En helt ovetenskaplig stickprovskontroll över villor till salu i Göteborgsområdet visar på skrämmande höga siffror potentiella bolånetorskar, BLT. Hela 17.5% har en möjlig belåning på över 90% och 25% har möjlig belåning på mellan 70% och 90%. 5% hade över 100% i belåning. Detta är värre än de siffror om 10 – 15% som jag brukar prata om som potentiella BLT.
Nu vet jag att många blir provocerade av begreppet bolånetorsk. Och det är bra. Blir man provocerad kanske man ska se över sin situation.
En rimlig prognos på sättningen i bostadspriserna är 30%. Bolånetaket är i sig 85%. Det betyder att om du har under 60% i belåning (59.5% för att vara exakt) så bör du inte ha ett dugg att oroa dig över. Men har du högre finns en risk för att du kan torska dit och bli BLT. Det senare innebär att du bränner dig på din “bostadskarriär” som blir en fälla och ett fängelse istället för en karriär. Antingen undviker du att över huvud taget ha med banken att göra eller så riskerar du när dina skulder är högre än marknadsvärdet på bostaden att banken kräver amorteringar, alternativt försäljning, eller ger dig högre straffränta då du har för stora skulder, alternativt omvandlar bottenlån till blancolån. Poängen är att du inte kommer vara fri. Likt på 90-talet kommer många sitta fast i sitt boende och inte kunna sälja, då de i så fall blir sittande med restskulder som förvandlas till blancolån med höga räntor och hårda amorteringskrav på högst säg 10 år.
Pantbrevens storlek är en ledtråd till maximal belåning av fastigheten. Dock kan det även finnas blancolån. Naturligtvis kan också fastighetsägaren/ägarna amorterat.
I skrämmande många fall bland de extremt belånade, de som har över 90% i pantbrev, med god marginal över bolånetakets 85%, så är antalet pantbrev dessutom väldigt många. I ett fall handlade det om hela 20 pantbrev. Det kan röra sig om någon som använt huset som bankomat och alltså gått till banken och lånat mer pengar (upp till – kan vara tidigare ägare också) hela 20 gånger. Det tyder på antingen bostadsbankomat eller oförmågan att planera, vilket också kan förklara hur man landar på över 90% i belåning till slut.
 |
| Graf över pantbrev och begärt pris. |
Jämfört med tidigare torskfiske, som dock inriktade sig på gräddhyllorna, så är belåningsgraden nu betydligt högre. Det gick inte att enbart titta på gräddhyllorna den här gången, då det var relativt få objekt ute. I hela Göteborgs kommun var det bara ca 100 objekt, varav ett stort antal var nyproduktion. Och alla mäklare anger inte pantbreven.
Bifogad graf innehåller stickprov från kommunerna Göteborg, Öckerö, Kungälv, Stenungsund, Ale, Lerum, Partille, Härryda, Mölndal och Kungsbacka, dvs “Göteborgsområdet” eller ungefär det sk Stor-Göteborg. Jag har förstås inte satt ut vilka enskilda objekt det rör sig om, då jag inte vill peka ut enskilda säljare som kanske sitter väldigt dåligt till.
 |
| Intressant nog ligger villapriserna
på toppnivåer i Göteborg, men ändå är så många överbelånade. Data: Valueguard-KTH |
De lågbelånade handlar nästan uteslutande om äldre hus med renoveringsbehov, dvs där kanske någon 30-talist har bott väldigt länge. Inte sällan på någon riktig gräddhylla som Särö eller Marstrand. De högbelånade hittade man oftast i pendlingskommunerna och inte i äldre villaområden, dvs sannolikt barnfamiljer som inte haft råd att köpa centralare. Det fanns även objekt med över 90% i pantbrev på riktiga gräddhyllor, där det alltså handlar om lånta fjädrar. De två objekt som hade över 100% av begärt pris i pantbrev var dock bägge på pendlingsförorter och med begärt pris runt 3 MSEK.
Eftersom ni kommer anmärka på det så upprepar jag att detta är ovetenskapligt, pantbreven är en indikation på maximal belåning, man kan ha amorterat. Det kan också finnas en bias då vissa mäklarfirmor aldrig redovisar pantbrev. Premiumobjekt för summor över 10 MSEK hade inte i ett enda fall pantbrev redovisade av mäklarna. På grund av lågsäsong kan det också vara en större andel desperata ägare som inte säljer pga frivillighet, utan pga separation, jobb på annan ort, arbetslöshet eller rent av de där tysta vittnena ingen pratar om – de där banken fått nog och vägrar lägga om lånen och ingen annan bank heller nappar.
Har du idag över 85% i bottenlån så kan du i princip inte byta bank utan att en del förvandlas till blancolån med högre ränta och garanterade amorteringskrav. Bankbyte innebär idag också allt oftare att man får krav på att amortera ner till så lågt som 70% på säg 10 år, vilket kan slå väldigt hårt mot de som redan ligger på marginalen. Man sitter helt enkelt fast och om banken sparkar ut dig som kund, vilket är möjligt, så har du inget annat val än att sälja om man inte klarar av betydligt dyrare lån hos en annan bank.
Man har blivit BLT.
