bostadslån

Mäklarförbundet försöker i Dagens Industri uppmana folk att köpa bostad nu när priserna har fallit några procent och i några månader, och kasta sig in i den sk boendekarriären.

Det vore nog på sin plats för mäklarförbundet att påminna om att förra vändan så toppade priserna för småhus 1991, bottnade 1993, och sedan låg priserna ganska stilla fram till 1996. Det tog alltså två år för priserna på småhus att bottna, inte två månader.

Man skall också notera att med bostadskraschen 1991-1993 så återfördes bostadspriserna och amorteringstiden till att följa inflationskurvan , och med det amorteringstiden för lånen.

Om inflationen fortsätter ligga på 4% och småhuspriserna falla med 10% om året, så kommer priserna vara återställda år 2012. Det är om fyra år, inte om två månader. Se graf nedan.

Med bostadspriser som följer inflationskurvan så ligger priserna på en nivå som innebär att man utan problem kan amortera av skulden på 20-30 år. Sedan kommer priskurvan periodvis ligga under inflationskurvan, som under 1992-1998, och periodvis ligga över, som 1999 och framåt. Det ena innebär köpläge, det andra innebär en bubbla.

Tror man på ovanstående scenario med 10% prisfall om året, och 4% inflation så skall priserna på villor ner med ca 40% till 2012.

Nu kan man föra upp argumentet att det har blivit så dyrt att bygga, och priserna kan därför inte falla. Men det är fel. Det har blivit dyrt att bygga därför att standardkraven har höjts under bostadsbubblan. Det skall vara helkaklade badrum, golvvärme, infälld belysning, granit på fönsterbrädorna, solida träkök och andra fördyrande tillval. Det är fullt möjligt att bygga nya hus som följer inflationskurvan prismässigt, speciellt i lågkonjunktur. Det lär inte bli dyrare att bygga med nuvarande tvärstopp på byggmarknaden.

Och det är inte direkt ont om projekt i storstadsregionerna. I Stockholm duggar enorma reklamskyltar tätt om framtidens boende, eller “Här vill jag bo” med natursköna bilder på glada människor som rullar i gröngräset, men inte några bilder på bostäderna.

Det är knappast någon brådska med boendekarriären, en term som är en förledande försäljningsterm från Mäklarförbundet. Man skall skaffa sig en bostad för att man behöver, inte för att göra karriär. Som kurvan ovan visar så har ökar bostadspriserna normalt inte mer än inflationen, eller för den delen i samma takt som din lön. Bostadskarriär kan man bara ha under bubbelperioderna, och bara om man då säljer bostaden till någon annan som får sitta med Svarte Petter.

I scenariot för småhusen ovan skall priserna tillbaka till den nominella nivå som gällde 2001.

Tittar vi på priserna för bostadsrätter så ser det ut enligt nedan.

Som man ser så är det inte i Stockholm som priserna stigit mest, utan i Malmö. Använder man samma scenario för Stockholms bostadsrätter som för landets villor, så skall priserna även här ner ca 40% till 2012. Men i extremfallet Malmö skall priserna ner 70%.

Nu låg förstås priserna på en lägre nivå i resten av riket år 2000, än vad de gjorde i Stockholm. I Malmö kostade en bostadsrätt i medel 272 000:- SEK år 2000, medan den i Stockholm kostade 975 000:-. Så kanske behöver vi i resten av landet inte se en komplett återgång till inflationskurvan?

Idag är det förstås inte roligt att vara 80-talist och därmed inte ha en möjlighet att köpa sig en bostad för ett överkomligt pris, ett pris som går att betala tillbaka på 20-30 år. En av många anledningar till att det är väldigt synd om 80-talisterna. Mer om det i ett annat inlägg.

Det är nog bättre att satsa på yrkeskarriären de närmsta åren, än att satsa på boendekarriären, oavsett hur mycket mäklarna vill tjäna i provision just nu.