Enligt läsare ratar många mäklare seriösa villaköpare, eller sk besvärliga köpare. Det har blivit allt vanligare att sälja normala villor med friskrivningsklausul och mäklarna vill att köparen ska acceptera säljarens besiktning. Köpare som åtminstone vill göra en egen besiktning sorteras bort.
Det existerar en del situationer där friskrivningklausuler kan vara motiverade vid försäljning av en villa. Det handlar t ex om dödsbon, där genomförande säljare i form av anhöriga helt saknar kunskaper om säljobjektet.
Enligt uppgifter till bloggen blir det allt oftare friskrivningsklausuler för vanliga moderna villor. Köparen har alltid undersökningsplikt oavsett.
Därtill vill mäklare numera att köparna avtalar bort rätten till undersökning och besiktning av objektet. Kort sagt ska man genomföra sin antagligen största affär i livet – ett köp av en villa – genom att köpa grisen i säcken. Accepterar man inte detta sorteras man bort och får inte vara med i budgivningen.
Nu är det förstås fritt på marknaden att göra så här, men seriösa villaköpare som vill veta vad de köper åker alltså ur processen. Istället går villan till någon som både drabbas av friskrivningsklausul och inte har besiktigat det man köper. I bästa fall finns det en undermålig besiktning utförd i säljarens och mäklarens regi, som i sin tur förstås innebär noll i ansvar. Det är besiktningsmannens uppdragsgivare som kan ställa eventuella skadeståndsanspråk, dvs köparen måste anlita en egen besiktningsman. Men besiktningsmän vill själva nu ha friskrivningsklausuler.
I slutändan kommer aningslösa villaköpare att drabbas.
Ännu ett tecken på fartblindheten i bostadsbubblan.
63 kommentarer
Detta med friskrivningsklausuler förändring inget i sak, mer än att:
1.) Priser bör då ner, ordentligt.
2.) Köparen har fortfarande undersökningsplikt. Har man bott i huset i mer än 20 år, kan man alla husets fel och brister. Alla hus har fel. Säljaren har inte någon skyldighet att informera om fel och brister men däremot får säljaren inte ljuga på direkta frågor, oavsett friskrivning. Ställ frågor till köparen och spela in samtal.
Man kan göra så att man går med på villkoren och vid kontraktsskrivning sätter man hårt mot hårt och säger att inga signaturer utan tillägg med besiktningsförbehåll eller ett skriftlit intyg med de att det inte finns några dolda fel av större kostnad osv.
Då sitter säljaren och mäklaren i skiten. I ett sådant läge finns skjuter du risken till säljaren som får tjafsa med mäklaren om det är sålt eller ej 🙂
Visst, kan bli hårda ord, men mäklaren vill inte halvera sin fina timlön från 25000/h pga en ny runda med visning osv.
För fastighetsaffärer gäller ENDAST skriftligt avtal. Allt fram till dess är en förhandling.
Men det gäller att man har is i magen och är påläst.
Är man inte det skall man inte köpa utan hyra.
Men svenskar är konflikträdda.
Annars bra ide´!
Skall man betala tokholmspriser för ett hus får man antingen tuffa till sig eller skicka fram hustrun.
Sverige slåss till sista Finnen!
I mitt fall: Finskan…
Ett problem är väl att när man köper BR så är det ju lös egendom och ingen fastighet. Därmed blir väl inte jordabalkens regler tillämpliga och muntligt avtal torde vara bindande?
Mäklaren ringer då raskt upp köpare nr två och erbjuder då den att få köpa, framför allt om den kan tänka sig matcha köpare etts bud.
Säljaren och mäklaren ger köpare ett långnäsa och tecknar med köpare två istället som blev jätteglad över att komma över huset som den precis förlorat.
Har en kompis som hamnade 2:a i budgivningen på ett fritidshus nyligen (bland ett antal budgivare). Han erbjöds köpa om han gick med på friskrivningsklausul och ingen besiktning (vilket nr. 1 inte gjorde). Sagt och gjort! Tog inte lång stund efter köpet innan han upptäckte att det finns hussvamp i golvet i hela huset.
Det är verkligen säljarens marknad!
idiot.
Hussvamp. Bara att elda upp huset alltså.
Det är lite lurigt att få till en juridiskt hållbar friskrivning, särskilt om säljaren är i ond tro. Om jag vore din kompis skulle jag nog investera i en timme eller två hos en kompetent advokat för rådgivning.
Men va fan. Numera måste man ju vara byggingenjör för att våga sig på att köpa ett hus.
Eller så kan man ju göra som alla andra alltid gör, använda s k "pengar" för att köpa kompetens av nån som är specialist. Oavsett om det gäller en byggingenjör eller en talpedagog.
Anledning till att dödsbon förses med friskrivningsklausul trodde inte jag berodde på kunskapsbrist, utan för att dödsboet inte kommer att finnas kvar i framtiden? Det ska ju upplösas och då finns ju inte säljaren kvar.
Men vad är det som ska avtalas bort, egentligen? Cornu skriver att "rätten till undersökning och besiktning" ska avtalas bort. Någon egentlig besiktning finns väl inte i denna mening i jordabalken (den talar bara om undersökning), och undersökningen gör man ju de facto när man är på visning. Får man inte ta dit nån på visningen som har nödig kunskap om fastigheter? Om man råkar ha relevant kompetens, ska man då blunda på visningen? Vad menas egentligen? Det förefaller högst oklart.
Dessutom har man som säljare upplysningsplikt, även om den är svår att bevisa. Men det har förekommit rättsfall där säljaren förlorat pga att de mörkat förhållanden och "fel".
Sen kan man ju säga att de protokoll från besiktningsmän jag sett inte imponerar. Det är mycket halvkvädna visor och rekommendationer om fortsatt undersökning. "Riskkonstruktion" är en annan favorit, alltså en dålig konstruktion helt enkelt som kan funka i just ditt hus, eller inte.
Jag kan inte på rak arm komma på nåt fel som man skulle kunna söka en besiktningsman för, om vederbörande varit någorlunda nykter när han skrivit protokollet faktiskt.
I praktiken betyder inte friskrivningen så mycket som du skriver. Man har att välja att köpa obesintigat och inte kunna hävda dolt fel eller köpa besiktigat och inte kunna hävda dolt fel.
Låter som en ansvarsfull besiktningsman i mina öron, som påpekar att man bör gå vidare med än mer besiktning, i vissa delar, då konstruktionen av detta slag har visat sig inte klara påfrestningarna osv. Tänk på att besiktningsmannen kan bli stämd om detta inte riskar. Säljarens upplysningsplikt är inte så mycket egentligen, utan det ankommer på köparen att "FÖRHÖRA" sig om ALLA risker och husets FEL. Säljaren behöver inte saluföra det han själv misstänker, men måste på direkta frågor svara uppriktigt. Spela alltid in samtalen. Det finns billiga och bra diktafoner (olympus) för en hemhundring, med bra mikrofon och som är lätta att dölja.
Skulle mäklaren ställa som krav att köparen inte "får" göra besiktning av fastighet, så kan ju köparen inte fullfölja sin undersökningsplikt. Låter närmast kriminellt i in öron. Jag som köpare, hade dragit direkt.
Sedan, ha aldrig enbart ett objekt i huvudet, utan tre annars hamnar du i ett förhandlingsunderläge.
@Rickard:
Hänger inte riktigt med i ditt resonemang faktiskt, mitt inlägg tillmäter ju inte friskrivningen någon särskild betydelse. Men jag håller ju med om det du skriver ang friskrivningsklausul.
Jag tycker bara det verkar märkligt att "avtala bort" rena observationer, ska man som sagt gå med förbundna ögon på visningen då?
@Erik:
Visst – man vill kanske inte utföra så mycket förstörande provning på ett objekt man inte äger och kanske inte vill köpa, dessutom kostar det pengar. Frågan är då vad det är värt att använda en besiktningsman egentligen mer än som moraliskt stöd.
När det gäller fel finns det naturligtvis ypperliga checklistor och en ansvarsfull mäklare (ha!) tvingar naturligtvis säljaren att fylla i ett frågeformulär avseende eventuella återkommande problem med avloppet, värmen mm etc.
Ben Dover, det är inte observationen du avtalar bort med en friskrivningsklausul. Det är rätten att åberopa fel , hur du än nu må upptäcka dessa.
Men läs det fetstilta:
Därtill vill mäklare numera att köparna avtalar bort rätten till undersökning och besiktning av objektet.
Det är det jag vänder mig emot, det går ju inte att avtala bort dem fem sinnena liksom.
Det är nog en freudiansk felskrivning från Cornus sida,om du avtalar bort den rätten oavsett vem det är uppfyller du inte alla kraven på ett avtal. Så det har du rätt i.
Det går liksom inte. Jag skulle mycket väl kunna tänka mig att ett sådant vilkor gör att köpet kan hävas, men då såklart med rimlig ersättning till säljaren, dvs mäklararvodet som då kommer gå in två gånger eftersom fastigheten säljs igen. Mot nytt arvode…
Min poäng ,och din antar jag är att vilkoret är orimligt, ej genomförbart och dessutom olagligt emedan det förhindrar köparen från att fullgöra sin undersökningsplikt.
Jag hade gett fingret åt säljaren och en käftsmäll åt mäklaren och sedan dragit nycklarna längs sidan på mäklarbilen (när ingen såg)…
Man får dessutom inte avtala om något som är olagligt.
@Ben Dover, kan man ju komma överens om priset som säljaren vill ha (vid friskrivning) MINUS alls risker: Ny skrotenskrage, omläggning av tak, nya takstolar. dränering av grund osv. Men då vill nog inte säljaren gå vidare 🙂
Det finns två områden där jag tycker mig se att man alltid gör en minusaffär: Båtar och Bilar
Det är ju dödsboet som är säljaren med alla säljarens ansvar! Men eftersom ett dödsbo i regel avvecklas så måste man ju antingen finna sig i att säljargarantin bara försvinner eller friskriva medan den finns kvar! Eller kanske det blir efterlevande som övertar ansvaret? Eller?
Det är olyckligt att det har blivit så att klausulen ska in överallt och att folk som inte accepterar en klausul inte får köpa.
Dock finns det även den andra sidan av myntet.
Jag känner till flera som köpt villor på följande sätt för att pressa priset. De har lagt högsta bud och vunnit budgivningen, skrivit avtal och sedan besiktigat. Efter besiktningen har de sedan backat från sitt bud med hänvisning till besiktningen och erbjudit ett lägre pris till säljaren. Nu har det gått ett par veckor sedan budgivningen avslutades och besiktning har genomförts och säljaren har två val, acceptera det lägre budet eller gå ut med en ny annonsering och budgivning. En ny process tar lång tid, tid som säljaren möjligen inte har samt att ingen gillar ett hus som redan är "sålt" och återkommer på hemnet. Säljaren hamnar alltså i en mycket prekär situation, denna strategi har mycket lite med besiktningen att göra utan är mer en strategi och en uttänkt plan för att pressa priset. Detta är troligen motreaktionen mot det här beteendet.
Det var precis det jag skrev. Problemet är att båda förekommer på en marknad som är så överhettad som dagens.
Det är grundproblemet, objekten prissätts inte rimligt.
Bra!
"De har lagt högsta bud och vunnit budgivningen, SKRIVIT AVTAL och sedan besiktigat."
Jag är rejäl noob på hela processen, vad är det för avtal som åsyftas?
Köpeavtal av fastighet, troligen i form av småhus.
Kontrakt är bara papperslappen med signeringar på.
Eller det heter väl överlåtelseavtal egentligen.
Överlåtelseavtal ja.
Utan friskrivningsklausul kommer så köparen tillbaka och säger att de inte kan betala det de bjöd och vill backa ur med hänvisning till besiktningen som genomförs i efterhand. Det kan egentligen vara vilken invändning som helst som köparen anser att han kommer behöva betala dyra pengar för som de inte upptäckte på visningen och med bakgrund av det drar man av samma summa från sitt bud annars dra man sig ur.
Kan någon säljare säger nej men då kör man bara samma vals på nästa hus också, till slut fungerar det.
In träder då friskrivningsklausuler för att "skydda" säljaren från det här beteendet.
Notera att jag inte försvarar varken säljare eller köpare i det här.
När jag köpte hus kunde dolt fel som inte upptäckts av säljarens besiktningsman åberopas. Det ansågs vara dolt bland annat för att besiktningsmannen inte hade upptäckt det.
Ett tips kan annars vara att ta fasta på skrivningar i besiktningsprotokollet och få säljaren att garantera att dessa stämmer. Tex om det står att skicket på taket är gott.
Vad var det för (dolt) fel? Omfattande? Hur länge hade säljaren bott i huset? Har man bott i mer än 20 år i ett hus, anses man inte vara omedveten om samtliga fel eller brister, och bör därför alltid svara ärligt på säljarens frågor. Bra tips där. Har man bott tre år i ett hus och säljer, och så kallat dolt fel dyker upp senare, så kunde inte säljaren fullfölja sitt upplysningsplikt då denna bott för kort tid i huset för att känna alla dess fel och brister – som ett 25-årigt äktenskap ungefär – du allt om din partner. Allt. Eller så är du ytterst trög.
Det dolda felet var felaktighet i grundkonstruktion med nedguten träsyll i betongplattan.
Oj!
Både ABF och Medborgarskolan har bra kurser om några dagar om husköp och husförsäljning. Vår lärare var en av Sveriges ledande byggnadsingenjörer för små hus; var bland annat med på TV 4 fuskbyggare osv.
Då hade du tur. Ingjuten syll var ju så pass vanligt från hus på 70 talet att om man har träreglar får man utökad undersökningsplikt, dvs du får räkna med att inte kunna åberopa dolt fel. Att mäta fukthalten på några ställen räcker inte.
Men om det uttryckts att det inte fanns reglar i kontakt med plattan så…
Köper man ett hus är det fukt, fukt och åter fukt man skall undersöka i första hand. En så kallad okulär besiktning omfattar inte en fuktmätning. Gör en ordentlig så kallad jordabalksbesiktning. Se till att "din" besiktningsman (som du betalar själv) har en egen skadeförsäkring, om du senare behöver stämma honom. Vill säljaren friskiva sig bör man fråga vad säljaren vill denna vill friskriva sig från. Gäller det dolda fel och brister och köparen bott länge i huset skulle jag dra öronen åt mig. Vill säljaren t ex friskiva sig från att värmepappan kanske inte fungerar, som i andra hus av likande ålder i området, och detta framgår av prospektet avviker ju detta inte från vad parterna ev senare avtalar mellan sig.
Sedan att undersöka tak, gavlar, grund, sättningar? Taknocken rak. Avlopp? vattenledningar, vattenpump? värme? El.
Det sista man bör göra är att drömma om det röda huse med de vita knutarna. Med andra ord, låt frun stanna hemma 🙂
Du kommer ungefär lika långt med att banka på besiktningsmannen som att hävda dolda fel.
Men bra poäng att be säljaren förtydliga friskrivningsklausulen specifikt.
Och man skall aldrig vara rädd för att gå från bordet ända tills signaturen sitter på pränt.
Allt som händer och inte händer innan signaturen landar på pränt.. är att ses som en förhandling och i förhandlingar gällar att: aldrig vara rätt för att förhandla, men förhandla inte när du är rädd (JFK).
Plus etta på det.
På jobbet lägger jag mer tid på offertförhandlingar som bara räcker till ett badrum o kök i Tokholm, och då är det inte ens mina egna pengar.
Men så resonerar inte folk i en stigande marknad. Det evolutionära förhandlings och se om ditt hus trycket i Sverige är försumbart efter 60 år av socialdemokratisk bomullsvadd. Inte fel i det, men så fort otäcka omvärlden tränger sig på är man rökt om man inte tuffar till sig. Naivismen är utbredd överallt i Sverige, från riskdag till pensionärer . Det är en vacker dröm men bara det , dröm .
Bygg NYTT istället !
Billigare! Slipper "tjafsa" med okunniga mäklare etc. ! INTE några reparationer.. ! INTE någon fastighetsavgift de första 5 åren !
Jag skulle aldrig köpa nyproducerat, vare sig småhus eller bostad i flerfamiljshus.Hade jag kunnat bygga själv hade det kunnat vara ett alternativ men att köpa något nytt, nej tack.
Istället spenderar man de kommande 5-10 åren att få byggherren att åtgärda alla brister. *Surt* Nyproducerade är inte alltid bättre.
Bygga nytt?
Du kan alltså få tag i en tomt i stort sätt där du önskar att stugan skall uppföras?
Tror det är lite marigt…
Har du läst på byggahus kanske?
Varför köpa ett hafsbygge uppskrämt på dåligt dränerad mark till lägsta kostnad med okända byggrisker?
Begagnade hus har man idag god kunskap om brister och känsliga punkter vilket gör att framtida kostnader lär vara väl kända.
Enda anledningen till att köpa nytt är att man vill ha ett unikt hus som man själv tar fram. Med allt vad det innebär… Men det kan vara en erfarenhet och resa i sig såklart.
Nu pratar jag inte om slarvigt byggda "fräscht" vitmålade "nyfunkis" waterfronts-BR med "öppen planlösning", "papegojstolar" i köket och "New-York-living-känsla" med lattecafeer i gatuplan för 4 mille !!
Jag pratar om helt normala svenska hus på max 30-45 min pendlingsavstånd från en universitets- eller högskoleort !
@Bengt Hansves "Bygg NYTT istället" På tomt utan: El och avlopp? Det låter dyrt. Det finns en del att sätta sig in i innan på tar första spadtaget gällande nybyggen. Till och med Göran Persson åkte ditt för brott mot arbetsmiljölagen. Han försummade att förhandsanmäla byggarbetet till Arbetsmiljöverket.
Ja, anslutningsavgifter till el och V/A tillkommer men…
Det blir ändå BILLIGARE än att köpa något "färdigbyggt" som "speckare" bygger och sedan säljer…
Visst! Byggfirman som bygger huset och även kataloghusföretaget skall ha sin vinst men det blir ändå billigare per kvm än en waterfront-BR med "öppen planlösning, fräscht vitmålad och papegojstolar med New-York-living-känsla" …
😉
Allt är billigare än en sådan BR. Speciellt som ändrade ekonomiregelverk mm kommer göra att avgiften går i taket och värdet/priset ända ner i källarförrådet.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
@Bengt Hansves, Är tveksam till att de blir billigare. Vad tror du att nätägarna har för anslutningsavgifter om närmsta knutpunkt ligger nån kilometer bort? 164.900 kr + 167 kr/meter och naturligtvis är beloppet exklusive moms! Bara att koppla in elen liksom!
Kommunerna har blivit mycket hårdare när det gäller avlopp. Några enkla stenkistor är det inte lägre tal om. Nej den tiden är förbi. räkna på avloppet (modern villa) 100 – 150 000kr ex moms. Alla försäkringar gäller vid nybygge. Avgifter till höger och vänster.
En egen anekdot.
Sambons syster skulle kolla på hus, i Örnsköldsvik, jag skulle med och tycka saker.
Huset fullt av par, födda efter 1991.
Huset hade ett sjuhelvetes utsprång på fasaden jämte grunden.
La mig på marken och kikade, japp, direkt under träfasaden satt eternitplattorna.
Gick in till mäklaren mitt i vardagsrummet och frågade högljutt ifall det var eternit under träfasaden, för det framgick inte av mäklarens besiktning.
"Njae det tror jag inte"
Jo, men det är det, det har jag just kollat, vi kan gå ut kan jag visa.
Hennes reaktion var att ta hand om andra spekulanter och hålla sig undan.
Och vad gör eternitplattorna för skada så länge de sitter där de sitter och du inte rotar i dem?
Ingen alls. Vackra blir dem när de åldras.
165 000 x 1,25 (moms) = 206 250 + (1200 meter bort) 167 x 1500 = 250500 x 1,25 (moms) = 313 125 + 206 250 = 519 375 kr. Över en halv mille bara för el. 669375 kr + avlopp Avlopp 150 000 minst + moms = 187 500 + då anslutning el 519 375 = 706 875kr. Det får du en villa för det i sköna Roslagen för summan. Sedan tillkommer ju bygget. Fiber. osv, osv
706 875kr exkl bygget i sig. Exkl all material. Vad tror du bara transporten kostar av 10 ton byggmaterial? Alla hantverkare? Bra hantverkare är alltid upptagna! Den riktiga kompetensen är ALLTID SVÅR att hitta och DYR att anlita.
Man bör även vara uppmärksam på de besiktningsmän som mäklaren rekommenderar till det objekt du köpt, oftast nämns bara två-tre st som mäklaren haft erfarenhet av förut (när hen bör träffat många fler än så). Jag blev rekommenderad en bes.man som jag haft tidigare i en annan besiktning och som var ytterst slö på sin uppgift. Tror därför att mäklarna har en lista på ej så seriösa besiktningsmän som man rekommenderar.
@Johan visst är de så. Mäklare gillra inte bes.män som riskar för mycket. Enkel matematik – det härmar budgivning. Mäklaren skall ju tillvarata både köparen och säljarens intressen. Men riskar bes.män som de skall, kan det ju leda till att köpa stoppas upp, eller på annat sätt fördröjs eller inte alls blir av. Mäklarens ekonomiska intresse är väl riktad i första hand mot dem själva.
Jag hade en bekant som hamnade i detta dilemma och lösning kom via solceller, batteritank, solluftsfångare, solvarmvattensberedare, vedkamin samt egen kraftverk. Solvarmvattensberedaren försåg vattenburna element, solcellerna batteritanken. Gasolspis, men så bodde han i soliga Skåne också. Det lönade sig att inte koppla in Vattenfall. Ett annat alternativ är att först bygga en glaskupol och en stuga i den. Då kan man bortse från all vad isolering och värme heter.
Vi bjöd på en villa 3,7M i ale för en tid sedan, den hamnade i topp med 4,4M och vi och en köpare var de sista på tråden. Mäklaren hade dialog med oss om villan tankar och lån. Så att allt var klart. Vi ställde krav på besiktning och mäklaren skruvade på sig och förklarade att säljaren ofta väljer budet "under" som ej kräver besiktning för att det går snabbare. Läs: Besikta ej då får du ej huset. Visst huset var fint och besiktigat av säljare. Men en stor punkt, Taket och mikrobiell skit… Vi lade bud på 4,5 och klev av och huset såldes för 4,525.