Bonnier/DI och Mäklarstatistik har faktiskt ägnat sig åt lite grävande och publicerade idag en lista över kommuner där villapriserna idag är lägre än de var 2008. Dels handlar det om nominellt lägre priser och dels om realt lägre priser – där priserna stigit mindre än KPI-inflationen.
Tyvärr hade man bara med 166 av Sveriges 290 kommuner, då många småkommuner inte omfattas på grund av för få affärer. Men det är förstås positivt att man accepterar att KPI är en vettig mätare för vad rimlig prisutveckling borde vara.
I stora delar av landet har villabostadsbubblan redan spruckit och priserna har fallit nominellt eller realt till lägre nivåer än 2008.
 |
| Data: Bonnier/DI, Mäklarstatistik
Karta: Wikipedia/Lokal_profil Licens: Creative Commons Attribution- Share Alike 2.5 Generic |
Jag bifogar en visualisering i form av en karta där kommuner som fallit nominellt, dvs där villorna i siffror kostar mindre idag än 2008, är färgade i rött, och kommuner där priserna stigit nominellt, men fallit realt, i orange. Dessa senare kan man se som riktiga förlorare. De blir skyldiga staten skatt på en nominell prisökning, trots att priset inte ens följt värdet och levnadskostnaderna för KPI-Svensson. Med nominellt stigande priser, men realt fallande, äger successivt staten allt mer av din bostad i form av latent reavinstskatt, utan att du egentligen gjort någon vinst. De som fått se nominellt fallande priser har åtminstone en latent fordran på staten i form av reaförlust vid försäljning.
Samtidigt som man får höra det eviga tjatet om stigande bostadspriser i media, så ska man vara medveten om att det handlar om medelvärden och storstäder. Lokalt och regionalt kan bilden vara en helt annan.
Frånvaron av småkommunerna stör förstås bilden, men man har alltså som villaägare långt ifrån blivit en vinnare land och rike runt. Däremot kan förstås månadskostnaderna vara mycket låga med dagens räntor…
Kommuner med över 15% högre nominella priser sedan 2008 är markerade i grönt på kartan.
Vad som blir tydligt är hur stora skillnader det är över landet. När man tittar på landets snittprisutveckling inser man att bostadsbubblan inom villor är oerhört mycket större på många platser än några medelvärden kan visa. Inte ens i Storstockholm är medelvärden rättvisande, när kommuner som Norrtälje, Södertälje och Nynäshamn fått se realt fallande priser.
Kluster med stigande priser hittar man runt Göteborg, Stockholm – Uppsala, Falun och Luleå. Även universitetsorten Linköping visar på stigande villapriser med över 15% i uppgång sedan 2006. Enda utstickaren i Skåne söder är Älmhult, där priserna gått tvärt emot resten av Skåne, Blekinge och Småland. Cirkeln runt Göteborg blir nästan övertydlig, med 15% eller mer i anslutning till kommunen (Kungsbacka ligger på +14.9% och kvalade inte in), och i en lite större cirkel är istället priserna fallande, undantaget uppåt Bohuslän där norrmännen håller uppe priserna.
Gråfärgade kluster kan anas runt Växjö och Jönköping, där Smålands annars fallande priser hålls uppe av dessa mellanstora svenska städer.
Annars hittar man Värmland, inre Västra Götaland, Skåne, Blekinge, östra Småland och Bergslagen bland förlorarområdena.
Frågan är nu om bostadspriserna kommer krascha även i dessa kommuner när väl kraschen kommer, eller om priserna redan är så låga att nedsidan är begränsad?
26 kommentarer
Cornu har rätt det är bara i storstäderna priserna ökar, många hus är billiga på landet för billiga.
Det är konstigt att det inte har uppmärksammats mer i media.
Kraschen blir i storstäderna det är inte säkert att priserna sjunker på landet för där är priserna för låga på sina håll.
Bygg ett hus för 2 mille och du kan dan efter bara sälja det för 1 mille.
Befintliga hus som är välunderhållna och nybyggda hus är på sina håll nu för billiga, där finns ingen bubbla.
Banker vill ha stigande priser för då ökar deras utlåning, hus som säljs för en halv miljon är inte lönsamt för bankerna och många äger sina billiga fastigheter.
exempelvis cornu bankerna hatar cornu för dom får ingen ränteintäkt på cornu.
Den största förloraren på realistiska fastighetspriser är bankerna dom gör allt för att priserna ska öka, bubblor får staten lösa ut, krislösningar är skrivna av bankerna.
Realistiska priser går att amortera av, då är bankernas kassako borta.
Vad ett hus kostar att bygga är inte relevant så länge det inte råder någon bostadsbrist. Att priserna redan är låga betyder inte att de inte kan sjunka ännu mer. Uppenbarligen råder det ingen brist på bostäder i dessa kommuner, så köparna kan vänta till säljarna blir desperata.
Byggkostnaden är relevant för den är husens relevanta pris.
Priser över eller under är ett marknadsmisslyckande.
Marknaden är manipulerad av byggregler som i praktiken förbjuder ett tillräckligt byggande och prismanipulation med skattesubventioner, avdragsrätt med mera.
Dom med makt har manipulerat alt.
Tobins kvot uttrycker detta. Marknadsvärde/byggkostnad.
Är den över 1 så lönar det sig att bygga annars är det ett nöje som kostar.
Byggkostnaden är relevant eftersom bankerna inte lånar ut till nöjen!
Hur kan det vara ett marknadsmisslyckande att folk inte vill betala mer för ett hus än vad de behöver? Vill man kosta på sig lyxen att bygga nytt hus där det inte råder bostadsbrist så kan man ju inte räkna med att få tillbaka pengarna när man säljer.
Det är väl ändå ganska rimligt att ett begagnat hus är billigare än ett nytt? Vidare är det väl ganska rimligt att renoverar man köket för 100 kkr så höjer det bara husets värde med kanske 50 kkr. Monterar jag alufälgar på bilen för 20 kkr så höjer jag kanske bilens försäljningspris med i bästa fall 10 kkr.
Mer förvånande är det ju då i kommuner där man kan köpa en lägenhet, renovera för 200 kkr och sedan sälja lägenheten 500 kkr dyrare.
Älmhult ligger i Småland!
Älmhult, Ikeas hemvist är i Småland. Det är baskunskap.
Det sagt är det självklart så att ett småhus utanför centralorter i alla län/regioner ligger i princip aldrig över 2 MSEK, såtillvida det inte är något exceptionellt (som då gör dem svårsålda)
Orsaken är att det inte är så svårt/dyrt hitta alternativ som hyresrätt eller BRF med låga insatser och därför blir inte merkostnaden för hus så mycket högre jämförelsevis.
Samt att en medelinkomst räcker till att betala för att bo i huset. Så det enda som skapar prisfall i dessa orter är en massiv arbetslöshet och att folks betalningsförmåga minskar, men samtidigt måste folk bo någonstans och om hyresrätten inte ger så mycket lägre månadskostnad är det svårt att se en drivkraft bakom fallande huspriser. Det är däremot vansinnigt i orter som Växjö, där villorna kostar 3 MSEK i tätorten, och inte ens hälften utanför orten, inom pendelavstånd (trots peak oil) Rasrisken är överhängande.
3miljoner för en villa låter inte som ett större överpris ca 2 miljoner kostar det att bygga nytt.
utanför tätorten så är priserna 1,5 miljoner sa du då är priserna relevanta.
Trycker riksbankerna pengar så försvinner arbetslösheten och då har folk jobb varför skulle då priserna rasa?
Krisen i Europa är skapad av särintressen som inte vill lösa krisen.
Det blir ingen inflation av att trycka pengar när lönerna begränsas av en hög arbetslöshet.
Den som påstår något annat är grundlurad av all propaganda som sprids av giriga särintressen.
Dom nationalekonomiska teorierna är påhittade av särintressen dom är felaktiga.
USA har tryckt pengar och någon inflation blev det inte, det som hände är att deras arbetslöshet minskade.
Pengar är bara ett betalningsmedel som en riksbak kan tillverka hur mycket som helst av alt annat är en ren lögn som särintressen hittar på även banker ljuger fullständig för dom vill var den enda som "trycker" pengar.
Alt är en enda stor lögn.
Men om det kostar 2 MSEK att bygga nytt, och det finns gott om begagnade för 1,5 MSEK, som dessutom går ner i pris varför skulle det då byggas nytt? Det är ju dessutom problemet, det byggs för lite hus. Det byggs bara BRFer och i centralorter.
Varför ska dom billiga husen sjunka i pris?
På vissa platser är dom redan för låga trycker riksbanken pengar så kan priserna stabiliseras på dagens nivå, det är bara i storstäderna som priserna verkligen är för höga.
Billiga hus där är ägaren inte känslig för ett slopat ränteavdrag, det påverkar inte så mycket.
I storstäderna är ränteavdraget betydelsefullt och därför kan en minskning av ränteavdraget få ner priserna i storstan men lämna priserna ganska så oförändrade på landet.
Cornu borde berätta hur huspriserna ligger där han bor.
Jag antar att hans hus är mer värt än vad han gav, inflationen borträknat.
Just det, glömde skriva att det blir såklart bankerna som tar smällen. Men ingen förlust är en förlust förrän den är realiserad och ett prisfall betyder bara att bostadsrörligheten blir noll iom den nya lagstiftningen som gör det omöjligt att vräka någon som betalar räntorna (att bankerna skulle tvinga fram kraftamoteringar är osannolikt, då kommer det bemötas med lagstiftning som tvingar bankerna att ta säkerheten mot skulden ala USA)
Och eftersom bankerna tar smällen tar alla vi skattebetalare den i slutändan. Tro inget annat.
DI påstår att priserna gäller fr o m 2008….
Är detta ett test om vi läser inläggen eller ej?
Nej, det är ett test om jag läser inläggen.
Uppfattat.
Test 2/ Wikipedia påstår att Älmhult är en kommun och tätort i Kronobergs län, Småland, nära gränsen till Skåne.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
" I stora delar av landet har villabostadsbubblan redan spruckit och priserna har fallit nominellt eller realt till lägre nivåer än 2008."
Det har aldrig varit någon bubbla i dessa orter. Priserna har aldrig stigit och har därmed aldrig fallit. Bostäder är en kostnad personer är bereda att betala för att ha ett bra boende, ingen investering. Väljer man att renovera ett hus på dessa platser är det för att man är beredd att betala för den ökade komforten, inte för att erhålla någon värdestegring på sitt boende.
Det man ser är i-landet och jordbrukslandet Sveriges död. Fram träder skattediarcentra som gröna mögelfläckar. Det landet som lever enligt Tatchers beskrivning: socialism fungerar utmärkt tills de andras pengar är slut.
Att sälja går inte då staten tar vinsten i skatt…
Och än mer då inflationen räknas som vinst…
Men då gåvoskatten är borta så finns en liten bakdörr som man kan använda.
Gör det!
Det är nog meningen…..
Vinsten ja. Den index reglerades förr. Vi sålde 2002 huset köpt 1972 för tio gånger köpesumman. Stor vinst till skatt. Men med inflation var det nog snarare en förlust. I det mindre sovjetiska Norge blir det ingen vinstskatt om du haft huset mer än tio år, då är spekulationens fara borta.
Ser att du gillar KPI som jämförelse för fastighetsprisutvecklingen. Samt ser stöd för denna konstiga jämförelsefaktor eftersom Bonniers använde den! Lika intellektuellt som att påstå att husköparen väljer mellan KPIs samlade indexvikter , där tomater och skor är parameterar, och sitt boende.
Gissar att du gärna vill hylla Journalister med bristande insikt om vad som driver huspriserna.
Välj åtminstone något relevant mått inom byggnadskostnadsindexserien!
Ett relevant mått på kostnaderna och att tillgång efterfrågan inte anpassar sig är att det i stora delar av landet är betydligt dyrare att bygga ett nytt hus än att köpa ett likvärdigt eller bättre gammalt. Myndigheternas, regler och avgifter har inte hängt med ner och anpassat sig till verkligheten. De är modellerade efter ett rikt tredje vägens Sverige som endast skattediare tror finns kvar.
Hälsosammeekonomen nedan skrev bra om det osjälvklara i att staten har förvaltningsmonopol
Är det nån mer än jag som ser detta som helt ovidkommande? Jag köpte mitt hus för dryga 10 år sedan för att bo i. Som jag ser det så kommer jag att bo i det så länge jag lever eftersom jag trivs här. När jag köpte det så hade jag ju parametrar som jag grundade mitt beslut på. Renoveringskostnad, räntekostnad, fastighetsskatt osv. osv. Ser man ett boende som en investering eller en spekulation så är man nog fel ute. Man får ju på köpedagen se till vad det kostar, och vad det kan tänkas kosta i framtiden, och sedan fundera på om man vill eller har råd att betala priset.
Folk som springer och oroar sig för bubblor på bomarknaden, att deras boende ska sjunka 30-40% i värde, då sitter man ju som vilken aktiespekulant som hellst. Har man köpt boendet för att BO i, då spelar väl värdet ingen större roll, det kommer att stiga, och det kommer att SJUNKA! Och man ska också komma ihåg i sammanhanget att även om man tänkt byta boende vid en svacka så har troligtvis det nya tänkta boendet också sjunkit i värde.
Sedan resonemanget om nytt kontra begagnat, renovera eller bygga nytt på små orter. Vi kan tillämpa samma resonemang där, oavsätt ort så betalar man ju ett pris för där man vill bo. Jag känner flera som renoverat sina hus för 500.000+ på orter där villapriserna kanske ligger runt miljonen och man aldrig kommer att se en skymt av dessa pengar igen. Men man väljer att lägga pengar för att man vill bo där, inte för att det är nån form av invetstering, då är det ju Ebberöds bank!
Nytt mot begagnat. Jag köpte 30 år gammalt hus och har på 10 år lagt ut ungefär 5000kr per månad i renovering, och jag är långt ifrån klar. Jag räknar med att jag har minst 5-10 år kvar innan jag är klar, och då menar jag det väsentliga som nytt tak, dränering, badrum, kök och värmesystem. Och kostnadsmässigt så har jag ungefär samma 5000kr per månad under samma tidsperiod. Samtidigt skulle jag gissa att jag om 10 år står på samma nivå som om jag skulle köpt ett nytt hus för 10 år sedan. Dvs. renoveringsmässigt då det nyare huset är dags att börja renoveras, samt att husen då ligger på samma nivå kostnadsmässigt. Så köper man ett nytt hus så får man ta kostnaden av den högre standarden direkt, ett begagnat kan man (om man göra allt själv som jag själv) ta kostnaden allt eftersom. Och det är ju bra för då kan man investera i aktier istället för att lägga in allt i ett nytt hus direkt 🙂
Det är som med bilar, man kan köpa dem nya och betala värdeminskning eller begagnade och byta ut en del av värdeminskningen mot mer underhåll. Bara att välja.
Sedan beter sig vissa bilar som våra bostäder; det spekuleras i dem. Skillnaden är att dessa bilmodeller är oftast inte längre i produktion och ett fåtal finns kvar i världen. Man kan alltså tala om brist på vissa bilmodeller till skillnad från brist på Götenehus. De senare tillverkas i så många exemplar som efterfrågan beställer. Beställer efterfrågan istället Älvsbyhus har vi fått ned byggkostnaderna rejält, än mer om kommunerna inte får så mycket betalt för sina tomter i samma veva (skulderna börjar amorteras och byggkalkylerna ändras dramatiskt).
Kanske det är så på små orter, att man köper för att bo resten av livet. Annars finns det många som följer ett visst mönster, och uppgraderar sitt boende efterhand som livet förändras med barn och liknande. Höjdpunkten kanske är en fin villa. Sen flyttar barnen, och man blir äldre och orkar inte hålla på med allt vad det är att ha hus, och då flyttar man till en lägenhet igen. Så för de som byter boende ett antal gånger under livet är det högst relevant vad priset är och att man inte blir inlåst.
Men även om man hoppar mellan lägenhet och villa så borde man kunna tajma det så man inte göra otroliga förluster. Att barnen flyttar gör väl inte att man kommande vecka lägger ut huset på hemnet. Jag menar ett bostadsbyte ligger oftast i en ganska lång cykel, inget man kommer på en fredagskväll direkt.
Sedan som jag skrev om priser, byter man mellan villa och BR så följer dom oftast konjunkturen på samma sätt. Får man dåligt betalt för villan så kostar BR'en också mindre. Däremot kan man ju gå från villa eller BR till HR, och då spelar ju konjunkturläget en stor roll. Dock som sagts, har man bott i villan under många år och den "tappat i värde" under senaste året så går man väl inte direkt med förlust om man bott där i 30-40 år.
Faktum är att dom enda gångerna jag har hört om folk som gjort dåliga affärer på boende är när man gått från att äga det själv till HR. Å andra sidan så är det ett nerköp enligt mig. Att hyra sitt boende av nån annan är nog det sämsta man kan göra ur ett ekonomiskt perspektiv. Precis som det omvänt är en riktigt bra affär att vara fastighetsägare och hyra ut till andra.