aktiekapital och lånefinansiering av bankidiotin, får ta smällen. Som sig bör. Sedan kan man torrt konstatera att krisbankerna inte har direkt höga börsvärden, så aktieemissioner kommer leda till en enorm utspädning som gör att befintliga ägare får se sina andelar av börsvärdena smulas sönder. Men det är så här saker skall fungera – den som tagit risken skall också ta smällen. Privatisera vinsterna, privatisera förlusterna!
Försvaret, media: Hoppla! Schibsted/SvD uppmärksammar faktiskt en av Försvarsmaktens medaljcermonier. Kanske för att det var nationaldagen? Dessutom visar ceremonin att det faktiskt inte bara är blonda och blåögda svenskar som gjort utlandstjänst, vilket borde ha ett större signalvärde en den kampanj för 45 miljoner (?) som Försvarsmakten bränner pengar på just nu för att försöka locka svenskar med utländsk bakgrund till försvaret. Pengarna hade kommit till bättre användning som höjda soldatlöner.
Nordea, tillväxt, BNP: Nordea fortsatt negativa till svensk ekonomi. Hos E+T/AFV kan vi konstatera att Nordea forsätter att vara väldigt negativa till svensk ekonomi. Nordea tror som bekant på -0.3% i tillväxt för Sverige under 2012 och det är egentligen bara Danske Bank som är negativare än så. För andra kvartalet tror Nordea på -0.5% för svensk BNP, men om det är mot föregående kvartal eller på helåret låter jag vara osagt. Är det mot föregående kvartal är det riktigt, riktigt illa, så andra kvartalet är ett av de kvartal som skall visa säsongsmässigt kraftigast andel av BNP på helåret.
29 kommentarer
Tänk att det skulle ta sådan tid för MSM att vakna. Snart kommer Mr & Mrs Svensson förstå vad de gjort och då kommer vi snart se en mer sund prisbild på bostadsmarknaden när kommande köpare inte kan eller inte vill genomföra liknande ogenomtänkta affärer.
Hej och tack för det intressanta nyhetsbrevet!
Tänkte på stycket som handlar om att många bostadsrättsinnehavare ser det som omöjligt att amortera ner sitt bostadslån och därför inte amorterar alls. Skulle vilja inflika att det visst är möjligt att amortera miljonbelopp för de allra flesta, men de flesta tjänar på att inte amortera idag, givet att de istället satsar på att bygga upp ett rejält sparkapital som de kan använda för att amortera ner lånet med vid behov, t ex om räntorna skulle skena och det blir ofördelaktigt att låna.
Ett räkneexempel. Ett par köper en lägenhet för 4 mkr. Kontantinsatsen är 15 % vilket innebär ett gemensamt lån på 3,4 mkr eller 1,7 mkr per person. Om de sparar 5 tkr per månad och person och vi räknar med en genomsnittlig avkastning på 10 % per år innebär det att det är fullt möjligt att amortera nästan hela lånet efter 14 år. Det kan knappast anses vara så mycket längre än vad det tog för människor att amortera sina bostadslån även förr i världen.
Tror ju inte att de flesta spar så mycket och förstår inte att man från början har tanken att låna men inte betala tillbaka.
Och med 25% i årlig avkastning så …
Totalt oväsentligt, då ingen får 10% årlig avkastning längre, utom ett fåtal väldigt skickliga individer. Löser knappast hela Stockholms problem.
10% per år :D. Jag skulle vara nöjd med 3% "riskfri" ränta, men blir beloppen så stora att de ska ammortera ett bostadslån så gäller ju inte ens "bank-garantin".
Men visst, säg 5k per person och månad + 3% per år så får du hålla på i 25 år.
Och eftersom din snittränta på bolånet under de 25 åren antagligen är en bit över 3% hade det varit en bättre idé att bara amortera 5kkr/månad och person istället…
Cornu finns det någon statistik hur mycket man procentuellt amorterar runt om i Sverige län för län.
Nej.
I dn idag säljer man nybyggda bostadsrätter genom att lova "gratis" leasing av en fet bil i två år för de som tecknar upp sig snabbt. Desperation?
I Hammarby Sjöstad fick man för några år sedan en bil alldeles gratis (inte leasing) om man köpte en lägenhet. Desperation kanske det kunde kallas då också, men varken de som tog erbjudandet eller NCC som byggde huset har knappast ångrat sig…
Sånt där händer, och har hänt, hela tiden (det vanliga är väl att de "bjuder" på månadsavgiften ett år eller två – ungefär samma ekonomiska värde som två års leasing av en "fet bil"), särskilt i nya områden där byggherrarna försöker ta innerstadspriser för att få bo på en byggarbetsplats i närförort i 5-10 år…
Det man skall tänka på när det gäller såna här är "rabatter" är att det i många fall är BRFen som är motpart (vilken det är den boende som skall bli medlem i). För att kunna erbjuda avgiftsfrihet behöver ju bara interrimstyrelsen (som är tillsatta av byggfirman) besluta om det utan att det kostar byggfirman något utan är något som i slutändan belastar medlemmarna i BRFen.
Frågan är hur många som köper en andel i en BRF som egentligen vet vad det är de köper? Tar folk hänsyn till att BRFens ekonomi förr eller senare kommer ha direkt inverkan på sin egen privatekonomi?
Det är byggbolaget som står för pengarna när sådana här rabatter ges, inte föreningen (den ekonomiska planen är ju redan klar och godkänd, du kan inte helt plötsligt ta bort en stor del av intäkterna)…
När det gäller rabatter som formellt ges av BRFen (t.ex. avgiftsfrihet) är det inte uppenbart att dessa finansieras med en rabatt från byggbolaget. För det första så är ekonomiska planen bara en plan – en budget eller gissning av hur ekonomin i föreningen kommer vara i framtiden. För det andra så bara för att planen innefattar avgiftsfrihet så behöver det inte betyda att den är finansierad av byggbolaget.
Det finns gott om utrymme för byggbolaget att göra fulingar och få det till att framstå som billigare än det är. T.ex. är det normalt för en BRF att ha lån (vilket medför att insatserna bara avser en del av fastighetens pris). Och avgiftsfrihet innebär nästan oundvikligen att BRFen går med förlust de första åren – dvs avgiftsfriheten kommer att tas från egna kapitalet.
Formellt är det inte BRFen som ger rabatt, det är byggbolaget som betalar dina avgifter… Men det är ju en väldigt liten kostnad för byggbolaget (några tiotals tusen kronor) sett till köpesumman (flera miljoner).
Här har du exempelvis en förklaring från en representant för NCC som förklarar hur det går till.
Jag antar att du tycker att ett exempel på hur det gick till där är ett belägg för att det alltid går till så. De kan trots att det går till så belasta BRFen för erbjudandet (i slutändan är det ju tänkt att byggbolaget skall vinna på affären iaf). Det enklaste är att ta betalt lite extra för kåken – detta behöver ju inte märkas i köpeskillingen för den boende då BRFen kan lånefinansiera lite extra (de tar ju lån på kåken ändå).
När det gäller ekonomiska planer finns det gott om exempel på planer som är glädjekalkyler – de som gör dessa har ju intresse i att framställa ekonomiska utsikterna så goda som möjligt.
Frågan var ju lite hur många som egentligen granskar ekonomiska planen innan de slår till – om föreningen är sunt finansierad och ifall planen är realistisk.
Jag antar att du inte bryr dig om hur det går till i verkligheten, eftersom du redan "vet"…
Att ekonomiska planer ofta är glädjekalkyler är definitivt sant, men när de väl är godkända kan byggbolaget inte ändra vad de vill hur som helst.
Ekonomisk plan måste för övrigt granskas av intygsgivare behörig av Boverket, så någon är det ju som bedömmer rimligheten.
Ekonomiska planen tas i praktiken fram av byggbolaget (de tillsätter den första styrelsen i BRFen) – de behöver inte ändra den utan kan vinkla den så det passar deras syften.
Att ekonomiska planen måste granskas av boverket har ju visat sig inte vara någon garant för att de är sunda. Jag antar att de flesta nöjer sig med detta antagandet och tar för givet att ekonomiska planen är sund. Med tanke på att det inte verkar vara så att alla som köper in sig i en BRF vet att de köper in sig som delägare i en BRF (och inte en lägenhet) så tänker de väl inte på att de köper in sig som delägare på en skuld till banken.
Men jag antar att du har belägg för att man inte tagit utrymme för rabatten på kostnaden för kåken? Dvs sålt kåken för ett antal 100tkr dyrare än vad den annars skulle kostat istf att ta rabatten från sina normala marginaler.
Självklart har byggbolagen utrymme för rabatter i kostnaden som föreningen betalar för byggnaden, de gör ju ofantliga vinster på varje bostadsbygge som de kan plocka ifrån…
Vad bolagen gör är att acceptera en (ganska lite) lägre vinst nu, för att inte riskera att behöva vara ansvariga för ännu större kostnader ännu längre, vilket blir fallet för lägenheter som inte säljs alls (eftersom byggbolagen i princip alltid förbinder sig att själva köpa osålda lägenheter).
Dvs, byggbolagen har redan innan de tvingas ge några rabatter tagit höjd för att de kan komma att tvingas ge rabatter – och behöver de inte det är det jackpot för dem. Behöver de ge rabatter har de antagligen redan räknat in det i sin riskkalkyl och lagt det på priset föreningen betalar oavsett vad som händer.
Och naturligtvis så belastas ju BRFen för dessa vinster, det som är lite sneaky är att de kan göra detta utan att den normale bostadspekulanten märker något eftersom den högre produktionskostnaden kan täckas upp med lån så att insatsen inte behöver höjas motsvarande. Detta kan de ju göra i vilket fall som helst – isht ifall spekulanten inte tar höjd för belåningsgraden i ekonomiska planen (och höjd för att verkliga belåningsgraden blir högre än budgeterat). En ekonomisk plan baserad på glädjesiffror gör dessutom att månadsavgiften riskerar att bli högre än väntat.
Sneaky och sneaky… Priset för fastigheten är ju kännt från början. Priset ändras inte. Lånen höjs inte.
De är bara för höga redan från början…
Det jag tänkte tillägga var att när rabatten utgörs av något som en bil blir det ju bara löjligt eftersom värdet på rabatten blir högst subjektiv. Troligen får byggbolaget loss priset till ett lägre pris, men å andra sidan får ju spekulanten inte loss detta priset ifall kontant-rabatt vore att föredra (alla har inte behov av bil).
Priset för fastigheten är bara känt för de som granskar den ekonomiska planen och då endast i den mån upplägget är så att priset är känt från början (vilket inte är helt säkert – bygget kan ju faktureras på tid+material basis).
Ja, men om man köper nyproduktion utan att kritiskt granska den ekonomiska planen får man ju, ärligt talat, skylla sig själv…
"När även en lågpristillverkare som Älvsbyhus måste gå runt bolånetaket för att sälja hus så är läget på nyproduktionsmarknaden riktigt illa"
Om någon ska behöva runda bolånetaket det är det väl lågpristillverkare? De som faktiskt har råd att bygga hus bygger ju antagligen inte det billigaste som går att få…
"Stockholmare vill inte amortera på sina bostäder"
Av artikeln framgår att 11% av stockholmarna inte vill amortera, jämfört med 8% i riket. 89% vill alltså amortera, så det var ju en intressant slutsats (och rubriken på artikeln är ju ännu fjantigare…)
vill / kan / bör / tvingas / kan inte amortera…
Det intressanta är hur snabbt de som amorterar gör det?
En annan intressant aspekt är vad framtiden kräver av BoLåneTagarna?
"Detta betyder att amorteringstiderna är långa, 70 år för egna
hem och 125 år för bostadsrätter. Allra sämst på att
amortera är bostadsrättsägarna i Stockholm och Göteborg.
I Stockholm amorterar endast 36 procent av de skuldsatta
bostadsrättsägarna och amorteringstiden är ca 170 år."
Urklippt från: http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_maj12.pdf
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Det är skillnad på att vilja och kunna. Den som kan men inte vill betala har ju iaf utrymmet att betala ifall det skulle bli tvunget.
Som det framkommit är det dock så att vissa bolånetagare har gjort så tight ekonomisk kalkyl att de inte har utrymme för amorteringar. Detta innebär också att de inte har utrymme för att räntan höjs eller det händer något annat som gör att de måste fram med mer pengar.
De som kan men inte vill har ett utrymme i ekonomin för att få fram pengar ifall det skulle behövas, men eftersom dessa pengar finns och inte används för amortering så är det troligt att de används för "icke-nödvändig" konsumtion – vilket när man vant sig lätt förvandlas till något som upplevs som nödvindiga utgifter och då har man satt sig i samma situation som de som inte kan amortera.
Jag ser inte hur kunden tar större risk när de nyttjar Älvsbyhus' sätt att kringgår bolånetaket. För det första så finns det aktörer som ger blancolån på dessa summor så möjligheten att kringgå kravet finns redan.
När det gäller motpartsrisken är en del att motparten inte levererar, denna del blir ju inte värre av att man inte betalat motpartent fullt ut. Det som kan vara är att Älvsbyhus genom denna kreditgivning tar risker som kan resultera i att de inte kan leverera. Om det är detta finansinspektionen menar med att det kan drabba konsumenterna så innebär det ju att Älvsbyhus isf skulle vara den som får problem först med upplägget.