Börsveckan inleds negativt i de asiatiska tidszonerna. Antalet arbetade timmar ökade i november, trots färre sysselsatta. Bostadsrättsföreningar uppges slarva med sparandet genom att skala ner på avgiftshöjningarna.
Veckan so gick innebar att Stockholmsbörsen backade ordentligt med -2.22% för storbolagsindex OMXS30 och -2.02% för breda OMXSPI. Den svenska kronan har försvagats senaste veckan, men stärkts lite idag till 10:98 SEK för USD, trots att långa amerikanska räntor fortsatte att stiga. Euron går på 11:54 SEK, och guldpriset faller tillbaka till 936:- SEK per gram.
I USA gick veckan -0.64% för S&P-500 och +0.73% för NAsdaq 100, den senare helt orsakat av fredagens stigning på +0.76%. Bäst inom FANANGST gick Tesla med +12.08% följt av Googles +8.77% medan Nvidia var sämst med -5.75%.
Borta i de asiatiska tidszonerna inleds nu börsveckan negativt. Utan att kontrollera vilka börser som är stängda säger min ticker att ASX 200 går -0.56%, Hang Seng -1.11%, KOSPI -0.22%, Niekkei 225 -0.03% och Straits Times +0.20%.
SCB rapporterar att antalet arbetade timmar ökade i november med 200 000 timmar för män och 500 000 timmar för kvinnor. Detta trots att 18 000 färre män var i arbete. 2 000 fler kvinnor var i arbete. Sysselsättningen minskade dock med 58 000 personer, och 18 000 fler blev arbetslösa. Detta beror på att 40 000 personer gick ur arbetskraften.
Vitsen med att titta på detta här på bloggen är strikt en konjunkturindiktator där positiva indikatorer som antalet anställda, personer i arbete och arbetade timmar i stort sett varit oförändrat de senaste tre månaderna. Arbetade timmar är dock upp nästan en procent det senaste året, eller +0.91% vilket i slutändan visar på ökad aktivitet i ekonomin. Om man sedan gjort sig av med anställda och höjt produktiviteten på de som är kvar är en annan sak.
Andelen sysselsatta i befolkningen är ned, vilket vänt en uppåtgående trend, men siffran är ändå bland de högsta någonsin för säsongen.
Och nej, 97% av alla vuxna sysselsatta jobbar minst 20 timmar i veckan och i åldern 45 – 54% jobbar 99% minst 20 timmar i veckan. 83% av alla i åldern 25 – 64 år jobbar minst 35 timmar i veckan.
Kortare arbetstider än 20 timmar i veckan hittas som alla med minsta verksamhet mellan öronen förstår främst hos ungdomar och pensionärer, som t ex jobbar vid sidan av studier eller fyller i extrapass på sitt gamla jobb för att dryga ut pensionen. Se artikel om detta med några år på nacken, men detta består. Alla som för övrigt är företagare förstås också att det är en enorm overhead att ha folk som jobbar få timmar i veckan, då den administrativa bördan dessa är lika stor oavsett hur lite de jobbar. Exempelvis är det lika dyrt att skicka ut lön och lönespec, oavsett vad det står för siffror på utskicket.
Bostadsrättsföreningar slarvar med sitt sparande och drar ner på avgiftshöjningarna framgår i en artikel hos Dagens Industri. Det betyder att man inte avsätter sparande nog i föreningen för att täcka underhållsskulden för framtida underhåll, utan tvingas i så fall i framtiden låna pengar till underhållet.
De som därmed bor idag i lägenheterna slipper kostnaden för det slitage de orsakar utan sparkar bollen framåt till framtida medlemmar i bostadsrättsföreningens klubb, där man kommer tvingas låna pengar för att betala tidigare boendes slitage.
En bostadsrättsfvaltare uppger att bara 26% av dess föreningar höjer avgifterna vid årsskiftet mot 40% de tidigare föregående två åren. Höjningstakten bromsar också in från 9.8% till 5.8%. Förvaltarföretagets VD säger:
“Över tid är det lite problematiskt. Man behöver nog se till att öka sparandet i föreningarna så att man närmar sig vad man behöver sätta av enligt underhållplanen. Annars är det risk att det blir för hög skuldsättning över tid.”
Detta skiljer sig nog inte så mycket från villaägare.
Handen på hjärtat är det väldigt få villägare som sätter av pengar för framtida och löpande underhåll. Själva sparar vi undan 3 000:- SEK i månaden till detta, men det är antagligen i underkant beroende på vad man räknar med att behöva göra. Kan konstatera att bufferten som skapas sällan gått över 50 000:- SEK innan det blivit dags att förbruka den igen, men några stora punkter har genomförts genom åren, som totalrenovering av badrum och ommålning av fasad.
Värdet (till skillnad mot värderingen) av en bostad minskar hela tiden över tiden, i takt med att underhållsskulden ökar, men de flesta struntar i detta och hoppas hitta en större idiot man kan sälja till, som får ta smällen. Och väl förvaltade och underhållna villor kan de sista åren förvandlas till motsatsen när åldern hos ägarna tar ut sin obönhörliga rätt. I sämsat fall sviker sinnet och anhöriga fastnar i en kapitalförstörande fälla där inget kan göras åt saken och ägaren sitter inlåst på hem utan att det existerar framtidsfullmakt eller samförstånd mellan framtida arvtagare.
Även på er gräddhylla kanske alla känner till Villan som förfaller i väntan på att ägaren ska dö, eller på att arvingarna ska komma överens efter ett halvt liv av osämja. Alla ägare av en fastighet har de facto veto på en försäljning.
En bostadsrättsförening kan dock vid vanskötsel tvinga fram en försäljning, eller rent av förverka lägenheten och sparka ut medlemmen ur föreningen så denne eller dessa blir av med lägenheten. Delägare i ett dödsbo eller de som väntar på ägarens frånfälle har inte den möjligheten för villan. Det finns tusentals ödehus som förfaller i Sverige, även i våra eftertraktade storstadsområden.
56 kommentarer
Som ordförande, teknisk och ekonomisk förvaltare i BRF har jag hyfsad koll på detta.
Mellan tummen och pekfingret är riktlinjen att föreningen ska ha ett positivt kassaflöde före amorteringar och underhåll på cirka 250 SEK/kvm.
Som ni förstår innebär det att en BRF med 10 tusen kvm ska ha ett positivt kassaflöde med 2,5 miljoner SEK per år före underhåll.
Översatt till småhus kan jag tänka mig att snittfastigheten ligger på cirka 250 kvm inklusive källare, garage etc.
Det betyder att småhusägaren ska ha 62,5 tusen SEK över till underhåll.
Ps: Jag har inte läst DI och det är möjligt att de har andra riktlinjer.
Snittvillan ligger väl på 150 m2, så 150*250=37 500:- SEK om året, vilket ligger nära våra 3 000:- SEK i månaden.
Det tror jag inte att den gör.
Även källare, garage och andra byggnader på fastigheten ska räknas med.
Visst. Fram till 90-talet någon gång var dock de statliga lånereglerna sådana att man högst fick bygga 150 m2 för att få de förmånliga statliga lånen. Vilket har lämnat spår, även om det fanns massa kreativa sätt att runda detta. Exempelvis bygga carport istället för garage, och sedan sätta väggar på den när väl lånen gått igenom osv. Även sutteränghus var en metod, där bara halva bottenvåningen räknades till 150 m2.
Idag byggs dock många villor mindre av kostnadsskäl. Senaste villamattan här i byn med typ 20 fristående villor och fyra parhus låg på 129 m2 per hus, inga garage.
Ska jag vara riktigt ärlig är 250 SEK/kvm på den totala ytan ett minimum på lång sikt.
Sedan pandemin har kostnaderna ökat med cirka 40%.
Oavsett är vi överens om att det krävs en bra slant för att täcka underhållet och att nog de flesta villaägare struntar i detta.
Man får absolut ingenting för 250 SEK/kvm.
Av de renoveringar jag har tagit del av (väldigt många) gällande översvämningar var snittkostnaden 15 tusen SEK per kvadratmeter.
Översvämning bör väl täckas av försäkring och inte räknas som väntat underhåll.
15 kSEK per m2 är nästan nybyggespriset undantaget kök och badrum.
Det här är minerad mark och ett område som jag helst inte diskuterar.
Generellt är det ju helt otroligt att inte alla BRF-er höjer avgiften då vi har fortsatt inflation i allt förutom räntekostnader.
Småhusägare är om möjligt ännu mer körd i vägg och yrar på om att de bor billigt.
Hyresrätter sitter minst lika illa till och där väntar många år med hyreshöjningar som är högre än KPI.
Det enda rådet jag kan ge är att inte vara snål vad gäller försäkringen.
Vad gäller byggkostnader så är de väsentligt högre än vad gemene man tror.
Ärligt talat går det inte ens att prata om det då många ligger så extremt fel i sina kalkyler.
HR kan ju bara skita i underhållet, så länge hyrorna kommer in.
Men ja, “bo billigt i avbetalda villan” är ju en chimär som baserar sig på att man låtsas om att underhållet är gratis.
De har börjat släcka hyresrätter på Gotland och den trenden kommer att sprida sig.
Det är för dyrt att renovera och för dyrt att riva så husen blir ståendes tomma på låg värme.
Ja, den där bostadsbristen var det si och så med.
Släcka HR på Gotland, pratar du om de där hyresrätterna i Hemse som man försökte få kring 20 000 kr i månaden för, typ 5 mil från Visby. Där en motsvarande BR kostar 800 000 kr, är de dem de nu släcker eller är det andra?
Jag vet inte heller vad DI skriver, men jag håller inte alls med om att medlemmarnas pengar ska låsas in i brf:ens kassaskåp.
Jo, i teorin är det ju rätt, men i praktiken fungerar det att medlemmarna som för tillfället bor i föreningen betalar aktuella räntor och amorteringar via årsavgiften.
Det finns säkert inte någon brf som startats utan skulder och att då från första inflyttning lägga ytterligare börda på de nyinflyttade, som redan bekostar byggets räntor och amorteringar, är feltänkt.
Praktiskt sett betalar ju de första boende i en ny brf för att ge möjlighet för föreningen att låna upp pengar till kommande renoveringar. Sedan fortsätter det på liknande vis till den dagen brf:en av någon anledning upphör att existera.
I praktiken kanske det blir ungefär som RUN DMC skriver.
Som sagt, det här är minerad mark och hopplöst att diskutera då alla känner sig kränkta oavsett om de bor i BRF eller småhus.
Låg mig bara konstatera att har man inte kassaflödet på 250 SEK/kvm så har man definitivt inte stålarna att genomföra renoveringar utan utökad skuldsättning.
Vi har en liten Brf på ca 600 kvm boyta. Byggnaden (lättbetong med puts) är nu 10 år. Föreningen är obelånad. Vi sparar ca 150 kr/kvm. Visst, det är lågt, men det finns heller inga större underhållsbehov på ca 20-30 år och vi kan belåna oss med 3 miljoner och ändå anses lågt belånade med gängse normer. Att bunkra massa pengar till relativt låg bankränta är heller inte det bästa.
Imponerande att vara skuldfri på 10-årig fastighet.
150 räcker definitivt hos er.
Enda anledningen till att man ska låna upp för kommande renoveringar är att befintliga boende inte betalar för sitt slitage av fastigheten. Hade de betalat (sina 250:-/m2 och år) så hade föreningen inte behövt ta upp några lån framöver.
Nej det stämmer inte. De boende betalar i dagsläget ränta och amortering på det de sliter på i dagsläget. Om brf sparar i madrassen så betalar dagens boende för framtida boendes slitage. Och det är inte heller rätt.
Å andra sidan kan man ju anse att det alltid finns något som slits på i dagsläget och att det bara blir gungor och karuseller om man ska spara eller låna.
Werner
Tanken är att alla hela tiden ska betala för fastighetens slitage (avskrivningar, nedskrivningar etc).
Det innebär att dagens boende i BRF ska betala för slitaget på tak, fasad, stammar etc även fast de i nuläget inte behöver bytas ut.
Följer men ovanstående princip slipper man stora avgiftshöjningar vid stora renoveringar och det är väl så rättvist man kan komma gällande en förening som ska leva i hundra år.
Ja och det innebär enligt ekonomiska teorier att föreningen bekostar t.ex. takrenovering med ett lån som sedan amortera av under den tid taket skrivs av. Då är det de boende som bor och njuter av taket som också bekostar det.
Om föreningen i stället sparar i madrassen för att casha blir det defakto dagens boende som betalar för underhåll åt framtida medlemmar.
Men vi kanske pratar förbi varandra?
Allt jag försöker säga är att med avsättningar till underhåll kan man hålla avgifter relativt konstant exklusive inflation.
Om man inte gör avsättningar behöver avgifterna höjas kraftigt vid en större renovering.
Sen kan man ju diskutera i det oändliga vad som är rätt och fel.
Extremt tröttsamt med fastigheter då typ alla ska ha en åsikt och nästan alltid utgår de åsikterna från den egna kortsiktiga plånboken.
Grovt förenklat blir det som följer:
Med avsättningar varje år. Avgiften höjs 3 procent varje år.
Utan avsättningar ingen avgiftshöjning år 1 till 9.
År 10 avgiftshöjning med 35 procent.
Vad föredrar du?
Spekulerar friskt i att han föredrar att betala 2% ränta på lånet hans förening tog för 20 år sedan på 200 000kr för en takomläggning istället för att betala 2% ränta på det framtida lånet på 2 000 000 kr för takomläggning.
Man kan väl oftast få till en tvångsförsäljning via offentlig auktion om de andra arvingarna trilskas?
Sen kanske den typen av tvister snarare röra sig om vem som ska få familjehemmet snarare än att få det sålt.
Alla ägare måste ju skriva på, tvångsförsäljning blir det bara om fogden är inblandad.
Huvudregeln är att varje delägare kan begära en försäljning vid offentlig auktion. Avtal mellan delägare kan dock reglera detta. Men inte så svårt att begära en försäljning mot andra delägares vilja om inga avtal finns.
Det stämmer inte. Det går att få fram en offentlig auktion
Det är även min bild. Samägandelagen tror jag är den som reglerar gemensamt ägda fastigheter men den är om jag mins rätt dispositiv vilket kan förklara mängden hus som förfaller. Det hjälper dock inte om ägaren fortsatt är i livet.
I bloggen läser jag det som att ägaren fortfarande är i livet, men saknar förmåga/ork att hantera egendomen.
Då är det svårt att göra något.
I det fall man har skiftat arvet och då kommit överens om att tillsammans äga egendomen så kan man tvinga fram en försäljning
Tingsrätten beslutar och utser en god man som säljer.
Det händer ibland, men rimligare är att komma överens vid arvskiftet.
Samägandelagen.
https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1
Jag trodde det räckte med att en av delägarna vill sälja för att det skall bli så.
Till exempel vid separation.
Är det annorlunda vid arvsskifte?
Varför då?
Gäller inte vid separation heller. Alla måste skriva på.
Köpte för övrigt en skogsfastighet av 12 säljare en gång. De var väldigt nöjda med att lyckats komma överens – en av dem skulle dö inom ett år (cancer) och då skulle antalet ägare stiga till 80 personer och fastigheten skulle aldrig kunna säljas och man skulle inte heller kunna komma överens om avverkningar etc utan den skulle bli de facto värdelös.
Det finns ett undantag för försäljning, så att en delägare kan tvinga fram en försäljning mot de andras vilja https://lawline.se/answers/kan-jag-krava-att-en-samagd-fastighet-ska-saljas
Det fanns en oskiftad tomt flera generationer bakåt på min pappas sida, men det fanns också en köpare som väldigt gärna ville ha den, och som till slut lyckades få alla att skriva på. Jag har för mig att det var flera hundra delägare, och tog några år…
Trots du har missuppfattat något. Det går att tvinga fram offentlig auktion
Många blir otroligt provocerade så fort man börjar prata kostnader och underhåll. BRF:er har jag ingen direkt erfarenhet av men tror att bloggaren har rätt. Man vill inte höja avgiften för då sänks värdet på ens boende. Så man kissar i sängen och vill sälja innan ”pyramidspelet” spricker. Trist och ful inställning.
Ang billigt boende i villa. Så är det billigt. Tills något rasar… Då kommer en stor utgift plötsligt och lika önskat som svärmor på julafton.
Mitt värmesystem rasade förra vintern. Det var en trist utgift. Tur att jag är så jävla duktig och svennebananig att jag har en rejäl buffert för oförutsetta utgifter. Oj vad präktig jag är 😄. Sen dess jobbar jag med att fylla på bufferten tills nästa katastrof…
Svennebanan har inte buffert.
Ärligt talat blir det bara tröttsamt när det ska snackas BRF.
Ja, jag tycker det är galet att de flesta inte höjer avgiften för 2025 men i jämförelse med småhusägare är de ytterst kompetenta med underhållsplaner etc.
Kanske något för lagstiftningen nu när energideklaration blivit obligatoriskt. Gör det obligatoriskt att ta fram en underhållsplan och kostnader för denna de närmaste säg 20 åren vid villaförsäljning för att exponera villaägarens kostnader.
Ja, fler regleringar är precis vad vi behöver.
Det blir alltid mer regleringar, aldrig färre. Ingen svensk regering har minskat mängden regleringar.
Borde inte bankerna ha ett inresse i att villaägare har en buffert? Det borde ju minska kreditrisken. Dom skulle ju kunna göra en samhällstjänst (bankiernas högsta dröm…) genoma att promota och ge lägre ränta till dom som följer bankens automatgenererade underhållsplan med buffertsparande i ett av banken utsett konto?
det är väl precis det bankerna gör? om man flyttar sparande/pension e t c till banken så sänks risken och du får lägre ränta. Så mekanismen finns redan, dock inte uttalat som bo-spar-buffert.
Nä, man får ju ingen underhållsplan med x kkr/kvm osv.
Att amortera på sitt bolån är ju i praktiken detsamma som ett sparande. Visst kan man avsätta på ett buffertkonto men det går lika gärna att låna pengar den dagen det behövs, förutsatt att man då amorterat bort tidigare skulder alltså och har ett utrymme.
Vi amorterar just nu ca 9000 kr/mån på villan, faktiska amorteringskravet är dock bara ca 3000 kr/mån (1%) så 6000 kr genererar nytt låneutrymme varje månad.
Kanske hade det varit ekonomiskt smartare att istället ta 6000 kr och lägga på ett ISK-konto och hoppas att de förräntar sig med 5-10% per år, eller vad man nu behöver efter att skatteeffekter är inräknade. Men den som är satt i skuld är icke fri, som GP sa.
Håller med som princip men många är de som blivit förvånade när de inte anses betrodda med nya lån pga av omständigheter som omvärlden. pension, arbetslöshet, etc.
Mycket större handlingsfrihet med kontanter.
Du har en poäng. Tänkte inte på det… 🙂
Ja, glöm nya lån som pensionär om man inte möjligen är skuldfri.
Min extremt anekdotiska insikt ger att det i praktiken inte lönar sig att utföra underhåll på sitt hus ur ett försäljningsperspektiv. När vi skulle köpa villa för 10+ år sedan tittade vi på kanske 20 objekt, och djupdök i knappt 10 av dem. Vi såg i praktiken inga större skillnader i vad som blev slutpris mellan de som hade skött sitt underhåll, och de som krävde rejäla åtgärder (eftersatt tak, eftersatt dränering av grund, slitna ytskikt, uråldriga badrum osv osv) på annars hyfsat likvärdiga objekt. Återigen, extremt anekdotiskt, och det gällde naturligtvis bara till en viss gräns, men ändå.
För 10 år sen var reporäntan noll procent och det var en helt annan marknad än det är nu.
Generellt är det tufft att sälja renoveringsobjekt på dagens marknad, definitivt svårare än 2014.
Därmed inte sagt att det skulle löna sig att utföra underhåll. I praktiken ska du vara glad om du får igen stålarna du lagt ut på renoveringar.
Jag förstår att det är annorlunda, men jag har ändå svårt att förstå logiken i att kunna tänka sig att betala Z pengar för produkt X eller Y, där produkt X sedan kommer att generera ytterligare 500 000 SEK i utgifter, om det ens räcker. Men visst, det är klart att det är lätt att bara se på räntekostnaderna och att det därför är gratis oavsett…
Generellt och nu pratar vi verkligen generellt så vill kunderna på dagens marknad ha en färdig produkt.
Dvs du får på dagens marknad betala 500 k mer för produkt Y än X. Så såg det inte ut 2014.
Känner delvis igen din spaning. I alla fall i nedre änden där dödsbon och liknande småruffsiga bostäder verkar få sämre betalt än vad andra anser att “läget, läget” motiverar. Men med relativt snabba avslut eftersom utgångspriserna ofta gränsar till lockpris.
Är inte ett dugg förvånad, i och med jantelagens död och “jag” – reformen så fick vi ett annat samhälle. Lev i nuet, slösa genast och håll tummarna för att det funkar en liten stund till.
Numera är “amortering” eller “planerat underhåll” och “buffert” fula ord, kvarlevor från en svunnen tid då man kunde blicka längre bort än till nästa kvartal.
Nåja, tids nog svänger pendeln. Tids nog kan inte regeringen demagoger ropa “amortera mindre, låna mer!” och det innan svängremspolitiken blir en nödvändighet.
Lev i stunden, absolut. Men tänk också på framtiden, inkomsten/jobbet/hälsan är inte en garant för all framtid. Att spara lite idag må vara trist, men det är sällan folk säger” jag sparade för mycket”…tja, annat än Scrooge då.
”Även på er gräddhylla kanske alla känner till Villan som förfaller i väntan”
Dagens sanning! Bor i halvstor stad centralt där villorna går runt 6 miljoner (100kvm m 5-600kvm tomter) och har bara närmaste kvarteren 3 hus med ”visst rivningsbehov” där de lätt skulle kunna casha in 3 miljoner på bara tomten.
Visst, inte Saltsjöbaden men