Mäklarförbundet försöker i Dagens Industri uppmana folk att köpa bostad nu när priserna har fallit några procent och i några månader, och kasta sig in i den sk boendekarriären.
Det vore nog på sin plats för mäklarförbundet att påminna om att förra vändan så toppade priserna för småhus 1991, bottnade 1993, och sedan låg priserna ganska stilla fram till 1996. Det tog alltså två år för priserna på småhus att bottna, inte två månader.
Man skall också notera att med bostadskraschen 1991-1993 så återfördes bostadspriserna och amorteringstiden till att följa inflationskurvan , och med det amorteringstiden för lånen.
Om inflationen fortsätter ligga på 4% och småhuspriserna falla med 10% om året, så kommer priserna vara återställda år 2012. Det är om fyra år, inte om två månader. Se graf nedan.
Med bostadspriser som följer inflationskurvan så ligger priserna på en nivå som innebär att man utan problem kan amortera av skulden på 20-30 år. Sedan kommer priskurvan periodvis ligga under inflationskurvan, som under 1992-1998, och periodvis ligga över, som 1999 och framåt. Det ena innebär köpläge, det andra innebär en bubbla.
Tror man på ovanstående scenario med 10% prisfall om året, och 4% inflation så skall priserna på villor ner med ca 40% till 2012.
Nu kan man föra upp argumentet att det har blivit så dyrt att bygga, och priserna kan därför inte falla. Men det är fel. Det har blivit dyrt att bygga därför att standardkraven har höjts under bostadsbubblan. Det skall vara helkaklade badrum, golvvärme, infälld belysning, granit på fönsterbrädorna, solida träkök och andra fördyrande tillval. Det är fullt möjligt att bygga nya hus som följer inflationskurvan prismässigt, speciellt i lågkonjunktur. Det lär inte bli dyrare att bygga med nuvarande tvärstopp på byggmarknaden.
Och det är inte direkt ont om projekt i storstadsregionerna. I Stockholm duggar enorma reklamskyltar tätt om framtidens boende, eller “Här vill jag bo” med natursköna bilder på glada människor som rullar i gröngräset, men inte några bilder på bostäderna.
Det är knappast någon brådska med boendekarriären, en term som är en förledande försäljningsterm från Mäklarförbundet. Man skall skaffa sig en bostad för att man behöver, inte för att göra karriär. Som kurvan ovan visar så har ökar bostadspriserna normalt inte mer än inflationen, eller för den delen i samma takt som din lön. Bostadskarriär kan man bara ha under bubbelperioderna, och bara om man då säljer bostaden till någon annan som får sitta med Svarte Petter.
I scenariot för småhusen ovan skall priserna tillbaka till den nominella nivå som gällde 2001.
Tittar vi på priserna för bostadsrätter så ser det ut enligt nedan.
Som man ser så är det inte i Stockholm som priserna stigit mest, utan i Malmö. Använder man samma scenario för Stockholms bostadsrätter som för landets villor, så skall priserna även här ner ca 40% till 2012. Men i extremfallet Malmö skall priserna ner 70%.
Nu låg förstås priserna på en lägre nivå i resten av riket år 2000, än vad de gjorde i Stockholm. I Malmö kostade en bostadsrätt i medel 272 000:- SEK år 2000, medan den i Stockholm kostade 975 000:-. Så kanske behöver vi i resten av landet inte se en komplett återgång till inflationskurvan?
Idag är det förstås inte roligt att vara 80-talist och därmed inte ha en möjlighet att köpa sig en bostad för ett överkomligt pris, ett pris som går att betala tillbaka på 20-30 år. En av många anledningar till att det är väldigt synd om 80-talisterna. Mer om det i ett annat inlägg.
Det är nog bättre att satsa på yrkeskarriären de närmsta åren, än att satsa på boendekarriären, oavsett hur mycket mäklarna vill tjäna i provision just nu.
10 kommentarer
Bra inlägg,
Jag tycker byggkostnaderna borde kunna minska ganska kraftigt, pga
1. Billigare råvaror.
2. Billigare byggarbetskraft.
3. “Övervinster” hos bostadsprojekterarna (JM etc) försvinner.
4. och som du säger möjlighet till att bygga lägre boendestandard.
Angående bostadsrätter, så bör man nog se det “egentliga” priset på en bostadsrätt som bostadsrättens andel av föreninengens lån plus priset på bostadsrätten. Det gör att bostadsrätters prisutveckling i relativa termer gärna ser extrema ut om inte hänsyn tas till detta.
När en genomsnittbostadsrätt (som i Malmö) kostade 272 tkr, så var förmodligen låneandelen i de flesta fall större än förvärvspriset, hade man gjort en graf på det “egentliga” priset, så hade uppgången i % inte blivit så iögonfallande.
Sedan är ju just Malmö lite extremt i sig, då staden på 10 år gått från ett med alla mått mätt överutbud av bostäder (även centralt), till ett mer balanserat utbud.
Jag tycker väldigt mycket tyder på att även om det förstås är bättre att köpa en förstabostad idag än vad det var för ett år sedan, så kommer det sannolikt bli betydligt bättre att vänta ytterligare ett eller att par år.
Säker kan man förstås aldrig vara.
Jag har lite svart att forsta resonemanget att en bostadsprisutveckling som overstiger kpi skulle innebara en “bubbla” som med nodvandighet maste korrigeras. Om bostadsbyggandet (av ex. politiska skal) understiger efterfrageokningen (ex pga invandring) ar det val rimligt att bostader okar i varde relativt andra varor och tjanster.
Situationen pa bostadsmarknaden i ex. stockholm paminner mycket om den i Oslo, dar jag bor. Har har omsattningen minskat kraftigt da saljarna inte far ut det de vill ha och koparna inte kan, vill eller vagar betala det saljarna begar. Priserna har under lag omsattning minskat i paritet med priserna i Stockholm.
Vad som skiljer Oslo fran Stockholm ar att det finns en fungerande oreglerad hyresmarknad. Den har den senaste tiden exploderat med kraftigt stigande hyror. Det ar uppenbart att efterfragan och betalningsviljan for boende finns aven om koparna avvaktar pga den upplevda osakerheten och istallet valjer att hyra. Detta innebar sjalvklart ocksa att saljarna inte ar sarskilt pressade att salja.
Jag tror att om vi hade haft en fungerande hyresmarknad i stockholm, sa hade den givit oss liknande signaler betraffande efterfragan pa boende.
mvh
Såg någon artikel som menade att bostadspriset i jämförelse med reallönen ligger ganska jämnt över tiden, då ska dagens priser ner till 25-30.000 m2 i Stockholm. Tror tvärtom att 80-talisterna som inte kommit in på arbetsmarknaden än kan vara lugna, de som däremot precis köpt in sig i en bostadsrätt får det nog tufft.
Jag har gjort en lite annan variant – istället lagt upp en graf över inflationsjusterade bostadspriser (FPI/KPI). Då ser man tydligare hur stor bubblan är. Mycket större än 1990. Dessutom lade jag in inflationsjusterad medelinkomst, som ju inte har stigit tillnärmelsevis lika snabbt.
Min förutsägelse utifrån detta är att vi kommer att få se en nedgång i inflationsjusterade småhuspriser på minst 55% i riket. Din tidsuppskattning på botten år 2012 är nog ungefär rätt.
Den största risken jag ser är att både du och jag är för optimistiska. Med tanke på hur långt över trendlinjen vi har gått finns risken för lika stora excesser på nersidan när bubblan blåses ur.
Flute, hittar tyvärr inte någon graf på din blog, fast du kanske inte lagt ut den där än?
Host host. Det ser så dramtiskt ut. Kan du inte använda logaritmiska skalor istället så det är enklare att jämföra utvecklingen över tid.
Personligen tror jag 4% inflation är i högsta laget de närmaste åren, två procent känns mer rimligt, oktober inflationen på 4.0% lär sjunka till 2-3% redan i november (EU 2.1% idag).
Huskarriären är ett utmärkt exempel på systemfelet med FIAT-valutorna, som alla, mig veterligen förlorar i värde hela tiden, centralbankerna nästan tävlar i vem som kan förstöra valutan mest. Detta är ett stort systemfel i ekonomin, där det blir mycket lönsamt att låna (inflation och subventionerad ränta) och köpa bostad och rena rama förlusten att spara (inflation, minus skatt på räntan). Sättet att bli rik är att spekulera på systemfel i ekonomin i stället för att arbeta, spara och investera.
Jag tror att ända botemedlet mot detta är att införa 100% guld som valuta vars mängd och ränta avgörs av marknaden och inte av politiker och byråkrater. Ett förbud mot budgetunderskott och 100% kapitaltäckningskrav i bankerna är andra sunda regeler.
Det finns en chans att FIAT-money systemet med centralbanker och fractional banking avvecklas under denna ekonomiska kris och det vore inte en dag för sent.
Anta att bostadspriserna följer KPI. Anta att du lånar 75% av köpeskillingen och bidrar med 25% kontant. Anta vidare att du *behåller* låneandelen på 75%, dvs du ökar på lånet med jämna mellanrum i takt med prisökningen. Resultat: Du har du skaffat dig en hävstång på en inflationssäkrad investering. Med en inflation på 2%blir avkastningen 8%, eller 6% justerat för inflation. Bättre än aktiemarknaden på lång sikt. Så funkar bostadskarriären.
Anonym, fel. Du förutsätter t ex att din lön höjs i takt med inflationen, en vanligt misstag många gör. Och sedan måste du vara singel och med tryggt jobb, för annars finns risken att en separation eller arbetslöshet tvingar dig att sälja vid fel tillfälle, när du ligger back på bostadens värde.
Dessutom måste du räkna in skatten. Ju mer priset stiger, desto större andel av de där 25%:en kommer ätas upp av skatt. 22% skattesats, priset har dubblats från 2 MSEK till 4 MSEK, du har ökat skulden till 3 MSEK, från 1.5 MSEK enligt din teoretiska plan. Då skall du betala 440 kSEK i skatt, så efter lånet är löst kvarstår bara 1 MSEK – 440 kSEK = 560 kSEK. Med tanke på att din ursprungliga kontantinsats var 500 kSEK, så har du på en prisuppgång om 100% bara gjort en vinst på 12%.
Det kallas omvänd hävstång.
Hävstång får du bara om du INTE ökar din belåning i nominella pengar. Vilket visar att du alltså inte vet vad du talar om.
Räntekvoten är idag ca 3,75%, dvs hushållen använder ca 3,75% av disponibel inkomst för att betala bolåneräntor med. Innan finanskrisen slog till och räntorna var 6% låg räntekvoten strax över 5, dvs inte på något sätt farligt högt då heller.
På 90-talet var samma räntekvot över 12 så hushållen klarar sannolikt av både väsentligt högre priser och högre räntor utan att det på något sätt blir ansträngt.