Följande kursiverade text är ett gästinlägg från en av de kära läsarna som bott i USA i 10+ år, och handlar om bostadsbubblan. Som exempel används Florida, ett populärt ställe att köpa sommarhus eller flytta till som pensionär.
“Rapporteringarna i pressen om USA huskrasch är helt undermåliga, friserade.
Det är långt värre in real life.
Jag hyrde några olika hus under mina sista år där, för jag kände på mig vad som komma skulle så jag köpte inte.
Sista huset jag hyrde var fabriksnytt, byggt 2006 till en kostnad av 306.000 USD. Låg söder om Sarasota (Florida). 5 rumsvilla med stor pool samt poolbur. Jättefin kåk, ingen hade bott i den så vi var först in.
306.000 USD (ca 2.1 MSEK) var billigt kan man säga jämfört med vad du får i Sverige.
Efter ca 1 år kom sheriffen med en sk NOD, dvs notice of default. Ägaren betalade inte banken.
Huset gick på auktion för 160.000 USD (ca 1.1 MSEK). Detta var våren 2009.
Nu, ett år senare, går likadana hus på samma gata för ca 80.000 USD (ca 0.55 MSEK). Jag vet för jag pratar varje vecka med bekanta i detta bostadsområde.
Vad ska man säga, krasch är ju ett bra ord och alla skyller USA för subprime eländet. Det tragiska är ju att Sverige har sin egen motsvarighet via det faktum att de lånat ut nära nog till vem som helst oavsett belopp. Detta eldar ju på prisutvecklingen till max förstås. Ingen amortering alls. Bankerna gillar detta, de vill ju inte bli av med kunden, ränta for life är bättre ur affärssynpunkt.
Det finns mycket att säga om allt detta och jag har fördelen av att ha bott på många platser (bl a Västindien, Kanada, USA och förstås även Sverige) och samlat på mig kunskap.
Svårt att direkt rakt av jämföra USA/Sverige. Löner tex, medellön i privat sektor USA knappt 40 000 USD, i offantliga sektorn det dubbla, hur friskt är det???
Tex ingångslön för en polis i Fort Lauderdale (Florida) är ca 85 000 USD (ca 600 kSEK) plus overtime, finns officiella databaser att kolla i vilket jag gjort, merparten poliser har lika mycket i overtime, dvs 170 000 USD (1.2 MSEK) årslön. Inte illa pinkat.”
Slut gästinlägg. Skall man sammanfatta så kan man få ett utmärkt semesterställe genom att köpa en villa med pool i Florida för lite drygt en halv miljon svenska kronor. Alternativet är en liten röd stuga med utedass och utan rinnande vatten hemma i Sverige för en miljon. För mellanskillnaden blir det rätt många flygresor om man så vill.
En dryg halv miljon för en helt OK villa med pool, i ett land där en polis före skatt har högre årslön än en svensk överläkare, och ännu mer efter skatten är betald. Här i Sverige skulle motsvarande relativt nybyggda villa gå för 3 – 6 MSEK beroende på var den ligger, samtidigt som en polislön ligger runt 300 – 400 kSEK om året, inklusive övertid, men före skatt.
Det är viktigt att komma ihåg att pga priskraschen i USA så säljs inte de flesta NOD-ade hus längre, utan banken håller på dem för att kunna bokföra deras värde till mark-to-hank och slippa ytterligare nedskrivningar och förluster tills priserna någon gång återhämtar sig. Statistiken återspeglar inte verkligheten. En liknande konstruktion som Swedbank har tagit till med Ektornet för sina osäljbara tillgångar i Baltikum.
63 kommentarer
För att verkligen tysta socialisterna så måste du räkna ut vad levnadskostnaderna blir jämnfört med Sverige. Sjukvårdsförsäkring,utbildning för barnen osv.
Jag tvivlar inte på att priserna sjunkigt kraftigt men det där lät lite överdrivet. Jag lyckas då inte hitta nån 5-rummare med pool i närheten av $80k, snarare $300k och uppåt.
http://realestate.yahoo.com/Florida/Sarasota
Synd för annars skulle jag lätt vara intresserad av ett rea-hus i florida..
Läst denna?
http://www.borjelindstrom.se/ladan/varldsspekulationen/megabubblan.html
K, gästskribenten pratar om faktiskt sålda hus och genomförda affärer, inte vad de ligger till salu för.
17:55, se http://cornucopia.cornubot.se/2010/01/myten-om-evigt-stigande-bostadspriser.html
Cornucopia,
Du börjar tappa all trovärdighet.
Den som skriver att man kan få en 5-rums villa med pool i ett bra område i Florida för $80k blåljuger. Sådana villor går inte under $400k-$500k.
Du, och dina skribenter, baserar inte era texter på fakta utan det är ständigt grova generaliseringar och överdrifter.
Kan du vara så snäll att visa upp ETT ENDA hus med 5-rum och pool i Flordia som sålts under $100k? Kom igen nu, visa att din text bygger på fakta!
Tja, du kan ju ta länken ovan hos Yahoo och gå in under Foreclosures. Finns 3844 utmätta hus till salu enbart i Saratosa. Börja leta där. Finns både dyrt och billigt, omöjligt att säga ngt om vad för slags område förstås.
Hittar hus för både 60 000 USD och 73 000 USD, även "tre sovrum" (motsvarar väl fem rum gissar jag), men priserna varierar förstås.
Under foreclosures finns 51 st hus till salu i Sarasota för priser mellan 80 och 90 000 USD. Många verkar ha varit till salu i några månader… På Bayonne Street ser det ut att finnas ett hus till salu för 87 000 USD, med pool (baserat på flygfotot, kan förstås vara grannens). Man måste dock registrera sig för detaljer.
Jag har förresten "grannar" (ett ganska omfattande begrepp på landet) som köpt ett hus i Florida förra året. Skall kolla vad de fick ge nästa gång vi går på varandra.
Cornucopia,
Det är inte utan att man undrar om all detta prat om "bostadsbubbla" mynnar i personliga felval och tillkortakommanden i livet.
Utbildad civilingenjör sitter väl de flesta av före detta kursare som småpåvar på medelstora företag med månadslöner sällan under 60.000 kronor. Sjövillan de flesta köpte kring Stockholmstrakten har ökat från 2 miljoner kronor till 8 miljoner kronor.
Då kan det inte vara kul att sitta i skogen och odla potatis och tomater, surfa med Telia i hastighet 50 kbits per sekund och ha som enda levebröd att kränga provision på böcker och silvertackor.
För den unge som lyssnar: Skaffa dig en bra utbildning, ett bra jobb och en fin villa nära en storstad. Det ger både livsrikedom och finansrikedom. Alternativet att sitta arbetslös på landsbyggden i en hyresrätt är inget som ger varken livsglädje eller rikedom.
… vidare så har jag talat med gästskribenten ovan på telefon tidigare idag, och min bedömning är att han är fullt trovärdig och mycket riktigt bott i USA och fortfarande har väsentliga kopplingar till landet. Hur jag verifierat detta behöver ni inte veta. Det är iaf inte något "höhö"-mail från någon anonym person, om nu någon tror det. Däremot får ni respektera att personen vill förbli anonym kontra er.
18:43. Fniss. Ser att jag odlat myten om mig själv väl. Bra så.
Cornucopia,
Det jag tycker brister i analysen om "bostadsbubblan" är vad som skulle utlösa ett prisfall?
1. Sverige tog förra året emot 110.000 invandrare och det föddes 100.000 barn samtidigt som 90.000 människor avled. Under förra året byggdes 16400 lägenheter och villor. Dvs 120.000 fler människor om året men bara 16400 nya lägenheter/villor. Justera för utvandring så har man fortfarande ett nettotillskott om 90.000 människor som skall bo på 16400 lgh/villor. Denna trend kommer att fortsätta i minst 10 år, nybyggandet i Sverige är rekordlågt samtiidigt som befolkningsökningen de kommande åren kommer vara rekordartat.
2. Ränteläget. Det går att binda lån om 10 år till en ränta om 3.35 % efter ränteavdrag. I räntan för 10 år ingår en riskpremie jämfört med den rörliga räntan, dvs bankerna räknar med att den rörliga räntan efter ränteavdrag kommer vata lägre än 3.35 % som genomsnitt under 10 år. Det är därför osannolikt att räkna med en ränta kring 7 %, världsekonomin har förändrats och vi lever inte längre i en inflationsdriven ekonomi.
3. Konjunkturen vänder. Vi har idag en rekordhög arbetslöshet om 9.5%, men från och med denna månad så pekar allt på en kraftigt uppgång i antalet lediga jobb. Skall priserna på hus falla samtidigt som antalet arbetslös minskar?
4. Höga reallöneökningar och skattesänkningar. Trots extrem lågkonjuktur kan de flesta räkna med löneökningar kring 2 % som lär stiga till 3-4% om året när högkonjukturen nu står inför dörren. Samtidigt signalerar Alliansen fortsatta skattesäkningar 2013-2014.
5. Sverige stabil nation. Sverige har EUs stabilaste statsfinanser.
6. Omvärlden stabiliseras. Priserna på hus i USA har bottnat (vilket onekligen denna bloggpost visade). Skall svenska huspriser börja falla just nu priserna i USA och övriga Europa börjar stiga?
Så jag undrar, vad exakt är det som skall utlösa detta prisfall om 30-50% som du förutspår?
Alla faktorer jag tittar på tycks ju istället visa att vi står inför en av de största uppgångarna i ekonomin och bostadspriser någonsin.
För att ta ett exempel på att huspriserna faktiskt är låga:
Jenny 25 år, Johan 27 år. Jenny arbetar som sjuksköterska med lön 24 000 kr i månaden. Johan är gymnasielärare med lön 27 000 kronor i månaden. De är ett stabilt par som förväntar sig det första barnet om 3-4 år.
Johan och Jenny flyttar till en genomsnittlig stad i Sverige, kring 30.000 invånare.
Deras gemensamma nettolön uppgår till 38.900 kronor. De har tidigare i livet lyckats spara undan 600.000 kronor tillsammans.
Deras utgifter för mat, hyra, transport och andra livsnödvändiga ändamål uppgår till 16.000 kronor i månaden.
Återstår 22.942 kronor för sparande, tänker Johan glatt.
Johan och Jenny bestämmer sig för att använda hälften av detta för att finansiera ett husköp. Det blir 11.417 kronor i månaden för ränteavgifter tänker Jenny och vill vara säker på att ekonomi hållet. Så de bestämmer sig för att binda alla lån under 10 år till en kostnad om 3.35 %.
Det innebär att de kan låna 4.1 miljoner kronor och vara garanterade en räntekostnad om 11.417 kr under 10 år säger handläggaren på banken.
Skönt att vara garanterad en maxränta tänker både Johan och Jenny samtidigt som de vet att de kommer få löneökningar om 3 % om året och kanske till och med fortsatta skattesänkningar. Ekonomin ser bra ut, visserligen är barn på väg om några år men Jenny tror hon kan extraknäcka någon månad i Norge då och då och ta med sig 30.000 netto hem på det och Johan är rätt säker på att kunna ta lite övertid då och då och på så sätt få in någon tusenlapp extra i månaden.
Föresten tänker de, vi har ju en buffert på 11.400 kronor i månaden! Både Johan och Jenny vet sålunda att de inte har några som helsta problem att lägga 4.7 miljoner kronor på en villa trots att de bara är sjuksköterska respektive gymnasielärare.
Men nu kommer problemet, i den genomsnittliga stad de bor i uppgår priset på en genomsnittlig villa till 2.3 miljoner kronor. För precis som i Sverige så är det genomsnittliga priset på en villa endast 2.3 miljoner kronor.
Det är till och med som så i Jennys och Johans stad att den dyraste villan, en villa med utsikt över sjön och 280 kvadrat, kostar bara 3.8 miljoner kronor.
Jenny och Johan kan inte riktigt begripa detta, trots att de bara är sjuksköterska och gymnasielärare så kan de utan problem köpa sin stads dyraste och allra finaste hus och ändå spara undan 14.000 kronor på banken varje månad.
Vilken tur att vi lever i Sverige tänker både Johan och Jenny, livet blev ju perfekt. Så de gör slag i saken och köper den vackraste villan i staden för bara 3.8 mkr med sina två vanliga löner. De kan inte riktigt tro att det är sant. Och 20 år senare kliar de flesta andra sig i huvudet och funderarar hur det kom sig att de inte också gjorde slag i saken och köpte sig en fin villa i sin ungdom, på den tiden när två vanliga löner kunde köpa stadens vackraste villa.
Skrev just ett långt svar som Blogger trollade bort i ngt felmeddelande. Skit. Vi tar det igen, denna gången med säkerhetskopiering.
19:06, bra frågeställning.
Det kan förstås komma ngn dramatisk händelse som utlöser ett prisfall, men det kan lika gärna ske som i USA, dvs att det blev slut på Svarte Petter, och de som var villiga att höja priserna helt enkelt tog slut.
Sedan pratar jag om ett KPI-realt prisfall om 30-50%, det kan ske med stillastående priser och 10-20 år med 2% inflation, ett sk goldilocks-scenario. Men det är antagligen inte speciellt sannolikt.
1. Invandring. Du förutsätter att invandringsströmmarna skall fortsätta och att invandrare kommer ha råd att köpa bostadsrätter för mångmiljonpriser när de väl efter 10+ år etablerat sig på arbetsmarknaden. Det kan rent av i sig utlösa en krasch, om folkgrupper av kulturella skäl vägrar betala sina lån, vad vet jag. Sedan kan faktiskt invanrdingspolitiken ändras, t ex om (sd) kommer in i riksdagen och trots försäkringar från pk-partierna får igenom delar av sin politik. Eller om det sker på EU-nivå, där det finns fler högerextremister än det finns svenskar i Europaparlamentet, för att inte tala om diverse staters egna parlament.
2. Relevant, men alla binder inte. Och banker har haft fel förr när de gjort sina prognoser, det vet du mycket väl. Dessutom kan inflationen ta fart.
3. Konjunkturen kan också vända ner, den försvagas t ex i USA enligt många indikatorer. Den långa trenden i arbetslösheten är också upp, och ännu värre är det med ungdomsarbetslösheten, dvs de som skall betala dyra pengar för att 40-talisterna skall casha in sina bostäder. Ungdomars ålder när de har råd att köpa blir generellt allt högre pga arbetslöshet och långa studier.
4. Referenser till att "de flesta" kan räkna med löneökningar. Här förväntar du dig också fortsatt ensam alliansregim med egen majoritet i Riksdagen. Chansen för det är högst 40%, andra utfall är vågmästarpartier, utökad allians med (mp), eller för den delen ngn form av rödgrön axelmaktsregim.
5. Idag ja. Vad händer om axelmakten tar över och konduktör-Ohlys önskan om att bli finansminister infrias? Dessutom är vi beroende av omvärlden.
6. Som sagt, många indikatorer pekar ner i USA, vi kan få en dubbeldipp, en krasch i Kina, krig eller gud vet vad.
Kort sagt, du förutsätter att allt skall fortsätta som det gör.
Sedan har vi över allt peak oil, där en framtida oljebrist kan sätta den globala ekonomin i en lång recession eller nolltillväxt. Vad tror du händer då?
Förhoppningsvis får vi bara slut på riskvilliga som är beredda att ta hutlösa lån för att bo ståndsmässigt och att en lugn inflationsjusterad pyspunka tar vid. Men jag tvivlar.
Bubblor kan dock blåsas väldigt stora, men då smäller det bara högre när de väl spricker. Så när den spricker låter jag vara osagt. Låt oss hoppas att det sker odramatiskt och med minsta möjliga inslag av personliga tragedier.
… eller så blev Jenny gravid, samtidigt som Johan blev av med jobbet och inflationen tog fart.
Ditt exempel förutsätter att ingenting oönskat inträffar vare sig på det personliga planet, lokalt, regionalt, nationellt eller globalt. Vad är sannolikheten för det de närmsta 20 åren? Exakt noll skulle jag vilja påstå.
Kan måla upp värre scenarion än ovan, men gravid + arbetslöshet får räcka.
Norges ekonomi kommer för övrigt få problem i takt med att oljeproduktionen fortsätter falla, följt av gasproduktionen inom 10 år. Återstår att se hur många svenskar som kan jobba lite i Norge framöver. Färre gissar jag.
Andra saker som kan inträffa framöver är för övrigt att pensioner sänks och att allt fler 40-talister vill sälja sina bostäder som resultat. Dessutom är pensionerna till inte så liten del investerade i fastigheter och bostadslåneobligationer, så det kan bli dubbelt tråkigt där.
För att inte tala om de enorma ofinansierade pensionsåtaganden som bla kommuner och landsting sitter på och inte kommer kunna betala framöver. Pensionsproblem kan bli en av många vassa nålar på bostadsbubblan.
Men allt det där är spekulation.
Cornucopia,
Kul att du alltid utgår från worst-case-scenario. Men ok, vi gör samma beräkning en gång till, nu i ett worst-case-scenario.
Jenny 25 år, Johan 27 år. Jenny arbetar som sjuksköterska med lön 24 000 kr i månaden. Johan är gymnasielärare med lön 27 000 kronor i månaden. De är ett stabilt par som förväntar sig det första barnet om 3-4 år.
Johan och Jenny flyttar till en genomsnittlig stad i Sverige, kring 30.000 invånare.
Deras gemensamma nettolön uppgår till 38.900 kronor. De har tidigare i livet lyckats spara undan 600.000 kronor tillsammans.
Deras utgifter för mat, hyra, transport och andra livsnödvändiga ändamål uppgår till 16.000 kronor i månaden.
Återstår 22.942 kronor för sparande, tänker Johan glatt.
Johan och Jenny bestämmer sig för att använda hälften av detta för att finansiera ett husköp. Det blir 11.417 kronor i månaden för ränteavgifter tänker Jenny och vill vara säker på att ekonomin håller. Så de bestämmer sig för att binda alla lån under 10 år till en kostnad om 3.35 %.
Det innebär att de kan låna 4.1 miljoner kronor och vara garanterade en räntekostnad om 11.417 kr under 10 år säger handläggaren på banken.
Skönt att vara garanterad en maxränta tänker både Johan och Jenny samtidigt som tror sig kunna få få löneökningar om 3 % om året. Johan som alltid röstat på Folkpartiet vågar nästan också hoppas på fortsatta skattesänkningar om alliansen vinner valet, Jenny är lite mer oroad av sig och undrar vad som skall hända med skolan och vården.
Ekonomin ser i alla fall bra ut tänker de båda, visserligen är barn på väg om några år men Jenny tror hon kan extraknäcka två veckor i Norge per år och då ta med sig 20.000 netto hem på det, för det vet hon att alla äldre sjuksköterskor på lasarettet gör. Johan i sin tur är rätt säker på att kunna ta lite övertid då och då och på så sätt få in någon tusenlapp extra i månaden.
Föresten tänker de, vi har ju en buffert på 11.400 kronor i månaden! Både Johan och Jenny känner sålunda att de inte har några som helsta problem att lägga 4.7 miljoner kronor på en villa trots att de bara är sjuksköterska respektive gymnasielärare.
Men nu kommer problemet, i den genomsnittliga stad de bor i uppgår priset på en genomsnittlig villa till 2.3 miljoner kronor. För precis som i Sverige så är det genomsnittliga priset på en villa endast 2.3 miljoner kronor.
Det är till och med som så i Jennys och Johans stad att den dyraste villan, en villa med utsikt över sjön och 280 kvadrat, kostar bara 3.8 miljoner kronor.
Jenny och Johan kan inte riktigt begripa detta, trots att de bara är sjuksköterska och gymnasielärare så kan de utan problem köpa sin stads dyraste och allra finaste hus och ändå spara undan 14.000 kronor på banken varje månad.
Vilken tur att vi lever i Sverige tänker både Johan och Jenny, livet blev ju perfekt. Så de gör slag i saken och köper den vackraste villan i staden för bara 3.8 mkr med sina två vanliga löner. De kan inte riktigt tro att det är sant. När Jenny är på lasaretten går hon runt och riktigt myser för sig själv, här kommer jag som nyutbildad sjuksköterska och bor i stadens finaste villa trots att jag inte ens tjänar en tredjedel av vad ortens 7 överläkare tjänar.
Både Jenny och Johan kan knappt tro att det är sant. Jenny lägger därför upp en katastrofkalkyl. Hon vet att de idag kan spara 14000 kr i månaden och på 1 år bygga upp en buffert om 168 000 kr. Men vad händer om jag blir gravid idag och Johan blir arbetslös när barnet kommer?
Jenny vet att hon som mammaledig får ut 14 165 kronor netto, och skulle Johan bli arbetslös får han garanterat ut 16 728 kronor eftersom han är medlem i A-kassa och tecknar en inkomstförsäkring för 99 kr i månaden.
fortsättning:
Om jag oväntat blir gravid och Johan arbetslös får vi alltså ut netto 30 893 kronor, på det kommer ett barnbidrag om 1000 kronor så vi får väl ut totalt 31 893 kr tänker Jenny. Med ett barn i familjen ökar de nödvändiga månadskostnaderna från 16 000 kr till 19 000 kronor. Och med villan ökar säkert kostnaden för el och vatten med 2 000 kronor i månaden om vi får en smällkall vinter och den däringa ”Peak-oil” inträffar som Jenny läst om på nyheterna. Sålunda utgifter om 21 000 kronor i månaden. Räntan på lånet var 8 900 kronor månaden. Sålunda kan vi spara 1 000 kronor i månaden även om Johan blir arbetslös när jag är mammaledig tänker Jenny! Och för varje månad som går tills jag blir mammaledig och Johan arbetslös så bygger vi ju en buffert på 14.000 kronor i månaden säger Johan glatt till Jenny! Och inte kommer jag ju vara mammaledig resten av livet tänker Jenny, och inte kommer jag vara arbetslös resten av livet tänker Johan.
20 år senare kliar de flesta andra sig i huvudet och funderarar hur det kom sig att de inte också gjorde slag i saken och köpte sig en fin villa i sin ungdom, på den tiden när en mammaledig och en arbetslös kunde köpa stadens vackraste villa.
Tittade in på Yahoo länken och det finns hur mycket hus som helst runt $50-80,000. Men snick snack om dessa puttefnask hem. Mer intressant kan jag tycka vad man får för de 3-5 M man måste lägga för en normal stor villa i Sverige. Skönt exempel: http://realestate.yahoo.com/Florida/Sarasota/ashley-pky:e070805f6e3e4c4c878ac3c77e41ae7f;_ylt=AuXdXe0vjvtz8krSezqKBksM47Qs
Denna tros besitta ett värde av knappt fyra miljoner. Men det är bara ett estimerat pris så lägre går bergiskt. Alltså en vräkig kåk på 330m2, med fet (solcells driven =P) pool. Tomten ser inte heller ut att gå av för hackor och det går säkert att köpa till extra mark.
google mappa adressen: Ashley Parkway, Sarasota, FL 34241, United States
Tja, om de lägger upp en buffert på 14 000 i månaden tillhör paret i exemplet den intelligentaste promillen av Sveriges befolkning, där över 50% inte ens har 10 000 i besparingar och får problem om så bara tvättmaskinen går sönder.
Snyggt, 300+ kvadratmeter, fyra sovrum, fyra badrum, pool.
Angående gästskribenten, så har jag sett bilder på honom och olika platser i Florida där han bott, samt även sett 160 000-USD huset via Google Maps och Google Streetview, och "gått upp och ner för gatan" i Streetview och tittat på de hus som nu går för 80 000 USD.
Det var inte Saratosa, utan söder om Saratosa. Mer specifik måste man inte vara.
Strök min senaste kommentar. Det huset kostade över 6 miljoner, men så var det också åtta sovrum och sju badrum samt runt 500 kvadratmeter, plus gästhus etc.
… glömde tennisbanan, poolen och det fullt utrustade utomhusköket. Men man måste väl ha tjänstefolk om man skall städa sju badrum.
Då är det förstås enklare att köpa en trerumslägenhet i Stockholm för samma pris som 500kvm i Florida.
@Anonym 19.34
Låg månadskostnad i tio år för all del, men tar de ett gemensamt lån på närmare fyra miljoner kommer de inte att bli skuldfria under sin livstid.
Någon ska ju bo i de fina husen, och om det är för dyrt för någon så finns det någon annan som har råd; husen kommer ju inte att stå obebodda. Frågan är bara varför husen ska köpas med lånade pengar. Det är bara bankerna som vinner på det, och det som är bra för bankerna är egentligen inte alls bra för folk i allmänhet eller för samhället i stort. Det som behövs är en reform som på kort tid raderar ut i princip alla skulder.
Guldnisse,
Du och Cornucopia är i gott sällskap. Lysande analys "Det som behövs är en reform som på kort tid raderar ut i princip alla skulder."
I exemplet ovan:
Husköp 3.8 mkr
Insats 0.6 mkr
Lån 3.2 mkr bundet i 10 år
Sparande kommande 10 år: 1.68 mkr (amortering ger därtill lägre ränta, barn kompenseras mer än väl av löneökning (samma ränta efter 10 år men ca 40-50 % högre lön)
Möjligt att amortera av skulden på 15 år.
"Möjligt att amortera av skulden på 15 år. "
Så enkelt?
Varför kan inte fler betala av sina skulder?
Övertala mig så jag också kan gå över till den goda sidan och köper aktier.
Vad sägs om det här framtidsscenariet?
1….Den gamla fastighetsskatten återinförs 1.5% av taxeringsvärdet (ej kvittningsbart mot ngt)
2….Bolåneräntor ej kvittningsbara. ("Folket" tröttnade på att subventionera andras skrytsamma boende)
3….starkt ökande inflation som inte ens RB och SCB kan trolla bort längre
4….tvärnit i konjunkturen (stagflation)
5….arbetslösheten fördubblas
5….styrräntorna går upp mot tvåsiffrigt
Kan det inte hända, tror ni? Men det var precis vad som hände under 1970-talet. Enda skillnaden att folk inte var så belånade på den tiden. Inte för att det hindrade konkurserna att stå som spön i backen bland fastighetsbolag stålindustri varvsindustri skogsindustri etc
re 21.56
Det finns många likheter med 1970-talet eller rättare sagt perioden 1965-1980 o idag. Ni får dock själva komma på dem. Så svårt är det inte.
Det värsta jag vet är ovilliga elever som inte vill förstå. OK fortsätt lev i oförstånd. Inte gör det mig något
Det verkar som om C och alla andra domedagsprofeter glömmer bort de mest grundläggande faktorerna som avgör priset, nämligen tillgång och efterfrågan.
Jag sitter inte på någon statistik, men jag kan slå vad om att Sarasota och en mängd andra områden i Florida genomgått en explosion av byggande under de senaste åren innan kraschen. Oändliga förortsmattor med villor eller McMansions som de kallar dem i USA. Urban sprawl i det oändliga långt ifrån någon som helst vettig kollektivtrafik.
VAR ser ni samma explosion av utbud i Sverige och framförallt Stockholm dit mycket av diskussionen fokuseras?
Utbudet ökar knappast alls, se bara till hur få villor och radhus som byggs i kommuner nära Stockholm. Nästan ingenting samtidigt som antal barnfamiljer ökar och ökar. Efterfrågan stiger hela tiden men utbudet är i det närmaste konstant. Ungefär som med oljan när peak oil inträffar. Priset stiger – inget konstigt alls.
Ökad efterfrågan på bostäder i Sverige leder inte till ökat byggande vilket är själva kärnan i problemet.
Exemplet med att invandringen ska driva upp bostadspriserna är väl ett tecken på hur korkade svensken i gemen är.
Tror herrar kommentatorer att outbildade somalier, irakier och kurder ska lyfta Sverige. Hur många taxichaufförer, pizzabagare, kemtvättar, frisörer, städare, guldsmeder, klackbarsinnehavare behövs det?
Den stora pensionskull som just nu lämnar arbetsmarknaden behöver bara delvis ersättas, däremot har den räddat många kommuner från att behöva slippa sparka folk. Industrin innehåller generellt färre anställda i och med effektiviseringar som ständigt pågår.
Någon större köpkraft har dem inte och i många fall kommer de aldrig få det. Arbetslösheten ökade med 43.000 personer jmf. förra året. Det är nästan jmf med det invandringsöverskott vi hade.
Vi bygger just nu upp för 10 st nya rosengård om 5-6 år, då får iofs polisen och brandkåren jobb, kanske så ni räddar bolånen.
mMn officiellt behöver vi importera arbetskraft när vi har vart tionde person arbetslös.
Dock kalla mig inte rasist det är jag inte, inte deras fel att vår invandringspolitik är fullständigt vansinnig.
Fel nr två! är att tro att personer med bra månadslöner och som är 27 och 25 år har lyckas spara ihop 600.000. Inte en chans kan jag säga för gemene man.
Många har inte ens 600.000 på banken gemensamt när de är 50 år.
Åker räntorna upp så kommer bostadsmarknaden i storstäderna rasa ihop.
I Stockholm bygger uppgången på ren spekulation.
Men gör som strutsen.
Jag hyrde en villa i Florida utanför Orlando i ett golf-resort i tre veckor i januari 2010 (en sån med 5 sovrum och pool i ett stort myggnät – klart lyxigare än vår 4 millarsvilla i sollentuna). Villan var köpt för $750-800 000 en gång i tiden och låg ute för $350 000.
Vi hyrde av en engelsk affärsman som köpt huset i investeringssyfte och som sommarhus.
Det kliade lite i fingrarna och jag räknade en del på det under tiden vi bodde där. Samtidigt när jag joggade runt i området så fanns det en hel del andra hus tillsalu.
Jag kom fram till att vi hyr även fortsättningsvis om vi åker dit. Vet inte om det kan nyansera debaten.
Tack för en bra blog!
/ Lowrisk
Anonym med Jenny och Johan:
Under dina förutsättning så naturligtvis är det väldigt fördelaktig för Johan och Jenny. Men finns vissa problem som jag ser det. Som ort har jag valt Skövde då denna är medelstor med ca 30+ i tätorten även om det är 50+ i kommunen. Samt dock beroende av stora arbetsgivare Volvo Powetrain, Volvo Cars Motorfabrik, Försvaret, central sjukhus. De första två är också väldigt eller extremt "peak-oil" beroende som brukar vara en topic på denna blogen. S
1) Att man spara ihop 600k tillsammans känns nästan som de måste varit inne i bostadssvängen tidigare antingen med en BR på samma ort eller annan ort. Vilket man på hemnet kan hitta 3:or som går för detta priset i Skövde.
Dock kommer frågan hur de fick pengarna till första via lån eller inte.
Behöver de ta blanco lån på 600k så ökar deras räntekostnader 6k-7k ytterligare per månad vilket "fortfarande ligger inom deras marginaler" även om det tär en hel del på dessa.
2) Ingen amortering. Ska de låna 4M och amortera på 40år så blir det 100k/år eller 8.3k/månad vilket minskar deras marginaler. Naturligtvis blir lånet mindre efter X år och därmed räntan (se nedan).
3) Problemmet är väll man inte bara ligger med lån för huset utan säkert också med den nya bilen. Och kanske de har två bilar till och med? En större Volvo (lokalpatrioter som de är) samt en mindre bil. Risken är de ligger med lån på en av dessa eller båda av dessa. Vet ej om det ingår i den 16k men känns att du inte gjort det utan tagit två personer som du tagit lever enligt skolbok exempel.
4) Fortsätter man med "Skövde" som konkret exempel så ligger priserna lite högre än ditt exempel. Naturligtvis kanske lite större än en medelort i Sverige men inte tillräckligt stor för att inte få användas som exempel anser jag. Så går väll lyxkåken enligt hemnet just nu på 5.2M+, kollar man längre ner har man nybyggd "svenssonområde" där husen/radhusen går på ca 2.9M+. Priserna på äldre 60-80tals hus går på inom tätorten Skövde beroende på läge ca 1.8M-2.2M (fanns dock inte många på hemnet just nu så går på vad hört och sett) vilket passar in på ditt antagande ovan.
5) Som våran blog master Cornucopia varit inne på så har kravet på standard ökat på senaste åren. Så om någon köper det äldre huset från 60-tal för 2.2M så kommer det säkert att lägga ut 500k-1M på att bygga större badrum, större och moderna kök och kanske bygga ut med glasad varandra eller kanske till och med lägga ut ytterligare 500k på att bygga en garage. Vilket inte är några problem då det är en investering inte konsumtion men sker nog med lånade pengar och osäkert om allt går ta på bottenlånet. Vilket gör man säkert får lägga på kanske upp till 1M mer i lån än vad småhus går för i medel för nya hus kostar mer och gamla måste "höjas" till den lyx många ny vill ha.
6) Bufferten är bra att de bygger upp men frågan är hur länge kommer den finns kvar? Kommer alltid komma något man vill ha. Nybil kommer säkert efter ca 5år. Att bygga till med kanske veranda, bygga om några rum speciellt när barnen blir äldre kommer göra det frestande att ta i från bufferten. Eller man vill låna på för fritidshus också, eller husvagn eller husbil.
Anonym med Jenny och Johan:
Under dina förutsättning så naturligtvis är det väldigt fördelaktig för Johan och Jenny. Men finns vissa problem som jag ser det. Som ort har jag valt Skövde då denna är medelstor med ca 30+ i tätorten även om det är 50+ i kommunen. Samt dock beroende av stora arbetsgivare Volvo Powetrain, Volvo Cars Motorfabrik, Försvaret, central sjukhus. De första två är också väldigt eller extremt "peak-oil" beroende som brukar vara en topic på denna blogen. S
1) Att man spara ihop 600k tillsammans känns nästan som de måste varit inne i bostadssvängen tidigare antingen med en BR på samma ort eller annan ort. Vilket man på hemnet kan hitta 3:or som går för detta priset i Skövde.
Dock kommer frågan hur de fick pengarna till första via lån eller inte.
Behöver de ta blanco lån på 600k så ökar deras räntekostnader 6k-7k ytterligare per månad vilket "fortfarande ligger inom deras marginaler" även om det tär en hel del på dessa.
2) Ingen amortering. Ska de låna 4M och amortera på 40år så blir det 100k/år eller 8.3k/månad vilket minskar deras marginaler. Naturligtvis blir lånet mindre efter X år och därmed räntan (se nedan).
3) Problemmet är väll man inte bara ligger med lån för huset utan säkert också med den nya bilen. Och kanske de har två bilar till och med? En större Volvo (lokalpatrioter som de är) samt en mindre bil. Risken är de ligger med lån på en av dessa eller båda av dessa. Vet ej om det ingår i den 16k men känns att du inte gjort det utan tagit två personer som du tagit lever enligt skolbok exempel.
4) Fortsätter man med "Skövde" som konkret exempel så ligger priserna lite högre än ditt exempel. Naturligtvis kanske lite större än en medelort i Sverige men inte tillräckligt stor för att inte få användas som exempel anser jag. Så går väll lyxkåken enligt hemnet just nu på 5.2M+, kollar man längre ner har man nybyggd "svenssonområde" där husen/radhusen går på ca 2.9M+. Priserna på äldre 60-80tals hus går på inom tätorten Skövde beroende på läge ca 1.8M-2.2M (fanns dock inte många på hemnet just nu så går på vad hört och sett) vilket passar in på ditt antagande ovan.
5) Som våran blog master Cornucopia varit inne på så har kravet på standard ökat på senaste åren. Så om någon köper det äldre huset från 60-tal för 2.2M så kommer det säkert att lägga ut 500k-1M på att bygga större badrum, större och moderna kök och kanske bygga ut med glasad varandra eller kanske till och med lägga ut ytterligare 500k på att bygga en garage. Vilket inte är några problem då det är en investering inte konsumtion men sker nog med lånade pengar och osäkert om allt går ta på bottenlånet. Vilket gör man säkert får lägga på kanske upp till 1M mer i lån än vad småhus går för i medel för nya hus kostar mer och gamla måste "höjas" till den lyx många ny vill ha.
forts…
7a) Problemet blir när de ska binda om sitt lån om 10 år speciellt om de inte har amorterat enda kr
ona på sina lån. Så om räntan på grund av att inflationen 5% ökat ligger på 10% så har vi genast 40
0k/år eller 33kr/månad. Så även om de har ökat lönen med 2% per år och har ca 47k netto (räknar med att de betalar samma skattenivå då som nu dvs ca 24%-25% enligt de beräknar ovan). Samtidigt får vi räkna att inflationen på 5% under de sista 5år och 2% de första 5åren gör att utgifterna är ca
16*1.02^5*1.05^5=22k. Vilket ger 47-22k=25k. Och då går de back 33k-25k=-8k och måste då ta från s
in buffert om den finns kvar då eller sälja huset.7b) Istället för 10% ränta och så blir räntan 5% när de tecknar om det och inflationen ligger på ca 3% hela tiden och lönen på 2%. Så blir det istället 38.9*1.02^10-16*1.03^10=47.4k-21.5k=25.9k och
räntan på 16k ger 25.9k-16k=9.9k. Dock motsvara det ca 9.9/(1.03^10) = 7.3k i dagens pengavärde.
7c) Naturligtvis kan vi ta ytterligare ett scenario där reallönen ökar även i 7b minskar reallönen något -1% per år. Men som vi alla vet är det inte detta scenario vi är oroliga över eller ens tror kommer vara troligt inom 10år.8) Båda Johan och Jenny jobbar inom stat, landsting eller kommunverksamhet vilket gör att deras anställning är säkrare än inom privat dock kan man säga privat får bättre lön. Så istället flyttar jag över dem till Volvo. Johan jobbar inom IT på "Volvo IT" i Skövde och Jenny jobbar med ekonomi på Volvo Cars i Skövde.
9) Ett annat problem är att du antar att rätt mycket kommer vara statistik. Både med löneökning, den kommer vara reallöneökning också, inflationen hålls låg och därmed ränta låg. Att våra skattesystem kommer ligga kvar på samma nivå eller blir lägre (vilket jag också hoppas) men samt att alla våra tryghetssystem och social system kommer vara kvar. Dvs att a-kassa system, barnbidrag, föräldrarförsäkring, semsterersättningar och först och främst pensionsystem, gratis sjukvård, gratis skola och utbildning, gratis eller kraftig sub. dagis samt att dessa följer med inflationen upp. Vilket jag
inte tar som givit (anser inte det är något fel heller) utan tror vi inte kommer ha råd ha så bra
system i längden och det kommer till en förändring. VIlket gör att vad Johan och Jenny behöver lägga ut per månad kommer nog öka och det snabbare än vad de får nettolön ökning per år.10) Egentligen inget problem enligt mig. Men ändå något man måste ta hänsyn när man säger att alla kommer köpa BR eller hus är man går mot mer delat samhälle (inget jag har något direkt emot) men de
t innebär att det kommer finnas många Jenny och Johan ovan men kommer också finnas många Carl och C
arolina där en är arbetslös största delen av tiden och dessutom lägger ner största delen av sin disponibla inkomst på spel. Den andra i paret dra hela tiden omkring med strö jobb och försöker försörja sina 3 ungar i från sina tidigare 3 mycket instabila förhållande.
forts II ..
11) Återigen till Skövde som exempel. Vi tar "extrem" exempel att peak-oil inträffar eller kraftiga förbjud mot förbräningsmotorer och både Volvo powertrain och Volvo cars bestämmer sig för att lägga ner motorfabriken i Skövde eller blir tvingade av regeringen eller eu att lägga ner sina verksamheter på grund av nya hårda krav på nya bilar. Elmotor till Volvo bussar tillverkas numera i Kinna utanför Borås och elmotorer till Volvo bilarna i sydvästra Kina.
I detta scenario blir både Jenny och Johan arbetslösa. Och risken är att de blir svårt få jobb på orten. Naturligtvis kan de dagspendla till Göteborg eller nya fabriken i Kinna (utan för Borås) och behålla huset. Eller blir tvungna att sälja det. Problemet är dock Johan och Jenny inte blir ensam denna situationen och priserna kommer gå ner och de kommer sälja med förlust.
En viss förhopning är dock att Johan eventuell kunde få jobb på randstadverket som just öppnat uran brytning igen då det blivit fördyrt att köpa uran utomlands och Sverige återigen vill vara självförsörjande på uran:et.
P.S! Detta är naturligtvis ett extrem exempel. Dock i linje med peak-oil, peak-energi som man annars brukar diskutera på denna sajt så tycker det har viss "relevans" ta med det.
Blev en lång posting.
//Daniel
ber om ursäkt för mina dubbel postningar men fick fel först. Får väll känna på rottingen nu 🙂
//Daniel
Som vanligt tycker jag du håller en hög kvalitet i det du skriver och belyser frågor som är viktiga.
Det andra är att många av kommentarerna du får på dina analyser påminner om det som Peter Schiff fick höra i flera år innan alla helt plötsligt vände om och höll med Schiff. Allt som behövdes var en "korrigering" av ekonomin i USA, vilket Schiff förespråkat länge innan den kom.
Så, kan verkligen träd växa upp till himmeln….
//J,O
sen är det väl lite höga ingångslöner för en småstad med de yrkena. kanske efter 5-10 år att de har dom lönerna. och varihelvete skulle de fått 600k ifrån vid 25 års ålder? sparat csn länge? snarare 200k var i studieskulder. snacka om glädjekalkyl.
Kan vi inte bara se sanningen i vitögat och gemsensamt konstatera att vi har en mega husbubbla i Sverige!
Trodde ni verkligen att man kan sitta sig rik på hus i all framtid??? Det trodde de i USA med.
Det som sker är att ni lånat framtida generationers pengar via uppblåsta värden, ni stjäl så att säga av era egna barn. Hur ska de få råd att bo som föräldrarna sina??? Tänk på det
http://www.youtube.com/watch?v=GBPI-Y1ac7I&feature=fvst Spola 12 min.
När jag har läst igenom alla kommentarerna ovan, erinrar jag mig vad Charles Darwin skrev i sin världsberömda och på sin tid starkt kritiserade bok "Om arternas uppkomst."
Han konstaterade;
" Det är inte den starkaste, inte den intelligentaste, utan den mest anpassningsbara i en art som överlever. "
Cornupopia, du är inte den förste som fått på skallen…
Ja, det är väldigt svårt att överleva med skuldfritt egenägt boende.
Du bör kanske ställa dig frågan vad som är rätt anpassning till en bubbla.
@anonym 2010-08-08 08.44 :
MEn det är inte optimalt att anpassa sig för tidigt heller 🙂
Och hur anpassar man sig till om nu de höga huspriserna skulle sjunka, eller till och med rasa ?
Jo jag tror såhär:
1. Se till att ha marginaler i ekonomin så man inte tvingas sälja om tex räntan går upp eller inkomsten sjunker.
2. Se till att inte vara belånad till skorstenen utan max kring 50-60 % av dagens värde (vilket ger ett utrymme på 40-50% nedgång innan "insatsen är slut".
3. Inte spekulera, iaf inte majoriteten av sina tillgångar, i just fastigheter.
Men i övrigt så gäller väl att man skall köpa ett hus som man trivs att bo i. Finns ingen som helst mening att späka sig och klämma in familjen i en halvsunkig hyrestrea "tills det smäller" för att då "fynda".
Även om man till slut efter 8-15 år får rätt och kan göra det där "fyndet" – så har man späkat sig i "onödan".
Sen finns det förvisso många som trivs med att spara och snåla in på olika saker – och då trivs man ju med sin livstil även om man snålar det är en annan sak…
Historien med "Johan och Jenny" säger väl iaf en sak: Om dom köper för att bo och har marginalerna så har dom gjort helt rätt – även om deras 3.8 mkr-villa sjunker till 2 mkr i värde så bor dom otroligt fint och kan vara nöjda med det så länge dom klarar sin ekonomi.
Och lägger dom nu upp en amortering ELLER en buffert som blir mkt stor så kan dom tom i lågläget byta bostad om dom skulle tvingas flytta etc – och ha pengar till en insats till de då mkt billiga husen – det är väl annars den största risken jag ser i det scenariet – att dom vill/tvingas flytta eller separerar och om huset då är belånat över värdet kan det bli problem…
/K
@anon 08.44 och !cornucopian
Egentligen bör det vara '…de bäst anpassade individerna av en art (population) får högst fitness'
För att inte medverka till snällifierandet av evolutionsteorin så:
-innebär det faktiskt oftast att man är bäst anpassad om man är intelligentast och starkast.
Om man då kastar Challes citat på Cornucopia så antyder man som anonym ovan att förvisso är Cornu stark och intelligent som den arbetsamme bonden bör, men han saknar något och är inte anpassad.
Fitness mäter man i antal avlade dugliga avkommor. Vill man titta på vilka beteenden under den Svenska staten som innebär hög fitness så tittar man enklast på antalet barn och vilken ålder föräldrarna har som avlar dem. Vartefter man kan börja jämföra civilingenjörer med strandtomt med bönder på landet med Somalier i lägenhet.
Men sant, ibland är det inte de starkast och intelligentaste som överlever. Av vår mjölkkossa Bos taurus, uroxen, kan man väl knappast säga att de starkast och intelligentaste överlevt.
Ibland överlever de mest domesticerade och duktila istället. I alla fall så länge som bonden inte väljer att byta art/ras, varvid man slutar som fjällkorna, rödkullorna, lantrassvinen…. i en kort process utsläpad bakom ladugården.
/Tisgift
Tisgift, fast den anonyme är väl socialdarwinist och mäter endast fitness i antalet fiktiva pengar inlåsta i olika illikvida tillgångar, som bostadsbubblan.
Annars verkar högsta fitness bland etniska svenskar hittas på landsbygden där barnfamiljer dominerar i barnafödande ålder, och där man är en liten familj om man bara har två barn. (Åtta barn är rekordet i grannskapet, om man inte räknar in frireligösa familjer, då blir rekordet nio barn) Fast generellt är väl fitness (flest barn) högst bland invandrare, och etniska svenskar saknar helt enkelt fitness och bör släpas ut bakom ladugården. Speciellt högutbildade civilingenjörer som fokuserar på bostadskarriären.
Förresten, stryk det. Civilingenjör är väl ett minimikrav numera, och kan knappast kallas hög utbildning.
Tisgift, förresten hur skall man jämföras om man är högutbildad civilingenjör (motsv), bonde och med strandtomt på landet?
Cornucopia, (gott skratt) De etniska svenskarna har väl i god demokratisk ordning röstat ut sig bakom ladugården solidariskt beredande väg för varandra.
Kanske finns det lite av ett antikarriärsbeteende som ger fitness hos ett litet segment av svenskarna som bor alternativt flyttar till landet. Men det är egentligen klart svårt att spekulera i exakt vad som orsakar fitnessen.
Kanske är det som humanisterna säger bara slumpmässig kulturell variation.
De vanligaste två förklaringen bland mina kollegor är:
1, Där på landet finns inget annat att göra än att…
2, De är white trash
(Till någon förskräckt läsare vill jag inflika att jag gillar demokrati men tyvärr gör inte svenskarna det)
/Tisgift
Cornucopia (återigen gott skratt) Du får väl anse dig vara en outlier och då helt enkelt utgöra en egen population själv och normalisera din fitness till 1,0.
/Tisgift
Det finns white trash på landet, men de har oftast inga barn utan utgörs av par utan barn, men med problem. Alla utan barn är dock inte white trash. Många är istället djurmänniskor, ex hund, häst etc.
Finns snarare mer att göra på landet, iaf om man äger mark, så argumentet att man inte har ngt annat för sig och då blir det fler barn faller. Möjligen är det den friska luften, men förklaringen ligger nog snarare i att om man vill ha många barn och vill kunna bo i ett hus med 10 rum till överkomligt pris, så är det landet som gäller. Viljan att ha många barn -> flytt till landet. Billigare bostad per barn helt enkelt.
En annan anledning kan vara att det är bra och relativt miljövänligt att ha syskon att leka med istället för att köras milen till bästa kompisen. Barn kan faktiskt leka över åldersgrupper, dvs med syskon. Att vara ensamt barn på landet kanske inte alltid är så skoj, beroende på var man bor förstås.
Tisgift, outlier, knappast. Finns gott om högutbildade. Enda skillnaden är att de är blandade med lågutbildade och inte bor i ett homogent område, utan här umgås man över utbildningsgränser. Överrepresentation av egenföretagare dock, färre löneslavar.
Fast visst, alla som bor på landet har inte sjötomt. Fast så är det väl även i stan?
Cornucopia, Ok då får du räkna dig som en i mängden av någon subpopulation men man ju lägga in en korrektionsfaktor för sjötomt i fitnessberäkningen. (tycker vi som är mänskligt avundsjuka på sjötomter)
Snittantal antal barn per par i subp. = B
Generationstid subp. = G
Ad hoc tid = T
Sjötomt = Sjt ~=2
Antal individer i subpopulationer = x,y,z… (x har sjötomter)
Fraktion sjötomtare tid 0 = xs.
xs=x0/(x0+y0+z0…)
Sjötomtare tid T = xt
xt=x0*(sjt+B/2)^(T/G)
Fraktion sjötomtare tid T = xT
xT=xt/(xt+yt+zt…)
Fitness = xT/xs (förhoppningsvis större än 1)
kanske…
/Tisgift
Tack Cornu för att du fortsätter att belysa bostadsbubblan, kanske räddar du några unga familjer. Att folk känner sig hotade av verkligheten är uppenbart i kommentarerna. Trots att frågeställningarna gnager i huvudet på dem.
* Vi kräver hög lön och bra villkor för att jobba, men handlar inte våra egna produkter utan kinesiska.
* Tillväxten av nya pengar (som M3) har ökat med runt 10% per år medans räntan ligger på historiskt låga nivåer.
* När man köper en lägenhet så renoverar man direkt kök och badrum, trots att det gjordes 10 år innan, allt med lånade pengar, precis som för Thailandsresan.
Vi i västvärlden skapar för lite, konsumerar för mycket. Man skrattar åt folk i lyxfällan och beter sig sedan likadant, fast i mindre omfattning. Om räntan skulle åter igen gå upp till normala nivåer, baserat på riktig inflation (ex 10%), så skulle en 1:a i Stockholms innerstad kosta ca 14' i månaden, en 4:a över 40'.
Sedan kommer kommentarerna att det skulle riksbanken aldrig tillåta etc. Tror ni att Greklands riksbank har bestämt att de helt plötsligt skall betala 8% på stadsskulden istället för 3%. Har man en skuld som måste refinansieras, är man beroende av vad långivarna vill ha i avkastning.
Tror inte ens de som står utanför bostadsmarknaden önskar en crash, även fast det ofta känns så. Stora prisfall och högre ränta kommer göra allt nattsvart. Ingen kommer köpa något onödigt, alla företag som inte är livsviktiga kommer gå i konkurs, massarbetslöshet. Våldsbrott, rån, inbrott mm. kommer skjuta i höjden. Visst, några duktiga personer som "skyddat" sig mot denna crash kanske kommer klarar sig ok, men på ett eller annat sätt kommer dom få vara med och betala kalaset för dom som inte brytt sig.
I usa får banken ta smällen på det 75% fallet.
I sverige hade den som köpt huset fått ta smällen och vem hade sålt frivilligt om man vet att det skulle resultera i en skuld på 1,5M? Då är man körd för alltid.
Sålänge räntorna inte överstiger 6-7% kommande tiden kommer folk klara sig, folk kanske tom. klarar ännu högre räntor om man främst lägger lönen på mat,el och boende.
Jag tror att för att få en ordentlig crash måste räntan stiga kraftigt. Förra gången 2008 då räntorna toppade runt 7% blev det t.ex ett prisfall.
Om man nu kan binda sin ränta på 4,3% på 10 år, räknar bankerna med att det i snitt kommer va billigare med rörligt än detta. (alltid en extra premie att binda sig). Så just nu pekar det mot att vi inom närmaste tiden bara kommer få uppleve en ränta på max ca 4%. Detta kommer inte skapa prisfall på 20-30%.
Men sen kan man ju gissar och ha sig hur mkt som hellst, "tänk om räntan blir 7?, tänk om den blir 10% 15%? hyperinflation?? krig? 50% arbetslöshet? olja för 100kr litern? osv..
Allt detta är ju bara gissningar från folk som till 99% pratar i egen sak. t.ex väntar fyndläge på bostadsmarknaden, vill att du ska köpa samma aktier, sälja guld eller få läsare till sin blog 🙂
Eller så gissar dom bara lite friskt för att skapa en debatt, ofta tror dom inte på sig själva, om man nu är 100% säker på att det blir kraftiga prisfall, varför investerar man inte sina pengar efter det??
Titta på verkligheten istället för att gissa och belånar er inte för mkt, jag personligen känner att jag måste klara 10% ränta även om jag blir arbetslös i något år eller två + belåning på max 50%. Så kan man sova lugnt på natten.
Anonym at 12.48: 10 år mellan renovering av kök och badrum låter tyvärr som en underdrift. har varit med vid flera en ett tillfälle. att säljaren renoverat kök och badrum mindre 1 år innan försäljning. Och sedan har köparen renoverat om igen för badrum och kök inkl. vitvaror var inte av den typen de vill ha.
Har ju hört mer än en gång ifrån arbetskamrater och vänner att de just köpt en ny hus eller BR som nyligen är renoverad (< 2år) och sedan renoverar de om kök + badrum bara för saker inte är deras stil. Naturligtvis behövs inte stammar och sådant bytas men går ju ändå på 100 tusen kronor speciellt när de kastar ut vitvaror som är mindre än 3-4 år gamla.
Och själv har man sina föräldrar som fortfarande kör sin tvättmaskin från 60-talet (troligtvis drar den betydligt mer ström än dagens varianter) men säger ändå lite om inställning hos de olika generation.
//Daniel
De flesta som köper en bostad är inte förstagångsköpare under en bubbla, utan folk som byter befintlig bostad mot "något bättre". När man sedan blir sitttande med Svarte Petter och alltså vägrar sälja med förlust och stora lån utan bostad som resultat, så blir det en ond cirkel då folk helt enkelt slutar flytta när bostadsmarknaden kraschar. Det drar i sin tur ner priserna ännu mer.
Priser går upp och priser går ned.
Det står ju rätt klart att alla talar i eget intresse iaf 🙂
Vare sig man just köpt ngt dyrt objekt och hävdar att prisfall kommer det inte bli några den närmaste tiden, eller om man safeguardar sig och vill visa att man själv gjort det klokaste valet genom att leva snålt och sparsamt utan stora lån…
Det verkar falla lite tillbaka på lånefrågan:
1. Lånen totalt sett är mkt höga – ja. Men hur illa är det med personligt höga lån på säg 5-10 nettoårslöner (säg med en nettolön på 20kkr/mån dvs 1 mkr – 2 mkr i lån – vilket i normnala fall med ett par där båda arbetar innebär 2 – 4 mkr i lån)
Behöver man betala av lån ?
På nationalekonomisk nivå är det rätt tydligt att man inte kan "skapa" nya pengar i evighet – men på en lägre nivå ?
En enskild person kan ju mkt väl sitta i sin bostad, och förutsatt att inte ngt extremt inträffar så kan man underhålla den bostaden utan att amortera och behålla ett lån på X kr som man betalar ränta på – se det som hyra helt enkelt.
För den enskilde långivaren, banken, så innebär detta ett konstant pengaflöde som i förlängningen kommer att betala tillbaka lånet även om insatsen skulle gå förlorad (gäller bara att marginalerna på räntan är tillräckligt bra)
Så vad är problemet då ?
Jo att finansvalperiet som vanligt är giriga och förstås ser denna utmärkta affäridé – MEN då måste man ha mer och mer pengar att låna ut (eftersom det då ger ännu mer vinst) och man "skapar" pengar att låna ut på olika sätt: Genom att tillåtas att bara ha säkerhet för en vissa andel, genom att förpacka lån i "värdepapper" som man kan sälja vidare osv osv
Så faller det inte som alltid tillbaka på att när girigheten får övertaget så faller korthuset snart ?
Det behöver egentligen inte betyda att fundamenta är helt fel…eller ?
/K
Samma gamla story om hur bra Sveriges finanser är.
I verkligheten är de lika dåliga som medeltalet i EU. Utan fortsatta försäljningar så blir det stora problem att få de fina siffrorna.
Mardrömsscenariot är att de rödgröna vinner. De bestämmer sig för att inte sälja ut någonting. Då har vi ett underskott på 100 mdr och statsskulden kommer då att öka snabbt, vilket driver upp räntan och stryper efterfrågan.
Tanken att invandring har något med detta att göra är ett drömspel. Det tar 18 år för någon att komma in på arbetsmarknaden och det tar även tid att få kreditvärdighet. De kan inte köpa något, utan måste hyra.
Det som man även underskattar är alla de svenskar som flyttar ut ifrån Sverige. Varje sådan är en stor förlust för den offentliga ekonomin, eftersom de flesta förmodligen arbetar privat.
Hur har bostadsmarknaden utvecklats i NY på senare år?
Beträffande "Jenny och Johan" så har du väl ändå glömt att räkna med driftkostnader? Om man köper en stor villa för 3,8 miljoner på 250 kvm, eller vad du nu skrev, så har man garanterat en driftkostnad på ca 5000 i månaden. Dels kostar det att värma upp ett stort hus och sen har man rätt mycket underhåll, även nya hus behöver målas om etc. efter några år. Som villaägare vet man att det går åt pengar som man inte tänker på när man gör sina glädjekalkyler. Ett element börjar läcka, man skottar snö på taket och skadar en panna så det läcker in och man tvingas reparera för tiotusentals kronor, man vill byta ut badkaret mot dusch, man vill byta ut duschen mot badkar, en termostat till ett element går sönder, utemöblerna börjar bli slitna, båtmotorn går sönder, kräftburar vore kul att ha, kylskåpet kyler inte längre, hängrännorna läcker, räkningen från sotaren kommer, pantbrev och lagfart kostar en massa vid husköpet som man inte först tänkte på, ny soffa behövs, barnet växer upp och vill ha TV-spel, TV, häst, cross, moppe, EPA, pool, leksaker, dator, spel osv osv. Vad jag menar är att det är lågt räknat att räkna på 16/19 000 kr/mån för alla löpande utgifter + oförutsedda dito. Särskilt som du räknar på en sådan lång tidsperiod. Då får du ju räkna med att t.ex. borra för bergvärme alt. byta ut pumpen en eller två gånger, bara det är ju 100-200 000:- Bor man i 20 år kanske man vill renovera kök+badrum+toalett, ytterligare 300 000:-
/Mackan
Att folk "har råd" att bo kvar med högre räntor är väl ändå inget argument för att det inte är en bubbla? Det som avgör priset på ett hus är inte säljarna, utan köparna! När boräntorna börjar gå upp och andra förändringar sker så kommer köparna inte att räkna på om de "har råd" att köpa huset, utan hur mycket som är rimligt att lägga på boende (och ta höjd för risken att räntor går upp ytterligare, någon förlorar jobbet, osäker världsekonomi, etc). Och då bryr sig köparna inte det minsta om grannen "har råd" att bo kvar med sina fyra miljoner i lån på huset han köpte på pristoppen (2010?). Att grannen sitter i knät på banken resten av livet, med en stor del av inkomsten till räntor, bryr han sig förmodligen inte heller om.
Självklart ser banken till att bara låna ut så mycket att de bedömer att den som lånar "klarar av". Och säger samtidigt att det därför inte är någon bubbla. Men det driver upp bubblan ytterligare, då folk gärna tror att banken motverkar en bubbla genom att "bara" låna ut så mycket som individer "klarar av" att betala med högre räntor. Och kan fortsätta låna ut på gränsen och ha fantastiska framtida affärer med alla kunder som är trogna i många år.
Som sagt: Det är inte hur mycket man klarar att betala som avgör om det är en bubbla, det är vad köparna är beredda att betala när saker börjar förändras som avgör.
Själv köper jag hellre hus om två-tre år, när det justeras 20-50%. Tillbaka till historiskt korrekta nivåer, jämfört med inflation/disponibel inkomst/KPI eller vad ni vill. Att tror att hus bara kan fortsätta öka i pris, utöver normal inflation, är mycket märkligt för mig. Bra blogg!
Hej Alla,
Intressant diskussion. Hur mycket tror ni att det faktum att Sverige är ett av få (enda?)länder som inte kräver 30 års amortering på bostadslån påverkar prissättningen. För en "normalvilla" ökar ju månadsutbetalningarna med långt över 100% om man skulle införa dessa krav även i Sverige. Hur många medelsvensson i Sverige skulle då ha råd med dagens priser? Vad är det som gör att svenska banker inte har samma krav och vad är risken att något inträffar som gör att kraven kommer?