Boverkets Bengt Hansson lade ut en liten graf över ett realt svenskt bostadsprisindex hos Schibsted/SvD förra veckan. Nedan presenteras inflationsjusterade bostadsrättspriser tillbaka till 1970.
Jag har fått datat från Bengt Hansson och Boverket, som satt ihop detta prisindex utifrån Mäklarstatistik och SCB (folk- och bostadsräkningarna, bostadsbestånd, sparbarometern, fastighetsprisindex, överlåtelsepriser bostadsrätter, KPI), och speciellt för bostadsrätter sträcker sig detta längre bak i tiden än enbart SCB:s siffror.
Normalläget och internationellt accepterad normal utveckling för bostadspriser är att dessa följer KPI-inflationen, vilket svenska priser någorlunda gjorde fram till 1986 eller mitten av 90-talet, om man ignorerar bubblan runt 1990. Stiger priserna snabbare än KPI-inflationen är det en bubbla som kommer korrigeras.
Priserna är normerade till 100 år 2000, och avspeglar alltså prisutvecklingen i hela landet.
 |
| Realt bostadsrättsprisindex hela Sverige 1970 – 2013 (år 2000 = 100) |
Vad vi ser här är att bostadsbubblan för bostadsrätter toppade ut 1989, vilket är i linje med tidigare uppgifter från enskilda föreningar i Stockholm. Från den reala botten 1981 steg priserna 224% till 1989. Kraschen på 90-talet tog ner priserna 41% och nedgången höll på i sju år, för att bottna 1996.
Från den nya reala bottnen 1996 har priserna fram till 2013 stigit med 487%. Man kan också konstatera att det reala prisläget var i snitt 38.73 åren 1970 – 1986, och 53.27 åren 1970 – 1999.
Nuvarande bubbla är alltså inte bara upp inflationsjusterade enorma 487% från en tillfällig botten 1996, utan upp 754% mot tidigare inflationsjusterade medel 1970 – 1986 eller 521% mot inflationsjusterat medel 1970 – 1999.
Det finns de som hävdar att ovanstående inte är en bubbla.
Bryter vi ur inflationen och tittar på nominella priser så får man nedanstående graf.
 |
| Nominellt bostadsrättsprisindex hela Sverige 1970 – 2013 (år 2000 = 100) |
Denna graf är förstås mindre intressant, eftersom den inte kompenserar för inflationen. Sedan 1970 är prisökningen 5874% och den nominella nedgången under 90-talskraschen var en mild västanfläkt om endast 26%. Nominella priser toppade för övrigt 1990 och inte som de reala år 1989.
Man ska dock komma ihåg att detta index gäller Sverige som helhet. Under 90-talskraschen föll lägenheter där de gick upp som värst upp till 80-90% nominellt, om de alls gick att sälja. På sina håll gav man bort lägenheter, bara för att kunna flytta.
Uppgången denna gång får oavsett hur man mäter 90-talskraschen och 90-talskrisen att framstå som en lätt krusning. Kraschen lär bli värre än den vi upplevde under 90-talet. Och precis som på 90-talet blir den också värst där priserna stigit mest.
Så ni får be till Mammon och hoppas att det verkligen är annorlunda nu. För bubblan är extremt stor inom bostadsrätter.
Återkommer med utvecklingen för villapriserna senare under dagen.
Jag har också lagt ut dessa grafer på bloggens sporadiskt levande engelskspråkiga syskon, om ni känner för att sprida graferna internationellt.
38 kommentarer
Arbetar du på dito för jordbruk?
Nu är detta inte det lättaste.
Lantbruksnämnderna var ju satta att maximera priset vid köp.
Dessutom skulle bara bönder – i princip – få köpa.
Detta hinder detta togs ju sedermera bort.
Vi råkade i alla fall köpa 1981 och sälja 2008.
Tillfälligheter.
Är inte grafen som inte kompenserar för inflationen ändå intressant för alla bolånetorskar som överbelånar sig nu? Den säger ändå att från toppen 1990 till botten 1996 så föll priserna med 23,7%, dvs worst case scenariot vid tvångsförsäljning innebar en förlust på 23,7% av lånet (okorrigerad för inflationen så egentligen är den t.om. lägre).
Dock så måste man ju även räkna med insatsen och därav blir väl förlusten lite högre beroende på vad den var.
Ja och nej. Det där var för landet som helhet. Åtminstone storstäderna var värre. Min egen lgh föll 1989 – 1996 med ca 71% i pris vid faktisk försäljning.
Men det är en extrem om du hade ett OK läge. Det normala var snarare 20-40% beroende på timing under den tiden.
Våran grannes radhus gick ner 89%. Synd för dom att dom inte var normala eller hade timing.
Jo medelvärdet ger väl inte alltid hela sanningen men det ger väl ändå någon form av riktlinje vad man kan vänta sig.
@Cornucioia och @fanat1c: Det var inte lite, antar att era lägenheter låg i någon av storstäderna?
Håller med om att det är en intressant illustration, men att grafen ska bli lätt att tolka rättvisande måste skalan vara logaritmisk. Detta eftersom KPI utvecklingen är exponentiell.
Vore intressant om Cornu gjorde en uppdaterad version med färsk data och logaritmisk skala.
Ser ut som att jag efter kraschen kan köpa hus till en åttondedel av vad de kostar nu. Bättre än jag vågat hoppas 🙂
Nej. Detta är lägenheter. Villor är inte lika illa.
Intressanta, och skrämmande siffror. Två tankar dock:
För det första, hur intressant är egentligen inflationssiffrorna idag? Det finns ju flera olika inflationsmått, bl.a. ränte- och/eller bostadsutgiftskorrigerade, om jag inte missminner mig. Det normala är ju att titta på inflation exklusive påverkan från just bostadskostnader. Något som enligt mig är rätt galet eftersom bostadskostnaderna är en av de största utgifterna för de flesta privatpersoner. Men det kanske är ett sidospår.
Däremot, kan man egentligen säga att en bostadsrätt är överprissatt så länge den kostar mindre än nyproduktionskostnaden för en motsvarande lägenhet? Nyttan för köparen är ju densamma (i.e. tak över huvudet) oavsett om huset är nybyggt eller "begagnat". Är det begagnade huset dessutom stamrenoverat är ju det kommande underhållsbehovet hyffsat likvärdigt.
Inflationssiffrorna måste läsas med olika glasögon. Och då menar jag inte dessa "korrigeringar" även om de inte är ointressanta. Det hela blir liksom en överenskommelse, man måste räkna från en bas och här är den som vi nu använder, sann eller ej, med eller utan en korrigering.
Nyproduktion är ju en svårare fråga, man kan argumentera för att vi inte behöver bygga mer vid ett tillfälle eller vi kan be kinesiska ingenjörer snabba på med massbyggen.
Läget är naturligtvis också det viktigaste. Det finns ju anledningar till varför småorter numer har problem med just bostadsinvesteringar som söker sig till A-lägen där efterfrågan är konstant god. Under 90-tal var det nya och lantliga br- föreningar som fick det värst. På normalgoda lägen var prisnedgången rimlig.
Och går man förbi äldre kvalitetshus som underhålls så borde värdet ligga 10 ggr över "nyproduktion".
Det där är ju inte ens i närheten i paritet med varken löneökningar eller BNP-ökningar.
Däremot kanske det går att kolla vilket år bubblan började – dvs när bostadspriserna började lyfta realt från lönenivåer etc.
Två saker förvränger bilden för Sveriges lgh marknad.
Hyresregleringen. Reglerade hyror följer ej heller KPI inflationen.
KPI inflationens importdel.
Lägg in byggkostnaderna så ser du orsaken till att det inte byggs hyresrätter men väl BR!
Vilket bara visar att vi även har en bubbla i byggpriserna.
Nej.
Jo.
Nej.
Man kan inte argumentera att nånting "är en bubbla" för att det är dyrt eller har stigit i pris mer än inflationen.
Som exempel kostade en Volvo ca 9500 kr år 1960.
Beräknat i dagens penningvärde är det ca 107000 kr.
Men går jag till en bilhandlare idag, så kostar en V70 närmare 300 000. Mysko!
Volvobilar måste alltså vara en bubbla?
Volvo och de flesta andra nya bilar är definitivt i en bubbla. 1960 uppfattat jag det som att de tilltänkta köparna kunde köpa vilken utan lån. Det är inte så ofta fallet idag.
Är "kan köpas för kontanter" kriteriet för att nånting inte skall vara i en bubbla, alltså?
@Oppti. Det har börjat byggas en del hyresrätter. Jag skulle även säga att det fram tills marknaden mättats rejält på br så byggdes mest br för att det är där stora vinster går att göra. Men nu när det inte längre går att sälja stora sjok br längre kan man bygga och sälja dyra hr istället.
Vore intressant att se en graf med utvecklingen på bostadsrättspriser i Stockholms innerstad jämfört med utvecklingen för de disponibla inkomsterna (inkomst av tjänst) i Stockholms innerstad.
@Bergman.
Din första punkt. Det kan finnas en poäng på att titta på inflation exklusive påverkan från bostadspriser, kanske för att försöka se hur övriga ekonomin påverkas (även om det är lite flummigt eftersom bostadsmönster etc påverkas/påverkar resten av ekonomin). Däremot är det nog även nödvändigt att räkna in inflationen från bostäder för att kunna jämföra med de två. Är skillnaden stor kommer det visa att bostadsmarknaden sannolikt driver en oproportionerligt stor del av ekonomin.
Din andra punkt. Bra fråga. För att göra en rimlig jämförelse krävs det att man jämför till en början två likvärdiga hus i teknisk standard som blivit br respektive hr. För om det som ett av de tidigare gästinläggen handlade om – att br byggs dåligt för att avstjälpas med maximal profit och hr har högre byggtekniska krav – innebär det att det inte går att jämföra rakt av.
Förutom detta måste två jämförelseobjekt även ha rimliga och reellt trovärdiga undergållskostnader och avsättningar. Då går det inte att jämföra en br med progressiv avskrivning och lånedrivet underhåll med en hr med hög teknisk standard och inräknad underhåll i hyran.
Hur ser det ut justerat för räntan?
När jag köpte lgh 1988 kunde ingen jag pratade med föreställa sig räntor under 10%
Om råntorna går ned till en femtedel så förklarar det kanske att priserna stiger 5 gånger
Alltså: kraschen kommer när räntorna stiger
Men då var ränteavdraget 70%. Vinstskatten var väl lika hög men man kunde ju skjuta upp skatten om man köpte ny bostad.
Dessutom har räntan en omedelbar och en långsiktig funktion. När du köpte din lgh så kalkylerade du ju med hög ränta, om du förutsåg att avdraget skulle ner till 30%, som med dagens räntor kanske har samma effekt som 70% hade 1988 så var du ju spot on, men där fick du ju troligen en realekonomisk smäll. Det är ju nämligen så, vilket jag minns från svettiga husägare under 500% perioden, att du må väl titta efter de långsiktiga i ditt boende, eller dina aktier, eller vilken asset class du nu håller, men banken vill ha sin del hela tiden.
Exakt så är det. Priserna måste relateras till månadskostnaden som hushållen har. Det är därför en räntechock eller skattechock uppåt är det som kommer driva ner priserna.
Precis som Cornu tidigare påpekat har fastighetsskattereformen och jobbskatteavdragen varit pådrivande för prisuppgången och har därmed också förändrat fundamentan.
Men när priserna rör sig neråt kommer politiken få panik och trycka på riksbanken för att sänka räntan igen och så är vi tillbaka på ruta 1.
De bostadsbubblor vi sett i USA, Spanien, Irland etc. sprack p.g.a. ett överutbud med bostäder. Folk spekulerade i fastigheter de hyrde ut åt andra och till sist fanns det inga andra som ville hyra. *pang*
De bostadsbubblor vi sett i USA, Spanien, Irland etc är och var skuldbubblor. Hade köparna haft egna kontanter att handla med hade det varit glada dagar fortfarande. De har problem pga en ohållbar utlåning. Det faktum att invånare i de länderna i en högre grad hyr sina boenden var inte orsaken till problemen. Se på Tyskland, där hyr man också i hög grad, och därmed finns det "spekulanter" som köper och hyr ut lägenheter. De har inga skuldproblem eftersom Tyskland har hållit efter utlåningen till Fritz.
Eftersom även utlåningen i Sverige är ohållbar måste utlåningen i genomsnitt per objekt i Sverige minska och då går priserna ner och den negativa spiralen påbörjas med en fin finanskris och följande arbetslöshet, krisande statsfinanser etc. Den klassiska upplösningen på en skuldbubbla.
Jag kan tycka att det är en sundare attityd att ta lite extra lån (typ USA, Irland) för att köpa en bostad för uthyrningsverksamhet, dvs ett beslut baserat på en positiv kassaflödesanalys, snarare än att ta lite extra lån för att köpa ett dyrare eget hem (typ Sverige), dvs en garanterad förlustaffär.
Contrary to popular belief så har Mammon aldrig varit en Gud i den meningen att det fanns en organiserad tillbedjan av honom. Åtminstone finns det inga historiska bevis för det. Mammondyrkan i biblen bör alltså helt och hållet ses som en figurativ beskrivning av allmän girighet. Därmed så lönar det sig nog inte heller att be till honom.
Är det förresten nån som funderat på den utsökta motsägelsen i att:
-Moses får stentavlorna med tredje budet, som innehåller ett förbud att göra avbilder av "himmelska skapelser" etc.
-Moses därefter får instruktioner av samma Gud att bygga arken och smycka den med avbilder av keruber.
?
Du får se innehållet i bibeln bildligt. Eller nej, det var ju det man inte skulle. Hm.
"Normalläget och internationellt accepterad normal utveckling för bostadspriser är att dessa följer KPI-inflationen"
Det påståendet kan ifrågasättas och det har gjorts när man hävdar att det inte är en bubbla eller åtminstonde att det är motiverat av andra fundamenta (som i sig kan vara bubblor). Den bland fårk utbredda sättet att värdera en bostad är utifrån vilken kapitalkostnad man upplever ur ett cashflow-perspektiv – skulle man se på det sättet skulle man plotta reala priser delat med gällande bolåneränta. Vill man vara mer synisk så ser man till vad folk har råd att lägga på "landhyran" – man tar priset i förhållande till löneutveckling minus övriga rimliga levnadskostnader delat med gällande bolåneränta (det är ju så riktiga ränteslavar räknar ut vad de har råd att bjuda).
Till yttermera visso hör det ju till KPI:s natur att det är ett viktat medelvärde.
Därmed finns det ju närmast per definition en massa priser som INTE följer KPI.
Och du, det stavas "cynisk" är jag rätt säker på.
@Ben Dover
Ja – det är bara undantagsvis som det inte är en "bubbla" då. Antingen så har ju varan stigit i pris eller så har värdet på pengarna i förhållande till vara stigit i pris.
Antingen så har jag stavat fel eller så kan jag göra efterkonstruktionen att jag adjektiviserade "syn" genom att slänga på suffixet -isk…
Ja – det är bara undantagsvis som det inte är en "bubbla" då. Antingen så har ju varan stigit i pris eller så har värdet på pengarna i förhållande till vara stigit i pris.
Nej?
Om produkt x stiger i pris 10% per år, och KPI är 2% per år, så är inte det tillräckligt med fakta/underlag för att påstå att produkt x är i nån slags prisbubbla. Och det gäller ju oavsett om produkt x hör till KPI-korgen eller inte, för övrigt.
Möjligen bör man väl definiera en bubbla om man inte ska gå vilse i diskussionen.
En prisbubbla motiveras väl rätt allmänt av en (omotiverad) förväntning om en värdeökning eller en avkastning i framtiden.
Att priset stiger på en produkt däremot, kan motiveras av andra faktorer. Se t ex exemplet med prisökningar på Volvobilar – det har uppenbarligen stigit rejält mycket mer än KPI, men knappast för att folk förväntar sig att de ska kunna sälja bilen dyrare imorgon, eller att den ska börja producera nån slags avkastning.
Ergo – jämförelser mellan prisutvecklingar – i sig – säger inte ett piss.
Till skillnad från exemplet med Volvo handlar det ju här ofta om samma hus och lägenheter. Många har ju 100 år på nacken. Volvos har ju naturligtvis fler funktioner, lägre bränsleförbrukning, större säkerhet mm som motiverar ett högre pris.
Hedonics alltså? Aja-baja.
Om du ser till enbart Stockholm, hur ser prisutveckling ut där , relativt nyproduktion och befolkningsökningen ?
Det finns inget samband att det produceras färre nya bostäder än det flyttar in människor, och efterfrågan på bostad ? Stockholm ökar ju med ca 40 000 invånare per år, du som bor utanför Borås, har du koll på sådant ?
Något som är skrämmande i Stockholmsområdet (och Göteborg?) är hur bostadsmarknaden nu börjar bli incitamentsskapande på ett sätt som gör att det börjar kunna definieras som en bubbla, d.v.s. "vanliga" människor förhåller sig till köp av bostadsrätter som en placeringsform som vilken annan, och marknaden lockar till sig likviditet på ett "onormalt" sätt, högst allvarligt när Svensson börjar resonera att "man får betalt för att bo", dessutom har reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätter luckrats upp och berett ytterligare väg för buy-to-let fenomenet. Vi är ju inte där att människor säger upp sig från jobbet och börjar "få betalt för att bo" på heltid än, men när bubbelmentaliteten flyttar in flyttar förståndet ut.