Det finns de som menar att en sänkning av räntan är allt som krävs för att få fart på bostadsmarknaden igen. Men då glömmer man bolånetaket och dess effekter.
Dit räknas att de som skall fylla på pyramidspelet bostadsbubblan underifrån, förstagångssköparna, inte längre kan låna 95% av köpeskillingen som bottenlån. Periodvis kunde man rent av via SBAB låna över 100% av köpeskillingen som bottenlån om bara mäklaren förfalskade fram ett värderingsintyg som satte värdet på bostaden till högre än köpeskillingen.
Som bloggrannen Bobubbla påtalat så erbjöds exempelvis medellösa fackliga medlemmar att låna med sk medlemslån till blancoränta för att ordna topplånet, med löfte från banken skulle lägga om lånen till bottenlån när priserna stigit tillräckligt på bostaden. Fackmedlemmarna nickade förstås och tog detta, eftersom priserna bara kan stiga uppåt, även om det innebar en tillfällig högre månadskostnad pga amorteringskraven på medlemslånen.
Generellt ser svensken alla boendeutgifter som utgifter och skiljer inte amortering (=sparande) från räntekostnader.
Idag lånas det bara ut högst 85% i bottenlån på köpeskillingen och resten får bli topplån som skall amorteras på 10 års sikt. Det finns också ofta krav på att man skall amortera ner till så lågt som 75% eller rent av 70% inom 10 år, dvs även på bottenlånet.
Så hur mycket måste då räntan sänkas för att pyramidspelets bottenspelare skall kunna bjuda lika högt som när bubblan stod på sin topp före bolånetaket ens diskuterades?
Allmänna förutsättningar: Köpeskilling 2 MSEK inklusive stämpelavgifter och pantbrevskostnader. Klubbmedlemskapsavgift eller driftkostnad 4000:- i månaden inklusive allt, medräknat fastighetsavgift (=fastighetsskatt). Köparen ser enbart till månadskostnaden och ser inte amortering som sparande, utan som en kostnad. 50% “rörlig” ränta, 50% 5-årsränta
Exempel 1: “Goda tider – juni 2010” 95% bottenlån, kontantinsats 5%, ingen amortering
I juni 2010 låg Swedbanks 3-månadersränta på 1.95% och 5-årsränta på 3.87%.
Månadskostnad blir 4000 + (950000 * 0.0195 + 950000 * 0.0387) * 0.7 / 12 = 7225.
Strålande tider. Här kunde man låna nästan 2 MSEK och ändå bara betala 7225:- SEK i månaden.
Exempel 2: “Medlemslån – juni 2010” 90% bottenlån 10% medlemslån m amortering
Samma räntor som i exemplet ovan, men medlemslån 1.74% högre än 5-årsräntan, dvs 5.61% och med 10 års amorteringskrav.
Månadskostnaden blir 4000 + (900000 * 0.0195 + 900000 * 0.0387 + 200000 * 0.0561) * 0.7 / 12 + 200000 / 10 / 12 = 9376.
Förstagångsköparen som lånar 100% med medlemslån och amorteringskrav på detta fick betala 9376:- SEK i månaden för boendet.
Exempel 3: “Bolånetak – december 2010” 85% bottenlån 5% kontantinsats 10% medlemslån m amortering
I december 2010 hade Swedbanks 3-månadersränta på 3.19 och 5-årsräntan på 4.83. Medlemslånet landar på 6.57%. Nu gällde bolånetaket och förstagångsköparen fick bara bottenlån på 85%. Dessutom behövde man hosta upp 100 000:- SEK kontant utan blancolån.
Månadskostnaden blir 4000 + (850000 * 0.0319 + 850000 * 0.0483 + 200000 * 0.0657) * 0.7 / 12 + 200000 / 10 / 12 = 10409.
I det här läget hade månadskostnaden stigit till 10409:- SEK.
Exempel 4: “Pysande bubbla – januari 2012” 85% bottenlån 10% medlemslån, 5% kontantinsats amorteringskrav ner till 75% på 10 år
Idag ligger Swedbanks räntor på 6.70% för medlemslånet, 4.54% för 5-årsräntan och 4.45% för 3-månadersräntan. Banken vill också att man amorterar ner till 80% av på 10 år.
Månadskostnaden blir 4000 + (850000 * 0.0445 + 850000 * 0.0454 + 200000 * 0.0670) * 0.7 / 12 + 400000 / 10 / 12 = 12 572.
Nu är månadskostnaden uppe i 12 572:- SEK. 10905.
Diskussion
Skall man med samma förutsättningar pressa ner månadskostnaden till den i exempel 1 måste alltså kostnaden ner med 5347:- SEK i månaden. Så länge man hänger kvar vid kraven på att amortera ner till 75% inom 10 år så måste hela denna kostnad tas från räntekostnaden. Räntekostnaden är idag 7484:- SEK i månaden för köparen i exempel 4. Den behöver ner till 2137:- SEK i månaden.
Det innebär krav på sänkt ränta med nästan 2.80 procentenheter. (850000 * 0.0165 + 850000 * 0.0174 + 200000 * 0.0390) * 0.7 / 12 = 2135. Räntor på 1.65% i 3-månaders, 1.74% i 5-årsränta och 3.9% i blancoränta på medlemslånet.
Värt att notera är att Riksbankens reporänta är 1.75%. Om reporäntesänkningar skulle slå igenom 100% på bolåneräntorna, vilket vi kan konstatera att de inte gör, så hade inte ens en sänkning av räntan till 0% räckt för att sänka månadskostnaden till den som gällde sommaren 2010. Ingves räknar dessutom inte med några ytterligare sänkningar under hela 2012, utan att reporäntan stannar kvar på 1.75%.
Om vi slopar amorteringskravet ner till 75% och nöjer oss med att kräva att blancolånet amorteras av på 10 år blir månadskostnaden idag 10905 och räntekostnaden måste sänkas med 3680 eller till 3804.
Det innebär fortfarande krav på 1.30 procentenheters sänkning av ränta. (850000 * 0.0315 + 850000 * 0.0324 + 200000 * 0.0560) * 0.7 / 12 = 3821.
Kort sagt så krävs det så dåligt ekonomiskt läge att Riksbanken i princip nollar reporäntan och att bankerna hänger efter för att ta oss tillbaka till happy days från 2010. Men en sådan räntenivå lär vi inte se med bibehållen konjunktur och oförändrad arbetslöshet.
Min slutsats är att inte ens paniksänkta räntor kommer rädda bostadsmarknaden tillbaka till fornstora dar, inte ens om bankerna slopar kraven på amortering av bottenlånet.
Kom också ihåg att det är 75% – 85% av marknadsvärdet vi talar om här. Faller marknadsvärdet kan banken vid nästa omläggning av lånen kräva att man skall amortera ännu snabbare för att uppnå den nya 75% – 85%-nivån.
Med sedvanliga reservationer för räknefel.
46 kommentarer
Och som lök på laxen:
Alliansen höjer fastighetsskatten med 28% i snitt för småhusägaren i Härjedalen.
Hur mycket höjs din fastighetsskatt?
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/fastighetsavgiftfastighetsskatt/okarfastighetsavgiftenvidhojdataxeringsvardenpasmahus2012.4.5fc8c94513259a4ba1d800022645.html
Frågan är hur långt priserna kan falla innan man tar bort bolånetak, uppskovsränta, sälj först köp sen etc. Eftersom bopriser är systemkritiska så "räcker" det med ett fall på 20% sen kommer allt att göras för att få upp priserna igen. Ner 10%& till iår och sen vänder det upp/ Crash Boom Bang
Jag fyller år idag.
Grattis!
Jobbar på kontor i sthlm. Jag och nästan alla med arbetskamrater är inflyttade efter studietiden och upprörda över priserna i sthlm. Men samtliga har köpt boende ändå för att alternativen lyser med sin frånvaro.
Det största hotet mot bostadspriserna är inte lånetak, räntor etc. utan om det börjar komma alternativ så man slipper belåna sig och lägga hela sitt sparande i bostaden.
"… vid omläggning av lånen …" – hur vet banken vad marknadsvärdet är på objektet när det är dags för omläggning?
Forslag pa tillagg i analysen: Antag en rantesankning pa 1%, antag att vi vill ha en manadskostnad pa samma niva som i exempel 1-2, los ut hur mycket 2-miljonerslagenheten maste falla i pris.
Bäst och rimligast vore givetvis om man höjde räntebidraget(avdraget) istället. Vet inte riktigt varför man endast har 30% idag, ynkligt verkligen. Nej mer Bidrag till bidragsnarkomanerna och mer subventioner till de insolventa bankerna! Ett bidrag(avdrag) om 50% vore skäligt och en nivå om 75% vore önskvärt.
28% höjning till under 6800 per år! eller var taket ligger. Då har man råd med lök till laxen!
Cornucopia det är väldigt få som räknar med att amorteringar är sparande skriver du.
Men det är det! Så sprid inte missuppfattningen i dina beräkningar.
16:57, pyttsan, de flesta ser amorteringen som en kostnad de måste ha pengar till varje månad. Så den påverkar definitivt vad man har råd att betala.
Tycker du ska sluta tjatet om bostadskriser, bolånetorskar bla,bla,bla. Avvakta och se om du får rätt istället !! Du verkar så förgrämd din ålder till trots
Men alla jag känner med stora lån på villor säger ju att räntekostnaden är som hyra för ett hus 🙁
😉
Visst är det så Fredrik, men hyr man förlorar man inget på ett prisfall för bostaden…
Inte endast förstagångsköpare drabbas. Vad händer när två personer flyttar isär eller flyttar från bostadsrätt till villa och priset på befintlig bostad sjunkit ca 10-15 % jämfört med inköpspris. Dags för ny kontantinsats till nytt boende… Effekterna av detta har vi inte sett än; troligen innebär det inget positivt, såvida man inte gillar ökad andrahandsuthyrning och minskad rörlighet på arbetsmarknaden.
Ja, sedan finns det ju något som heter förhandlade priser. Ett listpris är ju alltid ett listpris. Ni som drömmer om att köpa en lägenhet eller villa i Stockholm, i ett hyffsat område inte allt för långt ifrån jobbet/stan/nöjen/familj/SL får nog vänta mycket lång tid innan ni kliver in på era drömnivåer på ett par 100 000 kr för en lägenhet. Det är ju skrattretande vad ni kämpar för att måla upp en dyster bild som liksom inte existerar i Stockholm. Visst har priserna börjat stabilsera sig men det är ju inte direkt fantastiskt mycket lediga hyresrätter där ute i bra områden. Lycka till till alla er som bara väntar och väntar och väntar och väntar och väntar och väntar på det stora raset på 60-90%
18:26
Jag vet, men nu är det alltså personer som antagligen menar att de hyr huset från banken. Jag förstår dock inte resonemanget varför man skulle vilja hyra ett hus man äger (eller "äger").
18:27
Har man stora lån drabbas man om bostaden sjunker i värde. Har man väldigt låga eller inga lån finns möjligheter för att byta upp sig till större/dyrare boende om man vill. Har själv dessa tankebanor, då objekten jag tittar på idag är "värda" ca 5-8ggr mer än min bostad (högre hävstång på dessa vid ett prisfall).
Varför fokusera på räntor när vi mycket väl kan få ränteavdrag långt över 50%.
Alla vet att alliansen faller om bolånekollektivet faller.
Alltid intressant att läsa Cornus analyser. Sålde vår BR i Malmö för två år sedan. Vi hade då varit med om en ombildning och "ägt" den i ett år. Avkastning 1 Mkr, eller 50 procent. Helt galet. Bor nu i en liknande hyreslgh 100 meter från den gamla, till en lägre månadskostnad. Visst – inga möjligheter till vinst vid en försäljning, men inte heller förlust.
Räntor har givetvis betydelse för bankernas vilja att låna ut. Dock tror jag att förväntningarna om framtiden spelar större roll. Bankernas lust att låna ut till folk som ligger på marginalen är givetvis större om man är "säker" på att få igen insatt kapital. Så är det inte längre
"Somethings are more real than others. For everyone. Each one, different, always different. What's the most real to you? What you believe has to do with surviving. It doesn't go any further, does it? What if I told you that it used to be that for almost everybody? Before the cities, before people invented being rich. Before some people found other things to believe in. Before they made those things more real than anything else. Before they decided it was all right even to kill for them. Or enslave people. Or keep them stupid and poor."
– Sinn
Cornu du predikar för de frälsta. Du kan argumentera i all oändlighet, torskarna kommer inte ändra sin åsikt. Priserna kan bara gå upp. I bolånetorskens värld är det helt normalt att man kan tjäna miljoner på att göra bostadskarriär. Sparande och smarta investeringar är det bara förlorare som ägnar sig åt, vinnare tjänar de stora pengarna på bostadskarriären.
Torsken kommer alltid säga att priset bara kan gå upp! Att priserna gick ner i stora ekonomier som USA, Japan Kina o.s.v tar man inte hänsyn till eftersom lilla Sverige är annorlunda! Sverige må ha annorlunda lagstiftning, men här ser man samma girighet, överoptimism, eufori och förnekelse som man sett i övriga länder med spruckna bubblor.
//Stefan
Anonym kl. 16:32. Bra med alternativ till att slippa belåna sig och lägga hela sitt sparande i bostaden lär du inte kunna räkna med. Visst det byggs mycket i Stockholm, men kommer aldrig bli tillräckligt för att uppnå en balans mellan utbud och efterfrågan.
Allt färre lär väl vilja belåna sig över 85% (?), vilket påverkar priserna nedåt oavsett räntenivån (färre spekulanter).
Snälla cornu!
Skulle du kunna hålla dig ifrån att snacka ner priserna i ungefär 3 veckor så att jag får sålt min jävla lägenhet så vore jag tacksam. varje sånt här helt korrekt och sakligt inlägg kostar mig massvis. Skulle ha sålt i sommras men fick en rejäl vattenläcka som nu äntligen böjar se sitt slut. måste hitta någon dåre som vill pröjsa skjortan så att jag oxå kan checka ut. sen är det fritt fram för bubbelspräckandet 🙂
/M
OK, får jag provision om jag håller käft i tre veckor?
Seriöst så är risken minimal att din köpare läser något av detta.
Trist med vattenläckan, btw.
Ser man sitt boende långsiktigt så är det nog viktigare än någonsin att äga sitt boende en längre tid av sitt liv.
Med tanke på sämre pensioner m.m
För vi är väl överens om att hyra inte är ett särskilt ekonomiskt alternativ?
Arbetslösheten avgör bopriskurvans derivata… Håll koll på den statistiken.
En back öl? 😉
vattenläcka är fan inte kul. jag föreslår att alla kollar sina element iaf en gång i månaden bara lite snabbt sådär i förbifarten så att inget mysko pågår… utanpåliggande ledningar är oxå vettigt för då rinner det ut PÅ golvet och inte längs med röret ner i fyllnadsmaterialet i golvet. då behöver du bara byta fiskbensparketten. och inte som jag behöva bila bort betongen, gräva ut allt fyllnadsmaterial. torka ur betong och tegel i 6 veckor. fylla på nytt, gjuta betong, lägga parkett och måla om…
så jävla fult är det inte med utanpåliggande.
/M
Varför detta eviga tjat om Stockholm i kommentarerna, det är ju en liten minoritet av Sverige runt 20% av marknaden! Stockholm kanske är speciellt, kunde inte bry mig mindre men mycket talar för att priserna generellt i Sverige är ganska fint uppblåsta, det byggs ganska friskt i de medelstora städerna. Sedan kan minoriteten i Tokholm hålla på att lägga hela sin livsinkomst på en bostad och betala ½a sin lön i räntor till banken(för att sedan klaga på en för hög ränta på fjuttiga 4,5%) vilket vi andra 80% skiter fullständigt i 🙂
Samtidigt är knappast hyreslägenheter där du ska pynta iväg 10-13000 i månaden något alternativ.
Ville 22:09,
För BR ser det dock ut som att folk i Sthlm lägger mindre av sin disponibla inkomst på boendet än i andra regioner (i genomsnitt ska sägas)…
http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____147052.aspx
Här har vi människor som tror på framtiden istället för ditt negativa gnäll.
http://www.dn.se/nyheter/varlden/nytt-flyg-fyra-timmar-europa-eustralien
Funderar på att köpa en vindsvåning i Stockholm med teppanyakihäll….
hej hej.
har man INTE 10% att lägga i KONTANT kontantinsats,dvs utan att ta blancolån för det,så ska man INTE ha ett boende.
lånet ska helst betalas av på max 10år.
och det är här många tar sig vatten över huvudet.
men kontentan ÄR:
säljaren tänker INTE sälja för mindre än XX
köparen tänker INTE köpa för mer än XX
vem får se sig besegrad? jo säljaren för det är alltid köparens marknad.:-)
Jag har tre frågor som ingen ger svar på.
1) varför är det så besvärligt att länder har skulder för 100% av BNP eller 140% av BNP? Jag har 1000% skuld för mitt hus i relation till min årslön???
2)Varför är det nästan 50% inflation i vissa arabländer och 2-siffriga inflationssiffror runt om i världen, men endast 2-3 % i västvärlden (vet att enligt Shadowstats har vi runt 10% inflation), men det är så lite i västvärlden, varför och när kommer den hit?
"1) varför är det så besvärligt att länder har skulder för 100% av BNP eller 140% av BNP? Jag har 1000% skuld för mitt hus i relation till min årslön???"
Därför att BNP inte är din årslön. Din årslön skall jämföras med statens årslön, dvs budget. Statens inkomster (skatter) är långt lägre än BNP. I Sverige ca 50% av BNP, i USA 40% av BNP (tror jag). Det är med dessa inkomster staten betalar räntorna.
När skulden är 120% av BNP skulle den i Sveriges fall vara 240% av årslönen. Med säg 4% ränta per år på lånen blir det 10% av statens inkomster som går åt till bara räntan. Med en budget i balans är det hanterbart, men med budgetunderskott måste nya lån läggas till och bollen rullar på…
I USA idag lånar man till 40% av statens utgifter.
Re 22:27
"För BR ser det dock ut som att folk i Sthlm lägger mindre av sin disponibla inkomst på boendet än i andra regioner (i genomsnitt ska sägas)…
http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____147052.aspx"
Och ändå skriker man sig hes över våra historiskt låga räntor är för höga. Men som du nämner själv i genomsnitt. Bör även påpekas att SCBs statistik gällde 2010 när boräntorna räntorna var runt 2%.
Har inte så mycket att göra med mitt inlägg heller då denna siffra kommer stiga då fler och fler köper på dagens nivåer och de som köpt på billigare nivåer hamnar på ålderdomshem vartefter. Och dessutom ska ju priserna fortsätta stiga i Stockholm med runt 10% om året då Stockholm är unikt(?) i kombination med inflyttning(?). Vilket ger ett pris på ca 451832 kr/kvm innan för tullarna om 20år(10% upp i 20år ger knappt 700% upp) samtidigt som lönerna dubblas tills dess. Detta gör givetvis att belåningen kommer att skena och man kommer behöva betala flera hundra procent av sin lön i ränta.
@16:32
Du har en poäng där med att ett av de stora hoten mot värdet på bostäder och därmed bolånens villkor är alternativen till bostadsrätter där man slipper belåna sig till dessa summor.
Men det är inte enbart dessa
"Hotet" kommer också från
– Fler bostäder överhuvudtaget om dessa bostäder byggs någorlunda tillgängligt, billigt och centralt. Detta sänker värdet på existerande bostadsbestånd i området. Tyvärr är det precis det som behovs i storstadsområdena ur ett planeringsperspektiv så länge man inte bygger ut kommunikationerna.
– Att många unga börjar tvivla på och överger bostadsrättsköpen och därmed att sätta sig i stora lån. Det kommer innebära att de lägger pengarna på de där alternativen och annat som resor, prylar och annat.
– Bättre kommunikationer kan även de på sikt sänka värdet på en del bostadsbestånd. Det är lite beroende på hur allmänna kommunikationer utformas, men det är tänkbart.
@18:42
Ja, vi kanske beskriver det som dystert. Men det är ju rätt eroderande för både ekonomin på sikt och stadens egen dynamik. Dessutom… om du tänker efter, ta detta exempel. Vem vid sitt sinnes fulla bruk köper en lägenhet så pass sjönära så man får "översvämningsrisk i vardagsrummet"? Inte minst då detta sker vid ett vattendrag som man ändå inte får bada i, oavsett hur centralt det ligger? Är det verkligen värt de där 3-4 miljonerna? Att det inte har hänt något stort ras än i en hisnande takt betyder inte att allt är frid och fröjd, utan det betyder bara att bolånetorskandet är så stor att det uppfattas som "too big to fail" och då förlängs denna situation till den verkligen inte är hållbar. Sånt där kan pågå i åratal. Men det innebär inte att man skall överge rationalitet och logik och som ung hoppa på tåget och sen sitta där med Cornucopias ord "Svarte Petter".
Tror inte det blir något större prisfall i min kommun (luleå) eftersom här är situationen lite som i Stockholm med bostadsbrist.
Du glömmer den största kostnaden: värdeminskningen.
Även om den inte verkställs förrän man säljer är det psykologiskt jobbigt att se sin 2 miljoner kronorslägenhet sjunka med 2-300'000/år eller ca 20'000/månad. Det var mycket roligare att läga (låne-äga) när priserna gick upp.
/Erik
En eventuell bostadsbrist verkar i så fall minska.
Vi har nu väldigt mycket bostäder till försäljning, och det innebär att det finns ökande mängd lediga bostäder.
Vid 2008 vill jag minnas att antalet lediga bostäder också ökade drastiskt. Det var t ex inget svårt att få tag på lägenheter att hyra.
Fö har vi i Sverige en väldigt stor boyta per person. Skulle den bara minska med 10% per person har vi genast en drös med tomma lägenheter.
inlägg 1
Följer er domedagsprofeter med stort intresse, även om jag själv inte är fullt lika pessimistisk. Ni gör en samhällstjänst (men kanske inte på det vis ni vill eftersom det osar missriktad skadeglädje om väldigt många).
Låt mig berätta lite om mig själv. Själv var jag förstagångsköpare på borätt för ca 5 år sen. Köpte borätt för nära 3 mille. Lånade 100%(!) värdet av min bostad för 5 år sen, 20% blev ett topplån. sen dess lade man 15k i månaden till lägenheten oavsett räntan och amorterade så lite som möjligt på lånen. Varför? (Nu kanske man kan glädja några av er) jo för att jag såg lägenheten som en bankomat (dock inte för konsumtion, då räntan har varit fördelaktigt låg, och fortfarande är för sparande i andra sparformer än amortering av lån). Obs detta är ett referat och definitivt inte rätt (eller kanske fel heller, historien kommer att visa det).
För att göra det lite tristare då – Ja en del har det ju amorterats också, typ 70k har man blivit tvingad till trots en del förhandling med banken. Allt överskott + en ett par hundra k sparkapital har sen investerats på börsen (allt som inte gått till ränta + avgift alltså). I december i år höjdes korta räntan till 6,8 på topplånet. Jag sålde av en del av överskottet i slutet på december och betalade av _hela_ topplånet på en gång för att jag ser det som en hyfsad investering i nuläget pga att jag på så vis också kunde få bättre ränta på mina andra lån). Kan eventuellt vara något irrationellt då jag har haft bättre avkastning på andra investeringar men ändå en ok investering pga ett par anledningar – sänkt månadskostnad (ökat sparande), bättre villkor på de andra lånen (ökat sparande), och inte att förglömma, en skön psykologisk effekt.
Inlägg 2
Klart det har varit lite jobbigt från början med ett så stort lån som jag haft, särskilt i förhållande till min inkomst maxbelånade mig kan man säga. Är fortfarande inte likvid än på några år och har en del på börsen och en del i räntepapper nu vilket givetvis är osäkert, men har hittills gett bra mycket bättre avkastning för pengarna än amorteringar har gjort.
Nu sitter man och hoppas på att bopriserna ska gå neråt så man kan byta upp sig. Kan tillägga att priserna är marginellt högre nu än när jag köpte i mitt område. I okt – nov sviktande bostadsmarknad var de ungefär + – 0, priserna är ungefär de samma nu som när jag köpte. Dock är priserna nu i januari upp igen. Man hoppas ju självklart på en nedgång eftersom drömmen är att flytta till större så hade det ju varit klockrent med nedgång.
Summa summarum, tror på stagnation och kanske en mindre korrigering av bomarknaden. Varför?
Högre nettoinkomster för svensson (inklusive mig)
Stor inflyttning till min stad (gissa vilken 🙁
Knappt någon nyproduktion av boenden – förhållandevis höga kostnader för nybyggnad i Sverige
Majoriteten (i alla fall alla jag känner) är inte på bomarknaden för att bli _miljonärer_, de måste bo – oftast bor de dessutom förhållandevis trångt. Valet är att hyra i andra hand till överpriser eller att stå i bostadskö minimum 5 år, för ett bra läge 20 år.
Man köper inte bara en produkt (lägenhet) utan också läge (location location location) och inte en vara som går ner i värde som en gammal elektrisk tandborste när man köper bostad. bra lägen växer tyvärr inte på träd, särskilt inte dessa tider av befolkningsökning.
Inlägg 3
En korrigering på bomarknaden eller i sämsta fall enbart stagnation hade varit kanon eftersom jag vill byta upp mig till större boende.
Om man ska se till tongångarna på dessa bloggar så är det ju självklart en stor besvikelse för de flesta om det inte blir en "krash", det verkar finnas många skadeglada (fattar inte varför eftersom en krash kommer att påverka precis alla, inte bara "bolånetorskar" som det kallas numera när man måste bo). Om jag realiserar alla mina tillgångar och flyttar till tält i skogen nu har jag ju rott ihop ett par mille. Inte för att jag kommer att göra det, fortsätter snålt och kommer att göra så bra många år till. Vill inte spå om vem som är visast men för mig verkar det som att många gärna vill att det ska finnas en bubbla och predikar det. Det är ju också en samhällsinsats att göra det eftersom det kanske hjälper till att hålla priserna i schack. Jag vill understryka att jag tycker att priserna är väldigt höga , ökade borättspriser tjänar bara banken på. Jag anser inte att vi har någon boprisbubbla. Jag tror definitivt inte att det är en _spekulationsbubbla_.
Kanske har jag fel kanske har jag rätt. Jag försöker inte bli rik, jag vill bara bo med hyfsad standard. Inväntar med nöje fler domedagsprofeter och fler artiklar blogginlägg i samma anda som man sett senaste året. Ni är roliga att läsa + att ni gör en viktig samhällstjänst. tack för mig.
P.S. Prognosen för framtiden är försiktigt optimistisk. D.S
Puss puss
Bra Cornu, jag gillar dessa räkneexempel och genomgångar, scenarior osv. Jag räknar själv en hel del i Excel och styr ingående parametrar för att undersöka resultatet.
Jag blev ytterligare inspirerad när en god vän till mig skulle övertyga sin sambo om att sälja hennes bostad för att inte riskera att fastna i bostaden på lång sikt i fall om en 30% nedgång (Denne gode vän följer också din blogg). Ingen amortering var i princip gjord och lånet skrivet på henne sedan tidigare. Jag gjorde det här verktyget för hans argumentation om att sälja för två månader sedan (för sent):
http://dl.dropbox.com/u/6957046/BTorskkalkyl_1.0.xlsx
Detta utgår från ett scenario med en bostadscykel om 10 år. Dvs, nedgången som nu börjat, håller i sig i 5 år, därefter vänder marknaden till bull igen.
I detta räkneexempel följande antaganden:
– 30% nedgång linjärt inom fem år
– 40% uppgång (dvs tillbaka på ursprunglig nivå) linjärt efter fem år i fem år
– Två inkomster, 25 000:-/person
– Inkomstökning 1%/år
– Inkomstskatt, konstant 30%
– Amorteringstakt 50 år
– Bostadsvärde 2 450 000:-
– Lån på Bostad 2 200 000:-
– Reporänta enligt riksbankens senaste prognos
– 3% extra påslag som "bolåneränta" på reporänta
– Skatteåterbäring på räntekostnader Aug. varje år
– Inflation enligt riksbankens senaste prognos
– All inkomst konsumeras efter bostadskostnader
Obs! Naturligtvis finns en hel drös fler faktorer att ta hänsyn till. Renoveringsbehov, diverse omkostnader såsom el, försäkringar, bil, mat, kläder, semester, barn och annat. Allt ovannämnt täcks upp av nettoinkomst – boendekostnad. Dvs, hela nettoinkomsten efter skatt med avdrag för boendekostnad konsumeras och ingen extra amortering görs.
Med reservation för något formelfel/räknefel. Tittar man på flik två så ser man graferna. Man kan själv fylla i sina antaganden i gula fasta invärden.
Det går snabbt utför i privatekonomin när det skiter sig på bostadsmarknaden!
En bra post, jag blev nyfiken på hur mycket priset på en bostad man skulle behöva sänka för att få samma månadskostnad som när räntan var som lägst, så jag skapade en "excel" som jag laddade upp på en sida…(http://www.sodedo.com/bolan.php)om jag inte räknat fel så skulle priserna behöva sänkas med ~30% för att man ska få samma månadskostnad som "Exempel 1" ovan…
http://www.sodedo.com/bolan.php
//TT