Oscar Properties prestigeprojekt BRF Innovationen i det första av de sk Norra Tornen har nu blivit stämda. Kärande begär att köpet hävs, eftersom förhandsavtalet inte innehåller en tidpunkt för upplåtelse och därmed ska anses som ogiltligt och i strid med lagen.
 |
| BRF Innovationen. |
Köparen vill alltså ha hävt sitt förhandsavtal, eftersom det inte finns den lagstadgade tidpunkten för upplåtelse angiven. Istället finns en vag preliminär tidpunkt för tillträde under Q3 2018 – Q4 2018. Enligt tidigare domar ska tidpunkt på sin höjd vara specificerad till någon vecka, alltså inte ett halvår.
Eftersom ärendet hamnar i tingsrätten och ännu inte är avgjort är det på inget sätt vägledande. Även om käranden vinner stämningen kan Oscar Properties förstås strunta i att låta andra häva sina köpeavtal. Det samma gäller egentligen även när eventuella överklaganden hanterats av hovrätten, och en riktig vägledande dom i Högsta domstolen kan ligga många år framåt i tiden.
Man kan förmoda att många inte alls har lust att flytta in i kraftigt överprissatta lägenheter, när dessa nu fallit i pris sedan förhandsavtalet, och man idag dessutom kan köpa motsvarande lägenhet från Oscar Properties med 10% rabatt och två års avgiftsfrihet. Så länge priserna steg brydde sig ingen om att avtalen inte var korrekta, inte ens i detta fall, då man haft två år på sig att upptäcka felaktigheten i avtalet.
Detta är inte första gången Oscar Properties projekt blir stämda, utan liknande stämningar har riktas mot andra projekt tidigare, vilket fått kurspåverkande effekter.
 |
| Dagschart Oscar Properties. |
Någon särskild kurspåverkan går inte att se av den nya stämningen mot bolagets projekt.
Den berörda lägenheten är en tvåa på 61 m2 till ett pris på 5 850 000:- SEK och-element månadsavgift på 3 725:-. Köparen är en man i 20-årsåldern.
27 kommentarer
Ja, det är väl nån som fått kalla fötter. Vad jag förstår är det väl rätt stor chans att vederbörande får rätt?
Bra där att ett börsnoterat företag inte kan författa avtal som faktiskt säkerställer en försäljning. Dom kanske borde anställt en jurist eller nåt.
Jag förstår inte riktigt vilken lag som skulle reglera vad som måste stå i avtalet. Det är ju inte en fastighet som säljs. Avtalsfrihet borde gälla.
Kan det vara så att "branschen" bara gått från "inget alls" till rekommendationer? Lagstiftning? Nej då! Har det etablerats praxis? Nja, i vart fall en förbättring. Återstår för den som stämmer att visa att bolaget etablerat en praxis som inte följts. Annars brukar det bara handla om förseningsviten så länge grundläggande avtals-innehåll finns på plats(lägenhetens utseende osv). Att frånträda ett avtal kan jag tänka mig funka om tillträdet blivit försenat mer än en gång. Långivande bank till köparen kan då ha ändrat sitt krediterbjudande. Ska bli intressant att läsa domen om det hinner gå så långt.
Svagt av statsmakterna att inte säkra upp konsument-juridiken på detta område. Det ligger också i tiden i Sverige, dvs marknaden…….ordnar detta…..till sist via domstolar.
Ben, du syntes inte till på ett bra tag. Har du suttit inne eller varit på torken?
Cornu har som bekant tittat på en tidigare dom som gick till köparens fördel men där handlade det om att kontraktet ändrats med bl.a försening av tillträdet. Här tycks det handla om en lång tillträdesperiod enligt förhandsavtalet. Är det oskäligt enligt BRL?
I 5 kap. 3 § BRL anges att det i ett förhandsavtal ska anges beräknad tidpunkt för upplåtelsen.
Frågan om hur preciserad tidpunkten måste vara i förhandsavtalet för att uppfylla formkravet lämnas emellertid obesvarad i lag och förarbeten.
http://www.dagensjuridik.se/2018/03/ogiltiga-forhandsavtal-blir-domstolens-dilemma-risk-att-lagstiftaren-faller-pa-eget-grepp
Så här lyda 5:e kapitlet bostadsrättslagen (mm):
3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.
De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget skall framgå
1. att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt
2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar.
I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Lag (2003:31).
4 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt.
bla bla.
Så formuleringen "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" är ganska central. Om den inte finns med så är avtalet ogiltigt enligt 4:e paragrafen ovan. För mig så behöver dock inte "beräknad tidpunkt" vara en viss dag eller så utan det är nog en bra ide att ange ett intervall eftersom det ändå bara är en beräkning som försöker se in i framtiden några år. Däremot kan man ju tänka sig någon form av ersättning för skada om den faktiska tidpunkten avviker mycket från den angivna.
Tror nog att avtalet blir svårt att komma ur, men jag är absolut inte jurist och detta kan och bör inte ses som någon form av rådgivning eller annat jämbördigt förhållande…
@iblandekonomi:
Det finns en lag som heter bostadsrättslagen. Det är så klart den som reglerar köp av bostadsrätt. I och med att det verkar som om köparen tecknat avtal med föreningen och inte med OP så gäller den lagen.
I den finns ett kap 5, avseende förhandsavtal. §3 ställer vissa minimikrav för ett förhandsavtal. T ex skulle det kunna vara så att angivelse av Q3-Q4 inte räcker som angivelse för att det ska anses som ett giltigt avtal. Q4 är dessutom snart slut, vid försening så finns vissa möjligheter att häva.
@Unknown:
Affärsresa i Myanmar.
Hittade det själv, ur 5:e kapitlet i Bostadsrätsslagen:
3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.
De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget skall framgå
1. att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt
2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar.
I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Lag (2003:31).
4 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt.
…
Ser ut som de som inte har tid i avtalen kan klara sig undan.
Man kan frånträda på följande grunder:
8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.
Så vi återkommer till den här "beräknade tidpunkten".
@Unknown fast frånträda är väl inte det som köparen är ute efter här? Är avtalet inte giltigt från första början så frånträder man väl inte det rent tekniskt?
Problemet med oprecis tidpunkt för Upplåtelseavtalet (ej tillträdesdatum) hänger samman med byggprocessen, dvs säga att det ska finnas en fastighet någorlunda färdig för att en förening ska kunna bildas.
Upplåtelsevtalet ska ju innefatta sådant som ska vara på plats när avtalet skrivs (antal färdiga kvm, rumsutförande, takhöjd, fast inredning etc etc för hela föreningen). Frågan är då om en brf-förening kan bildas om det inte finns en fysisk överensstämmelse mellan fastigheten, som föreningen äger(?), och den ekonomiska plan som föreningen måste få registrerad hos bolagsverket? En brf finns väl inte förrän planen är godkänd av Bolagsverket. I varje fall kan den inte upplåta lägenheter med borätt. Fastigheten ska mer eller mindre stå klar när upplåtelseavtal brukar skrivas (eller ett par månader innan).
Frågan om möjlighet till avtalshävande är här inte uppenbar enligt min mening. Den långa perioden för Upplåtelseavtal siktar just på möjliga förseningar som köparen måste inse vid förhandsavtalet kan tänkas. Synpunkten att tidsintervall längre än 2 veckor skulle vara skäl för ogiltighet anser inte jag.
Råkade se samma ärende på Di där OP hävdar att de följer praxis typ och inte bryter mot lagen.
Jag antar att bolagets jurister måste ha tolkat br-lagen som att det är ok med ett "lång period" för upplåtelseavtal i förhandsavtalet. Köparen har mao inte skrivit upplåtelseavtalet eller erlagt förskottsbeloppet får man anta!?
Lawline däremot anser att köparen har rätt att frånträda avtalet pga otydlighet(oprecis tidpunkt).
https://lawline.se/answers/forhandsavtal-och-upplatelseavtal-1
Hur har Cornu lyckats fläta in såna vitt skilda grejer som bostadsbubbla och rysshat!? Båda väcker dock känslor…
Vilken grej!
Rysshat innebär åsikten att även ryssar ska få demokrati och rättssäkerhet samt slippa Putin
Visst kan man tycka att det borde vara mer reglerat via lag/praxis än vad det är. Samtidigt är det svårt att tro att den som köper en lägenhet för ett åttasiffrigt belopp inte har förstått vad avtalet innebär och i efterhand skyller på att avtalet borde vara ogiltigt.
Ptja, det är inte olagligt att vara dum/dåligt påläst och inte förbjudet att dra en rövare om man upptäcker nåt i efterhand heller.
Som jag skrev överst, för övrigt, kan man väl förvånas MYCKET mer över att ett börsnoterat bolag inte har koll på reglerna än att nån ung kille inte har det.
Sant, inte olagligt även om man (oftast) brukar få stå sitt kast om man är dåligt påläst, typ missar undersökningsplikten när man köper ett hus.
Kanske inte lika uppenbart vem som har rätt och fel i detta fall men min poäng var att det var en rövare i efterhand det handlar om
Köparen är en man i 20-årsåldern. Livet förändras snabbt i den åldern. Han kanske fått jobb utomlands, träffat en tjej som vill bo på landet eller för den delen en tjej som redan har en fräsig patriciervåning i bra läge? Eller blivit av med sitt arbete. Eller diagnostiserats med cancer.
Snackar vi om en population av bostadsköpare så kommer det ju alltid finnas nån vars situation förändras radikalt. Att nån, nånstans drar en rövare blir i det perspektivet snarast ett faktum.
blandekonomi, "avtalsfrihet borde gälla"?
Ska man ta bort juridiska formkrav på allt förutom köp av fastigheter menar du?
När det gäller förhållandet näringsidkare och konsument har idkaren för det mesta övertaget. Därför finns det i många fall tvingande lagstiftning till skydd för konsumenter som ej går att avtala bort. Konsumentköplagen, konsumenttjänstlagen och konsumentkreditlagen är exempel på tvingande lagstiftning till skydd för konsumenten. Vill du ta bort dessa lagar? Vill du ta bort formkravet vid t ex testamenten också?
Just utvecklingen av nya bostadsrätter har varit ett område där det funnits nästan noll konsumentskydd. T ex hur man har tillåtit progressiv avskrivning och att information inte funnits om andelen av skulderna i föreningen.
Fast det stämmer ju inte brf måste upprätta årsredovisning och andelstal för lägenheten ska finnas. Sen finns det inget krav på att någon ska räkna ut din del av skulden åt dig, men med total skuld och andelstal är det enkelt. Och klarar man inte av det bör man nog konsultera någon som inte sov på grundskole matten.
Dan: men nu talade vi ju om förhållandet mellan säljande näringsidkare och konsument, dvs fallet där byggbolaget säljer till kund. I det läget finns ju bara BR på papperet.
Någon BRF finns väl inte på det stadiet? Och än mindre en årsredovisning från den. Så hur pass relevant är då din invändning givet dessa förhållanden?
Konsumenträtten är också till för att företagen inte skall kunna skriva avtalen så att konsumenten får för dålig rätt. Och där räcker det kanske inte med att hanka sig fram på grundskolematten. Stora internationella företag verkar ha en förkärlek att skriva avtal som blir en mindre bok till omfattningen (då är det lätt att smyga in vilkor som missgynnar konsumenten eftersom det väl inte är någon som orkar läsa avtalet från pärm till pärm).
Ja, innan det finns årsredovisning ska det finnas en ekonomisk plan som till skillnad från redovisning baseras på beräknade i stället för faktiska driftskostnader. Andelstal och lån framgår ju dock ändå. Ett problem där är ju dock att man har intresse av att få låga driftskostnader i planen, från lagstiftare har man försökt förhindra att det missbrukas genom att kräva intyg om rimlighet. För att läsa avtal och juridik kanske man behöver mer än grundskole matte, jag syftade där mest på att jag inte tycker att det är en brist på information om lån/andelstal men man får normalt göra en enklare beräkning själv. Tycker inte heller att avtal/stadgar för BR är vare sig långa eller krångligt formulerade men det varierar säkert. Sen förstår ju inte jag mig på någon som ingår ett avtal för miljoner som man inte förstår, utan att åtminstone konsultera en lämplig jurist. Är man tveksam till något där så tycker nog jag att några tusen för lite konsultation är väl använda pengar.
Bortsett från att det är en lång process så gäller saken rätt mycket pengar och man riskerar att få betala motpartens rättegångskostnader om man förlorar. Vinner man riskerar man får stå för sina egna kostnader om man inte lyckas få betalt av motparten.
Eftersom köparen är kärande så skall de normalt ha ett krav på motparten. Där kan också en vinnande dom ändå innebära att man inte kan få genom kravet när domen skall verkställas.
Det kan vara detta OP tänkt på. För kunden riskerar att stå som förlorare oavsett hur det går efter ett par års processande…
Köpare är en man i 20 årsåldern – något säger mig att mor och far har gått igenom kontraktet för att hitta en väg ut.
Skulle själv vilja slippa vara fast till det kontraktet om det fanns någon möjlighet så jag klandrar inte killen.
Och jag gissar att kunden som privatperson har en ekonomisk nackdel i form av ej avdragsgill moms på sitt juridiska biträde och andra kostnader i processandet.
Dvs timkostnaden i slutändan måste svida hårdare för samma advokat om man som liten privatperson processar mot ett stort bolag.
Underläge direkt från första timdebiteringen för kunden.
Juridiskt bör väl beräknad tidpunkt vara väldigt precist just en tidpunkt, alltså antagligen 12 vid angivet datum. Sedan så är det ju beräknat och då kan man ha beräknat fel och det ska avgöras om det är skäligt. Jag skulle nog se det som att tidpunkten är första i intervallet och att man inte kan vara oskäligt sen i förhållande till den oavsett vilket intervall man anger. Och sen är ju kanske frågan klarar de av att hålla tiden i sitt angivna intervall? Även det är väl tveksamt…