Knepen för att få fart på bostadsmarknaden och det allt större lagret av osålda nyproducerade lägenheter känner inga gränser. Vi har alla sett hur man exempelvis lockar med avgiftsfrihet under första året.
Men det slutar inte där. Har fått redovisat för mig hur föreningars ekonomiska planer, som skall ligga till grund för avgifterna, är rena skönmålningar.
Noll amorteringar.
Räntor flera procent under rådande räntor.
Kassa de fått från byggbolaget som skall betala driften de första åren.
Nybyggen är också befriade från fastighetsskattavgift de första fem åren.
Orealistiska avskrivningstider.
Kort sagt saknar dagens avgifter för klubbmedlemskapen i många nya bostadsrättsföreningar all koppling till verkligheten. Efter kanske tre år är kassan slut och avgiften måste höjas. Efter fem år skall räntan läggas om och den ekonomiska planen bygger på fantasiräntor. Sannolikt kommer även amorteringskrav på föreningen. Vi pratar om ökade avgifter om 3 år och kraftigt ökade avgifter om 5 år.
Detta är en tickande bomb.
I övrigt kan det vara rätt surt att sitta i ett bostadsområde med en lägenhet köpt på toppen och nu se hur de nya lägenheterna säljs utan avgift. Hur lätt tror ni det är att få sålt en befintlig lägenhet när man istället kan köpa en ny i föreningen intill utan avgift, och dessutom med en ren bluff till ekonomisk plan.
För att ta ett exempel så kan man titta på Fredslyckan i Lund (och vi vet hur hårt Malmö-området är drabbat av pysande bostadspriser – här var priserna som högst 2007, för fem år sedan). Här sänkte man räntan i den ekonomiska planen med 0.5% och man sköt också till 1 500 000 i en buffertfond att förbruka på tre år istället för att finansiera drift och räntor med medlemsavgifter (PDF). Inga amorteringar de fem första åren håller också nere avgiften i den ekonomiska planen (PDF). Man drömmer också om låga räntor och obefintlig kostnadsökningar/inflation även på fem års sikt (samtidigt som högbelånade upprepar mantrat “inflationen betalar skulderna, inflationen betalar skulderna” som om det blir sant om man tjatar). Man räknar också med att det skall ta hundra år innan hela huset behöver vara totalrenoverat, vilket är fullkomligt orealistiskt. Finns inte något i ett hus idag, undantaget stommen, som har en chans att hålla 100 år. Man kan också notera att amorteringarna är ännu lägre än slitaget (avskrivningarna), så när man väl måste renovera så måste man ta större lån än man hinner amortera. Om nu tvättstugor, enstegstätade fasader, tak, fönster, dörrar, hissar, trapphus etc bara behöver renoveras en gång per 100 år…
I slutändan kanske det inte handlar om mycket pengar men hur många läser den ekonomiska planen? Det finns än i dag de som skuldsätter sig för högt och när man ligger på gränsen så blir det än värre. Skall man köpa en bostadsrätt, så gör det åtminstone i en sedan minst fem år existerande förening så slipper man de värsta överraskningarna.
Kom ihåg att entreprenören och byggherrens mål är att kränga lägenheter. Inte att bygga långsiktigt hållbara ekonomiska föreningar. Kränga lägenheter gör man genom att artificiellt trycka ner avgifterna. När väl föreningens lägenheter är sålda så är det inte längre byggherrens problem, utan klubbmedlemmarnas.
35 kommentarer
Ska man köpa en bostadsrätt idag, så är det bästa köpet ofta en lägenhet i gamla HSB och Riksbyggenföreningar från 1930- till 60-talet. Förhoppningsvis har styrelse och förvaltare i dessa föreningar "gjort allt rätt" och följt underhållsplanen. Dom är stabila, rejäla och har låga avgifter.
Nackdelen är väl att många av dom här husen inte uppfattas som fräckast på marknaden. Oftast så ligger dom strax utanför centrum. Men kan man leva med det så är det ett bra alternativ till nyproduktionen från byggbolagen.
Nej, det bästa är BRF utanför de nämnda, helst i bra lägen. Köp i föreningar som har ägt huset minst 25 år, där huset är äldre än 80 år och där det finns en ICA-affär eller Systembolag i huset. Till nöds duger väl tre-fyra andra samtidiga affärsverksamheter, tillräckligt många olika för att de inte alla samtidigt går i konkurs och/eller flyttar av ekonomiska orsaker.
Då har du både goda, jämna och säkra hyresintäkter såväl som låga kostnader för fastigheten samtidigt som du alltid har en god efterfrågan på bra belägna lägenheter, dvs din lägenhet.
Dessa tre faktorer tillsammans borgar för att du kommer att ligga bättre till än de allra flesta som köper BR. Det är naturligtvis inget absolut skydd när marknadspriset sjunker för samtliga fastigheter, men det kommer relativt sätt att vara en bättre affär för dig än jämförelsevisa fastigheter.
Nybyggda bostadsfastigheter behöver inte betala fastighetsskatt de första 5 åren enligt lag.
Inte enligt något byggbolag…
Så bra! och vad händer efter 5 år?
Tillåt mig att gissa…
När 5 år har gått så kommer farbror Zed och släpar ner dig i sin mörka källare. Där får du lyssna på musik med en gummiboll i munnen…
Vad som händer efter 5 år är att bostadsfastigheten får betala 0,4% av taxeringsvärdet i fastighetsskatt eller max 1365 kr/lägenhet i fastighetsavgift.
Vad du och frabror Zed gör har jag ingen aning om, och ärligt talat bryr jag mig inte.
Bring out the GIMP !
Zed's dead baby, Zed's dead
Jag har också länge levt i tron om att de ekonomiska planerna är rena glädjekalkylerna och de sannolikt inte är hållbara långsiktigt. Att leva i tron om något har aldrig riktigt varit min grej…
Så för att ta reda på detta har bolaget jag är anställd på haft en examensarbetare som titta på detta (via LTH). Slutsatsen (är ej slutredovisat ännu) är lite förbryllande att de ekonomiska planerna har efterlevts väl de första fem åren (större antal föreningar är studerade), där den stora orsaken egentligen är att byggnaderna är avsevärt mer energieffektiva än vad den ekonomiska planen förutsatt.
Med detta vill jag bara påpeka att det är många osäkerhetsfaktorer i en ekonomisk plan och de avviker vanligtvis uppåt som nedåt. I seriösa byggföretag har man även oberoende styrelseledamöter i interims-/byggarstyrelsen.
Vetenskap hör inte hemma här.
Här är det fritt fram att gissa och hoppa på allt som kan tolkas till bostadsbyggares, bankers och mäklares nackdelar.
Allt för att avslöja en stor bluff med bopriser som inte har följt KPI inflationen.
Hej, jag funderade på att köpa en bostadsrätt i fredslyckan men blir lite nervös efter att ha läst denna artikel. Finns examensarbetet ute som jag kan läsa?
Och nu kan man köpa en parkeringsplats på Östermalm för 650 000:-.
http://www.svd.se/naringsliv/650-000-kronor-for-en-p-plats_6865423.svd
Marknaden för nyproducerat dog nån gång runt våren 2011.
Det som går någorlunda bra nu är BR i äldre fastigheter i centrala sthlm. En marknad som verkar nästan vara "vaccinerad" mot större prisfall. Det är mycket "gamla bopengar" i omlopp som håller festen igång. Förstagångsköpare är borta, men de ersätts av förstagångsköpare som backas av sina föräldrar. (Som själva använder gamla bolånevinster för att finansiera barnens insatser).
Till nästa val lär vi få se politiska åtgärder för att "stödja bolånetagare". Redan nu ser vi sådan retorik från Borg ang vikten av att "få ned boräntorna"
Med politiska åtgärder kan det mycket väl visa sig lönsamt att belåna upp sig och bli del av den politiskt skyddade bolåneklassen.
/Realisten
Det är långt mellan Malmö och Lund. Jordens omkrets minus två mil.
Tja, detta är väl det svenska svaret på 2/28 ARMs (Adjustable Rate Mortgages). Subprime strokes for subprime folks.
Den föreningen är en typisk sådan som får problem i dagens/morgondagens läge. Premiumlägenheter i gamla föreningar går hyfsat stabilt, men nybyggen i utkanten…
En skillnad från krisen på 90-talet är att belåningen i föreningarna inte alls är lika hög utan det faktiskt finns en mycket större insats. Mindre risk att föreningen går omkull, men kolla på Fredslyckans lägenhetslista!
Tillträde maj/juni, det mesta osålt, vem vågar köpa? Och jag tror många ser igenom tricket med att flytta avgiftshöjningen framåt i tiden. Detta kan bli en klassiker, Lund är redan hårt drabbat av högt utbud och sjunkande priser, detta trots stor bostadsbrist.
Andra klassiska tecken: "Priserna på Fredlyckans bostadsrätter är mycket förmånliga. Du äger ditt boende, får del av värdestegring och din månadskostnad är låg. "
Lund har ingen vidare värdestegring för tillfället. Och ja, huset/lägenheterna är helt säkert fräscha och bra. Men är skillnaden jämfört med hyresrätt värt det?
Fredslyckan 3:a 89kvm = avgift 4283kr. Kapitalkostnad för ett lån på 1 780 000 = 4153/mån (då räknar jag med en generös ränta på 4%). Total kostnad,
8436/mån.
Men! Avgiften stiger till mer än 5537/mån from år 4. Då är den totala kostnaden 9690/mån. Att amorteringarna är mindre än (de progressiva) avskrivningarna är också ett varningstecken. Större belåning eller ny insats från medlemmarna kommer som ett brev på posten, men kanske drabbar det inte första generationens medlemmar…
Att jag räknar kapitalkostnaden på hela lånet är för att göra det jämförbart med hyresrätt. Även om man lägger in en insats, så har denna insatsen ett värde eftersom det är kapital som kan generera avkastning om man inte låser in det i ett klubbmedlemskap.
Nu är inte 10000/mån hela världen, inte ens 15000/mån är omöjligt för ett par med hyfsad inkomst. Men för de pengarna får man en, förvisso fräsch, lägenhet i utkanten av Lund med tveksamt andrahandsvärde.
Att jämföra: Hyresrätt i samma område. https://marknad.lkf.se/HSS/Object/ObjectDetailsTemplateB.aspx?cmguid=c2b7a580-62d8-4260-9661-e4f01d9f4459&objectguid=b295bd42-a174-4d93-bb6b-6f92d8b0842c
Förvisso sämre standard, men 6432/mån istället för 9690. Man kan göra ganska mycket roligt för 3000 skattade pengar extra i månaden, dessutom med lägre risk än BR! Förr i tiden var totalkostnaden för BR lägre än HR eftersom man tog en risk och satte in kapital, nu är läget tvärtom…
Dessutom: Begagnad lägenhet i precis samma område och klass.
http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-lund-norr-fredslyckan-lunds-kommun-parternas-grand-67-3262839
Samma storlek, men 400000 kr billigare. Avgiften jämförbar efter att Fredslyckan tömt sin buffertfond.
Eller denna, samma område, måste renoveras: http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-4rum-norra-faladen-lunds-kommun-skarpskyttevagen-22-d-3339196
Högsta bud hittills 750000 kr, motsvarande avgift, 20 kvm större, men för den miljon du får över jämfört med nybyggt kan du lyxrenovera rubbet och ändå ha en rejäl buffert. Betydligt mycket ekonomiskt hälsosammare förening dessutom.
Joakim Persson: Jag håller med om att boendekalkylen inte ser fördelaktig ut på några års sikt. Du glömde dessutom bort att räkna på att föreningen år 6 kommer att börja amortera, något som borde varit med i planen från år ett (men vad gör väl inte byggherrar för att kunna sätta attraktiva månadsavgifter).
Dessutom har de i den reviderade ekonomiska planen räknat med 3,5% räntenivå, vilket är väl lågt. Om man istället räknar med 4% ränta, som du räknade med för lånen på insatsen och som Fredslyckan räknade med innan buffertfonden infördes (man räknade med 0,5% pålägg för kommande räntehöjningar), kommer månadsavgiften att höjas med 40,2% fr o m år 4 (se den ursprungliga ekonomiska planen: http://www.fredslyckan.se/filearchive/PDF/FredsL_Etapp7EkonPlan__L%C3%A4genhoOmFredsL110829.pdf, lgh 322 årsavgift 72044 kr).
Detta ger följande höjning av månadsavgiften år 4:
4283 kr -> 6003 kr = +40,2%.
Om man räknar in amorteringarna och följer den ekonomiska planen där man amorterar 1% per år (egentligen för lite/för sakta) så ger det en höjning av månadsavgiften på 15,5% från år 6 (räknat på föreningens intäkter/utgifter+amortering / föreningens intäkter/utgifter, dvs 2393kkr+372kkr / 2393 kkr)
Höjning av månadsavgiften år 6:
6003 kr -> 6936 kr = +15,5%.
År 1 vs år 6:
4283 kr -> 6936 kr!
En höjning av månadsavgifen med 62%!
Din jämförelse med den förstnämnda hyresrätten är inte rättvis såtillvida att den är byggd för mer än 40 år sedan; trots allt har byggnadskostnaderna ökat en hel del sen dess vilket avspeglar sig på hyrorna. En mer rättvis jämförelse vore denna hyresrätt på Fäladstorget:
http://www.lkf.se/ImageVault/Images/id_4839/ImageVaultHandler.aspx.
Detta hus ligger ett hundratal meter från Fredslyckan och stod klart 2011. Där är hyran för en trea på 85 kvm 9328 kr. Men även denna är klart billigare än månadskostnaden (månadsavgift+räntor) för trean på Fredslyckan etapp 7, som blir 6936+4153 = 11089 kr. Även om man skulle räkna på en egen kontantinsats på 15% skulle kostnaden för de egna lånen bli 3530 kr, vilket ger en månadskostnad på 10466 kr. Det är fortfarande betydligt dyrare än den likvärdiga hyresrätten på Fäladstorget.
Månadskostnaden för en bostadsrätt borde vara lägre än för en hyresrätt då man själv står för risken med finansieringen samt kostnader för renoveringar såsom utbyte av vitvaror, målning, tapetsering mm inuti lägenheten, vilket höjer den totala boendekostnaden på sikt.
Så varför är det inte längre billigare att köpa en bostadsrätt än att hyra en likvärdig hyresrätt? Min teori är att skillnaden går rakt ner i byggherrarnas / byggbolagens fickor, dvs de skor sig på prisuppgångarna på marknaden. De har sett hur priserna på bostadsrätter dragit iväg och passar på att justera sina priser uppåt och tjäna ännu mer.
Det kanske är därför som byggherren Jyma fastigheter, som är relativt stor på hyresbostäder, har valt att bygga om och sälja av en del av sitt bestånd som bostadsrätter i projektet Fredslyckan. Jag antar att de har sett att det finns pengar i detta.
Men nu verkar det som att de, och övriga aktörer, kommer att få börja justera ner sina kalkyler på nya bostadsrätter. Buffertfonden som Fredslyckan infört är i sig en prissänkning av projektet med 1,5 miljon som placerats taktiskt för att lura på folk bostäder till en skenbart låg månadskostnad.
Jag misstänker att prisjusteringarna av bostadsrätter (nybyggda såväl som gamla) bara är i sin linda ännu, vi har långt kvar…
Till Anonym 07:14 AM + oppti angående ekonomiska planer: Jag betvivlar inte att de flesta ekonomiska planer räknar fram en realistisk driftskostnad som t o m i många fall kan underskridas, men faktum kvarstår att det i detta fallet, och många andra, räknas med för långa avskrivningstider på lånen och för låga räntor på bostadsrättsprojekt.
Att man i fallet Fredslyckan dessutom lurar de blivande köparna med buffertfonden som temporärt sänker månadsavgifterna samt de fem amorteringsfria åren som tillsammans ger en chockhöjning av månadsavgiften på 62% efter bara sex år visar att det bara handlar om att kränga lägenheter och inget annat.
oppti: Är detta gissningar? Nej. Fredslyckans egna kalkyler talar emot de. Svart på vitt.
Sen kan man fråga sig: Är detta seriöst? Jag skulle kalla det seriöst lurendrejeri. Och det är inte det enda exemplet i sitt slag i Sverige, törs jag påstå. Amorteringsfria år på föreningens lån är till exempel ganska vanligt förekommande i ekonomiska planer på nybyggnadsprojekt. Det har bara ett syfte: kränga lägenheter genom orealistiskt låga månadsavgifter.
Jag tycker att detta borde vara ett fall för vilseledande marknadsföring. Otroligt fult och visar bara på desperationen hos byggbolagen i dagens marknad.
Nu är det ingen garanti att äldre föreningar har bra ekonomi. Vår Riksbyggenförening, byggd 69-70, sitter nu med ett skuldberg på ca. 170 miljoner. detta efter ett stambyte med mer eller mindre lyxrenovering av badrummen. Om jag inte har fel är väl likviditet ett slags mått på ett slags "styrka" i ekonomin. Tror den skall vara 120% av något? Här kretsar vi runt 120. "Investeringen" skall skrivas av på 50 år. Livstiden för för renoveringen beräknas till max 40 år enligt samma info vi fått!? Förra vintern hade vi tydligen inte pengar till snöröjning, avgiften fick höjas med 16:-….
Finns det något en förening kan göra i det fall den ekonomiska planen avviker kraftigt från verkligheten, t.ex. vid högre energikostnader än de som den ekonomiska planen bygger på?
Höja avgifterna.
Det är klart att det finns undantag.
Men det är också så att alla nya föreningar har kravet att den ekonomiska planen måste vara ”intygsgiven”. En intygsman är en oberoende person som kollar på alla antaganden att de är realistiska och långsiktiga.
Vad jag sett så funkar detta.
Sen så har även vi folk av den rabbiata typen som drar alla argument som finns i detta inlägg, även i vår förening. Det stående ”problemet” anser de är att vi knappt går med vinst, fy, inte amorterar, fy, och inte har råd till avskrivningarna, fy.
Fy fy fy, men jag skulle säga ok, ok, ok
Enligt Min och alla förnuftigas åsikt så ska man dock inte gå med vinst (det är BRFs uppdrag att gå jämt upp, inga vinster ska fördelas). Man behöver inte amortera (Det är inte BRFs uppdrag att sköta medlemmarna privata besparingar. Den medlem som vill spara kan amortera sina egna lån). Och det är inte någon poäng med att visa vinster för att hantera avskrivningar. Avskrivnignar medför inget kassaflöde, och vårt sekelskifteshus kan antas stå kvar i några hundra år till, dvs avskrivningsbehovet är begränsat till stammar, ytskikt, tak och fasad. Vi har nyss gjort ett stabbyte, så det lär inte behövas på 50 år.
Det är med andra ord en rad missuppfattningar av folk som inte är så bra på ekonomi detta.
Vem är det som inte är bra på ekonomi?
Jag kan hålla med om en sak: Man ska inte gå med vinst. Man behöver bara täcka löpande drifts- och underhållskostnader samt helst lägga undan för periodiserade utgifter (framtida punktåtgärder / dyrare reparationer, inte samma sak som att gå med vinst). Följer man en underhållsplan bör detta vara inräknat.
Man ska inte amortera: Jaså inte? Vad händer med skulderna? Större utgifter/renoveringar kommer och då tvingas föreningen ta nya lån, därmed växer skulderna och ränteutgifterna / månadsavgifterna. Detta blir med tiden ohållbart, ni blir ett nytt Grekland!
Det ni sysslar med kallas generationsplundring. Ni lever gott/billigt på framtida generationers bekostnad, de får ta smällen av er misshushållning. En sån förening ska man också sky som pesten.
Ett råd till bostadsköpare, oavsett om man köper gammalt eller nytt: Läs årsredovisningen, och om ni får tag på den även den ekonomiska planen. Ni kan krydda med underhållsplanen om den finns till hands.
Robert, 02:26
Jag håller med dig. Föreningar skall inte gå men vinst. Eventuella vinter skall användas till renoveringsbuffer och amortering.
Fast BRF skall alltid amortera. Ibland kan det vara att det inte går pga rådande omständigheter men ursprungsplanen skall alltid vara amortera. Det gynnar föreningen och meddlemmarna. Dels för att kunna ta nya lån, få högre fastigehets marknadsvärde (mindre lån mer attraktivt), etc. En del av amortering av lånet och som inte tas på nytt inom samma år får alla medlemmar tillbaka när de säljer sin BR sk. kapitaltillskott. (Andelstal * BRFs amortering under hela perioden).
Genom mindre lån minskar man beroendet för ökade räntor och balanserar ökade underhållskostnader. I bästa fall behöver man inte höja avgifterna år efter år. Föreningar som inte höjer sina avgifter och amorterar är oftast bättre än de inte amorterar och minskar sina avgifter när räntan är låg. Tyvärr är de flesta människor mindre ekonomiska kunniga och tänker på sig själv än förenings bästa. De bryr sig inte och föreningen går back om 10 år så länge de kan sälja med vinst om 1-3 år.
/Patrik
Patrik: Håller med dig. Man kan buffra för amorteringar men bara till en viss nivå, alla utgifter går inte att buffra för (tänk stambyte o dyl). Dessutom lönar det sig bättre att amortera på lånen eftersom räntan på lån är betydligt högre än räntan på sparkonto (där man får anta att bufferten ligger).
Fast amorteringar ska också göras på en rimlig nivå så att det inte kan bli tal om omvänd generationsplundring. Det är dock förmodligen ett betydligt mindre förekommande problem, hur många föreningar amorterar för mycket? Knappast någon.
Den föreningen jag bor i bildades på 40-talet och amorterade aldrig på sina lån. Sedan så behövdes stambyten göras och fönster bytas, dräneras och byte av balkonger och helt plötsligt så mångdubblades lånen.
Detta har lett till att min förening numera har börjat amortera på lånen (och vissa kanske tycker att det amorteras lite för mycket), men 1 miljon om året amorteras och det blir 1000 spänn i månadsavgift som går till låneamortering. Och då hoppas min förening att den kommer att vara skuldfri runt 2040.
Men utan amorteringar så hade vår förening antagligen haft samma räntekostnad som det belopp vi amorterar på.
Det viktigaste för föreningen är inte dess enskilda medlemmar. Det viktigaste för föreningen är att överleva.
Kanske ska formulera om mig. Min förening höll på att drunkna i sina egna skulder för 20 år sedan (en tid då väldigt många vet vad som hände väldigt många föreningar). Men min förening hade en skicklig styrelse som vände hela ekonomin. Men det har inte varit billigt.
Jag vet andra föreningar nu i området där jag bor som håller på att krascha pga glädjekalkyler.
BRF Fredslyckan ovan borde amortera 744000 om året på sina lån (så att det är avbetalt år 2062. Med tanke på att det är 44 lägenheter så borde avgiften vara i snitt 1409kr högre.
Det Robert beskriver, eller snarare Roberts inställning, att lån inte behöver amorteras verkar ha slagit igenom på många nivåer.
Att det som verkligen tjänar på att lån inte amorteras, dvs långivarna banker och andra kreditinstitut, har den åsikten är knappast konstigt – speciellt inte när de har en fastighet de i värsta fall kan tvinga ut på marknaden för att lösa lånet och därmed göra BRF fastighet till en hyresfastighet och alla medlemmar förlorar sina insatser och de nu blir hyresgäster i sitt fd hus.
Men det är svårt att se varför låntagaren överhuvudtaget skulle se någon som helst fördel att inte amortera? Är det en fördel att vara utsatt för långivarens godtycke och för låneräntans svängningar?
En förening skall sätta alla sina medlemmars intresse främst, inte långivaren. Och det gäller på både kort och lång sikt.
Jag blir lite nervös nu eftersom jag har bokat en 2:a på fredslyckan och vet inte riktigt om jag ska gå igenom med affären.
Vad är värstafalls scenariot? Om fredslyckan inte lyckas sälja ut bostadsrätterna sa mäklaren att förvaltnings AB st:petri kommer att ta hand om de kapital och driftskostnader som belöper på lägenheterna. Kommer det att betyda att föreningen blir tvungen att ta mer lån vilket leder till högre hyror?
Är det normalt att ett nybygge har så få sålda bostadsrätter med 2-3 månader till inflyttning? Kommer de att säljas billigare? Bör jag avbryta mitt köp? Om jag har tänkt att bo där i ungefär 5 år är det okej då eftersom de största avgiftshöjningarna kommer efter 5 år?
Tacksam för svar!
Tycker ni jag ska avvakta och leta efter en annan förening med bättre ekonomi?
Att St Petri tar över kapital- och driftskostnaderna är bra för föreningen. Det blir som att föreningen har sålt alla lägenheterna. Inga nya lån behöver tas för att täcka driften eftersom St Petri betalar årsavgifterna för de osålda lägenheterna.
Det ska nog mycket till för att de ska sänka insatserna/försäljningspriserna. Den tidsbegränsade sänkningen av månadsavgifterna är en betydligt billigare "sponsring" för att få lägenheterna sålda. Om detta inte hjälper och de står med många osålda lägenheter tar St Petri kostnaden/förlusten det innebär att betala månadsavgifterna åt föreningen tills de fått alla lägenheter sålda. Man kan undra hur länge de kan göra detta innan förlusten blir orimligt stor men t ex förrförra etappen, 31-41, hade osålda lägenheter långt efter att de första flyttade in (minns inte exakt hur länge, men jag tror det var mer än ett år?).
I dagsläget är det vanligt med dålig försäljning av nya bostadsrätter, priserna är generellt sett för höga (detta gäller de flesta projekt, Fredslyckan är inte unikt).
Du kan fundera över vad marknadsvärdet blir om fem år när månadsavgiften höjts kraftigt. Det leder ju till en helt annan total boendekostnad, vilket sannolikt kommer att sänka marknadsvärdet/försäljningspriset.
Samtidigt går det inte att veta exakt vad som kommer att hända om fem år. Priserna på bostadsrätter borde rimligtvis gå ner, men som bl a Cornu har sagt (i ett inlägg på SVT Debatt) så kan priserna på marknaden hållas uppe/stiga om nya lättnader/bidrag införs av regeringen (nuvarande och/eller nästa regering). En kraschad bostadsmarknad blir väldigt kännbar för Sverige och det kommer antagligen politikerna att försöka undvika/motarbeta.
De flesta nybyggnadsprojekt har en dålig ekonomi idag, dvs boendekostnaden är för hög jämfört med en motsvarande hyresrätt. Det gäller även många gamla föreningar, men det finns såklart föreningar med bra ekonomi också. Det går inte att ge ett generellt råd, man måste läsa in sig på föreningens ekonomi i varje enskilt fall.
Tack så mycket för ditt utförliga svar! Jag har bestämt mig för att avvakta och fortsätta min jakt på en annan bostad! Kvadratmeter priset var ju ganska dyrt för en 2:a ca 23 000/m2, men jag tyckte att det var värt det i första anblick när hyran var så billig. Tur att jag snubbla på denna artikel! Inte så kul när hyran skjuter iväg efter några år så står man där med en jättedyr hyra och en svårsåld bostadsrätt!
Däremot så är det en annan sak jag inte riktigt förstår, om nu St:petri köper upp de lägenheter som inte blir sålda och står för både kapital och driftkostnader, varför är då folk nervösa över att de flesta bostäder inte är sålda? Det betyder ju att föreningen får in alla pengar oavsett om de blir sålda eller inte? Det var faktiskt bättre än vad jag föreställde!
Och vad gör "St Petri" (eller snarare antagligen ett dotterbolag för detta ändamål) när de själva inte har råd längre? Konkurs, och med det blir föreningen sittande där.