Hasselbladska huset

Det finns en del mer underlag kring bostadsrättsföreningen Hasselbladska huset (se även gårdagens artikel) som kan vara värt att dela med sig av.

Exploatören som gjorde om huset till bostadsrätter var Bra Boende Centralt AB (BBCAB), och det finns gamla artiklar från 2006 om hur oerhört lönsamt det skulle bli för exploatören. Exempelvis ifrån Dagens Industri (varning, utskriftsversion). Ni vet den sortens artiklar där man slår sig för bröstet över hur bra med pengar man kommer tjäna på att göra om det hela till bostadsrätter.

Ett citat: “Priserna kommer att trissas upp med hjälp av de historiska och kulturella värdena i Hasselbladshuset som byggdes 1877.”

BBCAB sade sig lägga ner 100 MSEK på projektet. Enligt föreningens ekonomisk plan såldes fastigheten till bostadsrättsföreningen för 150 MSEK, en vinst på 50 MSEK för BBCAB. Då BBCAB även lånade till investeringen så kan man förmoda att vinsten baserat på satsat eget kapital var rejält mycket bättre än 50%.

Men enligt den ekonomiska planen skulle föreningen bara få skulder på 57 MSEK. Nu är alltså föreningens skulder 96 MSEK. Mer än hälften av intäkterna för föreningen skulle komma från hyror av ca 800 m2 lokaler, där säljsnacket var att en toppkrog skulle komma på plats där. Fast om det bara handlade om att det i samma kvarter skulle etableras en toppkrog, Taste of Sweden, är inte oklart.

Den aktuella lägenheten på exekutiv auktion såldes ursprungligen för tänkta 1 625 000:- SEK och månadsavgiften skulle då vara 2324:- SEK i månaden. Nu är den 14 872:-. En höjning på 6.4x, 540%. Den senaste dubblingen av avgiften skall ha skett i sommar. En liknande lägenhet försöktes hyras ut för ett år sedan med en månadshyra på 8900:-. För den lägenheten var ursprunglig månadsavgift 1338:- SEK enligt den ekonomiska planen.

Men inte ens dubbla skulder och helt outhyrda lokaler kan förklara att avgifterna nu är 6.4x ekonomisk plan. 329 m2 av lokalerna skall dessutom hyrts ut som kontor i vintras. Möjligen kan det också finnas nya amorteringskrav från banken, för enligt den ekonomiska planen skulle man inte amortera alls.

Gammalt säljsnack från 2006 hos 2009 konkursade mäklaren M2 hittar man på Internet Archive, där man kan konstatera att samtliga lägenheter såldes. Göteborgs finaste lägenhet, vad jag misstänker är lägenhet 53A + 53B var ute till salu 2009 för 16.5 MSEK. 53A+B skulle ursprungligen tillsammans kosta 18.6 MSEK och ha en månadsavgift på 10 495:- SEK. Om även den ökat med 6.4x så är månadsavgiften idag 67 168:- SEK för finaste läget i Göteborg… Drabbar antagligen ingen fattig.

Grundfrågan måste vara hur föreningen landade med dubbel skuldsättning än mot ekonomisk plan. Såldes fastigheten i själva verket för 200 MSEK till föreningen, och inte 150 MSEK? I så fall är det ju uppenbart varför den ekonomiska planen inte är värd pappret den är skriven på.

Den exekutiva auktionen på ettan på 44 m2 sker den 28:e juli, dvs på torsdag. Som en läsare påtalade så kan man se köpet som en option på en hyresrätt i centralaste Göteborg när föreningen går i konkurs. Optionen kostar 100 000:- + 15000:- i månaden. Samtidigt var värderingen om 100 000:- baserad på halva avgiften mot idag. Möjligen kan dubblingen av avgiften skett inför auktionen för att hålla borta familjerna Kretin och Pletin från att bjuda på lägenheten, en kostnad som övriga boende i huset kanske gärna tar tillfälligt?

Det hade varit intressant att se föreningens ekonomiska redovisningar sedan start.

Nu kanske läsarna inte tycker det här har med bostadsbubblan att göra, men det har det. Det visar nämligen på hur fartblindhet kan leda fel. Förhoppningsvis drabbas få fattiga av smällen, utan att döma av säljssnacket i media kring föreningen och lägenheter så rör det sig om den nya noblessen av riktigt rika företagare som köpt lägenheterna. Något 10-tal miljoner i förlust är väl ingenting för dem, eller för den delen 60 000+ i månadavgift för 340 m2 på Göteborgs finaste address.

Men en exekutiv auktion och personlig tragedi finns det iaf här.

Och någonstans finns ett antal profitörer som gjorde 50 MSEK i vinst på det hela och antagligen sover rätt gott om natten.

Det finns en god regel när det gäller marknadsbubblor. Det är när de spricker som oegentligheterna kommer till ytan. Ett exempel och litet bondeoffer där var hur Madoff avslöjades även om de största bedragarna kring decenniets finansbubbla förstås gått fria.

Att Göteborgs finaste address drabbats av 540% höjda månadsavgifter och exekutiv auktion av en lägenhet kan ur det perspektivet ses som ett tidens tecken. Och en skarp varning kring att nybildade bostadsrättsföreningars ekonomiska planer kan se bra ut på pappret när man tecknar sig för en lägenhet, men verkligheten kan bli en helt annan.