Svenska Dagbladet uppmärksammar att Handelsbankens analytiker varnar att bostadspriserna riskerar falla 10-20% om Riksbankens annonserade räntebana följs. Siffrorna avser ett snitt för landet, och historiskt har rasen varit större än medlet i de områden där priserna stigit mest.
Naturligtvis instämmer inte mäklarkåren, som trots allt lever på drömmen att bostadspriserna stiger för alltid mot oändligheten, även justerat för inflationen. De som belånat sig upp över öronen och köpt bostad för mer pengar än de egentligen har råd med förnekar förstås också detta.
Jag kan passa på att påminna om hur bostadsmarknaden var under de mörka åren på 1990-talet, vilket många av de nya bostadsköparna inte känner till, eller helst förnekar. Själva sålde vi en lägenhet 1km från Avenyn i Göteborg år 1997. På tre månader var totalt tre personer intresserade av lägenheten. Tre personer, inte tre visningar med trettio personer styck, utan totalt tre spekulanter. På tre månader. Då hade ändå bostadspriserna fallit med åtminstone 75% för bostadsrätter mot de gladaste åren i slutet av 80-talet. Försäljningspriset blev ca 3000:- SEK per kvadratmeter. Motsvarande lägenhet i samma förening kostar idag ca 26 000:-. Ett nytt fall på 75% tar ner priserna till ca 6500:-.
Och det fanns färre bostäder i storstaden Göteborg då, än vad det finns idag. Det samma gäller i Stockholm och Malmö. Antalet bostäder har ökat, så bristen är lägre nu än då. När drömmarna om evigt stigande bostadspriser försvinner, så försvinner också många av spekulanterna.
Vill man studera bostadspriserna justerat för inflationen, så har jag skrivit inlägg om det tidigare. Bostadspriserna är nu de högsta på nästan 400 år, justerat för inflationen, och det har varit många krascher genom åren. Att tro att priserna stannar på dessa rekordnivåer är väldigt naivt. Att tro att de fortsätter stiga för evigt är ännu dummare.
På 50-talet var priserna de inflationsjusterat lägsta under denna period på nästan 400 år, och vi har alltså fått se en extrem uppgång de senaste 60 åren, som ingalunda är något normalt och speciellt inte är något man skall vänta sig kommer fortsätta.
Sverige riskerar nu att upprepa samma utveckling som USA hade och som orsakade den globala finanskrisen, även om en kris för Sverige blir mer lokal. Men redan idag blöder våra banker från halsen, och med kraschande bostadspriser inom några år lär det inte blir bättre för bankerna.
En bubbla kan alltid pumpas upp lite till, men förr eller senare spricker den. Att förneka det är bara dumt. Speciellt om man just skall köpa sin första bostad. För varje dag som går riskerar nya förstagångsköpare bli de som får sitta med Svarte Petter.
Den som köpt sin bostad kontant och utan lån behöver inte oroa sig. En bostad kan alltid bytas mot en annan likvärdig, oavsett vad priset råkar vara i siffror. Med fallande bostadspriser slipper man dessutom latenta skatteskulder.
Det finns faktiskt inget positivt med stigande bostadspriser, om man nu inte vill betala en massa skatt till staten för ingenting.
Tyvärr har SvD svårt att förstå vad inflation är, och tror att inflation är KPI. Det är det inte. Inflation är och förblir ökningen av mängden pengar, vilket ger symptom som stigande KPI och/eller stigande priser på tillgångar som t ex bostäder eller aktier. Vi lever alltså inte alls i ett låginflationssamhälle, det är bara det att KPI inte har drabbats, utan bostadspriserna.
Den som nu klarar av att betala sina räntor och inte behöver sälja sin bostad behöver dock inte oroa sig. Sist bostadspriserna var i närheten av dagens priser tog det bara 260 år att få tillbaka pengarna justerat för inflationen. Det gäller ju bara att sitta still i båten och inte sälja och därmed undvika att reavinstbeskattas. Fast det är klart, på den tiden var pengar guld- och silvermynt. Idag är det siffror på en datorskärm, eller en bit papper vars enda värde är att staten lovar att acceptera pappret som betalning om du är skyldig staten skatt.
En del som försvarar de höga bostadspriserna menar att det är lika dyrt att bygga nytt, och alltså kan det inte vara en bubbla. Men det är fel på så många plan. Dels är tomtpriserna upptrissade, och pga höga priser på befintliga bostäder väljer folk att bygga på tomter som kräver sprängarbete för ytterligare en halv miljon, och bygger sina hus med extra allt. Hade inte befintliga bostadspriser varit så höga hade man aldrig byggt på de platser och med en sådan hög standard som man gör idag. Det har inte blivit dyrare att bygga, åtminstone inte om man väljer en mer normal standard och inte bygger på konstiga bergiga sluttningar på platser med skyhöga adresspriser.
Det går att bygga en ny svensk standardvilla för runt miljonen, undantaget tomt etc. Men då blir det förstås inte fönsterbrädor i granit, golvvärme, italiensk marmor i badrummet (utan istället underskattad plastmatta på golv och väggar) och ett kök i äkta trä osv osv. Och mer normal storlek på rummen och mindre storlek på villan.
Vad som också sker i de dyra storstadsområdena är att hustillverkarna lägger beslag på tomterna, och erbjuder sedan bara huslösningar vars totalpris motsvarar vad befintliga hus kostar idag. De erbjuder inte de billiga alternativen, för att bygga dem måste du köpa en egen tomt utanför storstadens planerade områden.
25 kommentarer
Du som tror att det mesta inom finansiella tillgångar och bostäder kommer att krascha på grund av noll-tillväxt, arbetslöshet, inflation och stigande räntor, varför säljer du exempelvis inte av dina onoterade innahav innan den stora smällen? Det är ju trots allt aktier och enligt Warren Buffet så är aktier inte att föredra under inflationsperioder.
Kloka ord ! Att jag säger det kanske beror på mina sympatier för mycket av det du säger om prisutvecklingen.Det är absolut av ondo med skenande kostnader för tak över huvudet,Jag har köpt skogsmark och utvecklat den för sparpengar de senaste 25 åren,sist jag gjorde ett tillköp var 1997 Jag köpte 80 ha.god granmark i södra norrlands kustland.Fastigheten belastades med 18 ha.obehandlad kalmark samt mycket utvecklingsbar ungskog "med röjningsbehov"förutom det fanns 3500 kubik slutavverkningsskog av mycket god kvalitetsgran.Jag kastade mig inte huvudstupa i affären utan tänkte mig noga för då jag hade vissa erfarenheter i bagaget.Nå vad betalade jag då ? jo 350000 kr.Billigt tycker vissa,Betalt för utvecklingsarbete tycker jag.Om utveckling av land och folk enbart skall baseras på en hysterisk spekulation och inte långsiktighet för allas väl får jag väl acceptera att bli kallad dumhuvud med tjocktv,vedeldning och volvo.
Hörru dysterkvist, om bostadspriserna sjönk med 75 % och du sålde för 3000 kr/kvm, så kostade din lägenhet alltså 12000 kr/kvm på toppen. Hur lång tid tog det efter botten innan den var där igen?
Visst smäller det igen. Kanske. Vem vet? Jag spekulerade i en rejäl nedgång iom finanskrisen. Men vad var resultatet på Stockholms bostadsmarknad av den värsta globala krisen någonsin? Ett litet hack i kurvan.
Inte för att jag säger att du har fel. Särskilt eftersom jag inte kan så mycket om nationalekonomi. Jag bara observerar vad som faktiskt händer.
Jan, det är förstås bara ett hack i kurvan i en uppåtgående trend från 50-talet. Den tar förr eller senare slut, och byts i nedgång. Och då kan man sitta där och vänta i kanske 100 år innan priserna är tillbaka, inflationsjusterat.
Anonym, det beror väl på naiva drömmar om att sektorn och aktierna skall gå bättre än snittet. För BEE är jag iaf inte oroad, obelånad jordbruksmark borde vara OK i inflationstider.
Det som hände i början på 90-talet vad gäller bostadsrätter var att man tog bort subventioner på lån (retroaktivt!) och det bidrog till det stora prisfallet på just bostadsrätter. Så situationen är inte direkt jämförbar.
Härligt att man pumpat upp bostadsmarknaden och inte minst från hösten när det faktiskt fanns en debatt om att det kunde rasa, nej då skulle det upp igen. Nu när världens största börsras är på gång o svennebanan sitter med sin 5miljoners villa så ska det ner.
SEB, Swedbank o resten sitter o visslar i ett hörn, "vi visste inget".. vi trodde det skulle fortsätta bla bla bla.
En sak som gäller, ut med pengarna från dessa parasitbanker!
Visst måste varje trend brytas. Problemet är att det är svårt, kanske omöjligt att förutspå när(de flesta har haft fel hittils). 1 år ? 5 år ? 10 år ?
De ekonomiska analfabeterna som köpt det senaste deceniet har avnjutit topp-boende till låg finansiering. Kanske har de haft sin livs bästa tid i sitt drömboende. Den som resonerat "ekonomiskt sunt" har avvaktat i sin hyresrätt (med kanske lägre trivsel)
Det kommande deceniet kan bli likadant. Speciellt om RB fortsätter sin nuvarande linje.
En sak är iaf säker. När den nya generationen medelklass endast kan komma in på bostadsmarknaden genom att pantsätta 90 års arbetslivsinkomst och då få en skokartong som bostad så har något gått snett.
Du bör ha i åtanke att vi har gått från en lön till två lönesamhälle under den tiden. Husprisen i relation till familjeinkomsterna är idag relativt modesta jämfört med historiska enlönefamiljer.
Notera at i Danmark har det varit prisfall på ca 30% i centrale områden sedan toppen, så jag har svårt å forstå varfor Sverige ska bli skånad. Det er svårt at sia om och när det blir et prisfall för boliger i Sverige. Istället för ett prisfall kan det bli flere år med realvärdeminskning.
En sak er klar: boliger kan inte ha 6% realökning i värde varje år. Man kan jo räkna lite. Anta boligen öker med 4% realt, justerad för 2% real löneökning, dvs 6%-2%. Efter 10 år har en 3 500 000 bolig ökt i värde till 5 181 000, och efter 20 år er värdet 7 669 000. Hur mange i Sverige har idag råd med en villa som koster 5 181 000, for inte tala om 7 669 000?
@anonym: jag tror också att mycket av boprisökningarna under sista halvan av 1900-talet kan förklaras med att vi fick två inkomster i hushållen, och dessutom bökade kvinnor arbeta mer i höglönesektorer. Det som oroar mig är att vissa baserar sin värdering av bostäder på att vi 70/80-talister kan göra om den resan och checka ut skuldfria. Hur då? Hur ska vi dubbla hushållens inkomster en gång till, genom barnarbete?
10-20% ned på dagens priser vore nog rätt sunt.
Det torde de flesta ha räknat med, hoppas jag…
Frågan är dock om det faller 20 på 3 månader, eller 10% på 2 år…det har nog rätt stor betydelse – det tillsammans med om priserna börjar gå uppåt igen sen…
En uppgång tror jag dock inte sker förräns räntan återigen är låg, i nästa lågkonjuktur, kanske kring 2018, detta eftersom man redan idag betalar en rätt hög andel av sin inkomst till boendet, och så mkt mer lön tror jag inte man får bara för att det är högkonjuktur.
Och det som nog har mest betydelse är hur bankerna reagerar, sitter dom still i båten och inte börjar driva in "äverbelåningen" och skulderna så att dom inte tvingar ut för många från sina bostäder så tror jag inte det blir ngn ny kris á la 1990.
skulle bankerna agera irrationellt så kan dom driva på prisfallet och då kanske det inte stannar på -20% – iaf inte tillfälligt.
F.ö. 20 ner på en villa för 3.8 mkr (ett ganska normalt pris i Stockholms förorter) innebär ca 3.1 mkr vilket förvisso är en hel del – men inte en katastrof.
10 % ned skulle innebär ett pris på 3.4mkr – det är ju inte ett skräckscenario direkt …
/K
Jan, även om bostaden gick tillbaks till 12000 så hade vi haft saftig inflation under tiden. Över längre tidsperioder måste man alltid titta på reala (inflationsjusterade) bostadspriser!
Svensken är "miljonär" genom att ha lån på flera miljoner.
Det var förresten en releaterad debattartikel i DN idag
Ja, debattartikeln i DN är också läsvärd. Men jag orkar inte skriva ännu ett blogginlägg om bostadsbubblan just nu. Återkommer med att det går att bygga en villa för lite drygt en miljon idag, vilket förstås ingen gör utan istället tar så mycket lån de kan och lyxar till det.
Jovisst går det att bygga en villa för en miljon. Dock inte genom att anlita en byggfirma (möjligen det enklaste modulhuset). Det som istället gäller är att man ska snickra mm själv och med händiga söner m.fl. Och ta hjälp med de få saker som kräver "experter". Alltså ungefär som man gjorde förr på Per-Albins tid.
/Jonas
Räknar lite på det, ca 1.3 MSEK utan att lyfta ett eget finger. Tillkommer tomt, finns för kanske 300 000 med kommunalt VA i kransområdena till storstäderna. Får återkomma med ett blogginlägg i frågan.
Ang. byggpriser. Har ritat en enklare sidobyggnad för en kompis. Ca 40 kvm, inget kök, inget badrum men med en ganska stor altan. Grundläggning på plintar och sommarbonat. Enkel standard och många mil från större stad.
Offerterna från byggare börjar på 20000:-/kvm. Det ger 800 000:-!!!
/Jonas
Jo, men kök, badrum och tvättstuga tillkommer om det skall vara en separat villa. Däremot måste inte alla ha 160kvm, det är en bieffekt av att allt skall vara jämlikt i Sverige. En familj klarar sig utmärkt på 100kvm (fyra r&k).
Ett IKEA-kök går på ca 50 000:-, ett plastmattebadrum m duschdraperi 50 000:-, tvättstuga 15 000:-. Sedan skall du ha uppvärmning. En högeffekt braskamin + skorsten kan man få för säg 30 000:-, alternativt en luft-luftvärmepump för samma pris. Komplettera med elradiatorer, 1000:- per rum ger 4+1(kök)+1(badrum)+1 tvättstuga = 6000:-
Så 50+50+15+30+6=151, avrunda upp til 200 000:-. Baserat på dina 200 000:- för 40 kvm, så landar man på 700 000:- för 100 kvadrat. Tillkommer tomt m VA för 300, och vips har man miljonen.
Alla måste inte bo i lyxhus i attraktiva områden i storstan. Men eftersom räntan är låg så är det vad man bygger.
Sedan behövs förstås vinterboning, vilket drar upp lite.
@ Cornu
Försök hitta en tomt för 300.000 i "närheten" av Stockholm. Då hamnar du lååångt ut på landsbygden med evigt beroende till två bilar, bränslepriser och trängselskatter. Nej nej problemet är att det inte finns några tomter till rimliga priser där folk vill bo.
Många byggföretag marknadsför sig som "staden på landet" men i praktiken innebär det dyra tomter och hur långt ifrån vettig kollektivtrafik. Kankse funkar det om du kan tänka dig en 20 min bussresa till tåget osv osv. Blir svårt för familjen att få ihop sitt pussel.
Kommunerna runt Stockholm borde frigöra mer mark och sälja tomter till rimliga priser.
Cornu
Nu pratade jag inte om 200 000:- för 40 kvm utan 800 000:-!!!!
Och i dina prisexempel med kök mm så glömmer du vvs-biten som lätt går loss på 100 000:-. Dessutom behöver vi betydligt mer "avancerad" el än i mitt exempel.
I allra bästa fall kanske du kan bygga för 15 000:-/kvm när du lejer bort allt. Då måste du vara riktigt kreativ som byggherre och ha byggare som låter dig leta material på de billigaste ställena. Dessutom måste huset vara riktigt smart ritat/konstruerat så att det utnyttjar standardmått genomgående.
Som det är nu med ROT-avdrag är byggsektorn för privatpersoner riktigt överhettad. Det är hantverkarnas marknad.
Men för att närma mig dina tankar så finns det säkert någon typhusfabrikant som har en budgetmodell för under miljonen. Fast då närmar vi oss den byggkvalitet som vi finner i de snart övergivna för-förorterna i USA.
/Jonas
Jonas, tack. Du bevisade just att det är en bubbla.
Den som betalar 800 000:- för 40 kvadratmeter utan isolering och utan vare sig kök, avancerad el eller VA, är inte bara (nu är jag finkänslig) blåst i huvudet, utan blir också blåst av hanterverkarna.
Min tes, att priserna på nybyggnation styrs av hur mycket byggherrarna (kunderna) har råd att betala i ränta, och inte på vad det faktiskt kostar att bygga är bevisad.
Jag har byggt motsvarande, fast vinterisolerat, panoramafönster i isolerglas, the shit liksom, för 3000:- per kvadratmeter. Inte 20 000:- per kvadratmeter.
Någon blir blåst, och det är inte jag.
Jag har en bakgrund i byggbranschen (mycket jag har som bakgrund), och har bla mycket bra insyn i hur det gick till på det glada 80-talet, då priserna drevs av extrem marginalskatt, räntebidrag mm.
Skulle föreslå att man avskaffar ROT-avdraget bums, så det blir kris för hantverkarna och de sänker sina priser.
Tog (dumme fan) fastpris på monteringen av ett kök. 20 000:-. Snickaren anlände i en BMW för drygt miljonen, och jobbade i åtta timmar. 2500:- i timmen. Dyrare än en BMW-verkstad per timme alltså. Han var åtminstone effektiv. Hans drönare, som rev det gamla köket på löpande för 400:- i timmen, pratade mest i mobiltelefon.
Bästa investeringen som byggherre är att smuggla in en olaglig mobiltelefonstörare (googla GSM 3G jammer). Det kommer halvera priset på många hantverkare, då de idag jobbar mindre än en kommunalarbetare, men debiterar tid för att snacka i mobilen med andra kunder eller privatsamtal.
Skall skriva ett långt blogginlägg om det där. Folk blir blåsta.
Re ditt exempel. Man kan definitivt bygga ett nytt 150kvm hus för 2.5 MSEK idag, och då inkluderar det två helkaklade badrum, kök i äkta trä, tvättstuga, avancerad el, uppvärmning, golvvärme, the shit. Kvadratmeterpris 15000:-, och ingen USA-kvalitet, utan äkta vara.
Att då betala 20 000:- per kvm för ett oisolerat skjul kanske är som verkligheten är, men det är en jävla blåsning. Sorry.
Klart jag vet att 20 000:-/kvm är helt åt h-vete. Därför är det inte byggt ännu. Gränsen går vid ca 7 000:-/kvm. Min poäng är att det är riktigt svårt att bygga för rätt pengar idag.
Och ja, jag har en hel del erfarenheter från byggbranschen och vet att tyvärr finns det en hel del skojjare där. Allt ifrån att man inte kan sitt jobb till att man saltar räkningen för den stackars privatkunden. Proffsbeställare klarar sig mycket bättre eftersom dom vet hur man skriver avtal, eftersom dom har bra koll under byggets gång och eftersom dom är återkommande beställare.
Han i dyra BMWn var en snabb en. Montera ett kök på åtta timmar var inte dåligt. Eller också var det ett litet kök…
Rivning, inbärning och förarbete var löpande. Skåpen var färdiga från fabriken. Bänkskivor ingick inte heller.
På nationell nivå är det inte svårt att tänka sig en nedgång, men vad tror du om lokala variationer? Om det blir bensinpriset som blir avgörande som i USA så borde väl prisfallet främst att drabba bilpendlarna, tex i Djuursholm, Vaxholm och Vellinge (Velaaansch som vi säger här nere), medan tex Stockholms innerstad borde öka i attraktivitet, pga nära till tåg, lokal infrastruktur eller tom cykelpendling.
Vad tror du?
Själv bor jag i småstad och tågpendlar.