831
Angående bostadsrättsföreningar, som inte sätter av tillräckliga avskrivningar för underhåll, renoveringar och reparationer, så bifogas ett litet foto från en läsare.
 |
| Hammarbysjöstad. Läsarfoto |
Det är från Hammarby Sjöstad, där återigen byggnadsställningar åkt upp för totalt fasadbyte och/eller fönsterbyte på hus som är drygt tio år gamla.
Ni kan räkna miljonerna som åker ner i soptunnan här.
Vad som är extra intressant är att jag tror inte att detta hus är en bostadsrättsförening, utan hyresrätter. Motsvarande grannar till bostadsrättsföreningar stoppar nog huvudet i sanden, då de nog inte har lust att ta den ekonomiska smällen. Iaf inte innan de själva sålt sina lägenheter.
23 kommentarer
Då kan det vara annat på gång.
BR omvandling!
Utförsäljning av hyresrätter till BR lär vara väldigt lönsamt av nån orsak!
Jo, en kåk som drar in 1500tkr i hyra varav 500tkr går till drift och underhåll är ju värd 15milj för hyresvärden – kan han sälja det dyrare är det ju en ren vinst. Tutar han i hyresgästerna att driftkostnaderna bara är 250tkr (genom att låta någon "tredje" part intyga detta i planen) så kommer ju fårket ha 1250tkr att lägga på räntor och med en ränta på i snitt 2.5% (man lägger ju hälften av lånet i BRFen) så kan man alltså flå dem på 50milj eller säg 40milj för att göra det attraktivt.
Fixa fasaden? Nej varför skulle man göra det – det är väl bara att hitta någon som kan intyga att något sånt inte behövs göras…
Med tanke på att där finns isolering och byggnaden är av betong. Kan det röra sig om tilläggsisolering/fasadisolering?
Tilläggsisolera utvändigt på höghus? låter konstigt och dyrt. är nog betydligt billigare i så fall att byta ut ventilationssystemet och återvinna genom värmeväxlare.
Det görs varje dag Unknown.
..Men sällan på höghus från -98 ..
Någon som vet vad som åtgärdas?
Har själv fasad och fönster från 1941 på huset som fortfarande är i helt ok skick även om panelen på södersidan börjar bli lite trött. Frågan är om man vågar byta? Verkar vara lite dålig hållbarhet på dagens material medans några lager färg garaterat gör att nuvarande fasad klarar 20 år till.
Har bekanta som också bor i nybyggt höghus precis vid mälaren. Problem med starka vindar och inglasade balkonger som vibrerar, problem med fukt på trädpaneler och lister för att det är hög luftfuktighet. Problem med avfuktning (svartmögel) på utrymmen som undersida av tak i skuggig del. vi pratar om ca 6 år gamla fastigheter.
Att bygga vid vatten kan kännas smart men bli väldigt fel om man inte bygger rätt.
Precis som du säger så är det också så att dagens material inte alls är lika hållbar.
Finns också byggfusk som enstegstätad puts vilket man också kan råka ut för. Nu kommer jag på att jag har även sett rost på bärande järnbalkar som är mindre än 5 år gamla. Dåligt målade.
Cornu, du brukar ju inte tro på saker så varför kontaktar du inte Stads och byggnadskontoret i Stockholm och begär information om fastighetsägare?
En snabb blick i årsberättelsen visar att man har linjär avskrivning men med 0,1% per år på byggnaden vilket landar på runt 0,3Mkr/år. Jämför med reparationer senaste året på 1,7Mkr innan den nu påbörjade bytet av hela fasaden. Huset är 13 år gammalt.
Det var raskt svarat. Samtidigt lite skrämmande att fasaden måste bytas efter så kort tid. Enstegstätad?
Har du någon länk till årsberättelsen?
http://www.innanhavet.se/showfile/?filID=20
Säg 13 år. Då har värdet ökat från 30M till 60M?? Avskrivning av 30M till 26 M.
Intressant att tomträttsavgiften höjts med 80 000 kr (10%) mellan 2011 och 2012, sophämtningen har också ökat med nästan 20% från 250' – 295' kr under samma tid.
Har de inte någon amortering av lånen alls? Lägg även märke till att räntan är närmre 3% än 2,5% och vad jag vet så har inte BRF:er rätt till räntebidraget.
13 år, det är ju länge! Här går det snabbare (kan inte det där med länkning)
http://lidingosidan.se/lidingoe/7376/yttervaegg-i-dalenum-pa-vaeg-att-rasa-ner
Linjärt 0,1% per år? 1000 år totalt alltså? Måste vara någon form av rekord…
Det där ser ut att vara Lugnets Allé 78. Den fastigheten ägs av BRF Innerhavet. Just den fastigheten har kända fasadproblem så föreningen har avsatt 10'' i sin ekonomiska plan för att kunna komma tillrätta med dem.
Så kommentarerna om att stoppa huvudet i sanden var nog lite onödiga.
På tal om skenande bostadspriser och vad dom beror på så diskuterade jag med några företrädare från ett av våra större byggbolag vars namn liknar ett sydligt landskap i dag, och efter ett tag erkände dom att arbetsinnehållet i en nybyggd enfamiljsbostad var ca 500arbets timmar gånger
500 kr det vill säga 250000kr vilket inte direkt stämmer med verkligheten hos dom naiva kreditmissbrukare i den kungliga hufudstaden som vet att det är byggarbetarnas löner som driver upp villapriserna till 5-8miljoner kr för att inte nämna alla nyinflyttade rumäner som numera bor i pappskartonger runt om i vår vackra stad, Vad dom måtte trissa upp bostadspriserna och konstigt att vi inte såg en dipp i samma priser när dom kapitalstarka rumänerna bussades hem till rumänien i höstas?
Varför då använda en enda svensk? Fri arbetskraftsinvadring gör ju att vi kan få alla för minimilön. Men de är korruption med i spelet. Inga kuvert, det är old style, ser fult ut, lite smartare är man nog.
Jag har en släkting i Hammarby Sjöstad, hans kommentar var att "det står byggnadsställningar överallt". Kanske ett utflyktsmål för den som vill lära sig något om byggteknik?
Min släktings hus har också haft vissa problem och diskussion med byggaren om ansvarsfrågan. Det börjar närma sig 10 år och garantin är på väg ut. Ett alternativ för att få mer tryck på byggaren är ju givetvis att gå till media. Men då finns det boende som inte vill göra det för att huset/området skulle få dåligt rykte. Och därmed sänkt värde. Tydligen finns det områden/hus som fått rykte om sig att vara extra problematiska. Illa, illa för den som ska krama ut max vid en försäljning.
Jag bor i närheten av denna fastighet och har förstahandsinformation om området. Sitter i styrelsen i en mycket populär fastighet och har bott i området nästan sedan starten. Har även mycket god insikt i de flesta andras föreningar. Eftersom Cornu pratar om området då och då, samt har visat sig ha dålig koll, så kommer här lite mer information. Cornu har min email adress och jag kan svara på följdfrågor av allmän karaktär.
Att det står ställningar överallt är naturligtvis svammel. Jag är källa på det, det räcker att jag går runt i fem minuter för att se detta.
De saker som görs på fastigheterna är nästan uteslutande garantiåtgårder som inte föreningarna betalar för. Detta står byggföretagen för. I vårt fall så har vi också haft garantiåtgärder som ordnats av byggföretaget. Till allra största del inget som någon ser eller märker.
Det är stor skillnad på olika fastigheter. Bästa byggföretaget i sjöstan är JM. eller har i alla fall varit JM. Dessa fastigheter har varit dyrare i inköp från start och är idag betydligt mer värda pga mycket högre standard på lägenheter, fasader, detaljer, etc. Dessa är mest eftertraktade. Vi har även JCC, NCC, Skanska som byggt lägenheter. De är av lägre standard men fortfarande fina. Jag har nog totalt besökt mellan 100-200 lägenheter i sjöstan pga av min roll i föreningen och andra projekt för arbetet. Generellt vill man inte bo i lägenheter som drivs av Famijebostäder eller SB. Oavsett var i Sverige man bor.
Vår förening har en rejäl buffert för reparationer, fem gånger större än rekommenderat. Vi har en detaljerad underhållsplan, en kompetent styrelse (allt är subjektivt….), och ekonomi i världsklass. Vi amorterar av i bra takt på lånen och har även en extra fond där ytterligare pengar för detta läggs undan om vi vill öka takten.
Avgifter har sänkts en gång och höjts två gånger. Alla gånger med skitsummor, dvs några hundralappar i månaden. De föreningar vars ekonomi jag är bekant med, ett betydligt antal, har god ekonomi och håller inte på med svammel som en del nybyggda föreningar gör. Så kallade glädjekalkyler.
Vårt hus är byggt av JM. Styrelsen har mycket god kontakt med JM och företaget har inte bara ordnat alla garantireparationer utan även fixat en hel del andra skönhetsdetaljer/skitsaker som de egentligen inte ska stå för.
Föreningen som nämns i inlägget är känd för att vara inkompetent. Man har tex bytt förvaltare till Nordstaden. Denna förvaltare är om möjligt mindre kompetent än styrelsen och någon som de allra flesta lämnar om man har haft oturen att använda dom.
Byggnaden har tidigare tillhört Familjebostäder, det är inte bra. Det innebär mycket hyresrätter. Lägenheterna är relativt nya men av dålig standard om ser till andra byggnader i närheten. Fräscha låprisbostäder kan man kanske kalla det.
Många av de som haft hyresrätter i byggnaden bor kvar. Som bekant, eller många verkar förresten inte vara medvetna om detta, är det ett helt annat klientel som bor i hyresrätt. De flesta har inte resurser att välja utan bor där för att det inte kan köpa en brf. Det är mycket svårare att hitta kompetenta människor för styrelse etc i dessa föreningar. Det allra bästa för kompetensen är att det är 100% bostadsrätter.
Genom att ta en promenad på gården ser man direkt att det är en hel del mindre människor som bor där. Källa, jag själv. Jag har många gånger varit på besök i fastigheten. Kort sagt är denna förening inte där man vill bo. Det räcker att promenera 50-100 meter så är föreningarna helt annorlunda och priserna 75% högre. Av god orsak. Det är enorm skillnad på föreningarna och de som bor där.
Föreningen/styrelsen har även varit mycket dålig gällande diskussionerna om reparationerna. För en kompetent styrelse hade det varit en bagatell att klassa en övervägande del av reparationerna som garantiåtgärder. Nu väntade man för länge och var för passiva. En ansenlig summa pengar har alltså schabblats bort. Källa, jag själv.
Ber om ursäkt för det långa svaret och önskar er alla en trevlig helg.
Det är också stor skillnad på VAR i sjöstaden huset ligger. Nordin talade om att det var miljövänligt…ja..sådär 15 meter ner kanske… Men det är inte hela stadsdelen. En del mark lyckades de sanera. När det inte gick/verkade kosta för mkt… Ja då ingenjörade man.
@Steve
"en hel del mindre människor"
Vad menar du i klartext?
Lite dunkelt där.