För alla de som fortfarande vägrar tro på en bostadsbubbla i Sverige, så kan man t ex titta på nedanstående graf från bloggen Housing Story, vilken är läsvärd i sig.
Ovan framgår det att den amerikanska bostadsbubblan var inflationsjusterat (“real”) ungefär hälften så stor som dit den svenska för tillfället har blivit, och ändå kraschade den vid ungefär halva den nuvarande svenska prisuppgången sedan 1997.
Faktum är att Sverige ligger i topp bland de fåtal länder som ännu inte fått sina bostadsbubblor punkterade med begynnande prisfall. Intressant är också att titta på prisutvecklingen i t ex Tyskland som fallit realt under hela perioden.
Housing Story och Michael David White har mycket mer att förtälja om den amerikanska bostadsbubblan, och det är inte muntra nyheter för den som tror på någon återhämtning. Se t ex nedanstående graf.
Den visar hur de amerikanska bostadspriserna har fallit, men inte skulderna.
Justerat för inflationen har iaf de svenska bostadspriserna stigit dubbelt så mycket som priserna gjorde i USA. Spanien, Irland och Storbritannien var förstås ännu värre, men där har priserna redan börjat krascha.
29 kommentarer
Den där andra grafen är helt uppåt väggarna tokig! Det är inte alls så illa som den ger sken av att det är.
Folk som bor lite mer lantligt och ojar sig över bostadsbubbla verkar bara fokusera på Sthlm, staden med störst bostadsbrist (ja, brist) i landet. 250.000 människor betalar årlig avgift till stadens bostadskö. Det är inte välgörenhet. Det tar 5-6 år att få en vanlig hyreslägenhet. Det tar 20 år att få en i "fint läge". Det som kan få ner priserna är högre ränta (det kommer!) eller en stor utflyttning (hur troligt är det?) eller en ekonomisk härdsmälta.
Hur ser bubblan ut i tex Falkenberg?
I många länder finns en fungerande hyresmarknad, det har inte Sverige, hur inverkar det på priserna?
En anmärkning:
Blir inte den första grafen lite fel med tanke på att sverige hade sin egen lokala fastighetskrasch i början av 90-talet.
Och en öppen fråga:
Ang, fungerande hyresmarknad. Tror det var OECD som anmärkte på att Portugal hade en uråldrig besittningsrätt och att det skulle vara ett skäl till att de ligger dåligt till på fastighetsmarknaden. Kan där finnas likheter med Sveriges reglerade hyresmarknad.
Anders: bostadsköer finns också i andra städer, men tyvärr har många kommuner avskaffat kösystemet. Tex. Göteborg har inget fungerande kösystem, även om boplatsgbg försöker att utgå från kötid vid tilldelning.
jag har dock lite svårt att se beläggen för bostadsbrist i landet, inte kan jag se dessa 250 000 människor liggande ute på gatorna i Stockholm i väntan på att få tak över huvudet? Men visst om alla människor vill bo inne i städernas centrum så kommer det alltid att finnas en brist på bostäder oavsett hur mycket man bygger. Ock en ännu större brist blir det när allt fler hyresrätter försvinner, i min värld ökar åtminstone kötiden då. Jfr kassan på Ica; om de sparar in och vill ha en kassörska istället för två dubblas ju tiden i kön (bortsett från de som går till Konsum och handlar istället). Men vad som är värt att komma ihåg, är att bostadsköerna är köer till en hyresrätt inte bostadsrätter.
//AC
Resten av landet vet jag inget om. Men som Stockholmare tycker jag att alla som hävdar att vi har en bostadsbubbla har rätt mycket emot sig, inkl Cornucopia.
Själv har jag trott på fallande bostadspriser sedan 2006 och alltså haft tokfel i fyra år. Till skillnad från alla teoretiker, som läser kurvor och tolkar diagram, så agerade jag och sålde verkligen mitt hus våren 2006. Det kostade ungefär en halv miljon att göra det för tidigt, eftersom priserna skenade under hösten 2006 och jag flyttade egentligen ut för tidigt.
Och nu har det gått fyra år och priserna har planat ut, men något jättefall är det svårt att tala om.
Prisbilden i Stockholm var högre för tre år sedan, med ett betydligt högre ränteläge, än vad den är nu. Arbetslösheten är låg, eftersom storstan i första hand har tjänstemannajobb som inte drabbats speciellt hårt av finanskrisen. Finansinspektionens bolånetak har varit känt i ett halvår ungefär och borde vara diskonterat för länge sedan. Vi har ett mycket litet inslag av lägenheter som köps för att hyras ut, till skillnad från andra länder. Tvärtom – i Sverige bor folk i sina bostäder. De bostäder man inte själv bor i utan hyrs ut eller står tomma, är hyresrätter man har kvar av strategiska skäl, läs: ettor i stan som barnen ska ta över om 5-10 år…
Det finns nämligen INGA hyresrätter att få tag på och det byggs fanimej ingenting, samtidigt som inflyttningen till Stockholm är fortsatt hög. Det som byggs nu (bostadsrätter) för inflyttning 2011 är ca 20 % dyrare än motsvarande läge som är fyra år gammalt. Vi har just sålt en trerumslägenhet för 3,2 miljoner, så jag vet precis hur prisbilden ser ut.
Motsvarande lägenhet toppade för tre år sedan på ungefär 3,6-3,8 miljoner så dagens priser är ca 10-15 % lägre än de var då.
Så Cornucopia och alla andra som hävdar att vi har en bostadsbubbla, får väl fortsätta hävda det, men så länge som de faktiska priserna inte faller utan snarare planar ut, så kan fundamenta se ut hur sjutton som helst.
En trader som Cornucopia borde veta att det är marknaden som styr, inte vad analytikerna har räknat ut i sina Exceldiagram. I det här fallet är Cornucopia inte bättre än de BNP-gissande ekonomer och analytiker han gisslar.
Jag har haft fel om bostadspriserna i fyra år, så jag vet.
Jag läste någonstans att Sverige placerat mycket av pension pengar i "bostadsbubblan"
Jag hoppas att detta inte stämmer för då ligger vi väldigt illa till vartefter.
Fullkomligt ointressant graf (den första) eftersom den inte säger någonting om utgångsläget.
Dr Speak
Det kostar fläsk att läsa Cornus rekar. Oavsett det är bostäder, PA Resources eller OMX.
Nu sa de på nyheterna att det saknas akut 4 000 studentbostäder i Göteborg…
Mycket snack och lite verkstad i lite väl många år nu.
Dr Speak:
” Det finns nämligen INGA hyresrätter att få tag på och det byggs fanimej ingenting”
På bostadsförmedlingen finner jag idag 80 lägenheter i stockholms kommun för uthyrning just nu: från 2 200kr/mån till 14 832 kr/mån.
Av de 80 st är 31 st 3 rok eller större.
Se själva:
https://bokabostad.stockholm.se/LagenhetSok.aspx?sokid=6908#&&/wEXAQUFdXJ2YWwFBXVydmFssvLmHgVrsgnMTRcOnMZiOtkQPbf8xVkJUPn6VcAeaS0=
Vad gäller nybyggnation hittar jag 11 kommande nyproduktioner för resterande året 2010 och vad som verkar vara i närtid nästa år.
Se själv
http://www.bostad.stockholm.se/en/Lediga-lagenheter/Nyproduktion/Kommande-nyproduktion/
Och nu frågar sig vän av ordning ”och hur många tiotals år behöver jag ha för att få en lägenhet”?
Under 2010 har för NYPRODUKTION över 150 lägenheter förmedlats, med kötider 0-2 år. Och för vanliga lägenheter under 2010 har fler än 700 lägenheter med kötider på 2-4 år förmedlats
Se själv:
https://bokabostad.stockholm.se/Statistik/StatistikKotid.aspx
Du kanske har koll på prisbilden, men vad gäller den övriga marknaden verkar det som om du behöver fördjupa dig något.
Visst har vi en brist på bostäder i storstäderna. Bostadshyresmarknaden i Sverige är idag reglerad (skälig hyra etc). En naturlig del av att vi inte har en fri marknad för hyressättning etc (marknadshyra). Detta gör på gott och ont att mängden boende är i minsta laget och det är väl inte tillräckligt lönsamt att riva/bygga nytt boende. En del som redan bor "billigt" åker snålskjuts på andra som inte hittar boende etc. Vinnare och förlorare finns alltid.
Sverige tas ibland upp utomlands som exempel på vad reglering kan göra för bostadsbristen. Och inte verkar vi ha lärt oss något..
Personligen så tror jag.. att Så länge ränta är låg så kommer inget stort ras. Tyvärr lånar många på sig för mycket när den korta räntan är så lågt satt av riksbanken. När räntan en dag måste höjas kommer alla problem på en gång istället för att ta tag i problem lite smått redan nu.
Vi vet inte när räntan kommer gå upp, men något lär hända inom de närmsta åren. Då det finns alltför stora obalanser och snedvridning av penningpolitik etc hos många länder (Sverige står sig rätt bra, förutom den privata skuldsättningen hos en del). Beroende på vad de styrande gör lär Sverige påverkas.
Thaman (som köpte bostadrättlgh -94 som nu står 10 ggr högre)
Om man struntar i TA och ser till fundamenta så är en drivkraft till priskarusellen tillgång och efterfrågan som vanligt. Tillgång till krediter och utbudet av bostäder.
Enkel sagt – unga flyttar dit jobben finns och där ökar också efterfrågan på bostäder.
Har inte tagit fram statistiken själv från SCB, men har för mig att arbetslösheten ökade andra halvan 2009 för Sthlm kommun pga befolkningsökningen (räknar med att det är skatteverkets register man går efter) i kommunen ökade mer än det tillkom nya arbetstillfällen. Säger sig själv att de måste bo nånstans.
Hur många av dem som står i bostadskön är bostadslösa? Antagligen ytterst få, jag och min fru står i kön båda 2, och vi har lägenhet både i innerstan och hus utanför stan, jag har aldrig i hela mitt liv träffat någon som är bostadslös i Stockholm, var är dom? Är det uteliggarna som man ser valsa runt mellan papperskorgarna, står de i bostadskön? Tror inte det. Min första lägenhet fick jag efter 5 år i bostadskön, det var 2a mitt i city, den blev så småningom en BR som jag sålde, den andra lägenheten som jag fick, väntade jag på i 8 år, en 4a i Årsta, vilken även den blev en BR som jag sålde, nu har jag stått i kön i 3 år(min fru i 8år) vi ska senare i år ta en lägenhet i Hammarby sjöstad och realisera den BR vi bor i nu (i vasastan)man står i kön för att göra bostadskarriär och för att det är sjukt bra business, så är det, vi har ingen bostadsbrist, vi har bara fått för oss att man behöver minst 100m2 på en 4 personsfamilj, bubblan brister så småningom, det är självklart!
Kan inte jämföra med USA där man bara kan lämna tillbaka nyckeln till banken om ens lån börjar närma sig värdet på bostaden = eldar på nedgången mer. I sverige blir man skuldsatt ordentligt om man försöker göra samma sak = färre flyttar om priserna börjar röra sig nedåt vilket inte skapar samma panik och fall rakt ner.
@Anonym 16:21
vilket gör att i USA realiserar man kredit-förlusterna snabbare och man kan sedan börja om medans i Sverige kommer vi sitta med skiten i 20år kanske. Vilket man föredrar är en smaksak, "pest eller kolera"
Hyran tycker jag borde läsa på. Han är uppenbarligen bättre informerad än mig, som bor i staden. Han är också bättre informerad än de politiker från alla partier som är bekymrade över bristen på bostäder.
Vi kanske skulle skicka Hyrans länkar till politikerna också, så att de slutar oroa sig.
Jag vet ju inget om dig, men jag har barn som nyligen flyttat hemifrån så jag har viss insikt i hur hyresmarknaden fungerar. I verkligheten.
Just den länksamling från bostadsförmedlingen gick jag igenom ganska metodiskt i september 2009. Det mesta är nitlotter, dyrt som sjutton och kräver lång kötid.
Hyresrätterna är sällsynta och dessutom dyra.
Personligen tycker jag att 5000 för en etta i Marieberg, 12000 kronor för en trea i Hammarby eller 8100 för en trea i Bandhagen är rätt mycket pengar.
Om du skulle ha rätt i din förmodan att det vimlar av billiga och bra bostäder i Stockholm, bara man orkar köa 0-2 år, så skulle det inte vara något problem.
Men så ser det inte ut i verkligheten.
Det som SKULLE kunna utlösa ett rejält ras på bostadsmarknaden är kraftigt höjda marknadsräntor i kombination med att hyresrätterna avreglerades. Det skulle antagligen leda till att de som tjuvhåller på sina värdefulla kontrakt släpper dem. Men det hyser jag låga förhoppningar om.
Det är inget parti som driver frågan och det finns en stor, röststark medelklass som bor billigt och bra mitt i stan och som antagligen skulle straffa det parti hårt som drev en sådan fråga.
Jag bor för övrigt i villa, tänker inte sälja de närmaste 10-15 åren, och ger egentligen fullständigt fan i om priserna går upp eller ner. Så jag försvarar inte min sjuka mor. Men man måste ju dra vissa slutsatser av att marknaden inte rör sig så som vissa hävdar att den borde.
Nej det är speciellet med stockholm det är stor brist. lite arbetslöshet, reallöner ökar som bara den här jämfört med hur det var på 80-90talet, ränta är låg även med 5% jämfört med den var på 80-talet då den var över 10% redan innan krisen.
Det är bara du cornucopia och tok göran på börsförloraren (börstjänaren) som säger att det är övervärdering på hus, lägenhet, bostadsrätter och de ska krasha rakt ner i källaren. gå och skaffa dig bättre lägenhet i stockholm med alla dina pengar så kan bli lite glad för värdestigningen den kommer ge dig under den kommande åren.
Jag är också fascinerad över statistiken på den ovan nämnda förmedling där man står i kön. Kötid på 0-2 år är ju helt fantastiskt för nyproduktion. När man sedan klickar på objektet så ser man att de som "leder" jakten på just den lyan har stått i kö i 14-15 år!
För alla som sitter på bostadsrätt inköpt för 4,5 miljoner blir det gött när räntan är tillbaka på 6% och man ska betala en kvarts miljon i ränta på ett år. Familjetragedier ahead.
http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_feb10.pdf
Fortfarande lika aktuell!
Notera deras bedömning om att en ökad nybyggnation är positiv!!
BKN:s Marknadsrapport feb 2010:
Hushållen har med bostaden som säkerhet kunnat låna stora belopp under 00-talet. Den utestående bostadslånestocken var vid 90-talets slut drygt 600 mdkr för att vid slutet av 00-talet uppgå till hela 1850 mdkr. Bostadslånen har på 10 år ökat med 1250 mdkr. Ökningen är mycket stor och motsvarar nästan ett helt års genomsnittlig privat konsumtion under perioden mellan 2000 och 2009. Och då är det värt att notera att vi inte talar om hela befolkningen utan om den ungefärliga hälft som äger sin bostad. Mätt som andel av privat konsumtion har den genomsnittliga ökningen av bostadslånen under åren 2000 till 2009 fördubblats jämfört med perioden mellan 1975 och 1999. Vad har då dessa pengar använts till?
Det första man kommer att tänka på som pengarna har använts till är till köp av bostad, ombyggnad, underhåll och reparationer. I detta sammanhang är det viktigt att skilja på de pengar som varaktigt stannar kvar inom
bostadssektorn och går till bostadsinvesteringar enligt
nationalräkenskaperna och de pengar som använts till
annat (uttag av eget kapital). Ett köp av bostad är oftast ingen investering eftersom de flesta bostadsaffärer bara innebär att bostaden byter ägare. För det enskilda hus-hållet är ett köp även av en befintlig bostad en investering, men inte sett till samtliga hushåll eftersom köparens investering motsvaras av att säljaren gör en desinvestering. Därför är ett bostadsköp en investering enligt national-räkenskaperna endast då köpet rör en nyproducerad
bostad. Bostadsinvesteringar är också ombyggnad och
stadigvarande förbättringar av befintliga hus. Reparationer och löpande underhåll är däremot inte investeringar. Det är därför rimligt att tänka sig att dessa utgifter under
normala omständigheter tas ur hushållens löpande disponibla inkomster.
För mig som följer hyresrättsmarknaden i Sthlm är det självklart att det finns relativt gott om hyresrätter till relativt kort kötid. MEN…dels är hyrorna på dessa objekt relativt höga men framför allt ligger de i områden som majoriteten av bostadssökandena inte helst VILL bo i. De flesta människor prioriterar sitt boende högt, många i den yngre generationen till nästan vilket pris som helst. I dessa fall vänder de sig därför till banken ang. lån. Banken räknar på det och sedan ev. beviljar lånet och personen i så fall köper en bostad som de är nöjda med, allt annat är underordnat.
Slutsats:
Om ungefär samma andel av befolkningen KAN få lån på liknande nivå som idag lär priserna knappast sjunka, kanske till och med öka beroende på inflyttningstillväxt och det låga nybyggandet. Hur det blir har jag ingen aning om, har länge trott att priserna ska gå ner rejält av den enkla anledningen att de har ökat väldigt snabbt och kraftigt. Ju längre tiden går utan att det sker, ju mer tveksam blir jag dock.
Ps. Som hyresrättsinnehavare ser jag gärna att priserna sjunker markant. Skulle vara super att ha råd med en villa i en sthlmsförort utan att behöva fastna i samboträsket 😉 .Ds
Ankdammen vs Världen:
"For years, the problem was cushioned and partially hidden by the availability of cheap debt. Middle-class Americans were actively encouraged to withdraw equity from their homes, or leach from their retirement funds, in the confidence that property prices and stock markets would permanently defy gravity (a view, among others, promoted by half the world’s Nobel economics prize winners, Spence not included). That cushion is now gone. Easy money has turned into heavy debt. Baby boomers have postponed retirements. College graduates are moving back in with their parents." – http://www.ft.com/cms/s/2/1a8a5cb2-9ab2-11df-87e6-00144feab49a.html
Lägenheter är ju oftast en bra investering om man har pengar och ser långsiktigt.
Ett problem med Sverige är dock den reglerade uthyrningen vilket gör att en br sällan kan ge avkastning förutom via värdeökningen.
Jag sitter på en bra avbetalad br i Stockholm men skulle aldrig få för mig att köpa nytt i Sverige just nu.
Istället har jag de senaste åren köpt lägenheter utomlands som jag sedan hyr ut.
Där ligger jag sedan på 8-20% avkastning medan lägenheten i Stockholm bara är en utgift.
Lägenheter är ju en bra investering – Greed of deprivation: "Then again, in our present system, it's inevitable that speculators, creators of derivatives, and high-frequency traders will at some point in time, and sooner rather than later, end up focusing their monetary power on basic human necessities. And then, it will all get a lot uglier than it already is today. We should, as will become even more obvious soon than it is today, have bannned all speculation on food, water and shelter, but it is too late in the game already." – http://theautomaticearth.blogspot.com/2010/08/august-5-2010-capitalists-of-chaos-and.html
Flera här skriver om en hög efterfrågan på bostäder i Stockholm och hänvisar till den långa kön till hyresrätter. Visst är det sant att många _vill_ ha en bostad i innerstaden. Hyresrätter är också något som alla _kan_ efterfråga, kan man inte betala själv så finns bidrag för att täcka hyran. Att så många kan efterfråga bostadsrätter till stigande priser beror på att det flesta kan få krediter till en låg kostnad och att dessa inte behöver betalas av i hög takt. Problemet är att pengar inte är gratis, även om det verkar så på marknaden just nu. Men att gå omkring och tro att det ska flöda av billiga krediter för evigt som kan hålla uppe efterfrågan tycker jag verkar lite naivt. Försvinner de billiga och lättillgängliga krediterna kommer efterfrågan att dala alldeles oavsett hur många som drömmer om eget boende. Och då dalar priserna. Hur mycket de dalar torde väl bero på hur stor skillnad det är mellan antalet som kan efterfråga idag och hur många som kan efterfråga när krediter blir dyra och kräver säkerhet. I slutändan måste man betala för det man konsumerar, det finns liksom inga gratis luncher här i världen. Och när den dagen kommer är det många som tvingas inse att deras skulder inte gör dem till miljonärer utan till skuldsatta.
Som redan konstaterats så bor de flesta som står i kön för hyresrätter redan i Stockholm. Bland dem hittar man 10 000-tals ägare av bostadsrätter. Man bör fråga sig varför dessa står i kö till en hyresrätt? Kan det vara så att de inte alls vill bo i en högt belånad bostadsrätt, utan bara ser det som en tillfällig lösning tills de får en hyresrätt?
Själva stod vi t ex kvar i bostadskön i Göteborg (till den avskaffades) trots att vi sedan många år hade flyttat till villa. Men vi lyfte förstås inte ett finger för att kliva av en bostadskö som vi nu var totalt ointresserade av. Gissningvis är detta inte helt ovanligt, dvs att man står kvar i bostadskön trots att man inte alls söker bostad.
Jag står i bostadskö i S-holm men bor inte där nu så jag är en av undantagen. Känns personligen ohållbart att ta ett jobb utan någonstans att bo. Sån är jag.
Våra bostadslån är ju en hybrid av pantlån och hypotekslån så jämförelsen med USA blir felaktig. Våra lite speciella lån är orsaken till att banker är så oansvariga med utlåningen. Eftersom banken dels har objektet som säkerhet + även har lånesumman kopplad till den enskilda personen som de kan mjölka livet ut spelar det inte banken någon roll om bostadsobjekten blir orealistiskt värderade. Banken kan alltid få in sina pengar på ett eller annat sätt efter köpet. Bankerna litar även på att politikerna (staten) i sista hand går in och hjälper bostadslånen vid kris då man har sett detta mönster i andra länder… Svenska banker har även länge verkat för att göra de långa lånen oekonomiska (till skillnad mot de flesta andra länder där det är tvärtom) så vid svängningar kan de reglera marknadsförhållandena och skydda sig relativt kvickt till skillnad mot individen som kommer lida.
Mkt intressant att läsa kommenterarna på en gammal artikel, undra om dessa personer låter likadant än idag? Ingen bostadsbubbla här inte… pfft, var någon som sa att bara för att priserna inte går ner betyder det inte att det inte är en bostadsbubbla…