Tidigare i veckan konstaterade vi att Konjunkturinstitutets konjunkturbarometer var ett utmärkt prognosverktyg för börsutvecklingen. Den barometern baserar sig på enkätundersökningar. En annan sådan enkätundersökning finns för bostadsmarknaden, nämligen SEB:s boprisindikator som för första gången sedan 2009 visade sig vara negativ tidigare i veckan. Även den visar sig vara ett utmärkt prognosverktyg för framtida prisutveckling på bostadsmarknaden.
När boprisindikatorn är under noll tror fler privatpersoner på fallande bostadspriser än de som tror på stigande priser. Kort sagt, marknaden tror på fallande priser. Och det visar sig också att när marknaden tror på fallande priser så faller också priserna.
Eftersom Valueguard inte uppdaterar sitt lägenhetsindex ovan för augusti förrän nästa vecka så syns inte att boprisindikatorn i svart ovan har fallit till -2. Men givet det så bör priserna alltså fortsätta ner i augusti.
Vill man ha ett prognosverktyg som fungerar bra så lägger man en linje på ca +15 och ca -15 för boprisindikatorn. När indikatorn bryter ner genom +15 så faller bostadspriserna och när den bryter upp genom -15 så stiger priserna igen.
Ja, det blev en falsk signal på en plats 2006. Lev med det.
Naturligtvis är det där extrem curvefitting och confirmation bias och fooled by randomness osv. Men fungerar det så fungerar det. 15-nivån i boprisindikatorn ger ungefär samma köp- och säljsignaler som det som den tekniska analysen av PSAR och MACD ger, men baserar sig egentligen på fundamenta i vad marknaden tycker i en enkät, och inte på hur marknaden uppför sig.
Boprisindikatorn visar sig vara verktyg till i arsenalen av beslutsstöd.
Att sedan mäklare nu varnar för fallande bostadspriser är positivt, även om det är marknadsföring av kommande visningshelger. I övrigt finns även en artikel om en hästgårdsägare som tycker det är lite olyckligt med vikande priser i hästgårdsbubblan, som är värre än villabubblan. Och som redan ser ut att ha tvärdött.
Fil dr Ingemar Bengtsson förnekar existensen av någon bubbla eller övervärdering av den svenska bostadsmarknaden. Han förlitar sig på en matematisk modell, och alltså kan han inte ha fel. Så det så.
Tillägg: Jag har varit i kontakt med SEB:s pressavdelning för att få ut datat till boprisindikatorn, men det finns tydligen bara hos Demoskop där relevanta personer har semester. Indikatorn är återskapad genom att titta i gamla pressmeddelanden, men för juli och augusti 2009 har jag skattat siffrorna till 22 respektive 37, då jag inte hittade de siffrorna någonstans annat än visuellt i en graf. Juli och augusti 2009 kan komma att revideras marginellt när jag får rådatat, vilket SEB sagt att jag skall få nästa vecka. Men tålamod är inte min starkaste sida.
59 kommentarer
Skulle inte säga att "marknaden tror på sjunkande priser" då antalet osäkra är så stort.
har svårt att se att byggindex skulle vara en korrekt indikator på bopriser. Det skulle skapa en loop som skulle kunna fortgå under lång tid (1990-2011?) dvs byggbolag (som knappast är kända för stenhård konkurrens) höjer priser varpå bopriserna går up varpå de kan höja priserna mer. Detta är ju iofs också confirmation bias.
Byggindex?
11:12 för övrigt så är det precis så byggbolag har gjort. De har höjt produktionskostnaderna när bopriserna har stigit.
Vad tycker du om Swedbanks boindex då?
Jag gillar Ingemar Bengtssons kommentar om vad en bubbla är:
'”Prisbubbla” bör inte användas för att beskriva vilken som helst prisökning, oavsett hur snabb denna är. Begreppets bruk förutsätter att det finns ett inslag i prisbildningen som är irrationellt i meningen att det är svårt, eller till och med omöjligt, ens för aktörerna själva att förstå eller förklara varför de betalar så höga priser som de gör, på annat sätt än med argumentet att andra uppenbarligen betalar lika mycket.'
Det är väl själva definitionen av hur gemene man alltid köper bostäder?
Fritidshus är det som kommer sjunka först, hur ser det ut bland torpen?
Jag vill gärna köpa ett fritidshus men vill inte ge mer än 3-400K, det är ju ett fritidshus med kanske 3 månaders användning per år max. De ska inte kosta mycket och standarden behöver inte vara hög.
Förstår inte idiotin med att topprenovera fritidshus, det är ju ett ställe man åker till för att få miljöombyte, det försvinner ju om det är toppmodernt! Utedass, skitigt och fuktlukt, så ska det vara anser jag.
Det är en frihet att lämna det ordnade i stan anser jag, klippa internet, tv och trängsel mot spartansk tillvaro.
Det går inte att analysera något som saknar dagspriser (läs sekundpriser) såsom ex.vis aktier med hjälp av teknisk analys.
Jag tror att det skulle vara lärorikt för många läsare att se varför en yield curve inverteras och vilka implikationer detta kan få..
Baserat på tidigare inverterade yield curves, så är recessionen här i maj/juni 2012 eller nära där..
Intressant intervju med Roubini http://www.marketwatch.com/video/asset/roubini-warns-of-global-recession-risk/C036B113-6D5F-4524-A5AF-DF2F3E2F8735
100% cash
Blir lite lätt löjligt med några få datapunkter, signifikans noll! För övrigt har räntorna störtdykt kraftigt sista tiden, så lägg det till din kalkyl (det lär avspegla sig framöver).
Jag har varit i marknaden och sålt och köpt och kan bekräfta att priserna är ner ca 20-25% sedan augusti förra året både på bostadsrätter, tomter och villor i centrala Uppsala och Sigtuna.
Jag skulle tro att begagnade villor i bra lägen behöver komma ner en bit till, 20 % eller mer.
Kvm priset på en begagnad villa i bra läge ligger ofta på ca: 33 000 kvm. Du bygger i samma läge för ca: 27 000, inkl tomt, till mycket bra standard. Och då vet du vad kostnaderna blir för underhåll de närmaste 8-10 åren.
Givetvis kommer tomtpriserna att falla framöver. Samma objekt är ute på Hemnet nu som när jag köpte i våras.
Det går just nu att få mycket bra priser på tillval hos hustillverkarna. Vi var jättetuffa i förhandlingarna med vår leverantör och vi tog i så jag nästan skämdes och fick igenom allt….
Så är läget.
Johan K
Mr Drama Queen går på i ullstrumporna i vanlig ordning. När blev det sensationellt när sättningar sker på marknader? Vi har alltid levt med detta och kommer med stor säkerhet att även fortsättningsvis göra detta. Det är bara en sund och normal artgallring som sker när vissa hoppar…
Höll precis på att formulera något i huvudet om extrem curvefitting och confirmation bias och fooled by randomness osv. Så ser jag att du själv tar upp det och avfärdar det med "fungerar det så fungerar det".
Det har du ju inte en aning om, det är precis det som är poängen. Hade vi haft din modell, som enbart bygger på data fitting, och använd den, ja, då hade den fungerat, det är ju självbevisande. För att säga att modellen fungerar i största allmänhet krävs det att den också fungerar imorgon och det har du ju inte en susning om. Du vet inte ens hur stor sannolikheten är.
En mycket bra blogg, men det är lite tarotkortsvarning på sånt här.
Många bittra BLT och BST(börstorskar) på bloggen på sistone. Nu när det finansiella slutspelet inletts så går oron över till frustration.
Förståeligt.
Men oroa er inte, Ingves ser ut att dra ut med räntesänkarlansen denna gång också. Så det kanske blir en "ordnad reträtt" för bopriserna. Alltid nåt för er att glädja er åt
/Darius
Jag har hyresrätt och tjänade en hacka på börsfallet. Det är fortfarande tarotkortsvarning på sånt här.
Det verkar inte som man kan komma med rationell kritik utan att vissa bloggsupportrar som outsourcat sin hjärnverksamhet till Cornu ska komma till försvar av kollektivet (sekten?).
Ptja,,kommer man med gamla klassiker som att "på sikt går det upp" och "sitt still i båten" så ska man nog inte kasta alltför stora stenar i sin glashydda.
Puss
/Darius
Har aldrig kommit med något sånt, tvärtom har jag bidragit till att slå hål på sådana myter. Sektbeteendet är uppenbart. Kritik mot Fuhrerns val av slips är ett angrepp mot det germanska folket… Nyktra till vet ja.
Håller med! Man måste få kritisera vissa inlägg utan att andra kallar en bitter eller whatever. Särskilt när man kan motivera sin kritik.
Själv anser jag att modellen är intressant. Men 6 år är alldeles för kort tid för att dra några större växlar av det.
De 6 senaste åren är väl de som stämmer bäst överens med den reala ekonomin som i nuläget finns. Historiska data från innan år 2000 skulle jag med stor tvekan försöka sätta in i dagens rådande klimat.
Se hur råvarupriser har gått från att stationära till att vara icke-stationära under denna korta tidsperiod på 6 år.
Som alltid, information presenteras som den är, hur man tolkar den är upp till var och en.
Kritik är bra. Gnäll är bara att ignorera. Välkomnar all form av debatt, även metakritik, kritik av kritikerna.
Samtidigt är det skillnad på kritik och gnäll. Den som inte själv har något bättre att komma med ägnar sig bara åt just gnäll. Det är också en hobby att gnälla, så man får respektera att en del är gnälliga.
I sådant fall skulle jag vilja att du besvarar kritiken om att det inte går att göra teknisk analys av bopriser eftersom de saknar dagspriser ( i realiteten sekundpriser) så som aktier.
Skulle jag behöva besvara allt trams som skrivs så skulle jag behöva jobba 80 timmar i veckan med bloggen. Så nej, sådant trams behöver man inte bemöta. Det går utmärkt att göra TA på dag-, vecko- och månadscharts för aktier. Behövs inga sekundpriser.
Bostadsmarkanden är dessutom väldigt långsam. Från säljbeslut till slutförd affär kan det ta månader, och därmed är knappast sekunddata relevant.
Som vi konstaterat tidigare så fungerar antagligen TA bättre på bostadsmarknaden än på aktiemarknaden, eftersom bostadsmarknaden rör sig i långa långsamma rörelser och inte är utsatt för robottrading eller aktörer som kör TA. Den är alltså "naturlig" och psykologiskt beteende i svängarna är oförstörda.
Vad menar du med att man måste ha något bättre att komma med? Om man inte kan presentera en alkemist med en bättre metod för att skapa guld ur något annat, så gnäller man bara. Märkligt kriterium för befogad kritik, har jag aldrig sett förut. Jaja, synd på en annars bra blogg.
Cornucopia @ 19.15+19.16
Där kom ditt bemötande av helt vanlig kritik i ett nötskal. Inte enbart blir man förlöjligad (min fråga var trams som inte behöver bemötas) och dessutom kastas min kritik om till något jag aldrig påstått (sa aldrig att det inte går att göra TA på aktier, har aldrig heller påstått att sekundpriser är ngt som behövs).
Med detta sagt, låt oss begrunda ditt uttalande om kritik:
" Kritik är bra. Gnäll är bara att ignorera. Välkomnar all form av debatt, även metakritik, kritik av kritikerna."
I'll rest my case.
När det gäller min kritik av din analysmetod så anser jag därmed fortfarande inte frågan besvarad. Hur motiverar du att det är möjligt att dra de slutsatser du gör på något som enbart prissätts en enda gång och sedan "aldrig" mer?
Det går alldeles utmärkt. HOXFLATSWE mfl Valueguard-index är baserat på statistik på ett stort antal affärer, och dessutom justerat för t ex nybyggnation etc för att få ett jämförelseindex som är relevant. Därför skiljer det sig t ex från rådata som SCB eller Mäklarstatistik erbjuder, som inte tar hänsyn till kvalitet etc på objekten på samma sätt.
Index här handlar inte om bara en affär, utan om hundratals, kanske tusentals, justerat för vad som säljs.
Jag har inte bett dig att ta det hela för något annat än trams. Jag tycker det ser ut att fungera tillräckligt väl för att presentera och även dra slutsatser av.
DEssutom finns det ingen vetenskaplig eller juridisk definition av vad som är TA och vad som inte är TA, så TA-metoder kan man använda som man finner lämpligt. Kalla det "Trams-Analys", så kanske du blir nöjd?
Det enda som kommer att gå upp i värde den närmsta framtiden är boskapsrätter. Det skall bli lätt att låna till att köpa rätten till en ko eller får i innerstaden.
Självklart finns möjligheten att hyra kreatur också, men risken är att ni missar tåget när korätterna stiger med 10% per år i tio år. Det flyttar ju in 35000 bönder till Stockholm varje år och det föds ju inte så många kor i storstäder. Alla behöver en ko.
Låna så mycket du kan. Kopriser kommer aldrig att gå ner i Stockholm!
Intressant blogg som jag följer med spänning. Kollar efter uppdateringar flera gånger om dagen. Tycker precis som du att bomarknaden är sjuk.
För en som inte är lika insatt i ämnet skulle jag gärna förstå mer om:
* Vad tror du skulle kunna punktera bobubblan? Varför skulle folk tappa tron på värdet? Varför skulle bankerna ställa högre krav på amortering, är väl bara att välja statliga SBAB då (ironi).
* Så länge riksbanken håller rekordlåga räntor kommer väl boräntan att vara låg?
* Finns några referenser till andra spruckna bobubblor i modern tid (menar då inte USA utan i länder med liknande lånesystem som Sverige)?
Mvh
Väldigt nyfiken
C @20.07
Tackar för svaret. Tror faktiskt att du helt och hållet själv sammanfattar min huvudinvändning mot metoden. Dvs om min metod inte vilar på vetenskaplig grund blir det svårt att dra några slutsatser av den eftersom jag således kan använda den till att påstå exakt vad jag vill.
Men det är en fråga som ändå äter i huvudet. Den liksom biter sig fast. Blir inte av med den!!!
Jag får inte ihop, oavsett den breda mängd data du använder dig av, hur det är möjligt att göra en analys av någonting som bara prissätts en enda gång. Priset för varje objekt rör sig ju liksom sidledes i all oändlighet (nåja). Även om jag har en miljon sådana objekt beskriver ju dem samma rörelse, var och en för sig. Därmed får jag ju aldrig den variation och de trender som är så grundläggande inom TA.
Med tanke på att valutornas värde över hela världen nu kommer att krascha"möjligen Yuan och Franc sist" runt 2012. Så har väl utsikterna förändrats rätt dramatiskt över att bopriserna kommer sjunka. Om de skall sjunka 30% så var väl utgångsläget att valutornas värde må vara någerlunda ok. Men nu ter det sig att situationen är värre än man trodde för bara mer än ett år sedan.
Hela kalaset kommer braka nu pågrund av "smarta" politiker och bankirer.
@22:15
En krystad liknelse:
Anta att du varje morgon läser av din utetermometer. De invididuella luftmolekyler, vars rörelseenergi ger upphov till den temperatur du läser av, kommer du sannolikt bara att se "röken av" en gång i ditt liv. Likväl duger dina avläsningar för att du ska kunna bedöma om trenden pekar på att sommaren håller på att ta slut… ev med en rekyl framåt oktober (indiansommar)…
@23.12: vad hände med brittsommaren? 😉
Cornu:
Det var ca en vecka före ditt framträdande i SVT jag kom in på din blogg och har sedan dess följt i princip alla inlägg. Jag lade in någon kommentar/fråga i stil med "vad utmålar du för framtid egentligen?"
Jag har även försökt att läsa in mig på äldre material (då främst sådant som är mer generellt, jag är ointresserad av din eventuella "track record" som "rådgivare"). Dock ska jag erkänna att det första som gjorde att jag fastnade för din blogg var att vi kommit till samma slutsats i mars: exit time. Inte många ställen jag hört eller läst det!
Tyvärr kan jag fortfarande inte förstå helheten i ditt resonemang. Är din tro att stater kommer upplösas? Varför är annars fysiskt guld att föredra? Du säger att hårt jobb kommer vara nödvändig, är det därför du håller på med höbalar? H*n på bandet vid Volvo? Det är också hårt jobb, men det kommer inte duga?
Jag kan ha missat nåt inlägg du skrivit, jag kan ha bristande analysförmåga, men min nyfikenhet gör att jag måste skriva detta inlägg och fråga: exakt vad är det du förbereder dig för?
Jag är inte Lars, men jag förbereder mig på urholkandet av värdet på FIAT valutor och tappat förtroende för dito. Detta syns redan i form av stigande guldpris och om Comex inte skulle öka kvoten för att manipulera priset på silver, idag även för guld, skulle dito gälla för silver som i större grad används inom industrin och har real efterfrågan, och kanske därmed även mer känslig för en avmattad global konjunktur.
Med nuvarande skuldnivåer och the threshhold phenomena, som praktiskt innebär att länders skuldnivåer nått höjder som innebär att de ökar fortare än vad länderna kan betala av dem är nedskärningar och besparingspaket vad vi kan förvänta oss på nationell nivå.
Detta innebär även att ländernas valutor är övervärderade och när fler inser det så avstannar konsumption och deflation i stor skala inträffar när placerade/sparare väljer riskfria tillgångar och kapital hålls istället för att användas, vilket även minskar omsättningshastigheten på pengar till nivåer nära 0.
Säkra tillgångsslag har tidigare varit US Tresuries som i nuläget har negativa räntor för att göra dessa till ett oattraktivt tillgångsslag att ha i en portfölj, allt för att undvika den skadliga deflationen. Du betalar för att undvika en form av kreditrisk, tidigare så har du fått betalt för att du varit villig att motsvarande (låga)risk.
Riksbanken/FI/De svenska storbankerna är väl förberedda på en förtroende-/likviditetskris med ca 1500 mdr i reserver, allt för att stoppa att kapital låses upp i säkra tillgångar och att kapital förstörs och orsakar deflation.
Detta innebär inte att världen går under men att kostnaden för dagligvaror ökar och att kostnaden för reala tillgångar minskar, dvs. aktier och fastigheter. På sikt så innebär detta även kanske slutet för Bretton Woods II och införandet av Bretton Woods III.
Att äga skuldfritt guld gör att du är en av de få i en deflationsekonomi som bedöms kreditvärdig och som kan få tillgång till kapital, som bankerna annars hellre behåller själva.
Det är högst tänkbart att FED lyckas med att undstyra en depression av 1930-talets mått eftersom den reala ekonomin är starkare 2011 och att Sverige har ett bättre utbyggt skyddsnät. Dock kanske inte alls så bra som det borde vara med hänsyn till dagens höga skattenivåer.
Fysiskt guld är att föredra eftersom pappersguld och många andra papperstillgångar saknar värde om utställaren går i konkurs, jmf. med obligationer utställda av Lehman brothers innan åren 2007/2008.
Ps. Det är även högst tänkbart(men förhoppnings inte sant) att Riksbanken inte tar hänsyn till något så trivialt som ränteavdrag när de sätter realräntan och därmed bygger in en obalans i tillgångspriser, eftersom realräntan de sätter är lägre än vad den borde vara.
@23.12
Till att börja med var det ingen liknelse, för det andra är vädret betydligt mer förutsägbart. Om vi ex.vis befinner oss i april/maj vet jag att sommaren är på gång, givet att jorden snurrar som den ska etc. Den sortens vissheter existerar inte riktigt i den ekonomiska världen. Därför har jag svårt att förstå hur man med TA kan dra den typ av slutsatser kring bopriser som görs här.
Om du vet avkastningen på en 3 obligation med 3 månaders löptid, 6 månaders löptid och 1 års löptid så kan du beräkna alla andra löptider.
Om du vet avkastningen/genomsnittspris-stegringen för 30 kvm, 40 kvm, 50 kvm så kan du förutspå prisökningen för alla andra storlekar på lägenheter.
Här gäller dock inte samma antangaden men stockholms innerstad är en uppsjö av arbetarbostäder som homestylats med gamla kök med ny färg, taskig el och stambyte med nischer på insidan av lägenheten. Vilket gör dem någorlunda likvärdiga men det finns även läge och många andra aspekter att ta hänsyn till.
Att ha många punkter är inte ett måste. Jag använder inte TA men det är lite av en självuppfyllande profetia eftersom många läser winning trading eller dylikt och agerar i linje med vad som skrivs, vilket gör det enkelt att ta motsatta positioner på en daglig basis för den våghalsige.
Att titta isolerat på en indikator och knyta ihop den till en annan indikator som ser ut att överensstämma kan innebära att
1) de överensstämmer
2) de råkar överensstämma
3) osv.
Men TA för att fånga upp stora trender som att MA50 bryter igenom MA200 kan vara ett bra sätt att se hur marknaden agerar i helhet och att bostadsmarknaden i Sverige snart är i en kraftigt fallande trend ser jag som en omöjlighet att inte inse.
Spånken 00:13, jag tror inte att stater upplöses, bara att staten i spåren av nedskärningar kommer förlora allt mer legitimitet i folks ögon. Sedan går vi också mot minskad komplexitet, kollaps, vilket bara innebär att staten minskar i omfång och vad den lägger sig i. Men först blir det värre, staten reagerar alltid med att lägga sig i mer när något går åt skogen.
Men det där är inte en händelse, det är en process. Säg att processen tar 50 år?
Guld etc handlar bara om riskjustering av en förvaltad portfölj. Har man inga pengar att förvalta behöver man inte heller något guld.
Ja, h*n på bandet på Volvo är också hårt jobb. Kan man behålla det jobbet är det guld värt. Kanske går det inte att jobba sig rik, men man jobbar sig iaf inte fattig.
Får väl försöka skriva något sammanfattande inlägg. Finns säkert någonstans.
Här är några, notera att min världsbild hela tiden är under förändring, så saker jag skrev för X antal månader sedan kan jag utvecklat och förändrat sedan dess i diverse separata inlägg.
http://cornucopia.cornubot.se/2011/02/den-stora-bilden.html
http://cornucopia.cornubot.se/2011/02/investera-for-peak-oil.html
http://cornucopia.cornubot.se/2010/10/peak-oil-personliga-forberedelser.html
Hej,
Du för en intressant blogg som är helt klart aktuell. Jag har inte orkat läsa genom alla inlägg och alla kommentarer så min fråga må redan ha förekommit:
När man pratar om bostadsbrist- på vilket sätt har man mätt det? Gör man en undersäkning över hur många som skulle vilja flytta till, säg Stockholm? Eller undersöker man hur många som aktivt söker ny bostad? Eller finns det något annat sätt?
/M
Självklart kan Ingemar Bengtsson ha fel, tveksamt vilken validitet modellen har. Det är ändå intressant att man med ett fåtal underliggande faktiska variabler kan motivera prisbilden idag såväl som den för 10 år sedan.
Jag är inte övertygad om att vi inte har en relativt kraftig övervärdering, men till skillnad från många här har jag tillräcklig insikt för att inse att man inte kan vara övertygad om att vi har en bubbla heller. Delvis av såna skäl som Ingemar tar upp i sin diskussion (som han dessutom menar kan förändras om t.ex. en kraftig internationell finanskris drabbar Sverige hårt), men också eftersom jag har svårt att inom en rimlig framtid se räntor >7-8% (om RB sköter sitt jobb hyfsat väl, är det inte särskilt sannolikt att vi får realräntor på >5-6%). Och med räntor som itne sticker över dessa nivåer tror jag i princip alla hushåll klarar sig väl.
I en vanlig svensk större småort (som i mitt fall Karlstad) har ett par med högst ordinära inkomster inga större problem att köpa en central villa (med undantag möjligtvis för några av de mest eftertraktade objekten). Därför har jag väldigt svårt att se, helt ovetenskapligt och anekdotiskt, att priserna skulle vara omöjliga att motivera.
Däremot kan jag tycka det fanns en märklig undervärdering av bostäder för ca. 10 år sedan…
Sveriges Bostadsbrist är ett faktum och så länge folk tjänar pengar kommer priserna inte att sjunka på bostadsrättslägenheter på attraktiva områden.
Problemet vi har i Sverige är att det i allmänhet byggs alldeles för få Hyreslägenheter och i synnerhet studentlägenheter.
//Jens
valuta-handel.nu
@01.29
Visst, jag har aldrig tvivlat på att man kan få fram kurvor, men det jag invänder mot är vad dessa kurvor egentligen säger oss.
Sthlm ex.vis klarade finanskrisen -08 på ett väldigt bra sätt tack vare sin diversifierade arbetsmarknad. I resten av landet blev trenden att man istället flyttade dit, eftersom det var där som jobben fanns. Det ställer naturligtvis krav på fastighetsbeståndet. Tycker därför inte att det finns fog för att kunna göra uttalanden om bubblor enbart baserat på TA när det skiljer så mycket.
Rent matematiskt diskuterar du olika kvoter. Problemet är att bostäder prissätts en gång. Räntor och aktier etc har en daglig prissättning och denna varierar över tid. Det är då vi får trender. Dessa kan analyseras på ett mer talande och eventuellt tillförlitligt sätt. Sådant är inte fallet på bostadsmarknaden. Där är i stort sett varje försäljning unik och en sammanslagning av olika kvoter på det sätt som diskuteras här leder enbart till missvisande slutsatser.
Jens: Så länge folk får betalt av banken för att låna pengar kommer priserna inte att sjunka menar du väl?
Faktum är att vi inte har bostadsbrist om man jämför med resten av västvärlden. Att alla vill ha en stor villa i Djursholm eller en trea innanför tullarna är inte bostadsbrist.
@14.34
Vi har bostadsbrist. Don't take my word for it. Kolla på bl.a. BKN (via e24):
http://www.e24.se/pengar/bostad/stor-bostadsbrist-i-sverige_2930422.e24
Dessutom bara som exempel: i sthlm står lite knappt 350.000 pers i hyreskö. Utöver dessa finns ytterligare 20-40.000 studenter utan riktigt boende.
Att försöka skapa myter om att en bostadsbubbla föreligger med hjälp av antaganden gjorda med ett fåtal kommuner där det pekar nedåt som grund visar bara att myten är och förblir en myt med mkt tvivelaktiga grunder.
Som boende i Stockholm så kan jag konstatera att vi har inte bostadsbrist i Stockholm och ökningen i bostadspriser driva av ökningen av realinkomst och av kredit.
Med sjunkande realinkomster för flera sektorer och minskande låneutrymme pga. höjda kapitalkrav och bolånetak så är prisnedgången ett faktum. Sannolikheten för ett 5:e jobbskatteavdrag ser även i nuläget rätt liten ut.
Merparten av de boende i Stockholms bostadskö har redan ett boende, vilket gör antalet medlemmar ointressant. Ett stort problem för studenter i Stockholm är att äldre människor med tvivelaktigt ursprung bor i lägenheter avsedda för unga och ambitiösa studenter.
Det kan säkert argumenteras att antalet lägenheter som byggs varje år i Stockholm är för litet med hänsyn till antalet inflyttade och att nybyggnation i innerstan är obefintlig. Något säger mig dock att prisökningen på bostäder är tätt sammanlänkat med priset på villor i närliggande kommuner.
Frågan är dock varför så få vill bygga hyreslägenheter?
14:22
Det är ett fritt land, välj nyutlåning till privatsektor som din proxy för bostadprisutveckling och tuta och kör utan att lägga någon vikt på TA av kvoter som du inte anser är tillförlitliga. Jag ser inte alls ditt problem med att bostadspriser bara prissätts vid försäljning och med långa mellanrum. Priset på bostäder bör sjunka med värdet för underhåll årligen om inte ägaren är Ernst Kirschsteiger.
Och det återstår att se om Stockholm och inkompetenta tjänstemän går lika galant genom nästa år, flertalet skribenter i gammelmedia talar om stora nersidor på inkomstsidan i nuläget…
@17.20
Oavsett vart du nu bor, tror jag att BKN har större koll på bostadsbrist/inte bostadsbrist än vad du har.
När det gäller resten föreslår jag att du läser hela tråden och inte hoppar in mitt i. Blir lätt fel då. =)
Som påtalas ovan och som jag påpekat i många blogginlägg – storleken på bostadskön är fullkomligt irrelevant. De flesta som står i Stockholms bostadskö bor redan i Stockholm, och saknar alltså ingen bostad.
Antalet personer i kön kan lika gärna påstås vara 350 000 BLT som vill sälja sin bostadsrätt och flytta till hyresrätt istället. Det är ett lika irrelevant argument åt bägge hållen.
Vi har bostadsbrist. Läs tråden.
Det finns några hundra uteliggare i Stockholm, så visst.
Struntprat i övrigt. Det flyttar in tiotusentals till Stockholm varje år. Alla får bostad. Dessutom flyttar det ut två för varje tre som flyttar in, trots att detta sägs vara den Bästa Platsen På Jorden att bo på.
http://cornucopia.cornubot.se/2011/02/in-och-utflyttningen-fran-stockholms.html
Plus att vi i Sverige flyttar hemifrån tidigare än andra länder och har väldigt många singelhushåll. I andra västländer är det inte ovanligt att unga människor delar bostad, även efter studier, tills de bildar familj.
Att 25-åriga singlar från högskolan har svårt att få tag på en renoverad våning i Vasastan med nytt kök med limefrukter och renoverat badrum med golvvärme är inte bostadsbrist, det är abnormala standardkrav i internationell jämförelse.
Är ni inte läskunniga? Det råder bostadsbrist. Hantera det.
http://www.e24.se/pengar/bostad/stor-bostadsbrist-i-sverige_2930422.e24
https://www.sbab.se/2/pressrum/arkiv_twitter.html
"# Ett annat sätt att se på bostadspriserna -> säljsignaler… http://t.co/GVT60sE 2011-08-12 13.30"
Intressant att de länkar hit…
Min personliga erfarenhet är att det är betydligt lättare att snabbt hitta bostad i andra stora europeiska städer jämfört med Stockholm. Hyresmarknaden är död, i princip, i Stockholm. Man skulle kunna säga att just den delen av bostadsmarknaden fungerar mycket dåligt i Stockholm. Ett visst mått av andrahandsuthyrning existerar, men det är ett veritabelt träsk. Detta tvingar folk som annars gärna hade hyrt, att köpa istället. Fler köpare => högre efterfrågan => högre priser (än vad som annars skulle råda).
Man kan definiera bostadsbrist på många sätt. Att räkna antalet uteliggare är ett sätt, men jag tror att det måttet korrelerar bättre med hur psykvården fungerar (eller inte fungerar).
De som står i bostadskö (och betalar för att få stå kvar i kön) är uppenbarligen intresserade av att skaffa sig en ny bostad. Det kan t ex vara ungdomar som vill flytta hemifrån. En mycket lång bostadskö (10 års väntetid och mer som i Stockholm) indikerar en uselt fungerande (hyres)bostadsmarknad, där efterfrågan vida överstiger tillgången. Det kan man använda som definition av "bostadsbrist", men en sådan stor efterfrågan kan naturligtvis också bero på felprisatta hyresbostäder, så att efterfrågan är artificiellt hög (enligt något mått på vad normal bostadsstandard borde vara). I ytterförorterna finns visserligen lediga lägenheter, men där vill folk helst slippa bo, av flera anledningar.
I Stockholm (närförort eller innanför tullarna) känner jag folk som bor i källare, och trebarnsfamiljer som bor i trånga 2:or. Vanligt folk, med universitetsexamen och jobb.
Det går att klämma in mycket folk i en liten 1:a på söder, rent hypotetiskt. För 100 år sedan cirka bodde faktiskt hela familjer på ofta 10 personer i dessa lägenheter, de talrika vägglössen ej inräknade. Rådde bostadsbrist?
22:11 Oj, en enda artikel är "bevis"?
Det finns hundratals artiklar om alla som konstaterat att det finns en gigantisk bostadsbubbla i Sverige, och det är alla från IMF till små fastighetsmäklare. Hantera det!
Petter: Bostadskö står man i för att alla andra står och för att det är lång kötid. Det är massvis med höginkomsttagare som redan bor i stora villor som står i bostadskö. Får de en lägenhet kan de spara den till pensionen, ge till barnen eller hyra ut i andra hand.
00.13 Visst, fina rapporter de också. Exempelvis den senaste stora europeiska genomgången från The Economist glömde den "lilla" detaljen av vi har en reglerad hyresmarknad i Sverige i sin undersökning.
Ber dig betänka att rapporten jag refererat till kommer från BKN som knappast sållat sig till skaran som förnekar en påstådd bobubbla. BKN kom utöver det nyligen (februari) fram till att svenska folket inte köper bostad i spekulativt syfte. Denna företeelse är däremot vanligare i utlandet.
Men jag förstår att jag får mothugg här. Ett av den här bloggarens stora huvudargument (och hans anhängare) för en påstådd bobubbla lutar sig mot ett smått fantastiskt antagande att en bostadsbrist inte existerar. Om detta inte stämmer faller alltså hela hans tes. Har hittills inte sett annat än mkt långsökta resonemang runt några demografiska fenomen och tvivlar starkt att det finns annat att presentera. Enbart i den här tråden har han följt upp det med att konstatera att endast de hemlösa utgör bostadsbristen, vilket nog får tala för sig själv.
På senare tid noteras en vridning i fokus från bloggens sida. Numera är det skuldbubblan, dvs att människor lånar till konsumtion han i första hand ondgör sig över. Vilket av dem är det? Vilken är nästa bubbla som är ajabaja?
Skuldbubblan har jag skrivit om sedan i början av året. Den är konsekvensen av bostadsbubblan, och är vad som orsakar problem för bankerna när bostadsbubblan spricker.
Huvudargument ingen bostadsbrist i Stockholm. Struntprat.
Här är en sammanfattning av mina argument, några av dem:
http://cornucopia.cornubot.se/2011/07/sammanfattning-bostadsbubblan-repris.html
Jag skriver om hela Sverige. Att jag påtalar då och då att det inte råder någon bostadsbrist i Stockholm är för att Stockholmare reflexmässigt svarar med "Stockholm, bostadsbrist" för att försvara sina mångmiljonlån som riskerar att sätta dem i livslång livegenskap när priserna faller eller amorteringskraven kommer. Det är inte någon huvudargumentation. Det är en distraktion.
Förklara varför priserna stigit mer på avfolkningsorter än i Stockholm? Det existerar ingen brist på bostäder. Det existerar inte heller någon brist på krediter. Det finns mer krediter än det finns bostäder däremot, och därmed har priserna stigit eftersom "ingen" betalar av sina skulder.
Det är också ett av felen i den där professorns modell. Han struntar i amorteringar och tittar bara på räntan, inte hur lång tid det tar att amortera, t ex när banken kräver att man börjar göra detta när priserna är lägre än skulderna.
Sedan kan jag villigt erkänna att olika platser kommer uppleva olika stora prisfall. När jag säger 50-60% ner för bostadsrättsföreningsmedlemskap i landet så sade jag också att det kanske bara går ner 50% i Stockholm.
Här har ni för övrigt början på de alla de inlägg jag skrivit om bostadsbubblan. Om man nu tror att "ingen bostadsbrist i Stockholm" är min huvudargumentation.
http://cornucopia.cornubot.se/search/label/bostadsbubblan?max-results=200
Sedan finns det "äldre inlägg" att klicka på längst ner när ni läst igenom samtliga på länken ovan.
Cornu och Anonym 2011-08-13 00:38,
tack för era svar.
Jag är inte övertygad, men har fått ett par infallsvinklar till.
Kommer hänga kvar på bloggen och följa marknadanalyserna. Mest spännande är när köp-signalen kommer. Om vi nu inte är i en evig negativ trend…
Sluta nu, du har helt enkelt fel i ditt påstående att det inte råder bostadsbrist. Hantera det.
Resonemanget finns omnämnt i ett av de inlägg du refererar till, så jag skulle definitivt kalla det ett huvudargument. Resten av argumenten är uppbyggda av olika TA-diagram som vi redan konstaterat kan användas till att påstå exakt vad som helst. Givet den här bloggens dystopiska budskap känner åtminstone jag att trovärdigheten när det gäller de slutsatser som dras kring dessa går att ifrågasätta.
Dessutom har det diskuterats tidigare huruvida man verkligen kan analysera saker som bara prissätts en gång med TA, eftersom de därmed inte får någon trend att utläsa. Aktier prissätts dagligen och får tydligare trender över tid. Att däremot konstruera olika diagram är fullt möjligt. Frågan är bara vilka slutsatser man drar av dem.