Två läsare har lagt ut sina bostäder till salu, vilket är ett intressant exempel på vad man kan få för samma månadskostnad utanför våra storstäder, kontra vad det kostar att bo i storstan. Vi pratar här om Falkenberg kontra centrala Göteborg.
 |
| Göttebåårg över en Räkmacka Deluxe. |
Falkenberg ligger ganska exakt en timme bort från Göteborg med tåg från station till station, men bostadspriserna är skilda världar.
En läsare har ute sin radhusbostadsrätt i Falkenberg till salu.
Inte bara får du en fyra i två etage om 94.5 m2 byggd 2008, dessutom ingår en pool i föreningen. Avgiften är 4 889:- SEK, driftskostnad 1 618:- SEK per månad.
Och priset är 1 275 000:- SEK eller 13 492:- SEK per m2. Långt under byggkostnaden alltså, men då sitter förstås föreningen också på skulder, därav månadsavgiften.
Kör man med full belåning om 85%, får 1.5% ränta och alltså klarar av att stoppa in en handpenning på 191 250:- SEK, så blir den totala månadskostnaden 0.85*1275000*0.015*0.7/12+1618+4889=7455:- SEK per månad. Sedan ska man förstås amortera 2% om året, vilket gör att det tillkommer 0.02*1275000/12=2125:- SEK för totalt 9 580:- SEK per månad i boendekassaflöde.
Som kontrast har en annan läsare sin bostadsrätt i centrala Göteborg ute. Här pratar vi Burgårdsgatan på Lorensberg. 2.5 rum om totalt 70.5 m2 och 2 949:- i månadsavgift och en driftskostnad på 517:- SEK per månad.
Priset är 4 575 000:- SEK. Nästan fyra gånger så mycket som för fyran med pooltillgång i Falkenberg.
Här blir månadskostnaden 0.85*4575000*0.015*0.7/12+2949+517=6862:- SEK per månad.
Det är alltså billigare att bo på 70.5 m2 i Göteborgs kanske attraktivaste lägenhetsstatsdel än att bo på 94.5 m2 i Falkenberg. Oräknat amortering. Detta beror pådriftskostnad och avgift till föreningen. Samt förstås att lägenheten i Falkenberg är större.
Fast man måste ut med 0.15*4575000=686 250:- SEK i egen insats för Lorensbergslägenheten. Och med 2% amorteringskrav landar amorteringarna på 0.02*4575000/12=7625:- SEK per månad. Totalt blir det alltså 14 487:- SEK per månad i kassaflöde som måste fram.
Ser man inte amorteringen som en kostnad blir det dock något dyrare att bo i Falkenberg. Tills räntorna sticker iväg. Amorteringen motsvarar t ex 2.85 procentenheter högre ränta, vilket dock också drabbar föreningsavgiften.
Nu föredrar jag förstås pool i Falkenberg framför att bo i centrala Göteborg, men smaken kan vara olika.
Ni hittar iaf lägenheten i Falkenberg, med smakfullt utplacerad litteratur här, och lägenheten i Göteborg med sin smakfullt utplacerade litteratur här. Sedan kan ni alltid säga vilket ni föredrar.
21 kommentarer
"Tills räntorna sticker iväg."
"Ser man inte amorteringen som en kostnad blir det dock något dyrare att bo i Falkenberg."
Amortering är ingen kostnad, det är en utgift. Det finns inte så mycket utrymme för åsikter i frågan utan de tär så det är.
Har du såklart helt rätt i, men ni använder det faktumet för att slå en kognitiv dissonans-knut på er själva. Vips innebär inte köpeskillingen någon kostnad, bara en bunt irrelevanta utgifter.
Hur går det till? Jo, vi tar stora bostadslån, och kostnaden inträder bara i form av betalning av räntor. Alternativkostnaden för 85% av kapitalet överlåter vi till någon annan, genom att påstå att vi inte kan få låna till annat än bostad och därmed inte har någon alternativkostnad på den bundna delen som är lånade pengar.
Här tar tankeverksamheten slut för den drömmare som önskar att bostaden vore världens bästa investering, så till den grad att det fantiseras ihop. Plötsligt spelar det alltså ingen som helst roll hur hög köpeskilling vi talar om.
Den absolut största posten torsken missar är Risk. Vilket är en post som ökar lavinartat med köpeskilling. Och vi snackar inte proportionell/linjär ökning. Nej, alla privatpersoner har icke-linjära kostnadsfunktioner för risk, och för nästa alla privatpersoner uppstår det icke-linjära beteendet vid väldigt låga nivåer, vi pratar enstaka miljoner.
Vad kostar det? Däri ligger svaret till varför det är så lätt att ignorera detta om man hellre vill fantisera ihop att man gör en bra investering: ingen som inte gör ett gediget arbete kommer att ens kunna approximera hur stor månadskostnad Risk utgör för investeraren. För det är just en faktisk kostnad. Kostnaden för risk uppstår inte när blixten slår ner.
Det enda vi kan säga i det generella fallet är att kostnaden för risk alltid är >0, samt ökar lavinartat vid assymetri mellan monetära konsekvenser av bra/dåliga utfall.
Samt då att kostnaden för risk ökar med köpeskilling (givet konstant eget kapital).
Det är ganska sjukt att man med god marginal får ett sommarhus i bra läge i Bohusläns skärgård för lägre pris än 55-60 kvadrat i Stockholms innerstad kostar. Vet i alla fall vad jag skulle prioritera.
1:orna kring där jag bor har börjat sticka över 120kkr/kvm. Helt galet.
https://www.hemnet.se/salda/bostader?location_ids%5B%5D=473433&rooms_max=1.5&sold_age=3m
Jag bor också där och har full förståelse för den relativa värderingen; jag bor där för att det är ett av få ställen i hela Stockholm som känns något sånär internationellt gångbart utan att bli dräggigt och allmänt sunktigt (Östermalm).
Den faktiska värderingen relativt annat än andra bostäder i Stockholm dock? Haha. Låt oss smälta eventuell ångest över ekonomisk misär några år så kommer vi kunna skratta gott åt detta.
Kan inte bedöma skäligheten i prisen.
Känner dock spontant att jag även skulle göra mig av med dessa boenden så fort som möjligt.
Känns deprimerande att folk skall tvingas(?) bo på detta sätt.
För att inte tala om exteriörerna1
Är jag bortskämd, månne?
Priset avspeglar säkert också vad man har råd att betala. Gissar på att medianlönerna i Göteborg är högre än i Falkenberg. Annars verkar denna rätt ok, 190 kvm för 2.1 miljoner och då är det vanliga villa.
https://www.booli.se/annons/2285541
2300 kr/m2 för villa på dryga 200 m2 med havsutsikt längs Norrlandskusten. Mycket nöjd.
VAD kostar en tomt på 45 min pendlingsväg med kollektivtrafik från Sthlm, Gbg eller Malmö / Lund ?
I Marieholm i heta västra Skåne kan man få en tomt för ngt UNDER 200 kKr
https://www.alvsbyhus.se/sv/tomter-och-villavisningar/hitta-tomt/skane/prisvarda-och-stora-tomter-i-marieholm/
Bara otroliga losers köper en borätt för nästan 5 miljoner; Det finns inga ursäkter för den typen av idioti.
5 miljoner är mycket pengar för en liten vrå i ett stort kollektiv.
Well, är man ung och med i "matchen" så bor man givetvis centralt i lägenhet. Har man barn och jobb så bor man en bit utanför i hus. Allt beror på vilken fas i livet man är.
Bostaden i Falkenberg är som bostad mycket mer prisvärd än lägenheten i Lorensberg. För den som har ett arbete i Göteborg kan den dock knappast utgöra ett alternativ. 440 timmar egentid på tåget till en kostnad av 25 tkr/år kan nog leda till ett tråkigt familjeliv.
För den som verkligen vill bosätta utanför storstäderna kan Byträskvägen i Svartbyn vara ett alternativ.
https://object.highestate.se/26854-bytraskvagen_26.html
Bostaden i Falkenberg såg ju tyvärr ut att vara byggd av fyra staplade byggbodar och inredningen var så standard att jag skulle avlida av uttråkning första veckan om jag tvingades bo där. Göteborgslägenheten såg däremot riktigt trevlig ut. Meningslös jämförelse på många plan.
Jag har själv bott i en gammal 20-talsklassicistisk lägenhet, vilket var mycket trevligt. De grundkvaliteterna (takhöjd, fönstertyp, etc) kommer man ju inte att kunna ändra på. Men inredning _i sig_, om det är viktigt, är ju enkelt att byta. Om man nu vill ha mörkbetsad fiskbensparkett så går det alldeles utmärkt att lägga in i Falkenbergsradhuset, till exempel, och köksinredning är också inte särskilt svårt att byta.
Som du skriver så har Gbg-lägenheten kvaliteter som inte kan återskapas. Hur mkt man än lägger på Falkenbergshuset så är det fortfarande fyra staplade byggbodar.
Jag betalar ca 8000 kr/mån inkl värme & vatten för 100 kvm i etage inkl. egen uteplats i centrala Göteborg, just nu känns det ändå både tryggare och billigare – fast det är klart, det skulle bli dyrt den gången jag vill hoppa på tåget med insatslägenheter eller husägande.
Lite om swedish housing o så.
http://www.zerohedge.com/news/2017-03-20/central-bank-shell-game-what-swedens-negative-interest-rates-do-consumers
Stenfalksvägen är i mina ögon ett gräsligt område, med ett otal lådor som trängs på ett gärde, men jag hittade för två år sedan i en annan del av staden en rätt luftigt belägen 135 kvm enplansvilla med garage på hyfsad tomt för 1,2 MSEK. Ligger nu totalt per månad på typ 5 kSEK. Pool här i stan? Ha! Cykel- eller hurtigt gångavstånd till havet från mig (dock knappast från Stenfalksvägen).
Generellt märkligt prisvärt boende till och med jämfört med grannkommunerna Varberg och Halmstad. Förbluffande mycket service och normalt behövliga butiker i stan, och inga avstånd. När jag skulle röntgas, veckan efter icke akut remiss, var tiden från stadens norra utkanter till röntgen i centrum och hem igen ungefär den tid jag i en tidigare existens kanske behövt vänta på vagnen från Örgryte till Sahlgrenska. På normal tid för ett halvdussin ärenden i vårt centrum och hem igen hade jag nästan inte hunnit hitta parkeringsplats i utkanten av Göteborgs centrum. För att inte tala om p-prisskillnaden…