“Det är en by på höjden. Här pratar vi inte om sådant.”, John Ajvide Lindqvist, Pappersväggar -“By på höjden“.
Nu blir det skräck. Inte sådan där kittlande rysare som ger kalla kårar, utan den sorten som håller dig vaken på nätterna eller väcker dig från mardrömmar kallsvettig och skräckslagen. Den typen som får ditt hjärta att bulta varje gång du går till brevlådan och får se ett kuvert det står Skatteverket på.
Den man inte pratar om här.
Man kan kanske se novellen “By på höjden” i John Ajvide Lindqvist novellsamling “Pappersväggar”, som en allegori för något som sakta kryper upp genom flerbostadshuset och får boende efter boende att försvinna, för att till slut nå de översta (och antagligen dyraste lägenheterna, om det nu inte rörde sig om ett hyreshus i novellen). Det kan vara en allegori för banken, eller kanske kronofogden. Eller så är det bara en svensk Stephen King vi pratar om här, och allegorin ligger helt och fullt i läsarens huvud.
Tänkte prata om bostadsbubblans värsta sidor. Föreslår att du tänder lamporna och har 112 redo på telefonen om du är lättskrämd. Det här kan bli riktigt otäckt. Bra om du har någon att hålla handen med, någon som kan försöka trösta, fast du innerst inne vet att det inte finns någon tröst och mörkret finns där ute. Det väntar på dig.
När som helst kan det dimpa ner i brevlådan. Brevet från Skatteverket. (Är du egen företagare så har du vid det här laget vant dig vid den regelbundna ångesten över brev märkta Skatteverket, och är förstås immun.)
Men först är det dags för lite bakgrund.
Familjen köpte sin villa i Huddinge i slutet av 90-talet. 1.5 miljoner. En komma fem miljoner. En och en halv miljon. En och ett halvt plan. 180 kvadratmeter. (Eller så var det en lägenhet på godtycklig plats enligt lämplig spec, pick your poison). Idag, 2009, tio år senare så är den värd 4.5 miljoner på marknaden och räntan är en bråkdel av vad den var 1999.
Familjen drömmer om att den fantastiska inflationen skall äta upp skulderna. För skulderna har stigit i takt med att räntan fallit. Nu är skulden uppe på 4 miljoner. Det blev en sossecontainer 2001, sedan byttes den upp till en Volvo XC90 år 2004. Bara att ta lite mer lån på huset. En S60 skaffades som andrabil 2006 och då bytte man till en nyare XC90 också. Resor till Thailand två gånger om året. Bengt och Lotta reste på en andra smekmånad på tioårsdagen. Två veckor på Mauritius. Utan barnen. Hockeyutrustning till Filip, golfklubbor till Lotta. Nya möbler. Carl Malmsten förstås. Fina kläder.
Familjen var duktiga svenskar, duktiga konsumenter. Det ökade konsumtionsutrymmet värdeökningen på huset gav konsumerade man lydigt upp. Det är ju viktigt för ekonomin att konsumera.
Nu tror du kanske att jag här drämmer till med att bostadsbubblan sprack. Men nej, det gjorde den inte. Den bara fortsatte upp, upp, upp. Den efterlängtade inflationen kom också. Byte av spruckna rör gick på 150 000:-. När XC90:n behövde bytas igen 2012 kostade den nya pluginhybriden bara 700 000:-. Men det var inga problem. Räntan var låg. Och inflationen, inflationen den åt upp allting.
Så 2015 var marknadsvärdet på huset hela sju miljoner kronor. 7 000 000. Skulden var uppe på 6 500 000:- miljoner. Lätt att betala på två löner med den låga räntan och inflationen.
Men då, 2015 hände något. Det är inte så viktigt vad som hände, eller egentligen inte ens att det hände 2015. Det kunde lika gärna vara 2020, 2025, men det hände i alla fall.
När man kissar på sig är det varmt och gott först, men till slut blir det kallt, luktar illa och man måste byta kläder.
Exakt vad som hände är inte viktigt. Bengt eller Lotta kanske blev av med jobbet. Eller så blev det skilsmässa. Eller så flyttade barnen ut och man behövde ett mindre boende, eller kanske köpa en etta i en förort åt äldsta barnet för 2 miljoner. Eller så blev det jobb på en landsort och man behövde sälja huset, och köpa ett mycket billigare hus, för endast 2 000 000:-. Eller så blev det kanske bilolycka, handikapp och flytt till handikappanpassad hyresrätt. Eller rent av den efterlängtade flytten till spanska solkusten. Det är ju så mycket invandrare i Sverige nu för tiden, så det är bättre att själv bli invandrare.
Men varför oroa sig. Bostadsbubblan har ju blåst upp värdet så det är ju inga problem att lösa skulden. Man säljer för 7 000 000:-. Mäklaren tar 350 000:- för besväret att ta lite bilder och fylla i lite standardformulär, men det är ju fortfarande kvar ett överskott på 150 000:- efter skulderna på 6 500 000:- har lösts.
Frid och fröjd.
Men så en dag året efter ligger breven där i brevlådan.
Skatteverket.
Intet ont anande öppnar Bengt respektive Lotta sina brev. De läser (kanske på var sitt håll i hyresrätterna de sitter i efter skilsmässan, i väntan på annat boende). Det blir tyst. Hjärtat bultar. Svetten kommer.
Skatteverket kräver ut en reavinstskatt på vinsten. Efter mäklararvode är vinsten 5 150 000:- SEK. Fem miljoner etthundra femtio tusen kronor. Skatten är 30%. Bengt och Lotta skall betala 1 545 000:- SEK i kvarskatt. Avdraget för de där spruckna rören var normalt underhåll, och inte värdehöjande och får alltså inte dras av. Inte heller omtapetseringen, ommålningen eller omläggningen av taket.
Bengt och Lotta undrar vad som gått fel. Några 1 545 000 kronor har de inte. De har 150 000 kronor. Nu blev det både blött och kallt i byxorna.
Osökt kommer Bengt att tänka på den obegripliga texten till The Eagles “Hotel California”.
“You can check out any time you like, but you can never leave.”
Bengt hörde Hotel California för första gången på ett hak 1989, när en trubadur gjorde en cover på låten.
Men först nu förstår han texten.
39 kommentarer
Faktiskt underbart bra skrivet. Filosofiskt, vetenskapligt och givetvis med en bakåtreferens till populärkultur.
Skriver du en bok så har du en köpare i alla fall.
Mycket bra skrivet inlägg!
Tyvärr finns det nog fler Bengt och Lotta än vad det finns Bengt och Eva som amorterat ned sin bostad.
Väldigt bra inlägg, tänkvärt!
Ibland känner man sig ensam om att vara sparsam, eller snål som det heter hos alla "Bengt och Lotta" i ens omgivning. Jag tror inte gemene man har full koll på vad som händer vid en eventuell försäljning av ens hus med uppumpat värde.
Strålande! Tack (igen).
Och Jocke, delar känslan med dig. Underbart vara skuldfri.
/Morfar
Man betalar inte 30% skatt pa reavinsten vid forsaljning av bostad.
Det vet jag. Jag orkade dock inte kolla upp om det är 25% eller vad det nu är. Oavsett så var det år 2015, och då vet du inte vad skattesatsen är. Den kanske är 40%?
Faktum kvarstår, det blir en sjusiffrig skatteskuld oavsett om skatten är 30,25 eller 20%.
Håller med om att det var mycket bra skrivet. Du borde verkligen bli författare. Jag skulle köpa dina böcker.
Mycket underhållande och kul att läsa.
/Niclas J
Bra skrivet!
Håller med tidigare kommentatorer, du borde skriva en bok. Ge ut den på Vulkan eller vad det heter. Årets julklapp!
Värst vad ni var snälla. Tack så mycket.
Självpublicera är ju inga problem, problemet är att skriva klart.
Instämmer i hyllningskören, mycket bra skrivet! Men är det egentligen så vanligt att folk lånar upp till nästan hela marknadsvärdet? Själv har jag lån på ca 7 % av marknadsvärdet på min skogsgård, och tycker att det är i mesta laget.
Också skogsägare
Jag gillar din delikata sarkasm. Du har många läsare och det är bra att du vågar ifrågasätta, ironisera och svära i kyrkan. Dina ord har makt, men är man döv kan man ändå inte höra musiken. Jag har nästan inga nära i Sverige (och knappt utomlands heller) just på grund av att jag delar dina tankar.
Ja, du ska ge ut en bok. Materialet på bloggen räcker som skelett och lite till – bara att organsiera och fylla i de luckor som behöver mer kött på benen.
Det är nästan så att jag skulle vara beredd att starta ett förlag enbart för att ge ut din bok…
Haha Du verkar lagom förtjust i mäklare?
Men bostadsbubblan börjar nog spricka redan nästa år och i en del familjer behöver det nog inte ens bli skilsmässa för att få svårigheter att betala när räntorna börjar vandra uppåt och folk blir alltmer arbetslösa.
Wow! Verkligen tänkvärt. Ibland är man glad att man bor i hyresrätt och inte hänger med på konsumtionståget. Ingen bil. Inga resor till Thailand. Ingen golfutrustning. Puh! 🙂
Mycket bra text. Det är ju inte din (eller min) normala genre att skriva en text som går på känslorna och hjärtat istället för på förnuftet, men det gjorde du mycker bra här och då tar det skruv och berör mer än "känslolösa" analyser (och lite sarkastiska sparkar åt höger och vänster).
Tja, det är ju inte så att jag tycker att du ska sluta skriva de vanliga analyserna, men du kan ju tydligen utöka din repertoar.
Kan dock hända att texten är lite väl positiv, har svårt att se att det skulle dröja till 2025, 2020 eller knappt 2015 innan det händer Dåliga Saker. Det händer ju redan nu Dåliga Saker på löpande band för alla Bob och Lottie i USA…
http://efteroljan.blogspot.com/2009/10/krisens-effekter-del-3.html
Också skogsägare, det är kanske inte så vanligt men det förekommer.
Det förekommer ju också seniorlån, där man lånar pengar från banken och tar ut som "pension" med bostaden som säkerhet. När man väl sedan säljer får banken pengarna, och året efter kommer reavinstkravet från Skatteverket bokstavligen som ett brev på posten.
Är osäker på om banken informerar om att det kommer ett reavinstkrav. Trots allt får banken sina pengar först…
Livet efter oljan, det kanske är så att vi behöver slå an de känslomässiga strängarna lite oftare kanske? Fakta och saklighet går kanske inte fram?
För tillfället är det 22% skatt som man betalar på vinsten.
Jag ska betala 189000 kr nästa år. Men det har jag å andra sidan räknat med. Inte för att jag anser det vara befogat med tanke på att jag betalar en infationsskatt men jag har en känsla av att de på Skatteverket fullkomligt skiter i vad min åsikt i denna fråga är, trots att jag nu teoretiskt sett är bostadslös. 😀
Men hellre det än att jag sitter med ett lån på nästan 2 mKr, som jag gjorde då, om ett litet tag.
Man kan inte få allt.
Cornu och Livet efter oljan,
Fakta, så långt de nu finns, är grunden. Men utan känsla och tro blir det inget riktigt genomslag.
/Morfar
Cornu,
för trovärdigheten är detaljerna viktiga. Det vi med säkerhet kan beräkna är med aktuella siffror. Något annat känner vi inte till och det är det bästa vi kan göra nu:
Aktuell beräkning
7 000 000 Försäljningspris
-350 000 Mäklararvode
6 650 000 Försäljningsintäkt
-1 500 000 Inköpspris Villa mitten på -90talet
5 150 000 Underlag
-2 000 000 Nytt boende, Spanien alt lägenhet
2 650 000 Underlag för beskattning
22% Aktuell skattesats
583 000 Reavinst att betala till skattemyndigheten
Inget uppskovsbelopp tillåtet
Villainnehavaren har ev renoverat under sina 15 år i fastigheten,
om vi antar 500 000:- innebär det att skatten reduceras med
110 000:- , till totalt 583 000:-
Cornu beräkning:
7 000 000 Försäljningspris
-350 000 Mäklararvode
6 650 000 Försäljningsintäkt
-6 500 000 Husets belåningsbelopp
150 000 Återstår när husaffären är klar
-1 500 000 Inköpspris Villa mitten på -90talet
5 150 000 Underlag för beskattning
30% Cornu beskattningssats
1 545 000 Reavinst att betala till skattemyndigheten
Jämfört med beräkningen ovan är Cornus belopp 962 000:- högre
tryckfelsnisse varit framme, så här ska det vara:
Aktuell beräkning
7 000 000 Försäljningspris
-350 000 Mäklararvode
6 650 000 Försäljningsintäkt
-1 500 000 Inköpspris Villa mitten på -90talet
5 150 000 Underlag
-2 000 000 Nytt boende, Spanien alt lägenhet
3 150 000 Underlag för beskattning
22% Aktuell skattesats
693 000 Reavinst att betala till skattemyndigheten
Inget uppskovsbelopp tillåtet
Villainnehavaren har ev renoverat under sina 15 år i fastigheten,
om vi antar 500 000:- innebär det att skatten reduceras med
110 000:- , till totalt 583 000:-
Gör om ditt exempel fast utan att man lånar mer hela tiden så blir ju värdeökningen på bostaden en finfin affär.
Jag tror att det finns på tok för många svenskar som gör som exemplet ovan. Dock så har vi i Sverige en, med internationella mått mätt, mycket låg belåningsgrad på våra bostäder. Något i stil med 55% av BNP. Danmark har typ 125% av BNP.
Jag tycker bloggen är utmärkt men till skillnad till de flesta andra som kommenterar håller jag inte med om allt…
Att konsumera 5 000 000:- och betala 14% i skatt anser inte jag vara speciellt allvarligt.
[(693 000)/(6 500 000 – 1 500 000)]
Det får väl snarast ses som väldigt förmånligt, med tanke på beskattningen på arbetsinkomster.
–
Sven, du kan inte dra av nyköp av lägenhet varken i sverige eller spanien, kanske kan man göra uppskov inom EU, men det ändras fram o tillbaks från år till år, så det kan man inte räkna med, just nu kan du inte göra uppskov om du byter ner dig. Oavsett om du kan göra uppskov eller inte så ska skatten för den vinsten betalas nån gång.
Renovering kan heller inte dras av i 15 år om det inte är ombygge (biyta till boyta).
Tack för en väldigt bra text Cornu, jag håller med vart enda ord och försöker övertala vänner, men många lever tyvärr just så här!
PS: Skrattade en extra gång åt mäklaren som tog 350000 för ett par foton! Det är hårt att va mäklare, särskilt i Stockholm, ibland måste man tom ha två visningar o ringa flera samtal innan man kan ta ut sin hundratusing!
Oavsett om det är 693 000 eller 1,5 miljoner så har vi det roliga faktumet att folk inte har dessa pengarna. Man gjorde en undersökning för ett par år sedan som visade att det var endast ca: 200K personer som berördes av höjningen av bankgarantin från 250-500K. Dvs det är mycket få som kan skaka loss sådana summor…
Sven!
Det är enbart förbättringar / standardhöjande åtgärder som man får göra avdrag på, inte renoveringar – ex. ommålning.
Dessutom måste dessa ha gjorts under de senaste 5 åren före försäljningen för att överhuvudtaget vara avdragsgilla.
Som det framgår ovan så får man inte dra av för normala renoveringar, utan bara för sådant som höjer den tidigare slitagefria standarden.
Och ja, naturligtvis ser det bättre ut om man inte bara tar mer och mer lån, och ännu bättre om man amorterar. Men det finns tyvärr ett okänt antal personer som faktiskt gör som ovan.
Skulle säga att detta är ett rätt vanligt fenomen. Känner många som framförallt lånar till bilar på sina amorteringsfria bottenlån och bara upp bygger ett större och större lån. Det är ju bara "månadskostnaden" som Svennebanan tittar på…
Jag har inte kunskaperna att följa dessa resonemang. Men som det påpekats förr på denna blogg brukar det vara så att de som sköter sig får betala för dem som inte gjort det. Så vad kommer att hända när tillräckligt många råkar illa ut?
FredrikN
Instämmer i kören om att plocka ut konsumtionslån på sitt boende är ren idioti !
Men som sagt tar man ett mer vanligt (hoppas jag innerligt) exempel:
– 1 500 000 i inköp – dom lånar rubbet (det gick att få till förut iaf och betraktas också som vansinne)
– Värdeökning till 7 000 000
– ingen amortering
– Nyupplåning på tot 500 000 för nytt kök, rör etc
Så snor jag lite siffror av Sven:
Aktuell beräkning
7 000 000 Försäljningspris
-350 000 Mäklararvode
6 650 000 Försäljningsintäkt
-1 500 000 Inköpspris Villa mitten på -90talet
5 150 000 Underlag beskattning
22% Aktuell skattesats
583 000 Reavinst att betala till skattemyndigheten
Inget uppskovsbelopp tillåtet
Villainnehavaren har ev renoverat under sina 15 år i fastigheten,
om vi antar 500 000:- innebär det att skatten reduceras med
110 000:- , till totalt 473 000:-
Så då får makarna ut 7 000 000 – 473 000 – 350 000 (!) – 2 000 000 (lån) => 4 177 000 kr – dvs ca 2 miljoner var att köpa mindre lägenheter för (och köper dom boende i Sverige kan dom söka uppskov på skatten också – om den möjligheten finns kvar och det är lönsamt iof)
Sensmoralen: Man skall definitivt tänka efter före, och konsumtionslån på sitt boende är inte bra. Men om man accepterar en ngt högre risk, samt högre kostnad i längden så är en 0 amortering inte världens undergång. Jo en sak till :räkna in underhåll/fortlöpande revoneringar eller sparande om man inte amorterar !
/K
Tyvärr så innebär det här att många inte flyttar alls, utan det sitter en massa Sven och Lotta i hus som är alldeles för stora för dem, medan barnfamiljer får bo i små lägenheter.
Påpekar att det enbart är kostnader för värdehöjande reparationer som är avdragsgilla
och får endast vara max 5 år gamla.
Avdrag för om/ny/tillbyggnader har dock ingen tidsgräns.
K, hela denna tråd förutsätter att bostadsbubblan inte spricker…
@Cornu:
Well som jag påpekade finns risker med hög belåning.
Men om "bubblan" spricker – så innebär det ett antal år av lägre bostadspriser "bara".
Dvs har du möjlighet att betala dina räntor, och så länge värdet inte understiger pantens (husets) värde för mkt under för lång tid så behöver det inte betyda ngt!
Men om man måste sälja vid ogynnsamt läge – well då är det skit – risken är som sagt högre…
Samma sak gäller förstås tex köpa bil vs leasa bil: en högre kostnad löpande med låg risk, eller lite lägre kostnad men högre risk osv osv
/K
@Klas: du har rätt i det du säger, men jag tror att du underskattar både riskerna och konskvenserna av hög belåning å det grövsta. Som sagt, att sitta fast i ett boende med för stora lån och höga räntebetalningar är misär. Leva fem-tio år på det viset är inte "bara", förhållanden har gått i kras för mindre.
Jag menar det inte som ett personangrepp, men något får mig att tro att du är "ung och odödlig"?
Intressant blogg om ett skoj ämne. Tycker dock kommetarerna är lite väl lyriska och entoniga. Så fantastik var inte denna text & för den som funderat på bostadssituationen i Sverige sen tidigare så var det inga nyheter.
Tycker heller inte att detta är att svära i kyrkan, äntligen tala sanning etc. Ganska svennigt att ropa bostadsbubbla nu för tiden. Detta läser man om varje dag.
Jag sitter själv i hyresrätt och väntar på att priserns ska sjunka, klart det känns bra att måla upp & ta del av sådana här historier. Samtidigt ska nog många av oss som läser såna här texter och gottar oss inse att vi missat tåget, och även om priserna sjunker nu, kommer vi fortsätta vara bittra cyniker och titta snett på livsnjutare som inte har hela världens samvete på sin axlar & dyker runt i vårt guldfyllda kassavalv likt en sniken von Anka.
Med andra ord kommer vi missa fler tåg…
@anonym: Så ung tycker jag inte jag är – men tack för komplimangen 🙂
Det var därför jag skrev "bara" – inom citattecken.
Nej det är nog ingen lek, och just därför måste man fundera på sin belåningsgrad/risk samt vilka kostnader man har på sikt (räntehöjningar osv).
Jag tar det som att du varit i klistret på 90-talet, eller haft bekanta som suttit fällan då ?
Vad jag menar är dock: Om man räknar med en utgift för boendet X kr/månaden (och med "räknar med" så menar jag att man räknar in en betydligt högre ränta än dagsräntan – man kan också tex binda om man är lagd åt det mer trygga hållet). Om det då blir en tillfällig bostadskrash så behöver det inte beröra dig så mkt rent ekonomiskt då.
Men visst kan det innebära att du sitter fast med ditt boende i ett antal år (typiskt 4-7 år) – och skulle förhållandet krasha, du får ett nytt jobb osv så kan det bli lite snårigt med 2a handsuthyrningar, förhandlingar med banken osv osv. Men även med en hyresrätt kan situationer uppstå med s.k. "chokhöjningar" av hyran, "lyxrenoveringar" hyresvärdar som inte rustar upp ett hus i förfall, en ny motorväg alldeles intill osv osv
/K