bostadslån

Folk tror att de tjänar något på att bostadspriserna stiger, men i verkligheten innebär stigande bostadspriser bara att det blir allt dyrare att flytta och att man bygger upp latenta skatteskulder. Det enda sättet att tjäna pengar på de stigande bostadspriserna är att kliva ur bostadsmarknaden.

Om du köpt en villa för 1.5 MSEK och sedan säljer den för 1.5 MSEK för att köpa en annan villa till samma pris blir din flyttkostnad mäklararvodet vid försäljning om 3% plus en lagfartskostnad på köpet med en stämpelavgift på 1.5%. Kostnaden för att flytta är alltså 67 500:- SEK. Detta oräknat behovet av pantbrev på den nya bostaden, vilket vi förmodar redan fanns.

Men om priset nu istället stigit till 2.5 MSEK, vilket inte är osannolikt för den som köpte sin villa för kanske 10 år sedan, så blir kostnaden en helt annan när du flyttar från en villa på 2.5 MSEK till en annan för 2.5 MSEK. Inte bara kostar mäklararvode och stämpelskatt dig 112 500:- SEK, utan du får även en skatteskuld på 22% av “vinsten” eller 203 500:- SEK efter mäklararvode. Kostnaden för att flytta är nu 316 000:- SEK. Nästan 5x så hög som om villan inte stigit i pris.

Skatten kan dock skjutas upp, men kommer förr eller senare behöva betalas och tills vidare måste du under nuvarande system betala ränta på den uppskjutna skatten.

Notera att du inte tjänat något. Du har en likvärdig bostad, men på en annan address.

Skulle det röra sig om en Stockholmsvilla köpt för 3 MSEK och såld för 5 MSEK blir flyttkostnaden 632 000:- SEK.

För klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar blir flyttkostnaden något lägre, då man slipper stämpelskatten.

Förr eller senare kommer den latenta skatteskulden falla ut, t ex när din livspartner dör och du inte har råd att behålla bostaden. Den som tagit ut prisuppgången genom att ta ut lån på bostaden för konsumtion kommer inte undan skatteskulden vid slutlig försäljning och kan få en obehaglig överraskning. 

Idag har vi varken fastighetsskatt på hela fastighetens taxeringsvärde i storstäderna, ingen förmögenhetsskatt och ingen arvsskatt. Det finns inget som inte säger att dessa inte återinförs förr eller senare. Då ska man dessutom betala procent i fastighetsskatt varje år på det högre beloppet, plus eventuell förmögenhetsskatt. Och när din livspartner dör ska staten vid återinförd arvsskatt ha procent av din bostad som straff. Då är det bättre att bostaden kostar 1.5 MSEK än 2.5 MSEK.

Men om bostaden istället faller i pris så kan du i själva verket få betalt av staten för att flytta till en likvärdig bostad.

Nu är jag rätt dålig på det här med avdrag för förlust på kapital eller bostad, men om villan faller i pris från 1.5 MSEK till 1 MSEK så gör du med mäklararvode en reaförlust på 530 000:- SEK vid försäljning och köp av likvärdig bostad. Av dessa får du då tillbaka 22% (osäker här – kanske en annan siffra) av staten, dvs 116 600:- SEK. Det täcker mäklararvodet på 30 000:- SEK och stämpelskatten på 15 000:-. Nettot blir en likvärdig bostad och 71 000:- SEK i näven. Dock kan du förstås bli sittande med restskulder om du inte amorterat tillräckligt.

Vid tillräckligt fallande bostadspriser får du alltså pengar i näven när du flyttar till en likvärdig bostad.

Med lite fantasi kan man också tänka sig att staten kräver in våra latenta skatteskulder vid kommande svensk ekonomisk kris för . Uppskovet på skatten vid köp av en minst lika dyr bostad är inte något som är grundlagsskyddat, utan är en tillgång för staten, en tillgång som staten när som helst kan kräva in. Om inte annat genom att höja räntan på den uppskjutna skatteskulden. Kom ihåg att (mp) tycker att man ska ta lån på bostaden om man inte har råd att betala sin skatt.

Så länge man måste ha en bostad så tjänar man faktiskt inget på stigande bostadspriser. Allt man får är högre och högre kostnader och större och större skatteskulder. Men fårket applåderar förstås ändå.