Nedan följer en simulerad krasch för bostadsrättspriserna, givet en exakt upprepning av priskraschen under 1990-talet, och efterföljande återhämtning. Det är att betrakta som ett exempel på hur kraschen kan se ut i landet som helhet och handlar om den reala prisutvecklingen, dvs justerat för inflationen.
Historiskt data fram till 2013 kommer från Bo Hansson och Boverket. 2014 års utveckling är utifrån SCB och 2015 är givet de senaste tolv månadernas data från Mäklarstatistik. Vi förutsätter här att prisutvecklingen alltså håller i sig året ut.
Därefter antar vi stillastående reala priser för 2016, vilket med fortsatt KPI-deflation innebär svagt fallande priser.
Metodiken därefter är att andelen av bostadsbubblans prisuppgång utplånas på samma sätt som på 90-talet. Bubblan som sprack 1989 påbörjades med novemberrevolutionen 1986 och ledde till en real prisuppgång på bostadsrätter om 142% från 1985. Nominellt var prisuppgången 212% och toppen blev nominellt istället 1990. Detta gäller landet som helhet och lokala eller regionala variationer fanns.
Själva den reala uppgången utplånades till 70% fram till 1996.
Aktuell real prisuppgång baserar sig på antagandet om att bubblan uppstod år 2000 och prisuppgången 1999 – 2015 är realt 382%. Nominellt har priserna stigit 485%. Simuleringen av utvecklingen 2016+ baserar sig på att 70% av denna uppgång utplånas till år 2023. Då får vi nedanstående graf.
 |
| Scenario med real prisutveckling 2016 – 2026 givet samma rörelse som 1989 – 2000. |
Priserna kommer realt alltså halveras enligt scenariot och modellen och om vi ligger kvar runt noll i KPI-inflation innebär det också en halvering av de nominella priserna.
Nu ska man komma ihåg att priskraschen på 90-talet var avsevärt värre i anekdotfallen. Marknaden kollapsade helt och många lägenheter blev helt enkelt osäljbara. Värdet var noll och intet, men eftersom ägarna inte kunde hitta köpare så kom inte heller dessa med i statistiken, som förstås baserar sig på de lägenheter som faktiskt gick att sälja.
Vi som var med på 90-talskraschen minns hur det var – som köpare kunde man välja och vraka med ensamma mäklarvisningar på tomma lägenheter. Man var den enda spekulanten och säljarna hade redan flyttat. Mäklarna ringde i månader efteråt och undrade om man ville köpa lägenheten och vi pratar här nybyggda lägenheter i Haga i Göteborg eller lägenheter med utsikt mot Chalmers campus och krälavstånd till Chalmers kårhus. Detta var 1992. Men osäljbara lägenheter kommer inte med i statistiken.
När jag 1997 sålde lägenheten lyckades jag få tre enskilda spekulanter som tittade på lägenheten (inne på gård, högst upp i huset med hiss och söderbalkong, 1 km från Kungsportsavenyn i Göteborg och krälavstånd över Mölndalsvägen till Liseberg) under loppet av tre månader. Ett enda bud, ett skambud ca 10% under begärt pris, som då var ner 40% från köpet 1992. Total förlust låg på 55%, men å andra sidan köptes istället en villa på 140 m2, med mäklarsjöutsikt och 140 m till “egen stand” 18 km från Brunnsparken i Göteborg till priset av 695 000:-. Räknar man in vad tidigare ägare av lägenheten hade betalat var prisnedgången från 1989 – 1997 hela 73% i detta anekdotexempel.
Oavsett, prisstatistiken återspeglar inte hur illa det var och hur många som satt fastlåsta i sina osäljbara lägenheter. Priserna återhämtade sig, men man ska inte vara säker på att det blir så denna gången. Vi har en annan slags och avsevärt större bubbla idag, och ovanstående är bara ett scenario på hur en upprepning av 90-talskraschen skulle se ut.
Avgörande för den som är skuldsatt är att inte ha högre lån än att man klarar i exemplet ovan en priskrasch på runt 50% utan att hamna under vattnet med större skulder än värdering av lägenheten. Alternativt att man avser att bo i lägenheten i över tio år, så priserna i scenariot återhämtar sig. Dock bor många i lägenheter en kortare tid och avser att flytta till någon lämpligare bostad när man t ex bildar familj eller slutar studera och skaffar sig ett jobb. Att som 35-åring bo kvar i en 18 m2 etta med “Stockholmsdusch” kanske inte var vad man tänkt sig som 25-åring.
40 kommentarer
En faktor som försvårade 90-talskraschen var att ränteavdraget sänktes från 50 till dagens 30%. Det brukar glömmas bort i debatten.
Inte avgörande för kraschens vara eller icke vara, men helt klart en försvårande faktor.
Och nåt som kan försvåra nästa krasch är att räntebidraget helt avskaffas från 30 till 0% och att räntorna idag är extremt låga istället för extremt höga som på 90-talet så räntorna kan i värsta fall skena iväg uppåt istället för neråt som de gjorde efter att kronan släpptes fri. You do the math!
Fast är det någon gång man ska justera ränteavdraget så är det nu när folks ränteutgifter är låga. Att t ex halvera ränteavdraget när räntorna redan stigit och folk har en ansträngd ekonomi skulle vara korkat.
Just nu är det ett gyllene tillfälle att trappa ner ränteavdraget. Vilket även OECD påpekat.
En avgörande faktor att 90-tals kraschen inte blev värre var att vi då hade ett socialt skyddsnät. I dag har många ingen a-kassa. Inkomstförsäkring gäller i 120 dagar – sedan är det a-kassa (som tack vare regeringen har höjts till 25000 – före skatt). Om man i en lågkonjunktur inte lyckas hitta ett nytt arbete på ett år, så får man aktivitetsersättning om 11,000 (efter skatt). Bostadsbidrag utgår inte till folk utan barn.
Det är inte en årslön på banken som gäller längre, utan 3.
Det där följer och andra sidan inte mönstret från en bubblas anatomi
http://cornucopia.cornubot.se/2011/06/marknadsbubblans-anatomi.html
Om kurvan ska följa mönstret så var bubblan i början av 90-talet bara väckelsefasen och ingen bubbla och då ska bostäderna falla ända ner till 90-talsnivåer.
Det är som sagt bara ett scenario där 90-talskraschen appliceras på nuvarande utveckling.
En annan aspekt var att arbetslösheten skenade iväg under 90 talets krash. Det är möjligt att den gör det igen, men då som en konsekvens av att folk har mindre att spendera och drar ner på konsumptionen. Det dröjer dock en bit in i krashen innan så sker.
Å andra sidan så var sysselsättningsgraden innan den skenande arbetslösheten på nivåer vi inte varit i närheten av sedan dess…
Svårt att se någon crash när det kostar 600kr i månaden per lånad miljon och unga par tjänar 70k+ i månaden. Priserna kommer inte crasha av sig självt, räntan måste först 5 dubblas och många bli av med sina kontorsjobb.
Håller i stort med, vad kan sänka priserna? Visst, en ny finanskris men annars ser jag ingen omedelbar risk för att kraftigt fall.
Utsikten för reallönen är att den ökar raskt de närmaste åren och att räntan ligger lågt ett par tre år till. Dessutom brist på bostäder. Hmmm, kanske kommer en katastrof ta knäcken på bostadsmarknaden, typ klimatet löper amok eller digerdöden.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Jag tror inte i första hand på en total krasch som 1990. Visserligen kommer säkert en första sättning med kanske 10-15% på kort tid men jag tror samtidigt att cb kommer att lyckas hålla de kortaste räntorna under kontroll vilket bör lugna marknaden. Scenariot kommer däremot inbegripa en mängd "exogena" faktorer som gör att färre vågar/vill köpa när väl media skruvat upp pris-hoten. Det kommer finnas hushåll med oförluster och med stora lån som avskräcker. När förväntningarna om prisuppgångar minskar så kommer det skapa en positiv feedback.
Den första priscykeln(topp-topp) varade från 1955(med bra bo-statistik)till 1975, dvs ca 20 år. Nästa cykel till 1990, dvs 15 år. Och nu till år ?…. 2016?(26 år). Det som utmärker innevarande cykel från tidigare är dels att vi inte klarat av att finansiera bostäderna inom landet, dels att allt fler svenskar deltagit. Sist men inte minst bör man jmf hur skatter och ränta skilt sig år mellan cyklerna. Idag har vi ränteavdrag med 30%. Före 1990 hade vi visserligen en avdragsbegränsning men för flertalet vanliga svenskar gällde dock inte någon större statlig skatt(dvs med högre ränteavdrag). Inga bo-skatter finns idag. Tvärtom har ROT permanentats. Bankerna hade i förra cykeln obligatorisk amortering. Vanligast var annuitetslån på 30 år och räntebidrag(5 år) för nybyggnation villa. Fastighetsskatt.
Det är uppenbart att politikerna medvetet gynnat även sig själva med dagens regler. Man kan säga att fallhöjden från dagens prisnivåer jmf med 1990 ökat då man måste se bostadspolitiken utifrån statens ekonomi. Och den är mycket skör kan jag lova.
Jag kan inte annat än se att vi har 3 vågor av prisuppgångar sedan WW2. Den sista vågen har varit parabolisk i sin slutfas vilket är karaktäristiskt för en slutfas, dvs slutet på hela uppgången sedan WW2. Elliott´s vågteori är
allmängiltigt accepterad av cykelanalytiker och stämmer detta bör vi stå inför en mycket lång nedgångsperiod. Minst 20-30 år av fallande priser(nominellt). Jag tror därför inte på en upprepning av mönstret från 90-talet. Allt har förändrats. Ett log-pris chart skulle uppskattas där de procentuella relativ-förändringarna bättre framgår. De långa trenderna åskådliggörs då bäst med log-priser.
Varför tror de flesta att en så lång nedgång inte kan bli möjlig? Ja de flesta tror att kapital bara uppstår ur tomma intet men faktum är att det är kapitalägarna, inte bankerna, som avgör var det ska placeras. Hittills har fastigheter varit attraktiva men det beror bara på den extremt låga räntan och att andra alternativa investeringar varit mindre attraktiva. Produktiva investeringar i väst har stagnerat i tillväxt sedan tidigt 70-talet(i USA). Nu flyttas dessutom centrum mot Asien på sikt.
Tror du på det du själv skriver? "Elliott vågteori" ? Vad för forskning har du som kan backa upp detta hokus pokus undrar jag.
Var och en får tro vad den vill!
Elliots vågteori – du kan lika gärna tro på horoskop. Allmängiltigt accepterad, jo jag tackar.
Din analys bygger i princip på att kapital investeras i bostadsmarknaden vilket sänker lånekostnaden och därmed stiger priserna då köparna får råd att betala mer?
Cornu har tidigare presenterat mycket bra demografisk statistik. Därifrån kan säkert en del slutsatser dras när det gäller hans scenario ex. ovan.
Förutom politiska ingrepp är kostnaden för kapital och inkomster de viktigaste framtids-faktorerna som bestämmer priserna. Väst stagnerar och öst expanderar. Varför skull vi ha råd med skuldsättning och höga fastighetspriser i ett sådant scenario? Uppvaknandet blir en svår process. Varför vill vi överhuvudtaget ha höga bopriser? Verkar totalt meningslöst. Enda anledningen skulle vara att marknaden, dvs byggbolagen, slipper produktivitets-krav för att tillgodose bostadsbehovet. Men staten måste ta sitt ansvar utan att skapa prisbubblor. I en nyliberal tid är det omöjligt då politikerna även saknar tillräcklig integritet….i karriären som de är.
Tidigare demografisk statistik och prognoser gäller inte längre, givet rådande omständigheter. Man får se tiden an till SCB uppdaterar sina befolknings- och demografiprognoser. Exakt vad det får för konsekvenser på tidigare slutsatser är dock mkt svårt att säga något om. Den absoluta majoriteten av befolkningstillskottet har inte direkt kreditvärdighet (=kassaflöde) och med det köpkraft för bomarknaden, varken kortsiktigt eller långsiktigt.
Befolkningsprognosen är enligt min tolkning mycket kortsiktigt starkt ökande. Men hur det ser ut om säg ett år är betydligt mer tveksamt. Gissar att kommunerna kommer att dammsuga hyresmarknaden och billigare klubbmedlemskap de närmaste åren. Starkt förtätat boende för de med lågt kassaflöde. Detta ger tryck uppåt för priser i de idag billigaste boendena. Om befolkningsökningen avtar inom något år blir det ingen stor påverkan för priserna på övrigt boende pga befolkningstillväxten.
Vänliga hälsningar
Nanotec
(ny-)Invandringens långsiktiga konsekvenser är oöverblickbara förvisso men sett till den etablerade gruppen borde väl en viss trend kunna urskiljas. Barnafödandet tog till sist tagit fart tack vare bl.a kreditkonomin(framtidsoptimismen). Fr.o.m nu bör barnafödandet minska igen kommande 15 åren eller så(i den etablerade gruppen). Jag är av uppfattningen att vi tvingas ompröva förutsättningarna för fortsatt stor invandring just på grunderna att de drar så stora initiala resurser/kostnader att vi inte mäktar med. Det tar för lång tid innan de kan bidra helt enkelt. Men om staten applicerar MMT-modellen genom tryckande av nya pengar åt staten skulle vi kunna gå en helt ny väg som aldrig prövats förr. Jag pratar om icke-skuldpengar om någon nu undrar.
Invandringen skapar i sin tur effekter på barnafödandet bland "ansvarstagande" svenskar. Höjda skatter och lite högre minimikrav på bo och levnadsstandard gör att barnafödandet minskar till följd av bobubblan, white flight osv.
Ett annat anekdotfall, vilket återspeglar på något du skrev om i ett tidigare blogginlägg: att många BRF-ägare som aspirerar på att köpa större boende i framtiden tjänar på prisfall (givet att de kan lösa sina lån, och spara ihop en ny kontantinsats)
Vi köpte en tvåa på södermalm år 2012 för 2 500 000 kr. Sålde samma lgh 2015 för 3 500 000 kr (och flyttade till hyreslgh). Innan vi sålde hade vi nån tusenlapp över 2 000 000 kr i bolån och ca 200 000 kr på sparkontot (hade amorterat varje månad, men i huvudsak sparat pengar). Om priset skulle halveras över natt innan vi sålde, skulle vi haft en lägenhet värd "endast" 1 750 000 kr, och vi hade med lite tandgnissel kunnat lösa vårt bolån med sparpengar och vad man nu kan trolla fram ur madrasserna.
På köpsidan när vi flyttade tittade vi på att köpa en trea i närförort, alltså inte innanför tullarna men ett stenkast utanför i bra förort. Dock hade priserna rusat såpass att vi hade fått lägga minst 5.5 milj på en tillräckligt stor lägenhet för familjen. Om vi hade lånat 5.5 milj hade vi haft bolån på ca 3.8 miljoner om v hade lagt in hela vår vinst och alla sparpengar i insats.
i 50% nedgång scenariot hade vi varit tvungna att skrapa ihop till en ny 15% kontantinsats (denna hade vi dock kunnat låna av släkting räntefritt) men eftersom priset på större lägenheten rasat till 2.75 milj hade vi inte haft bolån på mer än strax över 2.4 miljoner efter inflytt.
Personligen hade jag hellre haft bolån på 2.4 miljoner än 3.8 miljoner för att bo i samma lägenhet, men jag undrar hur många som egentligen tänker i de banorna. Varje gång priserna gick upp så kände jag mig bara mer och mer fattig eftersom jag visste att vi var i behov av att flytta snart, men vänner i 30-årsåldern som bor i små BRF lägenheter beter sig som att de har vunnit på lotto varje gång bomarknaden kommer på tal.
Borde inte dagens bostadsbrist (åtminstone i våra större städer) göra att en krash torde se rätt annorlunda ut än 90-talets?
Endast de hemlösa har bostadsbrist, nu hårdrar jag. Men på 90-talet krasch så fick man acceptera läget och helt enkelt bo kvar d.v.s. drömmen om större/bättre/läge fick vänta några år översatt till efterfrågan minskade.
Antalet BRF var betydligt färre på 90-talet. Betydligt fler bodde i hyresfastigheter och sedan var vi en hel del som bodde i egna villor. Nu har villaboende ökat och BRF ökat betydligt. Krisen syntes mest i att fastighetsbolag och banker krisade. Bankerna svämmade snabbt över av fastigheter som dumpades så snart möjlighet fanns. Krediter till alla mindre företag ströps och det som fanns pytsades ut till de företag som var för stora för att bankerna kunde låta dem gå i putten (De riskerade alltså bankens överlevnad). "Alla" företag slutade anställa och några sparkade personal. "Alla svenskar" blev försiktiga med att köpa onödiga varor. En kraftig lågkonjunktur uppstod.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Man ska inte glömma att vi då hade en fast växelkurs som spelade många spratt på ekonomin.
Ok, så vad rekommenderar du mig att göra i min situation?
Sitter på 400K kontant.
Skall flytta till Stockholm.
Har ingen möjlighet till att få ett förstahandskontrakt.
Kommer ha en lön på 550K per år.
25 år gammal.
Två alternativ:
Första:
Köpa bostadsrätt
Köper inom tullarna för runt 3.5-4M SEK
Runt 50kvm
Andra:
Hyra en lägenhet för runt 13 000 – 15 000 kronor i månaden.
Tack för en bra blogg!
Varför måste du bo centralt och inte åka några tunnelbanehållplatser eller pendeln? Rädd att du inte får ligga annars?
Så hög lön, så ung. Är det verkligen en trygg anställning?
I övrigt, gratulerar till jobbet och löne.
Exibitionismen tilltar i slutet av ekonomismen!
Då har du runt 400000 netto efter skatt. Bor ensam antar jag och chefs- eller finanskarriär i startgroparna. Med andra ord noll problem. Du kan lugnt amortera 200000 per år och segla igenom ev priskrash förutsatt att du har kvar jobbet. Även om det skulle svida att förlora 2 mille inkl ditt sparade kapital. Räkna på vad du tycker är break even i förhållande till att betala hyra i ett par år och besluta utifrån det.
Lyft till separat blogginlägg.
http://cornucopia.cornubot.se/2015/10/lasarfraga-hog-lon-pa-nytt-jobb-flytta.html
Problemet med att inte bo centralt är att jag kommer jobba en del (snitt 60 timmar i veckan) och om man skall ha ett liv kan jag inte spendera 1.5 timmar enkel väg i bil.
Vad menar du med utanför? Sollentuna kostar ju lägenhetspriserna 10K typ..
@Besserwisser,
Har tänkt på det spåret, blir ju en risk/reward..
Min personliga åsikt är att bostadspriserna i Stockholm helt har spårat ur, men när hyrorna ligger där dem gör tror jag det kan pressas upp lite mer.
Tror ni inte det kommar falla mer utanför än innanför tullarna? Några folk kommer ju alltid ha jobb och mer attraktivt att bo centralt? Eller är jag ute och cyklar?
Skapas pengar på samma sätt som på 90-talet? Även om bostadsrätter idag har bubblat i "värde", vad har hänt med värdet på pengar samtidigt? Jag kan tänka mig att bostadsrätter kommer falla i pris om man betalar i guld/silver/titan/aluminium/olja eller något sånt. Men kommer de falla i pris om man betalar i kronor?
/m2
Rätt så Martin. Köpkraften har sjunkit dramatiskt och det kommer att visa sig att flera jobb med hög lön är tillfälliga likt IT-bubblan. Folk i gemen ser inte problemet med skuld utan ser bara till räntekostnaden. Resten antar man är värdestegring. Illusioner!
Det är rätt lätt att första varför bo-priserna stiger exponentiellt i slutet av en priscykel,
Ponera följande:(reavinstskatten schablonberäknas i efterhand nedan)
I början av en priscykel har priserna legat stilla en längre tid. Ett hushåll har kanske en normalbelåning på 65%. Lgh (2:a)är köpt för 1.5 Mkr för 5 år sedan och har under tiden ökat 1,7 Mkr, dvs dryga 13% eller ca 2% per år. Räntorna faller och jobben ökar varvid allt fler vill flytta närmare storstaden, inte minst unga från övriga Sverige. Priserna ökar snart med det dubbla, dvs runt 4% per år. Efter 8 år i bostaden vill samma hushåll byta upp sig inför tillökningen. Lgh är nu värd 1,9 Mkr med en oförändrad skuld om 975 Kkr(51% belåning). Man köper en större lägenhet(4:a) för 2,8 Mkr och lånar därför mellanskillnaden 900 Kkr varvid totala lån och ny belåningsgrad uppgår till 1.875 Mkr och 67%. Nu faller räntorna ner mot 3% rörligt och överbuden regerar hos mäklarna. Deras lägenhet är nu 2 år senare värd 25% mer, dvs 3,5 Mkr och familjen som väntar sitt andra barn och känner sig förmögna nog att flytta till den dyrare och finare stadsdelen där m2-priset ligger 25% högre. Man köper en (5:a) för 5.25 Mkr och lånar ytterligare 1.75 Mkr varvid lånet nu blir 3.625 Mkr(belåning 69%). Ingves fortsätter att sänka räntan och nu 3 år senare betalar familjen 1,8% i rörlig ränta. Under tiden har budgivningstakten ökat dramatiskt och priserna rusat. Familjen tänker sig att flytta till funkisvilla om 140 m2 i Bromma. Pris 6.5 Mkr. En fjunig 30-årig riskkapitalist ser till att han blir ensam budgivare(känner mäklaren väl) och slantar upp 9,1 Mkr för deras 110 m2. Efter flytt får familjen 2,6 Mkr att betala av reavinstskatter. Rakt av utan uppskov uppgår den totala skattepliktiga vinsten till 4.950 Kkr. Efter skatten 1.089 Kkr är betald har familjen 1.5 Mkr att använda till amorteringar och/eller konsumtion. Klokt nog väljer man att amortera ner sin skuld från 56% av köpeskillingen till (2.625 Kkr) 40% belåningsgrad. 0.5 Mkr används för överkonsumtion och andra mindre investeringar. Familjens "egna kapital" ha under dessa 13 år ökat från 525 Kkr till 4.375 Kkr efter skatt. + 733%. Vem eller vilka kommer att betala för detta? Ja, alla med (för) stora lån förstås.
Ex. ovan är inte så långt från verkligheten för en del människor. Vad jag vill säga här är att hela denna affärskedja motsvarar ett Ponzi-spel eftersom vi vet att innerstaden med sina i princip helt begränsade boytor varken expanderar eller krymper. Mao kan innerstadens flyttkedjor snabbt skapa mycket stora prisökningar med bara ett fåtal externa inflyttare/budgivare. Bostaden har blivit en obligation och i princip så skulle mycket stora prisökningar kunna ske endast genom en intern omflyttning i innerstaden. Nu blev det mani istället när vi lägger på inflyttarna och pappas&mammans överhypotek från villan. FIFU-principen gäller när det gäller förmögenhets-bildning :). Det s.k informationsövertaget vinner stort över det s.k "trickle-down" effekts-tricket där det senare alltid marknadsförs av de nykonservativa som tillväxtfrämjande.
Målnivån i min bostadsprisprognos är den som råder i dagens Syrien, idealsamhället som alla politiker och alla journalister är helt eniga om ska införas i Sverige så fort som möjligt under denna mandatperiod. Och den prisnivån kommer att ligga fast under minst tusen år. När alla banker konkat och alla inbillade tillgångar i form av fonder och saldon och papperskontanter plötsligt har försvunnit så upphör betalningsförmågan. När det inte längre finns ström i de två hålen i väggen så upphör efterfrågan. Kriget är den faktor som dominerar framtida bostadspriser, redan under denna mandatperiod.
Svenskarna har degraderats till andra klassens invånare i det nya apartheid-Sverige som nu råder här. Precis som aningslösa judar förnekade förintelsen innan den inträffat, så förnekar svenskarna idag det förestående folkmordet på dem. Det är irrelevant huruvida någon nasse förnekar förintelsen idag, det är bara innan den inträffar som det har betydelse, inte efteråt. Aningslösa tyska judar litade till sin nazi-regering och accepterade beskt piller efter beskt piller utan att fatta vad som komma skulle. De räknade sina procent på priser och tillgångar hit och dit, en övning som strax skulle visa sig vara fullkomligt meningslös. För de levde i verklighetsförnekelse och såg inte faran som plötsligt kom i deras riktning, trots att politikerna då som nu inte gör någon som helst hemlighet av sina avsikter.