Det finns en del mer underlag kring bostadsrättsföreningen Hasselbladska huset (se även gårdagens artikel) som kan vara värt att dela med sig av.
Exploatören som gjorde om huset till bostadsrätter var Bra Boende Centralt AB (BBCAB), och det finns gamla artiklar från 2006 om hur oerhört lönsamt det skulle bli för exploatören. Exempelvis ifrån Dagens Industri (varning, utskriftsversion). Ni vet den sortens artiklar där man slår sig för bröstet över hur bra med pengar man kommer tjäna på att göra om det hela till bostadsrätter.
Ett citat: “Priserna kommer att trissas upp med hjälp av de historiska och kulturella värdena i Hasselbladshuset som byggdes 1877.”
BBCAB sade sig lägga ner 100 MSEK på projektet. Enligt föreningens ekonomisk plan såldes fastigheten till bostadsrättsföreningen för 150 MSEK, en vinst på 50 MSEK för BBCAB. Då BBCAB även lånade till investeringen så kan man förmoda att vinsten baserat på satsat eget kapital var rejält mycket bättre än 50%.
Men enligt den ekonomiska planen skulle föreningen bara få skulder på 57 MSEK. Nu är alltså föreningens skulder 96 MSEK. Mer än hälften av intäkterna för föreningen skulle komma från hyror av ca 800 m2 lokaler, där säljsnacket var att en toppkrog skulle komma på plats där. Fast om det bara handlade om att det i samma kvarter skulle etableras en toppkrog, Taste of Sweden, är inte oklart.
Den aktuella lägenheten på exekutiv auktion såldes ursprungligen för tänkta 1 625 000:- SEK och månadsavgiften skulle då vara 2324:- SEK i månaden. Nu är den 14 872:-. En höjning på 6.4x, 540%. Den senaste dubblingen av avgiften skall ha skett i sommar. En liknande lägenhet försöktes hyras ut för ett år sedan med en månadshyra på 8900:-. För den lägenheten var ursprunglig månadsavgift 1338:- SEK enligt den ekonomiska planen.
Men inte ens dubbla skulder och helt outhyrda lokaler kan förklara att avgifterna nu är 6.4x ekonomisk plan. 329 m2 av lokalerna skall dessutom hyrts ut som kontor i vintras. Möjligen kan det också finnas nya amorteringskrav från banken, för enligt den ekonomiska planen skulle man inte amortera alls.
Gammalt säljsnack från 2006 hos 2009 konkursade mäklaren M2 hittar man på Internet Archive, där man kan konstatera att samtliga lägenheter såldes. Göteborgs finaste lägenhet, vad jag misstänker är lägenhet 53A + 53B var ute till salu 2009 för 16.5 MSEK. 53A+B skulle ursprungligen tillsammans kosta 18.6 MSEK och ha en månadsavgift på 10 495:- SEK. Om även den ökat med 6.4x så är månadsavgiften idag 67 168:- SEK för finaste läget i Göteborg… Drabbar antagligen ingen fattig.
Grundfrågan måste vara hur föreningen landade med dubbel skuldsättning än mot ekonomisk plan. Såldes fastigheten i själva verket för 200 MSEK till föreningen, och inte 150 MSEK? I så fall är det ju uppenbart varför den ekonomiska planen inte är värd pappret den är skriven på.
Den exekutiva auktionen på ettan på 44 m2 sker den 28:e juli, dvs på torsdag. Som en läsare påtalade så kan man se köpet som en option på en hyresrätt i centralaste Göteborg när föreningen går i konkurs. Optionen kostar 100 000:- + 15000:- i månaden. Samtidigt var värderingen om 100 000:- baserad på halva avgiften mot idag. Möjligen kan dubblingen av avgiften skett inför auktionen för att hålla borta familjerna Kretin och Pletin från att bjuda på lägenheten, en kostnad som övriga boende i huset kanske gärna tar tillfälligt?
Det hade varit intressant att se föreningens ekonomiska redovisningar sedan start.
Nu kanske läsarna inte tycker det här har med bostadsbubblan att göra, men det har det. Det visar nämligen på hur fartblindhet kan leda fel. Förhoppningsvis drabbas få fattiga av smällen, utan att döma av säljssnacket i media kring föreningen och lägenheter så rör det sig om den nya noblessen av riktigt rika företagare som köpt lägenheterna. Något 10-tal miljoner i förlust är väl ingenting för dem, eller för den delen 60 000+ i månadavgift för 340 m2 på Göteborgs finaste address.
Men en exekutiv auktion och personlig tragedi finns det iaf här.
Och någonstans finns ett antal profitörer som gjorde 50 MSEK i vinst på det hela och antagligen sover rätt gott om natten.
Det finns en god regel när det gäller marknadsbubblor. Det är när de spricker som oegentligheterna kommer till ytan. Ett exempel och litet bondeoffer där var hur Madoff avslöjades även om de största bedragarna kring decenniets finansbubbla förstås gått fria.
Att Göteborgs finaste address drabbats av 540% höjda månadsavgifter och exekutiv auktion av en lägenhet kan ur det perspektivet ses som ett tidens tecken. Och en skarp varning kring att nybildade bostadsrättsföreningars ekonomiska planer kan se bra ut på pappret när man tecknar sig för en lägenhet, men verkligheten kan bli en helt annan.
19 kommentarer
Japp, nu konkar brf:arna! Rädde sig den som kan!
(Rädde är presens konjunktiv av rädda.)
Oerhört intressant, det måste röra sig om någon sorts bedrägeri. Den här sortens historier om BRF är ju väldigt ovanliga.
I slutet av 80-talet bildades massor med föreningar med hög belåningsgrad, vilket man ser tydligt på BRF skapade omkring dessa år (mycket hög avgift och en historia som inkluderar skuldrekonstruktion).
Läxan man lärde sig då var att föreningar inte ska belånas så hårt, utan detta lades över på lägenhetsköparna (se där — också en förklaring till stigande priser på BRF-andelar och till högre skuldsättning hos privatpersoner!).
I detta fallet 62% privat insats, 38% lån som tas upp av föreningen. Jag tror detta är ungefär som det brukar så ut i dagens nybyggen.
Det vore som sagt mycket intressant att se de senaste årens årsredovisningar och verksamhetsberättelser för att se om det fanns några tecken på att det skulle gå så här. Som vanligt visar det att man får ganska mycket potentiellt strul "på köpet" när man köper sitt klubbmedlemskap.
Efter den föregående fastighetsbubblan bestämde sig linköpings kommunfullmäktige för att sluta göra borgensåtaganden för nya bostadsrättsföreningar. Den insikten höll under hela den här fastighetsbubblan, tacka en gudom för gamla envisa rävar till fritidspolitiker.
Föreningen känner sig blåsta av banken, här får man en straffspark när en lägenhet går till kronofogden och 4-dubblar månadsavgiften och köper sen själva lägenheten. Den kan de sen sälja om för kanske 1.600.000? igen när avgiften åter är runt 3.000? Konspiratoriskt va?! =)
Nu kan den händige BoLåneTorsken bygga sin våning själv!
komik på hög nivå!
vindsvaningar.com
Föreningen är troligen i akut behov av snabba pengar, dubblingen av hyran är kanske bara nått halvår/år.. annars verkar ju föreningen va lagom körda.. kanske stora lokaler ingne hyrt?
I vår nybildade förening(2008) körde man 70% Privat /30%& Förening upplägg, det man bör uppmärksamma är att det är fördel att lägga så mkt som möjligt på privatpersonen då de har 30 % avdragsrätt på räntor, något föreningen inte har.
Däremot så brukar ombildningskonsulterna justera detta så fördelaktigt som möjligt (för att ombildningen ska gå igenom), för att passa klientelet i föreningen.
Däremot så kan det vara fördel att ha en så låg privat andel för att fånga så många bolånetorskar i nätet. "Årsredovisning vad är det"?
Se artikel om fallande bopriser: http://di.se/Default.aspx?pid=241097__ArticlePageProvider&epslanguage=sv
/P
Väldigt intressant faktiskt, vad gäller avgifter så kan man väl säga att en ökning med 60-70% för de boende om lokalhyror faller bort inte är ovanligt i även mycket välskötta föreningar i storstäderna, man drar helt enkelt in så mycket på lokaler i hyfsat läge. Men det är ju lite skillnad mot 650% ökning, spontant känns det som om förskingring/värdeöverföring skett från brf:en, gissningsvis till styrelsen med benäget bistånd av banken eller av leverantörer. I princip är det svårt att göra sådant för styrelsen utan någon form av samarbete med utomstående.
Det är väldigt märkligt att först så kan brf ha lägenheterna ställda som säkerhet mot sina lån sen så belånar bostadsrättsinnehavaren lägenheten en gång till.
Kalle konung
Bra gamble att köpa en lägenhet där?
Säg att man får 44m2 lägenheten för 50k.. det på insidan som man faktiskt äger (t.ex vitvaror,golv,badkar,TM,TT osv) måste ju vara värt minst 50k på andrahandsmarknaden?
Eller skita i att betala avgiften, bo gratis i 3-6 månader innan föreningen kan tvångsförsälja lägenheten igen.
Annars kanske har man tur och föreningen går i konkurs. Fastigheten säljs och alla lägenheter blir hyresrätter. Nya hyran bör bli mkt lägre, kanske 8-9000 vilket skulle vara helt okey för en sådan central/renoverad lägenhet.
Det man bör tänka på som brf innehavare är att det är mycket liten insyn i styrelsens arbete. Det är endast revisorn som får tillgång till styrelseprotokoll. Var själv revisorsersättare och blev lovad insyn. Fick vara med på ett sammanträde och sedan blev jag obekväm och utestängd. Väldigt lätt att byta revisorer och höja styrelsearvoden på de magra stämmorna med få medlemmar som begriper nåt eller vågar gå emot styrelse och valberedning. I min fd förening var det ingen större fara och små pengar i jämförelse men i en brf har enskilda medlemmar mycket liten om något inflytande. Skulle jag välja brf någon gång i framtiden skulle jag se till att sitta i styrelsen eller väljas till revisor, då mycket girighet frodas på sina håll, tyvärr.
Det är allt annat än riskfritt, så åtminstone se till att vara med på årsstämman.
Kanske Cornu kan läsa på juridiken kring brf och ge ett antal möjliga scenarion där styrelsen kan föra alla medlemmar bakom ljuset och sko sig själva. Enligt min ringa mening så blir det ingen svår manöver.
"Får boende i en bostadsrättsförening se styrelseprotokoll? Den frågan har flera läsare haft synpunkter på. Det som gäller är att styrelseprotokoll inte är offentliga. Endast styrelsen och revisorerna har rätt att se dem, men styrelsen kan välja att visa dem för andra.
– Det är upp till styrelsen att bestämma hur man ska göra. Vill styrelsen visa protokollen så får den göra det. Det är en lämplighetsfråga. Ibland avhandlas känsliga saker, till exempel en medlem som får anstånd att betala årsavgift eller upphandling av en entreprenad, säger Göran Olsson, vice vd vid Sveriges bostadsrättscentrum."
Intressant också att just m2 var involverat. Michael manniche som var vd på m2 sitter i en styrelse ihop med nämnda taube så de har väl bastat ihop en del kan man gissa. Låter som de lyckats dra en scam som heter duga. Uppdrag granskning nästa???
KÖP ALDRIG I DET HUSET DET ÄR DEN VÄRSTA BEDREGERIHÄRVAN I MODERN TID. DE ÄR SKULDSATTA ÖVER ÖRONEN
KÖP ALDRIG NÅGOT I DET HUSET VARNING VARNING VARNING. "!!!!!!!!!!!
Dags för en ny genomgång av denna brf? Det verkar ha varit hög omsättning på lägenheterna senaste året (många lägenheter som varit ute, minst 1-2 lägenheter till salu vid varje givet tillfälle jag kollat hemnet) men ändå är inga slutpriser redovisade på hemnet.
Mvh Jonas