Via en av de kära läsarna som själv varit svensk expat i Nordamerika och upplevt bostadsbubblan och kraschen i första person, fick jag tips om nedanstående inflationsjusterade illustration över läget i Vancouver/Kanada, med klassiska uttalanden om att enda vägen är upp, att marken är på väg att ta slut och att den här gången är det minsann annorlunda. Och om man inte köper nu kommer man bli för evigt ifrånåkt.
Läsaren påtalar för övrigt att man kan köpa en villa med swimmingpool runt Mexikanska Gulfen (Texas-Florida någonstans) för samma pris som en obebyggd tomt i Stockholm…
Men i Sverige är det förstås annorlunda. I ett av Europas mest glesbefolkade länder håller vi på att få slut på mark, och den här gången är det minsann annorlunda och om man inte köper blir man för evigt ifrånåkt av de evigt stigande bostadspriserna.
Säkert.
Tillägg: Har blivit underrättad att bloggrannen Vidsynt lade ut ovanstående film några timmar före mig, kommentera gärna där också.
29 kommentarer
But you know, this time it's different..
/Magnus
Tomter har sjuka priser, där ser man prisuppgången tydligast.
Men hade jag haft pengarna hade jag hellre köpt en fin kåk i sverige för 5M än en fin kåk i texas för 1,5M.
Säg att det snart går ner 30%, men vem vet 2020 kanske det står 150% högre än nu.. bara man klarar en högre ränta och ej belånar sig för mkt bör man va safe.. och sprid riskerna, köp lite aktier, guld, mm. Inte allt i en bostad med kraftig belåning.
Är det en bubbla sitter man iaf inte i båten själv, utan tillsammans med större delen av befolkningen. Människor har överlevet krig och andra hemskheter, en bostadsbubblar bör man nog överleva. Visst, man kanske inte kommer ha råd att köpa den där nya tv:n, senaste telefonen, ut och äta varje dag eller resa till thailand, men spela roll, inget man egentligen behöver ändå.
Vem har påstått att det är annorlunda denna gång?
Priser på bostäder kan gå både upp och ned utan att det innebär haveri för den reala ekonomin. USA utgör i viss mån ett unikt undantag pga värdepapperiseringen av bostadslån genom diverse obligationer och finansiella hävstångsinstrument.
Nej C, marken tar inte slut. Däremot är det kronisk brist på attraktiva tomter i områden där folk vill bo. Ta Stockholm tex – byggnation av nya villakvarter förekommer nästan inte längre. Möjligtvis i Håbo eller Nynäshamn om det nu kan räknas till Stockholm.
Finns massor av mark i Täby och Lidingö. Men där tycker man det är färdigbyggt förutom en del avstyckningar. Det är annorlunda från Vancover.
Jag såg en tant i USA när bubblan var som högst där som hade köpt tre bostäder i spekuleringssyfte. Dit har vi inte kommit i Sverige – så vi ska nog upp en bra bit till…
Nej den är rolig har ju sätt den i olika varianter för us, uk, auz med flera. Men borde övertyga några som är fartblinda skulle man hoppas eller så är det bara underhållning för oss redan "troende".
Har du eller någon annan koll på typ jordbruks/skogsfastigheter i US, Canada eller Australien vad de ligger i pris jmf med sverige? Australien är ju fortfarande och anses som mest övervärderade. Men trots det tycker jag man kan komma över hus i Australien i närheten av de större städerna billigare än i Stockholm och Sverige. Och då oftast större hus och större tomt än i Sverige. Dock har jag ingen fakta eller statistik på detta utan bara sådan jag snappar upp med diskussion med aussies när jag sitter på flyg till Asien (dit jag reser mest nu på senaste tiden) samt med personer i Sverige (främst i Stockholm som alltid gör sitt bästa att man ska skaffa klubbmedlemskaps i någonstans i Stockholm även om man är där typ bara 1vecka/månad – vilket gör mig lite mörkrädd).
Skulle vara roligt med någon som hade lite mer hård fakta på detta område?
I usa får bankerna ta smällen om den som tagit lånet inte kan betala räntan. I sverige får den som tagit lånet ta smällen, kanske tom. slutar med en nettoskuld till banken efter huset är sålt. Spekulation med bostäder måste va större i usa än sverige, jag känner då ingen som "spekulerar och planerar att leva på värdeutvecklingen". Stiger räntan snabbare och högre än väntat och/eller högre arbetslöshet kommer priserna självklart falla. Men blir det tvärtom kommer dom säkert stiga. Tror dom flesta är medvetna om detta.
Ni kloka bloggare och kommenterare – vill ni hjälpa mig?
Jag är 30 år, har fast jobb och bor i en liten bostadsrätt centralt i en av våra 'storstäder'. Jag har tillgång till ett annat boende för i stort sätt sammma månadskostnad som nu som dock innebär 6km till jobbet istället för 2km.
Jag tar cykel eller i värsta fall buss de 6km så någon 'köpa bil kalkyl' behöver inte adderas.
Bostadsrätten är i stort sätt obelånad, jag har gjort bostadskarriär och helt enkelt haft tur i timingen.
Jag är lika övertygad som de flesta andra att det är en bostadsbubbla och att priserna kommer stå längre om 2 år än idag.
Så till själva frågan, ponera att jag säljer lägenheten idag med syftet att återvända till bostadsmarknaden säg 2012. Hur säkrar jag bäst mitt kapital till dess?
Fastigheter har väl till stor del stigit mycket kraftigt för att värdet på pengar blivit lägre. Att sälja lägenheten och köpa guld för pengarna för att skydda den värdet verkar som att byta en bubbla mot en annan. Skog har också stigit kraftigt i pris, liksom aktier.
Att bankspara i ett läge när hyperinflation hotar känns inte heller som en toppenidé.
Så vad göra..?
Ha dom på högräntekonto, går just nu att få en bit över 2% (typ bluestep, hoist spar, svea direkt mm.). Men om marknaden börjar svänga kan du ju temporärt ta hem dom till din bank. Sprid annars pengarna, lägg inte allt på samma sak, själv hade jag nog köpt silver för 20%, guld för 30% och sparat 50% till bästa ränta. Så klarar du både inflation och deflation.
Oroa dig inte för hyperinflation, finns nog ingen som kalkylerar för hyperinflatin i Sverige inom närmaste framtiden, händer ju inte på ett år. Är ju bara 2 år du ska investera pengarna, så kör safe.
Har inte Anonym 19.25 en poäng i att det är ganska många som sitter i samma båt?
Jag tror inte vår väldige Borg skulle vilja att bostadsbubblan spricker – iaf inte med en plötslig smäll.
En smälld bostadsbubbla skulle väl inte vara så bra för den svenska ekonomin?
Att få den att minska genom lite lagom pys vore väl bättre?
Det spår du varit inne på tidigare C om att få folk att amortera på sina bostadslån vore väl bättre?
Frågan är väl bara hur?
Piska eller morot eller både och?
Det finns två komponenter som driver "övervärderingen" av storstadspriserna i Sverige
1) Lågränteregimen
2) Avregleringen
(2) är oerhört viktigt. I och med slopade amorteringskrav så handlar svensken idag bostad på CFD(contract for difference). Han får ta del av värdestegringen/minskningen på underliggande(bostaden). I gengäld betalar han carry cost(ränta för att hålla positionen). Och precis som för en CFD så behöver han endast posta en minimal margin (kontantinsats) för att ingå positionen.
Det är alltså inte fråga om bostadslån i traditionell mening längre. Bostadskrediter ingås i vad som i allt förutom namn är hävstångsbaserad derivathandel. Banken säkrar dock up med dubbla säkerheter. Dels bostaden. Dels gäldenärens livstidsinkomst som in i döden näst intill gratis inkrävs av fogden.
Det här kan bli frustrerande för en, som jag själv som köper bostad på "traditionellt vis" med amortering. Jag tjänar inte överdrivet mycket, dryga 40'000/mån vid 31 års ålder.
Var och tittadde på en liten etta i sthlms innerstad på 38 kvm med liten sovalkov. Budgivningen slutade på 2 miljoner. Låt oss göra den kalkylen med amorteringsplan på ca 50 år.
Pris: 2 milj
insats: 15%
amortering: 3000/mån
avgift: 3000/mån
snittränta: 5.5%
totalt efter ränteavdrag: 11500/mån
Självklart gjorde inte köparen den kalkylen. Han handlade på CFD och till kalkylränta 3% . Då slutar "hyran" på något trivsammare 5975 /mån istället.
Det är ingen slump att FI avvisade reglering om amorteringskrav.
/Realisten
Ammorteringskrav och liknande kan vara bra långsiktigt, men vilket parti vill inför en sån sak när dom bara sitter vid makten i 4 år?
Ett krav på ammorteringar om flera tusen extra varje månad skulle slå hårt mot mycket i sverige, speciellt banker och företag.
Det vinner man inget val på, lättare att låtsas att det regnar och skylla på oroligheter i världsekonomin/finanskrisen/skuldkris/eurokrisen när det sen crashar.
Allt är så fruktansvärt kortsiktigt och ingen kommer någonsin bry sig om framtiden.
21:21, realisten, mycket bra formulerat och tänkt. Två tummar upp.
Efter att ha läst kommentarerna som i stort gått ut på att en bostadsbubbla inte är så farlig eftersom vi alla sitter i samma båt eller att priserna går upp så småningom så undrar jag om ni har tänkt färdigt.
Oavsett om bubblan spricker eller ej så finns det alltid människor som MÅSTE sälja sina bostäder. Det kan handla om ändrade familjeförhållanden, nytt arbete, studier eller what ever. Har man då köpt sin bostad för 1 MSEK och får tillbaka 700 000 så påverkas ekonomin rätt ordentligt.
– Jamen, låt bli att sälja skiten då tills priserna är tillbaka igen! kanske någon tycker.
Men då har man missat att en rörlig arbetsför befolkning är en viktig faktor för en fungerande arbetsmarknad och tillväxt för samhället. Vore inte så lyckat om folk satt och tryckte i sina bostäder tills allt över.
Men här sitter jag och babblar som om husbubblan är ett faktum. Glömde visst att this time is different…
Mvh/Eric
Anonym 30-åring undrar vidare,
köpa silver känns inte som något alternativ jag har ingen möjlighet att kvitta momsen och förlorar därmed 25% på en gång vilket inte är optimalt.
Guldet har ju en än större bubbla än fastigheterna enligt Cornucupias grafer.
Vad Anders Borg tillåter och inte tillåter kan vara helt egalt om 44 dagar och innan dess hinner jag knappast sälja – om jag nu säljer.
Hoist har bra ränta som sagt.
Jag tackar för råden och för bloggen!
Har under min tid i USA/Kanada hört alla dessa argument och många fler. Säg till en jänkare idag att priserna inte kan krascha för att så många sitter i samma båt.
Detta är globalt, det handlar egentligen inte om en huskrasch, det handlar om en kredit krasch.
Sverige har än så länge motat Olle i grind men hur länge klarar de det??? Sverige ståtar idag med att vara sist ut, dvs alla andra har börjat den långa vandringen ner. Sverige har nära nog dubbel bubbel effekt jämfört tex USA, Sverige ligger väldigt nära tex Spanien.
Alla kommer att hacka på mig, men det skiter jag i på ren Svenska, det gjorde de i USA med men det blev tyst vartefter
Håller med ovanstående om att det är osannolikt att några av våra politiker skulle våga ta risken att göra något för att åtgärda bostadsbubblan
Våra västliga demokratier med politiker som väljs till makten på relativt korta mandatperioder uppmuntrar ju ett kortsiktigt beteende…
Det är väl därför vi håller på att få grymt med ekonomiskt pisk av en stor diktatur som insett fördelarna med kapitalismen/marknadsekonomin i kombination med de fördelar som en diktatur innebär i termer av långsiktighet och stabilitet och förutsägbarhet
Det är ju det "marknaden" vill ha…
långsiktighet och stabilitet och förutsägbarhet
bostadsmarknaden i sverige är inte ens i närheten av bostadsmarknaden i spanien, men visst, faller allt kommer även sverige falla tillsist..
i spanien finns det väl miljontals osålda lägenheter efter alla spekulationsbyggen, är extremt många som köpt lägenhet/bostad där från utlandet, speciellt england, när man måste spara säljer man detta före sitt hem hemma.
sök på "spanish real estate" i google trender
http://www.google.se/insights/search/#q=%22spanish%20real%20estate%22&cmpt=q
intresset för ett extra hus/lägenhet i solen finns knappt längre..hur många spekulerar egentligen i bostäder i sverige? ofta får man inte ens äga två bostadsrätter
Det är fortfarande intressant vad som driver prisuppgången ?
Jag har läst rubriker osv sedan 2000 om fastighetsbubblan (tex denna från 2004 från aftonh**ran: http://www.aftonbladet.se/bostadinredning/article231035.ab)
Så det är inte ngt nytt. Enligt kriteringerna för hur man identifierar en bubbla – enligt Prof. R J Shiller – så gäller:
* Stora prisuppgångar för en tillgång som fastigheter eller dotcom-aktier
* Stort jubel bland allmänheten över prisuppgångarna
* En ackompanjerande media-hysteri
* Historier om personer som tjänar mycket pengar, vilket skapar avundsjuka bland dem som inte gör det
* Ökat intresse för tillgångsklassen bland allmänheten
* "Ny era"-teorier som rättfärdigar prisuppgångarna dyker upp
* Lägre krav vid kreditgivning
Och med lite god vilja kan man bocka av de flesta på bostadsmarknaden…
MEN en stor skillnad föreligger, bostäderna köps och bebos – än så länge så spekuleras det i ganska liten omfattning.
Det betyder att om "bubblan" spricker så kommer det få stora konsekvenser för folk – dom får flytta från hus och hem.
Och nya bostäder, iaf i storstaden, är svårt att få tag på så det måste då bli en dominoeffekt där de med billigast bostad "åker ut" (?)…
Iof är det i stort sett bara psykologi det handlar om så om priserna börjar rasa så finns det nog fyndlägen…
Så frågan är återigen – vad är det som, mest, driver prisuppgången ?
Att det är spekulation om att priserna fortsätter upp och man kan göra en vinst på ett par års sikt tror jag inte är den drivande kraften rent generellt…
Skulle det kunna vara så att det handlar om tillgång och ränteläge i 1a hand så tror jag inte vi sett toppen ännu,
och förutom en "pyspunka" pga ökade räntor så är det nog bara en större kris som leder till ännu högre arbetslöshet som kan
totalpunktera marknaden…
Jag skrev f.ö ett litet inlägg för ett tag sen där jag spekulerade lite i hur mkt en medelvilla i Stor-Stockholm egentligen kan kosta
för att målgruppen för en sån villa fortfarande skall ha råd
http://klas-resonerar.blogspot.com/2010/05/bostadspriser.html
/K
Cornu,, vill bara meddela att Vidsynt lade upp samma klipp (typ) många timmar innan dig,,
Synd bara att inte så många kommenterar där..
Mvh Peter
Ett problem med Spaniens ekonomi tror jag är att den de senaste tio åren varit så dopad just på bostadsmarknaden. Det är bara att åka efter kusten från Barcelona ner till Malaga så ser man alla dessa lägenhetskomplex och villor där huvudsakligen utlänningar har köpt sig en sommarbostad eller en pensionärsbostad.
Just detta problem hänger samman med nästa, nämligen att majoriteten av dessa lägenheter innehas av utlänningar vars inkomster tjänas in i ett annat land. Dessa pengar ska sedan spenderas vid vistelsen i Spanien. När krisen slår till i hemlandet måste lägenheten säljas och utlänningarna har inte råd att åka till Spanien och konsumera sitt sparkapital. På så sätt slår krisen dubbelt rakt in i den spanska ekonomin.
Däremot finns det en rad områden, jag bor själv i ett, som inte alls har märkt av den spanska krisen. De ligger i attraktiva områden där folk med hyfsat gott om pengar håller till.
Det är dubbelt farligt för ett land att vara beroende av alltför många utlänningars pengar.
Det börjar bli ganska tjatigt om bostadsbubbla på den här strålande bloggen. Är det inte bara att acceptera att alla tycker/tror olika? Eller är det någon form av lobbyism för kraschad ekonomi som pågår?
Analyserna av Cornucopia är som vanligt välskrivna men också otroligt enfaldiga. Vore det inte ärligare om du försökte att publicera några motargument mot din tes att en reell bostadsbubbla existerar med en förestående krasch inom närstående framtid? Jag uppskattar en röst som står upp och skriver saker som sällan sägs annars men jag uppskattar än mer självkritik och nyanseringar.
Det finns många halvdana kommentarer ovan… tycker alla som vill kommentera vår eventuella bostadsbubbla skall läsa Bostadskreditnämndens rapport från februari "En Bostadsbubbla Kostar" (läs gärna den från juni också):
http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_feb10.pdf
03:08, jag pratar alltid om en real (KPI-justerad) krasch. Nominellt kan priserna alltså vid 2% KPI-inflation stå stilla i 36 år, men att ha 2% i KPI-inflation är orealistiskt även om det är Riksbankens mål. Periodvis kommer inflationen vara högre, och med det kommer räntorna sticka iväg. Rejält. Om räntan drar iväg efter 3-4 år av stillastående bostadspriser, så kommer bostadspriserna börja falla även nominellt.
Men KPI-justeras kommer bostadspriserna göra.
Samtidigt är det roande och se alla motargument om att "Sverige är annorlunda" eller "nu är det annorlunda".
I Sverige bygger vi också bostäder på spekulation (uteslutande bostadsrätter). När det väl kraschar kommer det sista 1-2 årens byggen att gapa tomma, eller få konverteras till hyresrätter (jmf Turning Torso). Skillnaden här mot andra ställen där man byggt på spekulation är att bubblan inte brustit än.
Men redan idag finns det tusentals obebyggda tomter som gapar tomma, främst utanför storstäderna. I mitt närområde finns ett 30-tal obebyggda avstyckade tomter. Bubblan omfattar hela landet, men där priserna är lägre blir förstås de nominella förlusterna mindre. Hälften av två miljoner är en miljon, men hälften av fem är två komma fem.
Det bästa utfallet blir nominellt stillastående priser i kanske 10-20 år, beroende på hur hög inflationen blir, men samtidigt blir det dyrare att leva och räntorna stiger, så det blir tufft för de som tagit stora lån, lån de idag tycker är små och "vi klarar minsann X% i ränta, men räknar då inte med att övriga utgifter skall stiga, som t ex mat, el, bränsle etc".
För övrigt eldas priserna på av utlänningar regionalt även i Sverige. Bohuslän och Dalsland (och även Värmland) av norrmän. Södra Sverige av danskar och tyskar. När vart annat fritidshus köps till överpris av en utlänning, så drar det minsann upp priserna generellt även om inte folk i storstaden ser det. Som sagt så har vi en bubbla både i staden och på landet, möjligen undantaget Norrlands inland, men även där kan förstås priserna falla, då en bubbelkrasch kan vara lika irrationell som uppblåsningen av bubblan.
Norrlands inland = norrmän… Som jämtlandsboende kan man se hur västjämtland (bortom Duved) återtagits av Trönder. I Åreområdet dominerar Stockholmare.
Kanske får ivrarna för bostadsbubbla rätt. Kanske får de fel så att priserna fortsätter upp.
Men det är oerhört naivt att tro att man kan prognosticera vad som kommer att hända.
Jämför med analytikerkåren som Cornucopia inte drar sig för att häckla. Eller nationalekonomerna, som räknar på BNP-utveckling. Fel gång på gång.
Om prognoser vore enkelt, skulle alla som kan göra kassaflödesanalyser vara rika på aktier. Men det är de inte.
Så vad är det som tror att just era prognoser kommer att slå in?
Dessutom verkar alla så tvärsäkra på att hög ränta kommer att innebära press på bostadspriserna. Jag ser logiken i resonemanget, men tvivlar en aning.
Om räntorna stiger så beror det på att inflationen stiger. I ett höginflationssamhälle finns det få saker som är mer intressanta att äga än fast egendom.
I Smålands skogar finns det också billiga hus, bland de billigaste i landet faktiskt.
Riktigt bra film, Cornucopia!
Mycket bra!
Frågan är när karusellen är slut!