Börserna faller brett i Asien under tisdagsmorgonen. I en bostadsrättsförening på populära Eriksberg i Göteborg är endast två av 21 lägenheter sålda, trots inflyttning nu i mars. Utifrån 2000 granskade BRF:ers ekonomi behöver föreningarna i snitt höja sina avgifter med 40% uppger ett fastighetsbolag.
Stockholmsbörsen backade under gårdagen med -0.45% för OMXSPI medan storbolagsindex OMXS30 gick framåt med +0.11%. Kronan backar och euron går på 11:29 och dollarn 10:42. Guldpriset stiger något till 641:- SEK per gram.
I USA backade börserna brett. S&P-600 gick -1.30% och Nasdaq 100 -2.09%. Teslas uppstuds tog en paus och aktien backade -6.32%, förmodligen på vinsthemtagningar efter att aktien stigit över 40% sedan årsskiftet.
I de asiatiska tidszonerna är det rött över hela linje på morgonen om än lugna nedgångar undantaget Kina med Hong Kong, som ofta uppför sig lite extra.
ASX 200 -0.07%, Hang Seng -1.48%, KOSPI -0.97%, Nikkei 225 -0.39% och Straits Times -0.58%.
En nybyggd JM-bostadsrättsförening i attraktiva Eriksberg i Göteborg, med 21 lägenheter har endast fått två av dem sålda. Detta trots att det är inflyttning i mars. Dock är lägenheterna lite speciella. Det rör sig endast om ettor och tvåår, där ettorna är på ca 30 m2 och de fem tvåorna på ca 50 m2. Huset verkar således inriktat antingen på ensamstående pensionärer eller studenter, vilket i sig kunde leda till en intressant föreningsstyrelse, men då små lägenheter är tänkta att säljas till personer med dåligt med pengar så har väl det marknadssegmentet helt kollapsat. Priserna ligger någonstans runt 75 000:- SEK per m2 och avgiften för ca 30 m2 är ca 3 000:- SEK per månad.
Jag länkar inte till föreningen och namnger den inte. Tycker synd om de två köparna som ska få bära ansvaret för allt, även om JM förmodligen står kvar som klubbmedlem med egen majoritet via nitton lägenheter.
Fastighetsbolaget Nabo har enligt en rapport hos SVT tittat på 2 000 bostadsrättsföreningar och konstaterar att de i snitt behöver höja sina medlemsavgifter (“hyror”) med 40%. 2021 höjdes avgifterna i snitt 0.6% och 2022 3.6%. Det är naturligtvis spridning på behovet, så en del kommer behöva höja mindre än 40% och andra betydligt mer. Alternativet är att man går med underskott. Redan 2021 var det många föreningar som inte lade undan för underhåll, trots nollräntor och låga energipriser. Just frånvaron av avsättningar för underhåll och den skulden som alltså sparkas framåt i tiden verkar vara den stora posten. Således kommer föreningarna fortsätta att skicka vidare räkningen till framtida BRF-ägare istället för att låta befintliga betala för det slitage man gör på fastigheten.
Att föreningar struntar i att göra avsättningar för underhåll, för att hålla nere avgifterna och uppe värderingarna för lägenheterna är dock inget nytt, men det är bra att det tjatas om det. De uppblåsta värderingarna är dock falska och grundar sig på att köparen hinner flytta innan underhållet behöver göras.
92 kommentarer
En nedåtgående spiral som bara börjat det här med misskötta bostadsrättsföreningars ekonomi.
Självklart ska det vara tydligt om man avsätter för underhåll, eller om strategin är att ta det när underhåll behövs, med en plan för detta
.
När man köter ett hus så ingår inte fonderade medel för kommande renoveringar.
Vad är bakgrunden till att det “ska” vara annorlunda för bostads rätter?
Hur “ska” det vara för ägande lägenheter?
Igår var det någon i kommentarsfältet som konstaterade att urvalet av BRF är Nabos kunder. De har i utsikt att höja sina förvaltningsavgifter med…. Gissa hur mycket? Kan det vara 40%. Som av en slump.
Det här luktar faktiskt lite illa.
NABO är en fastighetsförvaltare som uppenbarligen har misslyckats i sitt uppdrag då de föreslår 40% höjning för sina kunder.
Det finns ju gränser för hur dålig rådgivning samt förvaltning de ägnat sig åt i samarbete med respektive BRF-styrelse.
Det var en öppen fråga men precis som.
Det är väldigt vanligt just i den här energikrisen att man basunerar ut avgiftshöjningar. Kanske för att alla villaägare är lite sura över att folk generellt börjat titta på lägenhet för att slippa elräkning på 35000kr i månaden.
Det är fortfarande rätt ointressant information att ett genomsnitt av ett specifikt förvaltat urval BRF kanske borde höja sin avgift med 40%.
Det säger för lite.
Är det föreningar med 0kr i avgift som borde sätta 2000kr? Är det föreningar med redan skyhöga avgifter som behöver höja ännu mer?
I vilket syfte måste föreningarna höja avgiften? Den gemensamma elräkningen? Uppvärmning? Avsättning till framtida underhåll? Är de olika för alla eller fanns det någon generell gemensam nämnare för siffran 40%?
Måste man tvinga igenom ett underhåll mitt i lågkonjunktur och högsta räntor eller kan styrelsen välja att höja avgiften i ett annat läge längre fram?
Är det unikt för BRF eller bör villaägare på samma sätt göra avsättningar till underhåll? Eller får de frikort eftersom det bara är de själva som drabbas?
Vad säger siffran 40%?
Att beskriva Nabo som fastighetsbolag är väl lite felaktigt, de har betydligt bättre insyn i BRF:er än så då de är bostadsrättsförvaltare.
Har nyligen läst stadgar till en ny BRF där byggaren, som normalt (?), åtog sig att köpa alla osålda lägenheter men så länge man fortfarande ägde någon enda av de initialt osålda lägenheterna hade rätt att utse en majoritet av styrelsen.
De stadgarna kan ju ändras genom en motion på årsmötet från en medlem som en majoritet av övriga medlemmar röstar för.
Tidölaget lät ju BRF-reglerna ändras vid årsskiftet (trots att det var team Magdas Prop. Det finns hopp för våra politiker!).
5:e punkten här är:
https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/aktuellt/andringar-i-bostadsrattslagen/
“En medlem i en bostadsrättsförening ska inte kunna ha mer än en röst på föreningsstämman.”
Och då borde det vara omöjligt att förhindra en ändring av stadgarna som MBL skriver (om inte olika anställda står som ägare för respektive Bostadsrätt. Och det borde bli en juridisk mardröm).
Skulle väl i terorin gå att skapa en juridisk person för varje, så blir det nog bara en administrativ mardröm.. och kanske dyrt om de måste vara AB
Det verkar finnas en rejäl kunskapslucka hos många vad det egentligen innebär att äga en andel i brf. Det verkar även att engagera människor i olika föreningar nuförtiden, även om det gäller idrott, (samt politiska partier) eller vägsamfälligheter, många i olika styrelser är väldigt erfarna, men några efterträdare verkar inte finnas tillgängliga när de äldre tröttnar på uppdraget p.g.a av arbetsbelastningen, väldigt låg ersättning samt bristande intresse från övriga medlemmar. Många betalar gärna en avgift för att bo eller få vägen skött, men att själva ta minsta lilla ansvar verkar inte vara aktuellt, sannolikt p.g.a “livspusslet” eller annan tveksam ursäkt som barn, fritidsintressen eller ren och skär egoism. Vilket naturligtvis kommer att få ganska förödande konsekvenser framöver. Hoppas alla som läser här är kloka nog att vara engagerade i någon styrelse eller iaf aktiva på olika medlemsmöten. Ordet på 11 bokstäver som söks (vågrät linje) är alltså solidaritet.
Min förening består i stort sett enbart av pensionärer eller däromkring (60-85 år kanske) samt yngre ensamstående och par (18-30), då föreningen i stort sett bara har 1or och 2or, några 3or och 4or finns och ett fåtal familjer runt 40 med barn etc, men de är undantaget. Bara en som sak som att genomsnittsåldern på städdagarna är typ 70 år är ju rätt sorligt, vi är kanske 2-3 st som är under 40 som får göra allt tyngre jobb som behövs medan de äldre pillar lite med vad dom kan samt fixar fika.
För att va en relativt ung förening så är den välskött och har en bättre ekonomi än genomsnittet då det sparats och amorterats en hel del redan från början och hyran lagts något över rekommendera nivå redan från början. Elpriset bands på 5 år nu innan krisen kom, mest för att en i styrelsen genom sitt jobb hade lite koll etc… Men som du säger, det är bra och engagerade folk i styrelsen nu, men det finns inga som kan ta över. Inga av de yngre tror jag ser detta som nån permanent bostad (vilket iofs inte jag gör heller utan jag vill bo i villa nångång). Men jag är i alla fall smart nog att inse att även om jag ska flytta inom X antal år så tjänar jag på att föreningen är välskött mer än att jag ska dölja fel och brister och försöka sälja innan nått upptäcks.
Så då går du med i styrelsen i vår!
Än är inga på väg ur styrelsen och jag är med i beredningskommittén, men vi får se framöver.
Detta stämmer nog men samtidigt så attraherar föreningsarbete en viss typ av människa. För dessa människor kan föreningen vara enda chansen i livet att få använda ord som “styrelsearbete”, “mötesprotokoll”, “vaktprotokoll”, “åläggande” osv och känna att det är på riktigt. Utlopp för något som ingen annan har gett dem förtroende att syssla med.
Alla orkar inte spela med i detta. Särskilt om de har akuta/konkreta problem med sitt livspussel.
Självklart kan man ha akuta och konkreta problem med sitt livspussel. I en förening med 100 medlemmar finns det nog utrymme för 1 max 2 sådana ursäkter. Det är okunskap och lättja och brist på just solidaritet som är den verkliga orsaken. En av konsekvenserna är att utrymme skapas för just de oönskade individer du nämner.
Är man medlem i en förening, oavsett om det är en brf eller barnens fotbollsförening, så har man ett ansvar att bidra i stort men också i styrelsearbetet. Alternativet är att man är en freeloader som skamlöst utnyttjar sina grannar och medmänniskors arbete för egen vinning (tid på sofflocket). Och om man råkar vara en av dem som på grund av akuta och konkreta problem med livspusslet har svårt att delta just 2023 så lovar jag dig att det finns en plats ledig 2024. Akuta problem är per definition övergående. Har man konkreta långvariga problem kanske föreningslivet inte är rätt för en?
Var med i valberednign för styrelse i BRF.
Jag gjorde precis detta. “Va bra. Då skickar ni en person i nästa års styrelse så att ni med kan bidra!”
Man får vara lite jobbig och obekväm. Lata och egocentriske svenson behöver komma ut ur sitt skal.
När jag flyttade var hela gamla “seniorstyrelsen” utbytt mot svenska och utländska barnfamiljer. Och… Det var knaggligt med vissa saker men andra saker var mycket bättre 🙂
Är man en förening med under 100 lägenheter måste alla dra sitt lass.
Eller så kan man dubbla avgifterna och ta in en professionell förvaltare (som ofta gör ett sämre jobb än styrelsen)
Bra anekdot. Valberedningens uppdrag är förmodligen det viktigaste och svåraste och samtidigt mest förbisedda i en förening. Bara att gratulera din förening.
Så om man engagerar sig i en förening eller en ideell styrelse så är det för att man ska få lajva bolagsstyrelse? Vet inte hur många BoD möten du suttit in på men jag kan ge dig ett ord som ledtråd – vuxendagis!!! Även på det som anses mycket hög nivå på en styrelse! Små fega (oftast) män, med gullig bilring runt magen och en tilltagande impotens som inte vågar ventilera en avvikande åsikt av rädsla att inte bli medbjuden på kommande hjortjakt på styrelsens starke mans gods. Jojomän, världsklass på dom minsann!!!
Sen är det naturligtvis trist att ditt livspussel inte går ihop och att du inte orkar och där önskar jag dig ett snabbt tillfrisknande, eller vad man nu säger.
Man kan i en förenings stadgar skriva in en rotationsordning för styrelsens poster bland medlemmarna.
Kanske kan funka till viss del, men saknas intresse och kunskap kan det vara direkt skadligt att ha denna person i sin styrelse. Ännu värre om det är en hel skock av dem.
Finns det inga som vill jobba gratis så får man helt enkelt betala för det. Antingen internt i föreningen eller ta in extern hjälp. Kostar mer för alla men det är så man får lösa det. Kommer nog bli mycket vanligare att man tar in extern förvaltning av brf:er.
Skull säga att det i många fall tillochmed är en aktiv okunnighet.
Man ser Styrelsen som sin förvaltare, rörmockare, förmögenshetsutvecklare med mera.
Folk skriker på styrelsemedlemar i hissen. Kuppar igenom “förbud mot avgiftshöjningar” på stämmor, med mera.
Det svenska samhällskontraktet man hade genom de idéella organisationerna börjar sakta falla ihop.
Till Svärjevännerna där ute kan jag meddela att generellt är det de “etniska” svenskarna som är värst att ha att göra med. De invandrare som gjort sån karriär att de kan börja köpa sitt boende har en jäkla koll och ställer mer än gärna upp. De är vana med det genom sina kulturer.
Svensk kultur i bostadsrättsföreningar och irdottsföreningar verkar mest vara “Nån annan ska göra jobbat och det är ok att jag får förolämpa denne även när jag själv inte bidrar”
Nä. Det är snarare sånna här gånger jag vill ha massinvandring så vi kan späda ut det veka (men jävligt irriterande) svenska kynnet vad gäller personligt ansvar.
Om vi vill öka andelen personligt ansvar, så är det vettigaste inte att dra hit ännu fler invandrare som ska ha bidrag, vård och skola.
Bättre att dra ner på skatter och bidrag och göra myndiga människor myndiga på riktigt. Ta bort skolornas avgiftsfria lunchbufféer och låt föräldrarna skicka med barnens lunch; det fungerar fint i Norge och många andra länder.
Och vad gäller bostadsrätter, denna idiotiska men extremt gynnade bostadsform, så hoppas jag att lite hårdare ekonomiska villkor kan leda till ett stålbad.
Det är ok. vet redan vad du röstar på 😉
Nja, det finns väl ett par Alternativ? 😉
Det finns ju en gammal spaning att skolan lär ut en massa fina värdeord. Men de ger ingen utbildning i faktiskt föreningsarbete. Så det kan vara lite en ganska hög tröskel att engagera sig.
Rent anekdotiskt så tror jag tror att vi hade lite undervisning där vi “lekte möte” i mellanstadiet. Men redan när jag kom upp i högstadier så hade det börjat tas bort. Eleverna som var bara några år äldre hade lektioner i samhällskunskapen där de fick öva sig på saker som att skriva kallelser, protokoll och mötesdiciplin (att begär ordet och se till att alla åsikter hörs osv).
Lite fånigt. Men en ung person som inte ens en gång fått öva i skolan tycker nog att det känns lite oöverstigligt.
Ännu en nakedot:
I vår HSB-förening blev det lite upprördhet pga ett antal nyinflyttade som inte var skrivna på orten, bl a någon norrman. På ett extrainkallat möte i Folkets hus dit man dragit Starke Mannen från S för att styra upp (som dock var för senil för att komma och delta) blev denne norrman som ställt en fråga avbruten och nedtystad av en mötesdeltagare (“Var tyst med dig!”) – väl att märka att hon hade varit kommunfullmäktiges ordförande men glömde begära ordet. (!) Så mycket för den sammanträdesvanan …
Dessutom hade de oturen att inte ha agerat i tid för att kasta ut nykomlingarna med hänvisning till stadgarna eftersom det hade hunnit gå för lång tid och besittningsskyddet trätt in.
Nåväl, vi köpte lägenheten bara för att ha en utsiktspunkt att hitta det rätta boendet (TM) och lyckades sälja med god avans efter ett antal år (varav jag satt i styrelsen några perioder). Sanerade bort några ockerlån från HSB regionalt under tiden vilket drastiskt förbättrade föreningens ekonomi. Jag påstår inte att det var korrupt. Men.
*Svårt att engagera människor.. Sorry
Självklart kommer kravet på kvartalsvinst hos bostadsytvecklarna göra att alla fula knep kommer tillämpas när det gäller att hämta hem vinster och skjuta risker/kostnader på köparna. Detta kommer synas i media. Och i den miljö med något högre räntor som göller kan det få väldigt stor effekt på deras framtida marknad, läs de skjuter sig själva i foten med kulspräng när folk inser vilket underläge man är i som köpare av nyproducerat…
Tror inte ett ögonblick ppå Nabo:s siffror. Det mest fundamentala är att redovisa hur dom valt ut de där 2000 föreningarna. Om dom har gjort ett urval alls eller allt bara är påhitt.
Jag sitter i styrelsen på en ordinär förening och vi behöver inte höja alls. En rätt liten påverkan av både den mycket modesta räntehöjningen och de tillfälligt högre elpriserna.
Ser hela prylen som att Nabo söker publicitet. Jag får ofta reklam från dom. Nabo vet att SVT gillar vad som i praktiken är click-bait så då ger dom SVT det. Win-win.
Så ni gör avsättningar för framtida renoveringar?
Inte alls. Vi renoverar. Här och nu. Utan att ta lån.
Vad är en ordinär förening som du syftar på? Byggår 1970, sedan länge betalt sina skulder. 1/4 i avgift jämfört med motsvarande hyresrätt (beskrev den enda brf jag bott i).
BUURD
Det funkar fint ända tills takomläggning, energisystem,fönster,balkonger ska fixas utan avsatta medel.
Fast det är väl detta som är det kluriga? Renoveringsbehovet varierar stort från år till år. I vår föreningen är variationen mellan 1 tkr och 1 mnkr. Slitaget är ju dock detsamma hela tiden och det är detta som ska avspeglas i avsättningarna. Om ni “renoverar här och nu” så slipper ju dagens medlemmar bära sin del av kostnaden för stambytet om 20 år.
Att pengarna rent faktiskt inte sätts in på en fond utan används till att spara eller amortera eller vad som helst har ingen betydelse. Poängen är att realistiska avsättningar driver upp avgifterna till hållbara nivåer.
Vad har ni renoverat hittills? Kan du länka till er förening och redovisning så man får se vad ni gör och ert behov? Kommer ni ta stora dyra investeringar “här och nu” när dessa också kommer? Hur hanterar ni det?
Föreningen bildades 2008 och köpte då en fastighet uppförd 1946. Alla stora renoveringsjobb var gjorda och vi har en lånebörda, inte så mycket men inte heller så lite. Sedan dess har vi gjort en serie av halvstora jobb som fasadmålning, dränering, anläggning av p-platser + laddstolpar, byte elcentral, byte ytterdörrar och i den stilen, allt utspritt i tiden och utan att ta lån, bara från en iofs rätt väl tilltagen kassa som då går upp ocxh ner beroende på vad som gjorts. Årets projekt var renovering av källaren och ombyggnad till förråd + gym, detta för att i ett krisläge kunna använda källaren som skyddsrum (av känd anledning).
Som bloggaren säger, det förekommer att nuvarande andelsägare vill manipulera månadsavgiften för att höja värdet inför en egen försäljning. Vi är noga med att hålla månadsavgiften konstant och långsiktig. Var rent allmänt en del tjafs i början av föreningens liv men nu har en viss kultur satt sig och det rullar lugnt och snyggt.
Vi är i princip klara med renoverandet. Tänkte börja amortera ner lån men skjuter på amotering när nu räntan gått upp. Vill se en stabilisering först. Som det är nu så låter vi inflationen sköta amorteringen istället.
Kan tillägga att jag skulle aldrig i livet köpa ett nybyggt hus av en byggare. Åt h-e för riskfyllt. Man vet att man blir blåst, bara inte hur och var. Mycket lugnare att köpa gammalt hus där man vet vilka fel och brister som finns. En annan fördel med ett gammalt hus är att alla renoveringar inte kommer samtidigt, att man kan sprida ut det till ständigt små-renoverande.
“Som det är nu så låter vi inflationen sköta amorteringen istället.” Men ni höjer ju inte avgiften? Hur fungerar det då att inflationen sköter amorteringen? Låter helt magiskt
Det är inga konstigheter den föreningen jag bodde i innan tog alla fönster/tak m.m. utan lån. Det är väl bara lägga undan pengar ett år eller två om man inte har tillräckligt?
Lars Celander
Förstod tidigt att du bor i en relativt nybildad BRF iom att du inte är kompis med idén om underhållsfond.
Av någon helt obegripligt orsak verkar det som att nybildade föreningar likt Jesus går på vattnet.
En blind och döv och allmänt låghalt grindstolpe kan ju räkna ut att nollränta inte är bestående. Självklart har vi tagit höjd för högre ränta.
Så ni låter dagens medlemmar betala för framtida räntehöjningar?
Har svårt att se det problematiska i att räntehöjningar leder till avgiftshöjningar. Varje generation medlemmar ska stå för sin del av kostnaderna. Det luriga är underhåll, eftersom kostnaderna för underhåll är väldigt ojämna mellan åren samtidigt som orsaken till kostnaderna är konstant, nämligen slitage av nuvarande medlemmar. Så underhållskostnaderna behöver alltså spridas ut jämnt över åren. Kostnader för räntor, el och sophämtning bör däremot belasta nuvarande medlemmar fullt ut.
Tycker inte att föreningen borde ha lån alls, är bättre för alla om varje medlem hanterar ev skuldsättning för sig.
Dan, det håller jag verkligen inte med om även om det i mångt och mycket är en smaksak. Det är som att skicka vapen till Ukraina: att ta lång är ett aktivt val, att inte göra det är också ett aktivt val. Föreningens resurser ska användas på bästa sätt. Sällan är det att samla pengar på hög för framtida renoveringar (ej att blanda ihop med avsättningar här då :D)
För nya föreningar finns ju en annan mekanism. Föreningen köper fastigheten av byggaren för 100 mnkr och säljer sedan bostadsrätter till medlemmarna för 80 mnkr. Resterande 20 lånar man upp hos banken. Så min lägenhet som jag betalar 800 tkr är egentligen “värd” 1 mnkr. Bra eller dåligt? Jag har ett dolt lån på 200 tkr och delar massa lånerisk med grannarna. Det är ju dåligt. Samtidigt har föreningen bättre ränta än vad jag kan förhandla mig till, och min belåningsgrad och exponering mot banken är lägre på alla sätt som räknas. Jag kanske inte ens hade haft råd att köpa för 1 mnkr. Det blir bättre villkor och bättre ekonomi för mig helt enkelt. Bygger naturligtvis på att jag är medveten om detta och förhåller mig klokt till det – och där skiljer jag mig väl från grannarna…
DAN
Det finns skattemässiga fördelar med lån i BRF så det är inte säkert att det bästa alternativet är att vara skuldfri.
Vad skulle det vara för skattefördelar att ha lån i föreningen? Som dessutom är stora nog att jämföras med ränteavdraget. Möjligen i en oäkta förening men de får väl ändå anses vara undantag.
DAN
Orkar inte gå igenom i detalj men amorteringar i BRF-en ger skattemässiga fördelar för medlemmen när hen säljer sin andel. Så i princip är det vettigt för BRF-en att ta upp lån, amortera, repeat.
Som en bonus får BRF-en (generellt) en lägre ränta än medlemmen får privat.
RUN DMC, fick läsa på lite och jag har väl antagit att det gäller för netto amortering under ägande tiden men så verkar ju inte vara fallet. Varför blir en massa tidigare BRF ägare sittande med skatteskulder på vinst vid försäljning? Känns som jag missar något så lätt borde det inte vara att slippa vinstskatt och alla BR föreningar bara struntar i det..
Claes, ifall jag flyttar in i din förening idag, och ni berättar att nu är det dags att lägga om husens tak, så får vi som idag bor i föreningen betala hela kostnaden rakt av. Inga avsättningar för kommande renoveringar har skett enligt dig?
vet inte var jag fick Claes ifrån, lässte för snabbt. Lars*
det är väl alla deras kunder? de borde ha ca 2000 föreningar som kunder, men visst de säger inte det så kan ha utelämnat några som de tycker avviker
Enligt andra uppgifter lär höjningarna för brf:er bli ca 10%. Denna siffra på 40% verkar ren fantasi. Men LW återger den glatt, hans åsikter om bostadsrätter känns igen sen tidigare, “klubbmedlemskap” etc.
I vår brf, bildad 2004, höjdes avgifterna med 7%, efter att ha varit oförändrade i 10 år.
#40-TALISTEN
Men om det på 10 år, inklusive det sista, bara vara varit nödvändigt att höja med 7% så är väl en annan möjlig teori att just er förening haft alldeles för höga avgifter för 10-15 år sedan? (För relevant inflation har ju varit ganska mycket högre än 7%)
Om man haft lån och amorterat så minskar de med tiden.. I kombination med räntetrenden ser jag det inte alls som orimligt att haft oförändrade avgifter om de var rätt för 10år sedan. Många föreningar har sänkt avgiften istället för att amortera när räntan gått ner. Då ligger man närmare att höja när den går upp.
Behöva höja och faktiskt höja är väl två olika siffror? På någon nyhetssändning så besökte de en förening och där sa de att höja så mycket inte lät sig göras så de skulle sprida ut det höjningarna över flera år. Så frågan är om dessa 7% ni höjde ger en dipp i det sparade kapitalet eller om ni ökar det sparade kapitalet för att motsvara renoveringskostnaderna?
Allt för att skjuta saker på framtiden
Ingen vill att värdet på sin lägenhet per automatik skall sjunka så skippar höjningen
Och så försöker de kränga den och byta till bättre brf
OT – Men i alla fall ekonomi så kanske vill någon svara ändå:
Är det så att aktieutdelningar dras från ränteutgifter för bostad innan ränteavdrag beräknas?
Är det samma med reavinster på aktier?
Och är det ett viktigt skäl till investeringsparkontonas popularitet?
Old school “aktiefondkonto” innebär 30% skatt på utdelning oavsett övrig business.
Realiserad reavinst aktiefondkonto same old story. 30% skatt (K4).
Ränteavdrag dras lustigt nog på allt så länge du har en inkomst i tjänst eller kapital som överstiger ränteavdraget.
ISK innebär att du skattar för värdet på kontot. (realiserad reavinst utlöser inte skatt och deklaration).
Tack RUNDMC – Men jag tycker ändå det är svårt. – Är det så här:
1Mlån på bostad som jag sätter på aktiefondkonto ,lön på en halv miljon . 4 % ränta och 4% utdelning. Resultat: Inget ränteavdrag och ingen skatt på utdelningen, de nollar varndra
1Mlån på bostad som jag sätter på Investeringssparkonto ,lön på en halv miljon . 4 % ränta och 4% utdelning. Resultat: skatt på ISK enligt regler. Men man får göra avdrag för låneräntan.
Lite snabbt får jag det till,
1: inget underskott
2: 10000 i underskott
Här är finns då ingen ökning av värdet på ISK mer än utdelning
Hej Rutger. Lång dag och jag känner mig jävligt trött och trög men gör ett försök (jag kan missförstå).
Alternativ 1. Lånekostnad 40 k som blir 28 k efter ränteavdrag. Utdelning 40 k som blir 28 k efter skatt 30%.
Plus minus noll vad gäller skatter som du redan konstaterat.
Alternativ 2. Lånekostnad som alternativ 1, dvs 28 k. Utdelning 40 k som du får behålla då det är ISK.
Skatt på ISK under 2023 strax under 9 k. Dvs du tjänar i det här fallet 3 k på att använda ISK.
jag tror du har fel.. man kvittar väl schablonintäkt mot utgiftsränta först. sen avdrag på förlust eller skatt på vinst. Men jag är verkligen ingen skatte jurist 🙂 så det är inget jag skulle planera min ekonomi efter..
Är en simpel trader (blev så istället för Skatteverket) och är van att ha fel 49 ggr av 100.
Fast ärligt talat fattar jag inte vad du pratar om 🙂
Nu har jag kollat min senaste deklaration och den ser ut att stämma med hur jag har uppfatta att det fungerar (Summerade kapital inkomster minus summan av förluster för ränta och olika förlust bilagor om totalen är negativ avdrag på 30%)
Sen kanske man kan räkna som du gör, det ger typ samma resultat i allafall i exemplet ovan..
ränteavdrag är en lite missledande terminlogi, man får “skatteredukktion på underskott av kapital” ISK eller inte spelar roll men inte så att det inte räknas alls med ISK man räknar en schablonintäkt, Men ISK blir ju då alltid en intäkt även om den sjunker i värde. Fråga skatteverket de är normalt hjälpsamma. Största anledningen att använda ISK tycker jag är att slippa fylla i varje transaktion vad deklaration. Sen är det skattefördel också i allafall vid lite vinster på depån.
75kkr kvadraten i Göteborg? Tja, Elefantiasis Grotescus brukar ju känneteckna de sista stadierna i en megabubbla. Så antar att det nu blir lågkonjunktur.
Å andra sidan säger Danske Bank att bostadsrätterna steg i Stockholm under januari.
Kanske dags att införa att om inte en byggare kan sälja 80% av lägenheterna i en nybyggd brf så kan alla köpare kliva av. Och med sälja menar jag till riktiga kunder, inte till betalda målvakter.
Forskningen inom föreningsområdet säger att ca 10% av medlemmarna i en förening med vuxna är aktiva som ledare. Gällande ungdomsföreningar är siffran 50%
Så det är vara att räkna, hur många i din brf är aktiva i styrelsen, som vicevärd, valberedning, revisorer?
I “min” brf är det ca 10%. En förening om 45 lgh och ca 60 medlemmar. Själv är jag 70+ och varit ordförande i 6 år och lägger av i april (har gjort min värnplikt i föreningen nu). Jag är inte ett dugg orolig för “tillväxten” i styrelsen, det kommer att lösa sig.
Tror det finns två exempel i landet, bl a i Finspång, där en brf lagt av, sålt och blivit hyresrätt pga att ingen ville ta ansvar i styrelsen.
Nyare föreningar går ofta med rejäla förluster och det verkar bero på att man helt ignorerar att ta ut kostnaden för avskrivning utan tar den som en förlustpost trots att de ha regler för avskrivning på byggnader mm så länge man klarar likviditeten.
De nya föreningar (byggda senaste 10 åren) jag har på radarn har avskrivningsplan, sköter (ganska aggressiva) amorteringar och diverse underhåll. De kanske inte avsätter till fond men amorteringarna gör att de kommer att vara skuldfria eller ha ett låneutrymme när framtidens stora renoveringsbehov uppstår (om det visar sig att de råkat ut för 2020-talsets motsvarighet till enstegstätade fasader så blir det naturligtvis tuffare).
Däremot har föreningarna betalt så mycket för tomt och bygge att månadskostnaderna blir dyrare än motsvarande hyresrätt just nu. I alla fall för de priser som begär just nu (nya hyreslägenheter som man tyckte hade fantasihyror alldeles nyss ligger helt plötsligt på normala nivåer…)
Jag tror det byggs för många små lägenheter och för få större i både hyres och bostadsrätter.
Troligtvis för att det är enda sättet att få tillbaka investeringen då kvm-priset går att ha högre på små lägenheter.
Och fler som har råd att köpa pga totalsumman.
Vad gäller stora hyresrätter är de så gott som omöjliga att bygga idag utan eget kapital då långivare direkt kräver att stora hyresrätter ska bort och inte passar deras kalkyler. Anledningen lär vara att pga hyresregleringen och hur mycket man får ta ut som maxhyra. Man får högre marginal på små lgh.
När stora hyresrätter väl byggs så går de åt som smör trots höga hyror.
För bostadsrätter gäller totalsumman. Helst ska man klämma in 4 rum på 78 kvm och ha förrådet utomhus…
Nya hyresrätter har haft något slags brutal marknadshyra ganska länge nu. I alla fall så länge de är nybyggda.
Jobbar med ekonomisk förvaltning av brf och gjort så i 30 år.
Nej, genomsnittsföreningen behöver inte höja 40%. Av våra förvaltade så har snittet blivit 6% – mycket möjligt ytterligare 6% nästa år i snitt, därefter blir nog förslaget 3-4% varje år i snitt. Spannet är allt mellan 0-27% för 2023.
Alla brf:er har satt av till framtida underhåll, däremot så har det så klart inte alltid varit tillräckligt i alla fall. De flest av våra brf.er har de senaste åren gjort vinster, så i första hand så minskade vinsten/mindre höjning. Annars hade nog snittet varit 10%. 2 av 50 tycker vi borde höjt mer, då de har dåligt kassaflöde annars i längden.
Numera hör man överallt “de har haft för låga månadsavgifter”. Tanken med en brf är faktiskt att det ska vara till självkostnad (dock med avsättning till framtida underhåll och lite marginal ifall något händer).
I princip alla har gjort vinster eftersom man inte sänkt månadsavgifterna när räntorna sänktes. Det har så klart ätits upp av driftskostnader genom åren, men inte fullt ut.
Det man behöver kolla på är:
– nybyggnation. Hur mycket lån är där utslaget på min lägenhet?
– Ombildning. Här är ibland det stora bekymret – de har köpt det dyrt och har ett stort underhållsbehov. Vissa går bra, men här måste man kolla hur mycket lån och hur mycket underhåll
– gamla brf:er – vilka stora underhåll har gjorts och vilka har de framför sig? Ofta har dessa stora övervärden dock. Bara de höjer varje år så klarar de sig.
En anekdot: Var tror ni det är svårast att få igenom höjning? Jo där lägenheterna är mest värda! Antagligen eftersom de vet att det påverkar värdet mer.
+1+1+1
Lite bakgrund på Nabo (och SBC som vi anlitar):
SBC AB är ett dotterbolag till Odevo AB, ett privatägt vinstdrivande bolag med huvudkontor i Stockholm. Nabo AB, konkurrent till SBC, ägs också av Odevo AB som i sin tur ägs av Berghamnen AB som har en Gabriel Fitzgerald, boende i Stockholm, som ende ägare. Odevo har som ambition att växa snabbt, man expanderar i Finland, Storbritannien och USA. Man har sin mjukvaruplattformen som huvudargument. I bakgrunden verkar finnas Lundberggruppen.
Man får ha koll på om kostnaden för deras tjänster drar iväg. Sedan Odevo 2019 tog över SBC har det mest skett en kraftig ökning i erbjudanden om kringtjänster, man har en kundbas och försöker sälja mer till samma kunder. Klassisk uppsäljning/kundförädling och inte så mycket att säga om.
Utan att vara insatt i detaljer eller ha konkreta förslag misstänker jag att den idealiska lösningen för BRFer vore att en open-source lösning blev defacto-standard och därmed förhindrade inlåsning. Sedan fick diverse förvaltnings/revisions-byråer sälja in sina tjänster varje år i konkurrens med varandra.
All information/betalnings-hantering mm skulle gå via systemet, enligt bäst kända praxis, med rätt säkerhet och integritet, oberoende av både “eldsjälar” och slumpmässiga externa firmor.
Tror att målen för företag som du nämner inte är tillräckligt i linje med faktiska interna behov hos föreningar. Exempelvis gissar jag att dylika företag är beroende av enskilda individer/”eldsjälar” som säljer in företagets system till föreningen och därmed permanentar ett sorts dubbelriktad beroende som inte nödvändigt är långsiktigt nyttigt för föreningens övriga medlemmar. Därefter kommer behovet att öka “uttaget” med tiden utan att tjänsten förändras. Dvs samma mönster som upprepas överallt med sk SaaS och som föreningar är onödigt sårbara mot.
Borde väl inte bli problem för de som köpt att resten blir osålt, JM köper väl de osålda och nackdelen då är väl att det normalt finns förbehåll att de får hyra ut sina lägeneheter utan att styrelsen får säga nej. Så visst är man bara 2 som köpt så.. beror rätt mycket på hur stadgarna ser ut och kanske mest om de ger JM majoritet på årsmötet eller inte. Om JM köper och hyr ut så ser vi alla fall att deras priser är över marknadsvärde idag, förefaller nog så med bara 2 sålda med månader till inflytt. Gjorde tom lite reserach men stadgar vill de lämna ut ihop med förhandsavtal..
Inte så kul för de två om det blir socialtjänsten i kommunen som hyr upp alla de andra lägenheterna.
JM har ju inte som långsiktigt mål att bli hyresvärd. Så de kommer vilja sälja dom det har tex även funnits exempel med någon form av hyrköp minns inte vem som låg bakom det. Tror nog största problemet blir om JM får majoritet på stämman om de som faktiskt har köpt andelar får bestämma om sin förening så skulle inte jag oroat mig över att JM ägde lägenheter.
BRF höjer INTE 40% i snitt. Källkritik lars…
Det sas väl inte heller utan att de behöver, sen om det är sant eller inte.. Men ja lite clickbait rubrik får man nog säga
Känner för en till anekdot.
Det här är föreningen där jag köpte min fösta lägenhet för 20 år sen. Centrala Sthlm. 180 lägenheter.
Man hade inte avsatt en krona för kommande renoveringar utan i princip levt ur hand till mun.
Sen kom det två år då man hade ett par extremt dyra omgångar med vattenskador. Stammarna dömdes sen ut.
Hela husets avlopp och rör var tvunget att dras om (fem år tidigare hade en undersökning sagt att det skulle hålla 20 år till). Detta innebar att man skulle behöva låna stora summor. Enkelt tänkte föreningen. Vi går till banken.
2002 ville inte en enda bank låna ut till detta.
Effekten blev att samtliga lägenheter fick betala en extra insats motsvarande sin andel i föreningen. Detta motsvarade ungefär 25% av bostadsrättens värde. Samtidigt så sålde man en våning i entréplan till en entrreprenör. Detta gjorde att cykelförråd och lägenhetsförråd försvann. Men man fick in miljonerna.
Det var väldigt få av föreningens medlemar som hade räknat med denna kostnad och det var en rejäl omsättning av lägenheter.
I början av 2003 såldes lägenheter för drygt 750.000 och så tillkom insatsen till föreningen på 175.000 för köparen.
Juli 2003 hade hälften av föreningens lägenheter bytt ägare. I detta läge var det få köpare kvar.
Jag köpte min lägenhet för 500.000. Och då hade tidigare ägare redan betalt in 175.000
Räkna på den värdeminskningen av borätten.
Jag sålde sen 5 år senare med 120% vinst. Men borde ha sålt året efter då individuell elämtning ledde till sänkning av avgifterna med 40% och priserna ökade i princip med samma. Sen min flytt har föreningen drivits med förlust på papperet och nu står man inför nya stora renoveringar som saknar finansiering. Under tiden har man tagit upp lån för att driva föreningens löpande utgifter och med andra ord är man i samma sits som 2003.
Det här är varför man fonderar pengar för större renoveringar.
Idag säljs ettor i föreningen för 2,4 miljoner. För 20 kvm
Men med låga avgifer antar jag 🙂
“Välplanerad etta i gammal och stabil förening” …eller nått åt det hållet? Många okunniga förstagångsköpare har ju fått för sig nu att gammal förening automatiskt betyder låg belåningsgrad då dom haft tid på sig att amortera lånen 😛
Precis så.
Kan vara grymt bra affär att bo där i tre år…. Eller katastrof.
Ingen som vet 🙂
Om jag inte minns fel är avgiften 1050 kr för 20 kvm ink fiber och linjärtävä.
Och så säger vissa att äga en villa är katastrof. Där har man ialla fall koll på vad som händer och kan inte skylla på amaötrer som styr.
Lighten up Rikki och bjud på lite skönsång som förr i tiden!
Och så säger vissa att äga en villa är katastrof. Där har man ialla fall koll på vad som händer och kan inte skylla på amaötrer som styr.