Flytten av Kiruna ser ut att bli ett stort misslyckande och riskera avfolkning av staden och med det inre Norrbotten. LKAB:s stenhårda upplägg leder nämligen till att alldeles för få ersättningsbostäder byggs för de bostäder som går förlorade. Tillägg: LKAB lämnar en replik här.
Kiruna är i mycket en svensk motsvarighet till company towns som Barentsburg eller Longyearbyen, om än större och mer utvecklad. Kanske är det vad som krävs för permanenta bosättningar norr om polcirkeln?
Känslan i staden påminner onekligen en del om en company town, men kanske var det på grund av vädret vid besöket?
LKAB:s järnmalmsgruva kommer gå in under staden och man redan börjat drabbas av sättningar, så en överenskommelse har fattats att flytta delar av staden, finansierat delvis av LKAB. Det berör i första skedet främst centrum, och ett nytt centrum byggs där kommunen får nya ersättningsbyggnader för sina verksamheter av gruvbolaget.
Men marknaden är tänkt att lösa byggandet av bostäder. Fast det visar sig inte fungera.
LKAB betalar berörda bostadsrättsinnehavare, som är villiga att sälja sina bostadsrätter, hela 22 500:- SEK per m2 lägenhetsyta. Vid en anblick är detta ett fantastiskt pris. Befintliga lägenheter i Kiruna är ute för runt 8000:- SEK. Fast enda nybygget i den nya delen av Kiruna ligger på 22 500:- SEK till 26 000:- SEK, med högre avgifter.
Problemet är att LKAB bara betalar för lägenhetsytan och inte för föreningarnas biytor och gemensamhetsutrymmen, eller ens uteanläggningar som garage mm. Och att bygga nytt kostar även i Kiruna ca 30 000:- SEK per m2 lägenhet enligt en person med insyn i sakfrågan. Kort sagt måste nya föreningar ta på sig kraftigt höjda skulder och använda fejkade ekonomiska planer för att erbjuda inte allt för kraftigt höjda initiala avgifter.
Resultatet har blivit att det inte byggs några bostäder i det nya Kiruna. Många säljer sin lägenhet och bor kvar så länge, utan avsikt att stanna i Kiruna. Man blir av med besittningsrätten och på kort varsel kan LKAB komma in och tvinga fram själva flytten. Folk har då ofta avsikten att flytta, gärna till Luleå.
 |
| Färre människor ute än i Barentsburg, men fler än på Södermalm! |
Ett annat exempel gäller hyresvärdarna. En privat större hyresvärd i Kiruna centrum har sålt alla sina fastigheter till LKAB. Men istället för att använda pengarna till att bygga nytt i nya Kiruna centrum – vilket pengarna inte hade räckt till – har fastighetsbolaget köpt fastigheter i Luleå. LKAB:s pengar hamnade alltså i utveckling av bostäder och kommersiella lokaler i Luleå istället för att bygga ett nytt Kiruna. Både bostäder och möjligheter till service eller arbetsplatser lämnar alltså orten tillsammans med pengarna när LKAB väl går in och river.
LKAB:s erbjudande leder förstås till möjligheter att tjäna pengar på folks okunskap, om man hade insyn i förhandlingarna med gruvbolaget. Enligt uppgifter till bloggen har exempelvis en aktiv bostadsrättsstyrelsemedlem i en förening övertygat gamla pensionärer att sälja sina lägenheter till vederbörande, i utbyte mot att de kan bo kvar gratis så länge och därtill få en för en fattigpensionär ordentlig slant på fickan, t ex 10 000:- SEK per m2. Sedan har vederbörande sålt till dubbla priset till LKAB när väl avtalet om 22 500:- SEK slöts.
Man kan ta sina 22 500:- SEK och köpa en befintlig lägenhet för 8000:- SEK, men det bygger inte några ersättningsbostäder för det som ska rivas och kan bara vara utvägen för ett fåtal enskilda hushåll.
LKAB hade behövt erbjuda nyckel-för-nyckel – att man helt enkelt får en nya lägenhet, men valde alltså att endast erbjuda 75% av vad det kostar att bygga nytt, oräknat gemensamhetslokaler och föreningens biytor. För dessa betalar man noll kronor, utan bara indirekt genom att ta över bostadsrättsföreningen helt när man väl äger samtliga lägenheter i föreningen.
Om LKAB sedan tänkt sig att bankerna får ta notan när man väl äger samtliga andelar i en bostadsrättsförening återstår att se. Istället för att lösa föreningens skulder till bankerna inför rivningen kan man ju rakt av sätta bostadsrättsföreningen ifråga i konkurs.
I slutändan byggs det alldeles för få ersättningsbostäder och nya Kiruna ser ut att bli ett misslyckande, som istället leder till avfolkning, vilket riskerar dra igång en utflyttningsspiral i takt med att servicen dör. 22 500:- SEK må se högt ut på pappret jämfört med ordinarie marknadspris, men bygger inte nya bostäder.
Men pengarna ska in för svenska staten i form av utdelningar från LKAB. Och så kan man ju fylla på statskassan genom att låta statliga bolag låna pengar och ge dessa som extrautdelning till Magdalena Andersson (s). Då drabbas ju inte statens finanser på pappret. Något som för övrigt dagsaktuella infrastrukturminister Anna Johansson (s) medgett att man gör. Men varför inte #skyllpåbromander?
 |
| … men alkoholen är fri. |
För er som inte hänger med, så är priset på en bostadsrätt bara en del av lägenhetens ekonomi. Det finns anläggningar och biytor även i föreningen. Och skulder. Att bygga nytt kostar alltså betydligt mer än vad LKAB betalar, och då finansieras detta via skuldsättning i den nya föreningen. Dessa skulder slår mot månadsavgifterna, men genom att upprätta en fejkad ekonomisk plan kan man hålla nere avgifterna initialt. Men istället för att bo i en gammal förening med hållbar ekonomi, så hamnar man i en ny förening med fejkad ekonomi, och som kommer drabbas av kraftiga avgiftshöjningar längre fram. LKAB presenterar det förstås inte på det viset, utan hävdar att de betalar mycket bra, rejält över marknadspris. Men om deras erbjudande är så förmånligt, varför erbjuder de inte bara en nyckel till en ny lägenhet istället?
Verkligheten är att det kostar betydligt mer än 22 500:- SEK att bygga nytt. SCB anger för år 2015 (två år sedan – nybyggnadspriserna har stigit i takt med att byggoligopolen höjer priserna) ett nybyggnadspris på 30 487:- SEK per m2 lägenhet i länsregion III, 33 520:- SEK per m2 i länsregion I och 33 148:- i länsregion II. Det finns dessvärre ingen statistik per kommun eller för 2016. Tänkande varelser förstår att det knappast är billigare att bygga i avlägset belägna Kiruna, dit allt måste transporteras, inklusive byggpersonal och maskinparker.
51 kommentarer
Detta verkar helt rimligt, om man nu bor i en diktatur.
Blir någon ens förvånad?
Känns som den verkliga marknadslösningen vore att mer eller mindre ersätta Kiruna med en enda stor trailerpark. Förr eller senare kommer man förmodligen att behöva flytta även det nya Kiruna och om det byggts riktiga hus där har man ett nytt miljardprojekt på halsen igen.
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Detta kan jag stå bakom! Det finns inte så många bra husvagnsparker i Sverige. Personligen skulle jag kunna tänka mig att bo i en sådan då boendekostnaderna är låga, samt att man kan bo nära naturen.
Är problemet att staten/kommunen anser att boende i en husvagn är under den Svenska levnadsstandardsnormen™?
Husvagn i Kiruna? Brrrrr!
Om du har en dålig husvagn kanske.
Är alla kostnader med iform av infrastruktur? Det är inte gratis med nytt VA , gatunät osv.
Lutar väl åt att det blir baracker för gruvarbetarna som veckopendlar från Luleå 🙂
Fast en sak för det med sig- Radiotjänst kan inte ligga kvar i Kiruna, och det öppnar för att vid en flytt fimpa hela skiten och finansiera den statliga propagandakanalen via skatten. Som i alla andra demokratier.
Bra att du erkänner att Storbritannien inte är en demokrati. 😉
LKAB behöver väl bara folk till sin verksamhet. Säkert kalkylerat med kommunens goda minne, nu skickas alla kostnader i form av resurskrävande pensionärer, barnfamiljer och andra till Luleå och kvar finns friska skattebetalare som är på jobbet.
Och du tror inte att det arbetar föräldrar på LKAB? Däremot så har LKAB informtionsfördelar jämf med Kommunen och faktiskt så har de ersättningsvillor som erbjudits emellanåt varit riktigt bra.
"Och att bygga nytt kostar även i Kiruna ca 30 000:- SEK per m2 lägenhet enligt en person med insyn i sakfrågan"
Känns som 30 tusen är botten i hela landet tills motsatsen är bevisad.
Visst det snackas om att bygga billigare men då är det hela tiden exklusive vissa kostnader.
SCB:s statistik för 2015 stöder detta, se slutet av inlägget. Gissar att det blivit minst 10% dyrare sedan dess, dvs minst 33 000:- per m2.
Hade bra koll ifjol i samband med köp.
Kostnaden låg då exakt på 30 tusen på totalen för nybyggd brf.
Kändes inte speciellt attraktivt då priset för beg i gott skick låg på 20 tusen på totalen (pris mot konsument samt brf skuld).
Lägg till markberedning/va/el/vägar också.
Och precis som du är inne på är nybyggda föreningars bokföring fake.
Även börsnoterade fastighetsbolags bokföring är numera fake.
Stay out!
Sjunkbomben
När jag pratar 30 tusen är det inklusive allt ut (brf skuld samt marknadspris ut mot kund).
Mycket möjligt att det inte gäller i år, gällde dock ifjol.
Men de har ju så fina utdelningar, och eget kapital att matcha aktierna!!!! Köp!!!!
Aha, vinsterna beror alltså på att man skrivit upp värdet på sina fastigheter som eget kapital. Jomensåatt, det fungerar JÄTTEBRA. Extra bra när man sedan tar lån mot det uppskrivna värdet, även känt från statsförvaltningens extrautdelningar från statliga bolag…
PE 3 och negativt kassaflöde exklusive finansieringsverksamhet är det nya svarta.
Den som analyserar fastighetsbolag med hjälp av P/E är givetvis dum i huvudet.
Som du säger Stefan, operativt kassaflöde är det intressanta.
Lars: Varför skulle det inte vara relevant att kunna ta upp nya lån när fastigheterna stiger i värde? Om vi tar en lite mer lugn period, där fastighetspriserna kanske stigit nominellt med 50% på tio år istället för med dubbelt så mycket, så har ju givetvis låneutrymmet också stigit med 50% ungefär. Om man då som ägare har ett mål att hålla sig omkring en viss skuldsättning, så är det givetvis logiskt att höja belåningen.
Jag har inte så bra koll på de börsnoterade fastighetsbolagen. Stefan, har du någon rapport med varningstecken jag kan kika på?
Finns ingen som helst anledning att äga svenska fastighetsaktier som jag ser det.
Andra tycker annorlunda. Börspodden haussade exempelvis ett fastighetsbolag i senaste avsnittet med PE3 som "billigt".
Å andra sidan haussade de även RenoNorden, så ta även deras "tips" med en nypa salt.
Vad skulle vara fejk med redovisningen då? Alla fattar väl att redovisad vinst för fastighetsbolag inte ska tas på allvar.
Jag håller med om att fastighetsbolagen inte är en attraktiv placering nu. Men vad skulle vara missvisande med tex Wallenstams årsredovisning?
Redovisningen i sig är naturligtvis inte olaglig.
Däremot är den missvisande iom att folk säger "billigt" om låga PE-tal tack vare uppskrivningar.
Det folk som gör det bör inte få handskas med pengar utan förmyndare.
Det finns inga personer som seriöst investerar i fastighetsbolag som räknar på bolagens P/E. Alla vet ju att uppskrivningarna förvrider fastighetsbolagens vinster. Så har det varit ganska länge nu, sen början av 2000-talet om jag minns rätt.
23.22 in
http://borspodden.se/avsnitt-204-rapportsommar/
http://borspodden.se/veckans-aktie-renonorden/
Amatörer.
De fattar inte att fastighetsföretagen kommer visa redovisningsmässiga brakförluster när (om) fastigheterna sjunker i värde. Nåja, sådana missar kanske man gör av ungdomligt oförstånd. Finns säkert flera som tycker att extremt låga P/E-tal innebär att företagen är "billiga" utan att fatta varför.
Till exempel: Ingen brukar nämna investmentföretagens låga P/E-tal. Det är självklart för att investmentföretag värderas efter sin substans och inte sin redovisade vinst. Det är liknande situation för fastighetsbolagen.
Jag vidhåller att redovisningen är fullt korrekt och rimlig och det är bara amatörer som blir lurade. I kommunala fastighetsbolag som inte har någon riktig anledning att redovisa högre eget kapital så värderas fastigheter oftast till bokfört värde, vilket givetvis är sjukt missvisande.
MKB (Malmö) bokför sina fastigheter och nybyggnadsprojekt till 11,4 miljarder, men marknadsvärdet ligger på 30,3 miljarder. Här får man inte egentligen en rättvisande bild av tex belåningen genom att bara läsa bokföringen rakt upp och ner, i själva verket är företaget lågt belånat medan redovisningen får det att se högt belånat ut.
Enligt Avanzas mobilapp är aktierna med lägst PE ner 10.5% på 3 månader så det är definitivt aktier man ska hålla sig ifrån.
TROR svenska börsen viker ner snart igen på dagens lilla uppstuds.
USD är fortsatt svag.
Ja, företag med lågt P/E har ofta det av en anledning. Det är knappast några tillväxtraketer vi snackar om för det mesta, och som sagt, missvisande och meningslöst för fastighetsbolag och investmentbolag.
FING hade ju ultralågt PE där ett tag enligt sekten.
Komiskt att Avanza anger PE 10 i dagsläget.
Ännu ett lysande exempel. Och folk som baserar sin analys på _historiska_ P/E-tal har också missat något.
Ja, vi får väl se vart börsen tar vägen, känns knappast som om det blir några större uppgångar. Kanske kommer "konjunktur-börsnedgången" på riktigt nu. Rapporten har varit "bra" men förväntningarna är för höga — och ju längre den här dollarförsvagningen varar, desto svårare blir det för industrin. Som vanligt.
Dock, räntan kan ju fortsätta vara låg om nu kronan stärks (även om det bara är mot dollarn). 5-åringen har dippat ner till -0,08% så…
Fing har tjänat hela 28 öre på halvårsbasis.
Det är verkligheten.
Varför måste man envisas med att bygga lägenheter när det är mkt billigare att bygga små villor? Tex från närbelägna Älvsbyhus. Det finns väl inte direkt ont om mark i Kiruna?
Det var då ett evigt tjat om hur billigt det är att bygga med XXX-hus.
Samma sak där, när det snackas billigt är det exklusive vissa kostnader.
Poängen är att småhus är betydligt billigare att bygga än lägenheter, särskilt om man håller sig till mindre hus. Anläggningskostnaderna för VA och väg drag iväg men det beror delvis på att folk envisas med att ha stora tomter, lär inte behövas i Kiruna.
Alldeles riktigt!
Vet att jag på denna blogg en gång skrev om just detta med kostnader BR vs eget hem och gjorde en uträkning inkl. både tomt och V/A-kostnader.
Om man dessutom gör en grupp-upphandling från exv. "Flodstadhus" så sjunker priset än mer genom samordningsvinster
Nostalgi! Växte upp i Kiruna under stora delar av 80-talet fram till -91, trots att mina föräldrar var från södra Sverige, dit vi också flyttade ner.
Kanske man ska ta och åka upp en sväng innan de river huset vi bodde i 🙂
Och i Malmberget "ett stenkast" söderut då? Kör LKAB samma spel där?
Priserna rusar ju där också. Småbyarna runt ikring bubblar ju upp också, inte bara negativt, och Gällivare får ju så klart många "flyktingar".
Det är ju lite annan process i Malmberget som hållit på att flyttats sedan 1960-talet.
Att kommunen dessutom beslutade sig för att bygga nya Kiruna i en grop, längre bort från fjällen gör inte saken bättre. Hade de förlagt nya Kiruna åt Loussavaara-hållet (närmare fjällen) hade folk varit mer benägna att betala ett högre pris för sina nya bostäder.
Kirunas flytt har varit ett bekymmer så länge jag kan minnas. När jag studerade där 2009-2011 så hade allt gått i stå eftersom ingen visste var staden skulle flytta. Det var bostadsbrist men många lägenheter var fortfarande avställda. Och när vi väl lyckades styra lägenheter till alla space master studenter så häll det i max ett år innan man antingen insåg att gruvarbetarna skulle kunna betala mycket bättre för sig eller bestämde sig för att de skulle bort. Det var två års kamp mot kommunen i alla hänseenden, men vi vann några segrar och fick nytt studenthem och ny kårlokal (som "varit på gång" i två års tid).
Jag hade hoppats att saker och ting skulle ha vänt nu, men beslutet att flytta staden till Tuollavaara verkar inte ha gett någon direkt förbättring. Dels så är det ju en monstruöst ful plats, nere i en svacka och ett kallhål, i jämförelse med den nuvarande staden uppe på bergets sluttningar. Kiruna har många brister men ligger otroligt vackert. Men jag håller tummarna att man lyckas bygga upp en ny stad och en livskraftig stad. Men det kommer ta sin tid.
Love Alm
@DrLoveMachine
Om det finns jobb i gruvan kopplat till en kommersiell framtid så kommer det att driva fram lösningar oavsett diverse eventuella feltänk i nuläget för Kiruna.
Jag hade oroat mig mer för hur de kommersiella förutsättningarna ter sig framåt än hur en administrativ fråga ter sig. Blir det svårt med bostäder i Kiruna och gruvan får svårt att rekrytera så lär situationen lösa sig fort.
Staten – Myndigheten i Kiruna = LKAB ( Ell-Ka-Bee ), Vattenfall och SJ tre olika bolag, tidigare statliga verk och MYNDIGHETER
Precis som i Putins Ryssland idag där stora gasbolag, visserligen privata har sina egna "riken, domäner och förläningar" över vilka de styr som medeltida feodalherrar. Stora bolag med nära kontakter och (personliga) vänskaper med de styrande i Moskva…
Eller som i Göteborg under "Kejsar Göran" som styrde och ställde som han ville, gav sina "kompisar" fina kontrakt mm som kunde göra dem rika men samtidigt beroende av "Kung/Kejsar Göran"
Enligt Cornus tidigare inlägg är ju Kiruna en oerhört mycket mer blomstrande och livfull storstad än Stockholm.
Så då är det väl både kamratligt och rättvist att LKAB skickar så mycket pengar som möjligt till Stockholm så dom kan försöka få fart även på sen patetiskt sovande hålan!
Både i Gbg (handel, logistik, industri) och Kiruna (gruvnäringen) finns ett betydande kommersiellt flöde av olika art, så statsmakten tar kontroll och sätter sig högst i näringskedjan på olika vis.
Stockholm består i grund och är uppbyggt på att kontrollera tillgångar som finns på annat håll i riket.
Du verkar onekligen prickat in dåliga väderdagar att vara i mitt kära Kiruna. Idag och igår har det varit riktig högsommar här med temperaturer över metropoler som Sthlm. När var du här egentligen?
Kiruna i sin höst-gråskrud är förbannat hemskt. Kiruna i midsommarsolens glans är så vacker så man nästan gråter en skvätt om kvällarna.
Som 2014 då ni byggde snögubbar på midsommar?
Man kan förstås fråga sig om det finns ett berättigande med Kiruna utifrån hur dagens arbetsmarknad och sociala villkor ser ut jämfört med år 1900 när staden grundades.
På den tiden staden grundades år 1900 var det inga problem att få dit ogifta eller unga familjer (vilket är det viktiga i sammanhanget, för sannolikheten är att en stor andel av barnen blir kvar och bygger upp sociala nätverk m.m. som behövs i ett samhälle). Helt enkelt för att det 1. föddes (och överlevde!) stora generationskohorter under istort sett hela 1800-talet. Många flyttade dit jobben fanns, i vissa fall till Amerika i andra fall till Kiruna 2. För en familj som flyttade dit jobben fanns kunde frun sköta hushållet och kanske städa på stationen/posthuset/stå i butik o.dyl. medan ungarna kunde ta jobb efter folkskolans slut. Stationskarlar, hästryktare, butikssjas m.m. kunde en 12-14åring jobba vid, för de lite äldre fanns gruvan och skogen som kunde försörja hushållet hemmavid. Skolors kvalitet var liksom ingen fråga, den var "jämvärdig" över hela landet för de 97% som aldrig gick vidare till läroverken och universiteten.
Ponera nu att Kiruna skulle ha byggts idag 2017 istället för år 1900. Hur får du dit unga familjer till att börja med? I skolor som startar på år 0 är det svårt (speciellt i dessa tider med alla rankingsystem och prestige i potten). Det går liksom inte att bygga upp en sådan organisation utan flera års utveckling. Och eftersom ungarna åtminstone måste gå igenom gymnasiet (möjligheten att börja jobba direkt efter folkskolan har inte funnits sedan årtionden bakåt) och många förväntas söka sig vidare till universitet är skolors kvalitet en ytterst viktig fråga jämfört med år 1900. Även i gruvan måste du ha olika sorters behörigheter m.fl. särskilda utbildningar, det går liksom inte att komma dit som en stark 19-åring och börja på stubben imorgon. Det finns heller inget behov av stallskötare eller extra hjälpande händer på stationen och posten som på den tiden kunde skötas av barn så allt som har med utbildning att göra blir viktigare jämfört med år 1900.
I Sverige finns heller ingen "befolkningsreserv" på landsbygden längre, inte i de kvantiteterna (utflyttningen idag sker mellan vissa tätorter snarare än från enskilda gårdar och torp dvs flyttarna går från ett urbaniserat område till ett annat). Vi kan förstås lägga till med en global skala och inkludera hela jorden som potentiell befolkningsreserv till Kiruna, men om inte staten aktivt stimulerar en sådan inflyttning dit (bidrag, skattelättnader, slika åtgärder) är det svårt att tänka sig att det blir någon större inflyttning om där inte redan finns något på plats. Och sådana åtgärder lär bli dyra och skapa missnöje hos stora delar av väljarkåren (sign. "Arg skattebetalare"). Jämfört med år 1900 förväntar sig människor att infrastruktur som el, centralvärme och vatten direkt finns på plats vilket trissar upp priset med alla extra infrastrukturkostnader utöver sådant som alltid krävts såsom vägar.
I mångt och mycket är det här kraftiga anledningar till varför det är jämförelsevis svårt att skapa "nya städer" jämfört med för bara hundra år sedan. Möjligen kan förorterna som byggts det senaste århundrandet utvecklas till egna stadskulturer vilket återstår att se (de var annars byggda för att vara "bostadsområden" till befintliga städer supplerade av grundskolor för barnen och några butiker för näringsmässiga behov. Inte planerade som egna självständiga städer i en obygd i sig utan hela tiden inom pendlingsavstånd till större befintliga arbetsmarknader som fanns).
Mitt stalltips är att ett nybyggt Kiruna anno 2017 hade inneburit husvagnsläger/mobile homes med veckopendlande arbetskraft från 30-100 mil bortåt. Och som den här stadsflytten utspelar sig syns det mig vara företagets utgångspunkt med.
Inte sagt att det är oundvikligt, bara det att förutsättningarna för en egen livskraftig stad från grunden är mycket svårare att skapa i Kiruna år 2017 jämfört med år 1900.
Fattas vissa fakta i resonemanget. Det som belyses kraftigt i det här resonemanget är de enskilda bostadsrättsföreningarnas förhandlingar. Inte villaägare som har rätt att välja nyckel för nyckel eller andea parter. Sen är kvadratmeter priserna oxå lite sneda då kommunen exempelvis fått ett ytterst lägre pris på hyres kåkar i ett kvarter i nya c som avtalets slöts här ubder sommaren. Sen gick exempelvis lk ut med sin upphandling på kvarter 4 härom veckan och kvarter nio lär inte vara långt borta. https://samhallsomvandling.lkab.com/sv/kiruna/tidplan-kiruna/projekt-i-kiruna/