Vi kan ju börja med att Bonnier/Dagens Industri är långsamma. De skrev om det objekt på Falsterbonäset i Vellinge kommun som kronofogden misslyckades att auktionera ut förra veckan. Några timmar efter mig (jag skrev 07:41, de skrev 16:43), men Bonnier/Dagens Industri heter ju inte Bonnier/Dagens Nyheter, så det är förlåtet. Det kan ju inte röra sig om att de snor artikeluppslag från en blogg, ett artikeluppslag jag själv för övrigt fick från en läsare.
Från annat håll meddelas att mäklarbyråer har börjat tacka nej till kunder, specifikt kunder med orealistiska acceptpriskrav. Inför Stora Mäklardöden tänker inte byråerna springa fötterna av sig för objekt som inte går att sälja pga giriga säljare.
Jag har tidigare skrivit att det ju inte är valfritt att bara betala en del av räntan på skulderna, så antingen fortsätter man betala till banken och drar ner på det sista man kan dra ner på, nämligen maten, eller så tar banken bostaden. Iaf på Irland. Det rapporteras nu att just detta sker på Irland, där familjer i princip svälter. Inte vill man ju bli av med bostaden efter att priserna fallit med över 50% på några år. Hur utbrett fenomenet egentligen är låter jag vara osagt.
Från Irish Times:
“At this juncture, seeing as the part-time work on which I depended has entirely ceased, I have found myself and my loved ones having to cope with a new torment – hunger. Today I have had nothing to give my children only bread and cereal.
[…]
In 2003, the family bought a house in Tralee for €130,000. There is still a mortgage of €80,000 on it, and monthly repayments are €780. Mac Domhnaill receives €188 a week from social welfare, and a monthly children’s allowance of €280. Their total income per month is €1,032. Out of this, they have deliberately chosen to continue to pay their monthly mortgage in full. He speaks of a deep and relentless fear in falling behind on those payments.
“Every bit of my dole goes straight into the mortgage. I don’t want to go near the bank about renegotiating the mortgage,” Mac Domhnaill stresses. The remaining €252 pays for everything else for two adults and two small children – with most of it going on food and utility bills.”
Nu är det där förstås en andekdotisk sob-story från en högutbildad bolånetorsk (någon som trots sin höga utbildning överbelånat sig i Irlands bostadsbubbla), och skall ses som en partsinlaga i en irländsk debatt om att efterskänka skulderna hos bolånetorskar som ovan. Det finns tydligen folkligt stöd för detta, men då kräver man samtidigt att alla bolåntagare skall få sina lån nedskrivna. Dvs det skall finansieras av staten och tas ut på skattsedeln istället. Eller genom ECB:s köp av irländska statsobligationer… (Ja, det är avsiktligt okänsligt att använda termen bolånetorsk för en svältande barnfamilj, men jag gör det här för att trumma in budskapet. Det vi ser ovan är det yttersta exemplet på hur hög fallhöjden är från välbetald högutbildad via en bostadsbubbla till socialen. Det finns gott om svenska motsvarande exempel från 90-talets högst marginella bostadsbubbla, men det talas det generellt tyst om. Den här gången är bubblan i Sverige värre.)
Men även svenska folket lägger mindre pengar på mat enligt statistik i våras (hittar inte referens just nu). Även svenska folket kan inte välja att bara betala en del av bankens ränta. Däremot kan man dra ner på matinköpen. Och med tanke på att det svenska kaloriintaget har ökat med ca 10% det senaste decenniet, så rör det sig inte om svältande svenskar. Än.
Skall man gå på det irländska exemplet så är det på Irland precis som jag fruktar att det kommer bli i Sverige, dvs att det är barnfamiljer som kommer drabbas hårdast av bostadskraschen. Och barnen har ingen skuld i sina föräldrars misstag, men det är de som får ta smällen. Kom ihåg att den skandinaviska tigern Sverige bara ligger några år efter den keltiska tigern Irland.
Om vi inte sköter våra kort rätt är vi i samma position om 3-5 år, inklusive dubblad statsskuld och massiva underskott när staten skall rädda de svenska storbankerna i den kraschade bostadsbubblans spår.
Det dyker hela tiden upp beräkningar som visar på att vi inte alls har någon bostadsbubbla för en normal familj har råd med räntan på lånet. Men alla dessa beräkningar gör precis samma misstag. Den förutsätter nämligen att man inte amorterar (och nej, 300 års amorteringstakt räknas inte). Bostadspriserna ligger nu så högt att även amorteringstider på 50-100 år skulle knäcka många vanliga familjer.
Och vad som händer när det är dags att lägga om lån när marknadsvärdet på bostaden fallit under lånet är just att amorteringskraven kommer. Det samma gäller om man säljer med förlust och får bolånen förvandlade till dyrare blanco-lån, som skall amorteras av på högst 10 år.
Bostadsköparna har glömt att skulder skall betalas av, inte bara ticka ränta.
Det som gjorde dagens bolåntagares föräldrar rika på sin bostad var just att de köpte billigt, att de amorterade, plus att de kunde dra av av räntan mot marginalskatten på 85%, plus att de kunde få löneökningar om 10-15% om året. Man fick även till och med 80-talet räntebidrag även som privatpersoner, dvs staten tog på sig skulden. Så smällde också den svenska ekonomin i början på 90-talet…
Idag köper man dyrt, amorterar inte, kan i bästa fall bara dra av 58% av räntan, men pga jobbskatteavdraget oftast bara ca 32%, plus att löneökningarna ligger i intervallet 1-2%, samtidigt som KPI-inflationen ligger på drygt 3%. Och svenska folkets skulder ökar snabbare än både BNP och disponibel inkomst, så vi nettoamorterar inte som bolånekollektiv.
Den som idag tror sig kunna göra om 30-, 40- eller delvis 50-talisternas bostadskarriär har gjort en rejäl felanalys.
Ytterligare en punkt som ränte-räknarna inte tar med är att en villa kostar 1500-2000:- SEK i månaden i ackumulerat reparations- och underhållsbehov. Lågt räknat. För en lägenhet rör sig slitaget mer om ca 1000:- SEK per månad. Den som inte lägger undan detta varje månad eller inte amorterar motsvarande belopp extra kommer inte ha ekonomiskt utrymme när det är dags att lägga om det läckande taket tids nog.
Tillägg: Nu på morgonen nås vi av beskedet att ännu en småhustillverkare varslar folk, den här gången är det Götenehus som varslar 30. Antalet anställda var 2010 53 st och 2 st i koncernmodern. Så det ser ut som att man sparkar mer än hälften av de anställda. Det antyder minst en halvering av nyförsäljningen av småhus, då förhållandet mellan sålda hus och personal bör vara tämligen linjärt.
38 kommentarer
Det mest tråkiga är att sverige kanske rent teoretiskt kunde göra som island och låta bankerna gå omkull. Istället så kommer staten rädda bankerna för mina skattepengar samt mina sparpengars värdeminskning. Man förlorar på att vara en sparare idag så jag förstår att folk lånar (de har naturligtvis ingen aning om konsekvenserna, men de gör likväl "rätt").
"Ytterligare en punkt som ränte-räknarna inte tar med är att en villa kostar 1500-2000:- SEK i månaden i ackumulerat reparations- och underhållsbehov."
Inte en chans. Det skulle alltså vara knappt 100000kr var fjärde år. Det är inte normalt.
08:33: Nej visst, men det stod ju också "lågt räknat.
När det gäller bubblan, och framtida bostadspriser, så finns det ytterliggare en intressant faktor. Vad händer när 40-talisterna (det s.k. köttberget) inte längre orkar med sina (av staten subventionerade) villor? Kommer vi att se en dramatisk ökning av antalet objekt över hela skalan – från dyrt och välvårdat, till slitet och litet? Troligen. Hur påverkar det prisbilden? Antagligen så förstärker det fallet. Annars kan ju 40-talisternas barn glädjas åt tanken att den dag föräldrarna går ur tiden kan man använda deras fastighet till att minska sina egna lån… Det gäller bara att få timingen rätt, antar jag.
@Johan Thelin: Prata med Nordea. De kanske kan "göra sig av med" 40-talistföräldrarna vid en marknadsmässigt förmånlig tidpunkt.
Apropå gårdagens nyhet…;-)
För en lägenhet rör sig slitaget mer om ca 1000:- SEK per månad. ???
Vad ska du reparera i en lägenhet för den förmögenheten detta skapar?
Hur bär man sig åt för att dra av 58% av räntan? Beskattas inte kapital för sig med 30% (eller var det 28%? Ja har inga lån så jag kommer inte ihåg.)
08:33 att texten "en villa kostar 1500-2000:- SEK i månaden i ackumulerat reparations- och underhållsbehov" är orange betyder att det är en länk. Om du klickar på den, så får du se detaljerna. Du får gärna återkomma på vilka punkter beräkningen är fel.
Jag vet några. T ex har kostnaden för att måla om bara satts till 50 000:-, vilket förutsätter eget arbete och att lägga om taket till 100 000:-, dessutom bara vart 40:e år, vilket är lite optimistiskt, speciellt för moderna byggfuskade hus.
08:46, det handlar om att upprätthålla standarden. Om 20 år vill du kanske sälja lägenheten med ett gammalt slitet kök, missfärgad toalettstol, sprucket kakel och repad parkett och hängande tapeter. Men då skall också lägenheten (realt) falla 1000*20*12=240000:- i pris (med inflation på 100%, falla 480 000:- i pris) eftersom den ser ut som en knarkarkvart.
58%, jag bara antar att man får kvitta förlust på kapital (=ränta) mot inkomst av tjänst. Ligger man på marginalskatt på 58% blir skatteavdraget också 58%.
Det kan vara fel, jag har inga lån och inga kapitalförluster (netto), så jag vet inte exakt. Samtidigt betalar man ju knappt marginalskatt idag, pga jobbskatteavdraget, ens om man tjänar över 30 000:-, brutto, i månaden. Så normalsvensken får aldrig 58% i marginalskatt.
En ljusning på BLT fronten: vårt skyddshelgon Alex Schulman har återvänt och köpte just en 4:a på 130m2 i vasastan för 9.5MSEK, uppgång mot innan sommaren då högsta bud var 9MSEK.
Han har i äldre artiklar deklarerat att han köpte sin gamla lägenhet för 5MSEK och lade in 0,5MSEK. Oklart vad han sålde den för i julas, men strategin att hoppa ur båten då för att klättra upp nu verkar lite suboptimal.
Antar det känns svårt att vara framgångsrik inne-familj i andrahand i Rågsved i längden…
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Cornu
Noterar att du använder uttrycket bolånetorsk. Anser du det vara ansvarsfullt, när vi snart kan stå inför en situation, där bolånetorskarna är våra nya muslimer? Inflammatoriskt språkbruk i kristider kan skapa mängder av nya Breivikmonster.
Kan vi hoppas på bättring?
Mvh
Sten
Leg.psykolog
Jag har målat om 2 hus de senaste 2 sommrarna och de är båda sekelskifteshus. Det ena 240kvm och det andra 260kvm. Det större har även betydligt högre takhöjd än vad som är normen i Sverige. Det gick då absolut INTE på 50000:-. Vi betalade runt 20000:- per hus. Lite mindre på det ena.
Sedan kan man ju också kontra med historier om Irländare som INTE behöver svälta. http://en.wikipedia.org/wiki/Michael_Smurfit
Det är kvällspress journalistik att dra fram extrema exempel och försöka få läsarna att bilda en uppfattning utifrån dessa.
Enligt denna artikel: http://www.prospectmagazine.co.uk/2008/01/lucreoftheirish/
Så har inte Irland haft det så väldigt bra under åren som varit tidigare heller. Ganska säkert fanns det även då folk som hamnat i kläm och hade svårt att få mat för dagen.
Även från politiskt håll i sverige så luftas det om åtgärder för att "hjälpa" överbelånade
Tommy Waidelich har flaggat för att tillåta andrahandsuthyrning för överbelånade barnfamiljer så att de skall slippa sälja med förlust
"Många skuldsatta barnfamiljer skulle tvingas gå från hus och hem. Politiken kan inte hindra att en redan uppblåst bostadsmarknad brister, men den kan mildra effekterna. Vi socialdemokrater är beredda att diskutera en bred palett av blocköverskridande åtgärder, bland annat vill vi göra det enklare att hyra ut bostadsrätter i andra hand."
Notera att andrahandsuthyrning är hård begränsad av lagstiftaren just för att förhindra "buy-to-let" spekulation på bomarknaden. Så långt tänkte inte weidelich i sin iver att fiska upp ett par röster från BLT stimmet.
"En bred palett av åtgärder" ja; Blir krisen allvarlig så skulle det inte förvåna mig om staten går in med garantier för att rädda BLT. Där har vi ju förresten redan varit. Minns Mats Odell som 2008 – då bubblan nästan sprack förra gången – ville ge statliga lånegarantier till överbelånade villägare
När Kvällsblaskorna frodas i artiklar om "den unga barnfamiljen som lurades att ta stora lån". Eller "ungdomar som vilsetts av mäklarna" så kommer båda politiska blocken , med darr på stämman, tävla med varandra om "vem som står bäst upp för barnfamiljerna"
/Darius
Hej Cornu.
Definiera gärna 'bostadskarriär'.
Jag och min sambo (båda födda på mitten av 80-talet) köpte vid årsskiftet vår första gemensamma bostad, (givetvis) innanför tullarna i stockholm. Kontantinsatsen på exakt 1 miljon sek bestod till 90% av vinster från våra respektive tidigare bostadsförsäljningar.
Nu är detta i mina ögon långtifrån en 'bostadskarriär' men en bra start, vi bor centralt, nära till kontor samt umgänge vilket minimerar tidsåtgång och pendlarkostnader.
Sover även relativt gott om nätterna då ett prisras på 20% ändå bara skulle äta upp tidigare vinster. Easy come, easy go, right?
Men visst, under samma tid hade vi, via bostadsförmedling, säkerligen kunnat få en fin tvåa i Bredäng…
"en villa kostar 1500-2000:- SEK i månaden i ackumulerat reparations- och underhållsbehov"-länken är fel.
08:50, din länk (http://www.irishtimes.com/newspaper/ireland/2011/0827/1224303061191.html) beskriver inte mycket om det du pratar om. Förstår att det känns jobbigt när din spydighet slår tillbaka på dig själv (jo, jag tror de flesta vet att det är en länk så det hade räckt att hänvisa till länken).
Tack, ser att jag dubbelpostat länk där. Korreigerat till korrekt länk, som skall vara
http://cornucopia.cornubot.se/2009/01/att-lna-till-inkomster-eller-utgifter.html
Som någon påpekat redan. De som gjort bostadskarriär (jag har inte gjort det) har inte nödvändigtvis så höga lån. De som bor utanför storstäderna har väl inte heller så höga lån?
Återstår unga i storstäderna som köpt bostadsrätt i Hammarby Sjöstad för 3-4 miljoner och lånat till allt. Lägg därtill en hög månadsavgift och en bil och parkeringsplats till det så har vi bolånetorsken. Men är de verkligen så många att vi andra med låga lån behöver bry oss?
http://www.swedbank.se/om-swedbank/analyser/samhallsekonomi/boindex/index.htm
Tippar på stagnerade priser de närmaste 2 åren.
Se tidigare inlägg vad gäller belåningsgrader. T ex
http://cornucopia.cornubot.se/2011/05/pa-bolanetorskfiske-runt-stockholms.html
Beroende på område kan det röra sig om 10-30% som riskerar att torska dit. I nybyggda villaområden är förstås läget antagligen som sämst där många unga bostadsfamiljer flyttat in. Även om den del av dessa har med sig vinster från bostadsrätter, så har långt ifrån alla det.
Men som jag skrivit många gånger förut, den som har under 70% i lån på villan eller under 50% i lån på bostadsrätten behöver (generellt) inte svettas.
Hej Cornu, en bra analys och artikel, har själv ställt mej frågan hur länge den här lånekarusellen kan pågå.
Låntagares marginaler när dom tog lånen och räntan är låg, när den sedan stiger börjar många få problem att få ekonomin att gå ihop. Men som du skrev för ett par veckor sedan, hur kommer det att bli när IMF dikterar villkoren?
Fult gjort av andra tidningar som stjäl artiklar från dig & sedan tar åt sig äran, Fyfan.
En liten rättelse angående hur mycket av räntekostnaden man slipper betala:
Räntereduktionen är 30% av räntekostnaden, oavsett vad man tjänar. I och med att det är en reduktion och inte ett avdrag spelar storleken av ens inkomst ingen roll.
Jobbskatteavdraget påverkar inte antalet som betalar ungefär 58% i marginalskatt, det som påverkar är brytpunkten för värnskatt. Jobbskatteavdraget sänker den totala skatten för varje arbetande individ men inte marginalskatten. Personer som tjänar över 45 000 i månaden kommer få betala ungefär 58% i marginalskatt oavsett hur många jobbskatteavdrag som regeringen inför, dock kommer deras totala skattetryck förstås minska.
Tack för en intressant och läsvärd blogg!
Mvh
Henrik
09:25, men det är väl då banken knackar på dörren och börjar prata om amortering…
Detta ändrar prisbilden för de flesta (men kanske inte er, eftersom det inte framgår av beskrivningen).
Säg att man har 3 000 000 kr i lån och bostadskarriären förintas i ett prisfall. Banken kanske är nöjd med 50 års amorteringsplan, vilket i ert fall förutsätter amortering fram till ca 75 års ålder. Detta genererar ett ökat cash-flow ut ur er ekonomi på 5 000 kr/mån i praktiken livet ut. Jag själv vill under inga omständigheter hamna i den sitsen.
"Räntereduktionen är 30% av räntekostnaden, oavsett vad man tjänar. I och med att det är en reduktion och inte ett avdrag spelar storleken av ens inkomst ingen roll."
Rätt Henrik, många glömmer bort att ränta ger en möjlig skattereduktion på 30% (på räntor understigande 100.000:-). Någon "avdragsrätt" för räntor finns alltså inte längre. Innan den stora skattereformen drog man räntan från den obeskattade inkomsten och räknade sedan ut sin inkomstskatt, alltså avdragbar ränta. Då fick man den effekten att den med hög marginalskatt, fick större effekt på ränteavdragen, tror en del låg på 75% effekt! Det var väl goda tider?? =)
Väldigt många tycks anse att 1500-2000 kr/mån fonderat till underhåll är "för mycket". Den som tycker så måste sorteras in i ett av dessa fem olika alternativ, eller en kombination av dem:
– Ni har byggfirma och kan låta valfri kund betala både material och arbete
– Ni är arbetslös, känner många att låna verktyg och maskiner gratis av och kan utföra allt arbete själv oavsett omfattning
– Ni har ett hus gjort av billiga kexmaterial som är stort som en skokartong
– Ni har "glömt" räkna en massa kostnader som "inte märks" för att de ju "sprids ut" och "som man ändå ska ha". Som verktyg, penslar, lösningsmedel, maskinhyra, byggställningar , grävarbeten, vitvaror, tapeter, trallvirke, dräneringsslang…
– Ni har ett hus som långsamt förfaller
1500-2000 kronor är inte mycket. Visst kan man teoretiskt klara sig på mindre, men då får ingenting gå söner. Konstigt nog håller inte det allra dyraste kylskåp eller den mest exklusiva luftvärmepump för alltid.
Har man hus är det inte bara att ringa hyresvärden när duschhandtaget pajar. Med nyköpt hus känns det kanske som om allt är hunky-dory,och underhållet är nästan gratis. Men det går över. När ni haft huset några decennier kommer ni att förstå vad jag menar.
Jo, Cornucopia, alla som har ett arbete betalar marginalskatt. Återigen har du dålig koll på elementära begrepp. Marginalskatt är helt enkelt din skatt på din sista intjänade krona. För vissa är den kring 30%, med statlig- och ev. värnskatt är den högre.
Men om man inte skattar på marginalen betyder det att du inte skattar något alls…och det gör nog de flesta.
En naiv fråga från en ekonomiskt okunnig; hur skulle det fungerat om man hade en konstant minsta amortering som tog med inflationen i beräkningen? Dvs under tider av hög inflation betalar man inget direkt i amortering och i lågräntetider skruvar man upp den direkta amorteringen.
Totalt summa för minskningen av värdet på lånet per år sätts sen till nåt i stil med max(10000, 0.01 * lånestorleken) eller nåt sånt.
Skulle det vara rimligt?
Om ja, kan man fasa in en sån ändring? Dvs att amorteringstakt är
(år / 10) * nyAlgoritm + ((10-år) / 10) * gammalAlgoritm
Jag gillar inte när staten gör helomvändningar som folk inte kan förbereda sig på. Liknande utfasning som ovan på skatteavdraget för lån låter som nåt bättre än att bara halshugga det rakt av. Då får folk tid på sig att anpassa sig.
Dock diskuteras det väldigt sällan sambandet mellan efterfrågan på bostäder och den ökande invandringen till Sverige. Inte så att jag tror på att nyanlända somalier springer på villavisningar i Djursholm, men Sverige har ju trots allt en befolkning som växer snabbare än de flesta europeiska länder; och nånstans ska folk bo i slutändan.
Visserligen slukas alla allmännyttans lediga lägenheter i storstäderna av nyanlända utrikes födda men rimligtsvis borde ju även deras barn och barnbarn vilja söka sig vidare och göra en bostadskarriär.
Roligt att du skriver om Irland. Jag flyttade till Dublin 2006 och på flyget över läste jag en artikel om en gata i centrala Amsterdam där man har ypperliga arkiv över bostadsaffärer sedan 1628. Det visar sig att inflationsjusterat har priserna knappt rört sig sen dess och att efter varje period då priserna gått upp snabbare än inflationen har det kommit en krasch. Mer här: http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/
I alla fall har jag hyrt sedan 2006 och det är jag tämligen glad över. Har några kollegor som är BLT.
Irland har förresten en website som är som ett helt flashback bara för att diskutera bostadskraschen: http://www.thepropertypin.com/
För några veckor sedan skrev du om varslingar på Smålandsvillan i storleksordningen 25 personer. Det är inte ens halva sanningen då det handlar om fast anställd personal. Även all inhyrd personal har skickats hem och det handlar om ca. 60 heltidstjänster.
Ser klart dyster ut.
Tack för infot.
När återkommer dumed din spaning kring båt- och bil-annonser på blocket?
För att klargöra så har alltså inte jobbskatteavdraget något att göra med gränsen för statlig skatt. Däremot har grundavdraget det.
Det innebär att du för inkomstår 2011 kan ha en inkomst på 395 600 kronor utan att betala statlig inkomstskatt.
/MK
hotelivory: Tack för länken. Vilka McMansions! Vilka prisfall!
Som bolånetagare och kanske blivande BLT måste jag bara förtydliga en sak gällande mej och majoriteten av alla blivande BLT. Det stod inte någon person med ett skarpladdat vapen riktat mot mitt huvud nar jag skrev under lånet, det gjordes av egen fri vilja. Oavsett vad skälet till bostadslånet var ( behov av mer yta , drömmar om att bli rik eller Thailandsresa, mm.)så ahr ingen tvingat oss till att ta lån. Jag anser att man tvungen att stå för sina handlingar och att det inte finns någon anledning att gråta över höjda räntor och alla helvetets demoner som ligger på lur i skuggorna.All information om vad som kan komma att ske vid en prisnedgång på bostaden eller vad som händer om jag inte på grund av någon anledning inte kan betala räntor och amorteringar fanns att tillgå innan jag skrev på lånet. Om mina barn blir tvungna att svälta på grund av mina oansvariga lån så är det synd om dem inte om mej, även i fallet med barnen så är det mitt fria ( OK. man är två )val att tillåta mej bli förälder här i Sverige, ansvaret för deras drägliga uppväxt ligger i första hand hos mej. Som säkert framgått så är även jag trött på alla som inte vill ta ansvar för sina handlingar.
Har dock ingen aning vart mäklare går under och pallar inte heller sammanställa någon statistisk för mäklarna. Men här är en länk iaf: http://www.arbetsformedlingen.se/Om-oss/Statistik-prognoser/Varselstatistik.html
Ursäkta en urdum fråga, men vad står BLT för i ekonomisammanhang? Det enda jag vet som förkortas BLT är en bacon lettuce and tomato sandwitch :). En annan sak som jag undrar över är vart du har fått siffran om antalet Götenehus anställda? Vad jag vet så hade Götenehus i slutet av 2010 231 anställda och slutet av 2011 191 anställda.