Malmö utmärker sig mot resten av landet genom att de kvalitetsjusterade bostadspriserna inte skenat som för t ex Stockholm och Göteborg, utan de senaste åren istället planat ut eller fallit. Det kan vara intressant att diskutera vad som skiljer Malmö mot Stockholm och Göteborg.
 |
| Lägenhetspriser i Malmö och
index för Sverige som helhet. Källa: Valueguard-KTH |
De normala förklaringsmodellerna är den spruckna bostadsbubblan i Köpenhamn och repatrieringen av danskar, som säljer i Malmö och köper billigt hemma i Köpenhamn, respektive invandring och sk white flight.
Dock visar det sig att white flight, inrikes flyttningsöverskott, var negativt när priserna i Malmö steg som mest, åren 2005 – 2007. Priserna i Malmö steg rent av snabbare än i landet som helhet, trots att redan boende i Sverige flyttade från Malmö. White flight är alltså en dålig förklaringsmodell. Däremot har den totala inflyttningen till Malmö, inklusive invandring, minskat rejält sedan 2010 och framåt, vilket sammanfaller väl med när lägenhetspriserna började avvika på allvar mot Sverige som helhet.
 |
| Villapriser i Malmö och villaindex
för Sverige som helhet. Källa: Valueguard-KTH |
Utvandringen från Malmö har också ökat, vilket kan handla om danskar, så dansk flygt kan vara en förklaring. Det går tyvärr inte att få fram vart folk emigrerade från just Malmö, utifrån SCB:s databas.
Dock stiger även utvandringen från Göteborg de senaste åren, och Göteborg visar upp samtidigt betydligt mer white flight än Malmö, rent av inrikes nettoutflyttning 2007, 2009 och 2010, och även fallande inflyttning sedan toppen. Det senare likt Malmö. Trots detta är Göteborgs bostadsmarknad rent av hetare än Stockholms, åtminstone för lägenheter. Så trots white flight och fallande inflyttning till Göteborg skenar priserna.
 |
| Inflytttning, inrikes och invandring, till våra tre större småstäder. |
Dansk flygt och fallande nettoinflyttning till Malmö kan förklara en annan prisutveckling än i resten av landet. White flight är inte en förklaring för Malmös bostadspriser, som alltså skenade när white flight var som störst.
Prisutvecklingen i Stockholm och Göteborg skiljer sig från Malmö, och är ungefär lika i dessa två större småstäder. Trots detta ser utvecklingen av inflyttningen och white flight olika ut för Stockholm och Göteborg. För dessa två städers prisutveckling måste förklaringar sökas bortom demografisk utveckling. Inrikes inflyttning till Göteborg var endast 174 personer 2012, men kvalitetsjusterade lägenhetspriser steg ändå 14.5% under det året. I kontrast flyttade 704 personer inrikes till Göteborg 2011, när lägenhetspriserna föll 4.0%. White flight verkar vara en väldigt dålig förklaringsmodell även för Göteborgs lägenhetspriser. En möjligt förklaring skulle vara bostadsbubbleflykt – faller priserna flyttar man in, stiger priserna flyttar man ut. Vilket är hur en marknad borde fungera. Bostadsbubbleflykt kan dock inte förklara inflyttningen till Malmö, eftersom den då borde stiga när priserna faller relativt övriga landet.
Förklaringsmodeller kan inte bara titta på enskilda faktorer, speciellt som vi har att göra med bubbelbeteende och med det irrationella beslut. Den som bara pratar om dansk flygt eller white flight gör det väldigt enkelt för sig. Men många vill ha enkla förklaringar till en komplicerad verklighet. Kom ihåg att Boverkets proffs bara anser att 20% av prisuppgången beror på bostadsbrist.
Andra faktorer man kan titta på är arbetslösheten på orten, inkomsterna på orten, byggande mm. Räntorna är generellt de samma i hela landet och i den mån endast räntan förklarar prisutvecklingen borde den vara identisk i Malmö som i resten av landet.
I slutändan kan vi med relativt god säkerhet säga att bostadsbubblan har spruckit i Malmö, då priserna inte har fortsatt upp med resten av landets skenande bubbla.
37 kommentarer
Inkomsterna per capita faller i Malmö såg jag. Det kan förklara att priserna inte stiger. Med fallande inkomster minskar möjligheterna att ta på sig bolåneskulder.
Möllanrebeller med tatuerade sugrörsarmar som vill "jobba med media" kanske inte drar in så mycket pengar på kickstarter, nej.
Hittar bara data till och med 2011 än så länge, då företagares inkomster inte är spikade än.
2010 föll mycket riktigt medelinkomsterna i Malmö med 0.1%, men de steg 2.8% 2011, när bostadspriserna föll rätt hårt i staden.
@Pafast
Var hittar du den statistiken? För övrigt finns det ingen genomsnittsmalmöbo som letar bostad.
En annan sak att tänka på är orsak och verkan – det är av betydelse att undersöka vad som ingår i statistiken. Räknas t.ex. dansk lön så skall man veta att dansk lön är betydligt högre än svensk lön – danskar som flyttar tillbaks till danmark bör då sänka medelinkomsten.
Enligt det nordiska skatteavtalet så skattar man i det land där man tjänat sin inkomst. Danskarna som arbetar i Köpenhamn syns antagligen alltså inte i statistiken.
läs mer här
Om siffrorna gällande medelinkomst bygger på beskattad förvärsinkomst såklart.
Kanske finns ett utbyte mellan Sverige och Danmarks respketive statistiska byråer.
@Stefan Nilsson
Men nu är det ju inte säkert att det är beskattad inkomst som räknas i statistiken – för det måste man ju se till vad statistiken är statistik över. Räknar man bort danskarnas inkomst i statistiken så bör man ju även räkna bort dem i invånarantalet.
Som sagt så vore det av dessa anledningar intressant att veta var man hittar statistiken för att se vad den egentligen säger, eller om det finns annan intressant information i den som inte framkom av Pafast's kommentar.
"En möjligt förklaring skulle vara bostadsbubbleflykt – faller priserna flyttar man in, stiger priserna flyttar man ut."
Skulle vilja slå ett slag för den här förklaringsmodellen.
Malmö är betydligt mindre än Sthlm eller Gbg och saknar en massa sura flaskhalsar i infrastrukturen, vilket dessutom innebär att om man flyttar iväg 20-30 min med bil (15 min med tåg) kan man säkert slå av 1 mille på bostaden + få 2% lägre kommunalskatt. Gissar att den effekten inte är lika tydlig i de större städerna.
Ja, har tidigare konstaterat att inre Skåne, på bekvämt pendelavstånd till Malmö, har mkt attraktiva och vettiga bostadspriser. Och i Malmö är tydligen köer ett okänt begrepp, vilket jag också provat empiriskt tidigare i höstas.
Priserna har ju inte bara fallit i Malmö, utan i hela Skåne.
Nej Malmö har ju vettiga ringleder. I Göteborgsandans stad drar man fortfarande in all trafik, bil så väl som kollektiv, in till en knutpunkt där alla skall knôs. Det måste vara väldigt lönsamt att vara brobyggare i Göteborg.
Det är väl samma i Skandinaviens huvudstad, man planerar ännu en led som får trafiken att trängas istället för att leda den runt?
Vad finns det för industrier i Sydvästra Skåne. Göteborg har sin bil och medicintillverkning och Stockholm en gigantisk skattepung att ösa ur, men vad finns i Skåne?
@kgb35
Klart det finns vettiga ringleder en ringled, en annan ringled, en tredje ringled och ytterligare en ringled.
Men du kanske förväxlar skandinaviens huvudstad med skandinaviens rövhål.
Sony, TetraPak, Gambro, Å&R, AlfaLaval, Pfizer, etc osv.
Och så Ben Dovers Cigarettsmuggling&Köpeflickor AB, ett Gasellföretag med visioner.
Dessutom har ju Malmö och Köpenhamn numera varsin tunnelbana. Ja, eller "Metro" som vi brukar säga för att känna oss lite mer (in)kontinentala. Vad har Göteborg?
Gamla rassliga spårvagnar som inte står Minsk långt efter.
Anonym, oj, ja det hade jag visst gjort! Så går det när man inte är noga med källorna.
Hur kunde jag inbilla mig att Stockholm skulle vara Skandinaviens huvudstad? Är det ingen som tagit upp det med Stockholmarna att de skrivit fel i sina broschyrer?
(Såg för övrigt en reklam för Lundby dockhus (antagligen för jag sökt på lekstuga). De hade hakat på trenden att skriva andra städers namn på väggen, London i det här fallet. Funderar på att skriva Stockholm med halvmeter stora bokstäver i vardagsrummet. Tror ni det blir bra?)
BenD: Spårvagnarna är faktiskt ganska nya och de rasslar inte, de tjuter och skriker! Minsk kan jag inte jämföra med, men de är snäppet före spårvagnarna i Astrakan, åtminstone i färgläggning och chefslöner. Ty blått är flott och gult är fult.
Är det många som arbetar i de företag du anför? Min fördom, som jag gärna reviderar, som man vid behov bör göra med fördomar, säger att det inte är så många som tjänar ihop sin skattesats där. Det är ju trots allt skatt man mest arbetar för. Men din gasell har nog hittat ett bra sätt att förklara onödigheten av skatter för tjänstefolket på SKV? Har du några bra rek i denna nya svenska och internationella framtidsbransch förresten?
En annan hypotes är att danska säljare är mer benägna att acceptera ett lägre bud då de flyttar till en mer krashad bostadsmarknad – det är ju lättare att ta en förlust på 10% när man vet att man får 20% rabatt på nästa bostad. Det är ju först när säljare accepterar de låga buden som priset faller.
Såg ett program om Malmös fattigdomsutveckling. Där en invandrad kvinna från Libanon lyckades ta sig ut på arbetsmarknaden och direkt satsade på en flytt från ett område.
Ett lyckat exempel på integration.
Men arbetsmarknaden var vad jag förstår en satsning som samhället stod för-vilket kanske förklarar låga betalningsförmåga och låga huspriser?
Ser att du har fel siffror , eller siffror som inte stämmer med den allmänna uppfattningen.
Storstockholm växer med 35 000 om året!
Siffrorna gäller, liksom Valueguards bostadspriser, för kommunen Stockholm.
Se även http://cornucopia.cornubot.se/2013/10/62-tror-vi-har-en-bostadsbubbla.html
Nettonflyttningen till Stor-Stockholm (Stockholms län) var 2012 bara 21 892 personer.
Så dröm vidare.
Drömmer vidare tillsammans med landstinget!
Lustigt att landstinget slänger sig med andra siffror än SCB. Kanske beror på att de själva är BLT och vill haussa inflyttningen. Drygt 66 522 personer flydde för övrigt Storstockholm 2012.
Under 2011 ökade folkmängden i Stockholms län med 37130 personer.
http://www.tmr.sll.se/Global/Dokument/Statistik/Befolkningsutveckling/2012_1_s_Befolkningsutvecklingen_2011.pdf
Där vaknade jag!
En förklaring till varför landstinget slänger sig med andra siffror än SCB kan bero på att landstinget's siffror rör 2011 och SCB skall enligt uppgift röra 2012. Det är högst troligt att det är olika antal nettoinflyttade olika år.
En annan förklaring är att ändringen i befolkning som bekant är inte samma sak som flyttningsöverskott. Länsstyrelsens siffror är väl inte så värst avvikande från SCB's om man tittar på samma sak (fastän det är olika år)?
Beror ju på om man hävdar att födslar visar hur attraktivt det är att bo i Stockholm. Tror inte barnen har sagt vare sig bu eller bä i den frågan. Attraktiviteten kan endast mätas som inflyttning och utflyttning.
Sen skall man veta att statistiken antagligen bygger på folkbokföringens data och behöver inte helt överensstämma med verkligheten. Enligt vad jag läste någonstans så bedömer man att malmö har betydligt fler invånare än vad som är folkbokfört där.
Som en anekdot så kan ju nämnas att Linköpings "befolkning" steg kraftigt när SKV delade ut kuddar till alla nyinflyttade studenter som skrev sig i linköping;)
@Cornu
Oppti skrev "Storstockholm växer med 35 000 om året!" vilket är en annan siffra främst beroende på att det omfattar födselöverskottet. SCB's och Länsstyrelsens siffror är alltså inte uppenbarligen olika (om man tar hänsyn till vad de avser).
Jaha då fattar jag!
Födda är inte med i din bostadskoll!
Nej de bor ju i mammans mage tills de flyttar ut till en barnvagn.
Varje spermie är helig! De bör räknas de med!
Jajamen stockholmare är ju som spermier enligt en Hallänning 😉
@oppti
Ja det kryllar av dem, men det är få det blir folk av;)
Jag kan ta ett exempel, apropå att du säger att ökningen var som störst 2005–2007. Kring år 1997 kunde man köpa en etta för cirka 100000 kronor i hyfsat populära områden i innerstan. Dessa hade stigit till 400000 kronor bara 5–6 år senare. (Jag kan tänka mig att priset toppade kring 700000–800000 kronor år 2007.) Räknar man alltså i procent så var den uppgången större tidigare än under 2005–2007.
Priserna i samhällena nära Malmö, bland annat Lomma, har å andra sida stigit mycket. På tal om detta så hade hade Sydsvenskan redan 2005 en artikel om att barnfamiljer flyttade från Malmö på grund av de demografiska förändringarna, vilket enligt dem innebar sämre undervisning för deras barn och mer oroligheter. På minst en av Malmös innerstadsskolor har för övrigt andelen ”svenska” elever sjunkit väldigt mycket bara på ett tiotal år. Det råder ingen tvekan om att ”the white flight” pågår, åtminstone i skolorna. Ja, vi såg ju ett exempel för några veckor sedan i ”Uppdrag granskning”, där svenska elever tog en omväg förbi Ronnaskolan (tror jag att den hette) för att få gå i en friskola, där andelen elever med utrikes bakgrund var betydligt lägre.
Att priserna i Malmö steg 2005–2007 kan nog delvis förklaras med att Malmö högskola drog en del, liksom att priserna i grannstaden Lund var väldigt höga.
Så det handlar nog trots allt om en kombination av danskflytt och white flight.
Merparten av stadsdelarna i Malmö är ganska säkra, men det är klart att alla negativa skriverier påverkar.
Vi har flyttat från Malmö men det är vanligt bland barnfamiljer i hela världen att man lämnar staden när man får barn . Hade gärna bott i Limhamn (västra Malmö) men tyvärr lite för dyrt för oss. Annars är Malmö någorlunda bra med parker i centrum och nära till havet och stranden på Ribersborg. Jämför det med att stå på Sveavägen i Stockholm (jo, har bott i Stockholm också)
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
kan det vara så att närheten till Danmark påverkar skåningars beteende?
Danska bostadsbubblan har ju punkterats och effekterna borde vara väl kända i Skåne.
Indirekt påverkar detta kanske riskbenägenheten hos skåningarna.
"White flight" kan inte förenklas till "inrikes flyttningsöverskott". Att 40% av eleverna saknar svensk anknytning (har ingen förälder född i Sverige) kan mycket väl delvis förstärkas av att infödda svenskar byts ut mot invandrare från andra delar av Sverige.
I Malmö varierar områdens kvaltiet på mycket kortare avstånd än i Stockholm eller Göteborg. Nästan från gata till gata från slum till välbärgat. Förutom en del större öar som är konsekvent det ena eller det andra. Även i centrala villaområden står nyrenoverade vackra historiska villor intill obebodda ruinkåkar.
2005-2007 toppade de danska bostadspriserna ut och de flyttade i drivor till Malmö, bland annat slogs Annestad upp – som riktade sig i stort sett till danskar (nära till bron och svågertorp(järnvägsstation)) danska kronan stod lite högre än nu med, vilket såklart eldade på priserna… …Nu är det lite andra bullar, annestad visade sig vara ett gigantiskt fuskbygge och det går knapp å skänka bort lägenheterna där (avgifter på över 1000 kr kvadrat och år)
http://www.boliga.se/map.aspx?id=3637269