“Lögn, förbannad lögn, och Mäklarstatistik.”
Mäklarstatistiks siffror visar på fallande bostadsrättspriser i centrala Stockholm, men eftersom bolagets statistik kan användas lite hur som helst kallas det att priserna steg i Stockholm. Så som kontrast rubriksätter jag enligt ovan. Antalet sålda bostadsrätter föll också kraftigt och priserna är tillbaka på nivåer från augusti 2015 eller snart fyra år utan uppgång.
 |
| The Wifemeadow. |
Mäklarstatistiks redovisade siffror är glidande medelvärden, där enmånaderssiffran är medelpriset senaste tre månaderna genom en månads förskjutna tre månader i nämnaren, dvs (januari+februari+mars)/(december+januari+februari). Senaste månadens utveckling är alltså bara en av sex faktorer. Motsvarande gäller tremånaders och tolvmånaders.
Därtill avrundar Mäklarstatistik till hela procenttal, så om något faller 0.4% på en månad (eller 12*0.4=4.8% i årstakt) heter det att priserna stod stilla.
Sedan redovisas förstås uppdelningen på olika vis och i texten i pressmeddelandet väljer man sedan det som passar bäst. Bostadspriserna redovisas som svagt uppåt i mars och att de steg en procent i Stockholm, men var oförändrade i innerstaden.
Fast jämför man faktiska medelpriser per m2, som är den enda siffran som bara avser senaste månaden föll faktiskt priserna i centrala Stockholm med 0.1%. Då ska mars ändå vara en stark månad för bostadspriserna.
Mars månad var sjunde månaden på raken med fallande lägenhetspriser i centrala Stockholm. Priserna är nu lägre än i augusti 2015 och den som alltså köpt en lägenhet de senaste snart fyra åren har inte “fått betalt för att bo” (undantaget de som köpte i december 2017 som har en liten latent skatteskuld på en marginall prisuppgång).
 |
| Lägenhetspriser i centrala Stockholm enligt Mäklarstatistik. |
Så vi sätter väl rubriken därefter? Vi pratar ju trots allt om statistik, och då kan man visa vad man har lust med.
Mer intressant är att volymen på sålda bostadsrätter föll med 9% jämfört med 2018. Volymen faller alltså trots att marknaden just nu översvämmas av färdigställd nyproduktion och trots att vi befinner oss i den normalt hela vårperioden.
En möjlig slutsats är att säljarna ännu inte kapitulerat utan vägrar gå ner i pris. Således faller inte priserna, men väl antalet genomförda affärer när säljarna inte vill möta köparnas betalningsvilja.
Eftersom vi pratar Mäklarstatistik här, så är denna siffra den som antagligen skrämmer mäklarkåren mest. Att volymen affärer faller och därmed mäklarnas intjäning.
23 kommentarer
Fortsatt hausse i det kommersiella fastighetsindexet på Stockholmsbörsen.
Upp 35.58% på årsbasis samt 17.63% sen årsskiftet.
http://www.nasdaqomxnordic.com/index/index_info?languageId=3&Instrument=SE0004383172
Det verkar som det blev en pyspunka trots allt.
Tror iofs. det kan falla mer, säg 20-30%, men med tanke på det gått några år nu och det finns underliggande inflation och tillväxt, så tror jag inte på något dramatiskt fall (40%-50%).
Då tror du alltså på stigande räntor eller sjunkande disponibel lön?
@skatt. Japp, den "omöjliga" pyspunkan verkar ha infunnit sig. Nu får vi hoppas att den håller sig i ett par år och att byggbranschen hittar ett sätt att fortsätta bygga bostäder i takt med befolkningsökningen.
Sänkt disponibel inkomst är redan ett faktum. från 25500kr 2009 till 29700kr 2019 för egen del (säkerhetsbranschen, samma jobb). på de 10 åren har livsmedelspriserna ökat med 50% för mig.(trots att jag på den tiden aldrig lagade mat), 2.1% högre skat, hyran har gått från 2800 till 3500. Har gått från 10k i sparande 2009 till 9k 2019 trots att jag på den tiden alltid åt utelunch och middag, vilket sker sällan nu för tiden.
Egentligen är detta enbart logiskt. Till slut slog Sthlm-arna i taket för vad lönelöftet ger.
@Stefan Östergren. Precis. Till slut finns det inte finansiellt utrymme kvar. Det vorde vara någon sorts pyramid där de högst på toppen delvis är de som gjort rejäl bostads-flipps karriär?
Då tror du alltså på stigande räntor eller sjunkande disponibel lön?
Jag tror på kreditcykler.
Vi har sett ökande belåning och byggande, pga låga räntor, men sen ska bostäderna säljas och folk blit mättade på skulder,
Om det samtidigt kommer en lågkonjunktur med högre arbetslöshet och/eller banker i kris, så sänker det utlåningsvila (och humöäret i allmänhet).
Mjukt kakel?
Det finns nog em del elasticitet i hur länge man kan hålla emot och inte sälja. En bekräftelse på det vore väl att konsumtionen faller regionalt?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
En fake news i samhällets tjänst för vårat allas bästa anses förlåtligt eller som bara en annan bild av verkligheten.
Grafen följer en marknadsbubbla anatomi…. ser jag fel eller?
Du ser inte fel.
Avgörande blir förstås om botten från december 2017 passeras.
Sätt $/kvm. Så blir kanske bubblan tydligare i Stockholm. För visst var det så att det vanligaste yrket i Stockholm är arbete inom IT där lönen till viss del sätts internationellt (ifall man nu inte arbetar som resurskonsult). Nedgången förklaras troligen av för få godkända lånelöften. Då "uppgången" de senaste åren varit rätt medioker, så saknas lite för mycket bränsle, precis det som just driver ett pyramidspel.
En annan förklaring på nedgången kan säkert vara att de med bra bostadskarriärer, lämnar Stockholms bostadsmarknad.
En jämvikt håller på att ställa in sig kring krav på kontantinsats, amortering och skuldkvot. Kan du bara låna 4.5x av bruttolönen så blir det en slags reglering/tak på prisökningen. När jämvikten nåtts så kommer väl priserna stiga med lönerna tills lågkonjunkturen slår till eller vi får helt andra boendemönster som t ex room mate eller minskade krav på boyta.
Just den jämnvikten du pratar om bygger ju på att de flesta köper så dyrt som lånelöftet medger.
Riskabelt ifall det är kontantinsatsen på ynka 15% som satter gränsen. Vilket många banker nu straffar med högre ränta. Det är ju trots allt säkerheten för lånet som helst ska vara betryggande mer värt.
Min högst subjektiva upplevelse när jag pratat med folk är att många har just köpt så dyrt som lånelöftet medgett – och en del kastat in något extra lån, stöd från släktingar/föräldrar osv. Just för att få mest bostad/status/läge/osv för pengarna.
@Somebody
Intressant det där med jämvikt. Möjligt. Men det kräver också att de som förköpt sig och den andelen måste hinna anpassa sig neråt, dvs betala av sina skulder tex.
Tycker känslan är densamma som den varit sen det började gå neråt. Folk avvaktar bättre tider. Sett riktiga ras när jag slösurfat på hemnet, en villa med utgångs 6.6 som såldes för 3.8. Däremot undrar jag inte om det varit ett bombnedslag invändigt. Vissa andra i närheten som är mindre i sämre läge har gått för runt 5-5.5.
Tror dock botten i dagsläget är betydligt högre än tidigare rad iom att kostnaden för att äga (borträknat prisfall) fortfarande är väldigt låg. Detta jämfört med tidigare ras där ägandet i sig kostat väldigt mycket. Nu när konjunkturen och inflationen verkar vända nedåt lär vi inte se några fler räntehöjningar heller.
Orka… Det är ju minimala förändringar…
8k per m2 är knappast minimalt, det motsvarar ca 500k för en lägenhet på 60 m2 eller ca hälften för förstagångsköparen som köpte den lilla ettan och nu inte har så mycket kvar av kontantinsatsen.
En spaning som kanske är irrelevant för vanliga bostäder, men Stibor-räntan som mitt rörliga fastighetslån räknas på har nästan dubblats på ett halvår.
Kanske inte så vanligt med lån utefter den räntan?