Många barnfamiljer misströstar idag över hur dyrt det är med lånen på villan och att de inte tror sig kunna göra samma resa som deras föräldrar och sitta med låga lån på villan vid pensionen och kunna njuta av frukterna. Men de har fel, utan kommer sitta där och tycka att det är ganska chill som pensionärer med utflyttade barn när tiden och inflationens lönehöjningar gjort sitt.
Som förälder i villadrömmen kan man lätt misströsta över de månatliga räkningarna för lånet från banken och hur mycket man får betala för de där 3-4-5-6-7 miljonerna i lån man tog för villadrömmen.
Men det löser sig.
Givet att man har belåning över 50% så är det amortering på 1% om året som gäller. Tungt visserligen, men gör sitt över tiden, även om man var fullbelånad till 85% från början.
Samtidigt har vi reallöneökningar och reala pensionsökningar. Säg att dessa över tid är låga 1%, dvs en procentenhet över målinflationen på 2%. Det innebär i nominella termer 3% högre lön om året.
Redan när barnen flyttat ut säg 20 år efter villaköpet har ekonomin förbättrats avsevärt och då inte bara för att man slipper betala för ungarna längre.
Tre procents löneförhöjningar i 20 år blir 1.03^20=80% högre lön. Samtidigt har man amorterat minst 1% om året ner till 65% belåningsgrad (egentligen mer eftersom man vid över 70% i belåning ska amortera minst 2%).
Skulden och därmed räntorna har alltså minskat till 65/85=74% av ursprunglig kostnad. Samtidigt har lönen alltså ökat 80%. Efter 20 år är alltså räntorna 74/180=41% så tunga som ursprungligen när ni flyttade till villadrömmen under småbarnsåren.
Det är en rejäl ökning av den ekonomiska standarden.
Sedan är det tio år tills pensionen och tills dess blir lånen ännu lättare att bära.
Skulderna är 55/85=65% av de ursprungliga och lönerna har ökat 1.03^30=142%.
Efter 30 år i villan är räntorna därmed 65/242=27% av den ursprungliga belastningen på ekonomin eller nästan tre fjärdedelar är borta. Även om pensionen innebär halverad inkomst så är räntorna bara 54% av ursprunglig belastning, men med de höjda grundavdragen som pensionär och lägre progressiv skatt på lägre inkomster halveras inte nettoinkomsten med halverad pension jämfört med lönen.
För att summera så blir det hela tiden bättre för villaägaren även om det känns som skit just nu. Du kommer alltså via räntan-på-räntan och de inflationsdrivna reallönehöjningarna få en avsevärt bättre boendekonomi på ålderns höst.
Liknande gäller även för den som bor i bostadsrätt, även om föreningens ekonomi blir en parameter som kan stöka till det. De som aldrig får bättre boendekonomi är de som bor i hyresrätt, där hyrorna i princip höjs mer än inflationen år efter år.
Ovanstående förutsätter att du inte gör en jobbkarriär och aldrig befordras till ett mer högavlönat jobb, utan bara köttar på i samma jobb och endast får reallönehöjningarna. Om du tar ett karriärkliv höjs lönen betydligt mer.
19 kommentarer
“där hyrorna i princip höjs mer än inflationen år efter år.”
Fast under den evigt sjunkande räntan tid höjdes lönen fortare än hyran. I alla fall om man borde i spekulationskåkar där värdarna gjorde sina vinster på ökad värdering, inte kassaflödet. Min hyra halverades som andel av lönen (på väg upp när jag flyttade) .
Men då bodde ju BR- och villaägarna å andra sidan i bankomater ända fram till slutet av pesten…
Blir ju några miljoner i ränta, och sen vinstskatt på toppen när man säljer.
Är det någon vinst att äga sin bostad i Sverige i dag, när man ska lägga på underhåll också?
I Norge är det kortare, max 30 år på amortering, och ingen vinstskatt.
Å andra sidan så köper alla hytte här när huset är betalt, så skuldsättningen fortsätter.
Och? Alternativet är att betala hyra och inte göra någon vinst alls.
Om inte hyran är lägre än kostnaden för villa/BR. Då kan man ju investera skillnaden på börsen.
Men vid en fungerande marknad skall det i princip aldrig inträffa.
Många verkar köpa till max lånebelopp, utan att reflektera över hela kostanden.
Men som bloggen brukar skriva, så tävlar ju en del om att få låna så mycket som möjligt.
Många verkar köpa till max lånebelopp, utan att reflektera över hela kostanden.
Men som bloggen brukar skriva, så tävlar ju en del om att få låna så mycket som möjligt.
Min plan, som säkerligen inte komma hålla (eftersom ingen plan överlever första kontakten med fienden😉) är att lämna villa till barnet och flytta in i ett seniorboende. Seniorboendets bostadskö gick jag med i för typ 15 år sedan vilket kommer ge runt 30 års kötid vid ca 70 års ålder. Så voila! Barnet får en villa och jag en bekväm hyresrätt på ålderns höst.
Du behöver uppdatera dig på bolånkraven.
Idag kan man låna 90% av köpeskillingen.
3% i reallöneökning per år år tror jag inte vi förvärvsarbetande kan förvänta oss. Det är har de senaste 25 åren varit 1.6% när inflationen är borträknad.
I övrigt så vill jag punktera myten om bostadskarriär. Har precis avslutat en försäljning, efter 20 års ägande så har bostadens värde ökat med 50% medan inflationen samma tidsperdiod var 48%.
Pengarna (uttag av min amortering) jag nu har på banken är ungefär samma belopp som jag plöjt ned i bostaden för att återställa 20 års slitage.
Du skrev tidigare iår en artikel om slitaget, det har för mig varit i paritet med räntekostnader för samma tidsperiod.
Bo i tält och pengarna på börsen hade gjort mig rikare, men hur kul är det att bo i tält pp vintern i Sverige?
Hyresrätt hade iallafall varit en förlustaffär i sammanhanget.
Nu är jag återigen maxbelånad, skillnen är att “vinsten” ifrpn förra bostaden är satt på ISK i hopp om bättre utveckling där jämfört med bankens låneränta. Om 20 år har jag facit, återkommer då.
Hoppas innerligt att kommande regeringen inte tar bort det skattefria uppskovet på vinsten, men man vet aldrig vad den röd-gröna röjan kan tänkas hitta på de kommande 4 åren.
Det är 1% i reallöneökning. Det är 3% i nominell faktisk ökning. Lånen höjs nämligen inte med inflationen utan förblir konstanta (minus amortering).
“3% i reallöneökning per år år tror jag inte vi förvärvsarbetande kan förvänta oss.”
Du får tänka på att löneökningarna mäts på alla.
Om lönerna gått upp 3% om året i 10 år så betyder det inte att en 40-åring tjänar 34% mer än en 30-åring gjorde för 10 år sedan utan att en 30-åring tjänar 34% mer än en 30-åring gjorde för 10 år sedan – statistiskt talat alltså.
Idag – medianinkomst för män:
30 år – 416.000 kr/år
40 år – 479.000 kr/år.
En 40-åring tjänat alltså idag redan runt 15% mer generellt sett än en 40-åring.
Köper man bostad som upplevs som stor när man är i 20-30 år så har man alltså både generella löneökningar OCH ålders-ökningar att se fram emot.
Snart pensionär – har bara inte bestämt mig för att stänga butiken ännu men inser att stunden nalkas. Med en kreativ sysselsättning inom ingenjörsbranschen samt möjlighet att verka hemifrån eller hybrid får jag svårt att bara lägga av.
En professor i USA hävdade att “Ju längre man arbetar destå längre lever man” och han var tämligen till åldern kommen. Å andra sidan jobbade han nog inte i AI/Tech-branschen med sina 80+ timmar i veckan. Hurpass sliten man är avgörs nog mycket av vad man sysslat med under de arbetsföra åren.
Tage Danielsson skrev i ett av sina verk att “Kapitalismen som skapare av ett bättre människosläkte bevisas av det faktum att få 75-åriga gruvarbetare kunde klå Marcus Wallenberg i tennis”. (Jag fick ändra tempus då MW levde när Tage skrev texten)
Beträffande den egna situationen är i alla fall hyfsat mycket förberett. Inga ekonomiska åtaganden kvar och ett litet sparkapital. Så länge inte skröplighetskonstanten är högre än vad den är nu så har jag ingen lust att lämna den nuvarande bostaden. Skulle skröplighetskonstanten stiga över gränsvärdet får det bli en handikapphiss…
Jag har inte varit välbetald under min yrkeskarriär, men har ändå gått all-in på att ha huset betalt vid pension. Nu har jag ett par år kvar, och har amorterat noll med 20-30 tusen kvar i också det i ett par år.
Det är mitt pensionssparande i ett nötskal.
Slut.
Finns dock en potentiell nackdel i att vara helt skuldfri, kontra att ha investerat amoteringen på annat sätt, när du blir pensionär. Eftersom du inte har lön längre utan pension, vilken oftast är lägre än lönen, så kanske du inte får låna pengar av banken om du skulle behöva.
Något en gammal kollega råkade ut för, han gjorde en större amortering på sina lån, men när han ett par år senare ville låna upp det beloppet igen för att kunna hjälpa ett av barnen på traven med kontantinsats, så sa banken nej.
Exakt.
Om man har låg förmögenhet, god hälsa, haft bra lön och tjänstepension kan man runt 55–60 års ålder överväga att öka belåningen på huset, så man inte hamnar i klorna på ’hypotekspension’-hajarna.
Ganska konstigt att bankerna är så oflexibla angående bolån till pensionärer, vars inkomst är mer förutsägbar än löntagare.
Sen att själva lånesumman kan bli lägre med sjunkande inkomster är ju en sak.
Men att stänga ute pensionärer helt från produkten bolån är märkligt.
Äger bankerna hypotekspensionbolagen?
Kommer man ner till 50% belåning kan man ju ofta få lite bättre ränta också. En genomsnittsvilla i Sverige ligger väl på runt 4m, får du 2m i lån till 2.25% ränta blir det 3750:- i månaden utan amortering eller 2625:- med ränteavdrag.
Lägger du något mer och installerar bergvärme och kan få ett bra pris på solpaneler+batteri kan du ju slippa det mesta av elräkningen också. Möjligt att räntan går upp och det blir värre men just nu kan du ju leva i en villa billigt om du kommer ned till amorteringsgränsen, särskilt om man är två som delar på det.
Ja – jag är snart 50 år och ligger väl runt 50% belåning. Bor där husen inte är så dyra så lånet ligger på runt 800.000 kr nu.
Antingen så går man över till amorteringsfritt och får loss en del pengar i månaden som kan användas för att spara mer eller så fortsätter man amortera på.
Personligen är jag kluven – visst skulle det vara skönt med ett helt avbetalat lån men 800.000 är ju en rätt bra summa att amortera. Sen är jag inte orolig av personliga skäl som inte alla har – jag har ett framtida arv som inom 10-20 år kommer göra att jag kan lösa lånet utan problem så rent ekonomiskt så borde jag köra amorteringsfritt och spara mer istället för att amortera 800.000 kommande 10-20 år för att bli skuldfri på riktigt.
Har barn på 10-13 år så man vill ju inte snåla sig igenom vad som ska vara den bästa tiden i livet. 🙂
Dessutom så kommer belåningsgraden att sjunka över tid, i takt med att värdet på bostaden ökar samtidigt som lånen förblir desamma (eller minskar i takt med amortering).
Om du har 85% belåningsgrad idag, så kommer vid 2% inflation (och i en perfekt värld så ökar naturligtvis fastighetens värde med inflationen) värdet öka med ca 22% på 10 år. Med 1% amortering om året(baserat på värdet vid köp, utan ny värdering av fastigheten), samt ökat värde på fastigheten, borde då belåningsgraden vara nere på nånstans 62%. (0,75/1,22).
Enda tryggheten som finns i boende är rena hyresrätter. Bara tre månaders hyra som brinner inn3 om man bara vill dra.
Men över tid är den “försäkringen” dyr.
Möjligt att vi bör vi blir pensionärer cashar in på våra fastigheter och bara hyr just för flexibiliteten.
Hehe jag skickar den här till frugan – vi kollar nämligen efter hus just nu!