Hem Etiketter Artiklar med etikett "bostadslån"
Etikett:

bostadslån

BostadEkonomiFörsvar

Positiv start på börsveckan i Asien – råvarumarknaderna lugnar ner sig, dollarn rasar – Svanenmärkning hindrar företag att leverera till försvarsupprustningen – styrräntan väntas sänkas på onsdag

BostadEkonomiEnergi

Blandade börser inleder veckan i Asien – Swedbank: 10% inflation i november, räntor höjs 1.50 procentenheter – Skånepriser för elen i Norrland

Latest in bostadslån

Ekonomi

125% belåningsgrad på bostäder införs i England

av Cornucopia?

Det brittiska bolåneinstitutet Nationwide inför 125% belåningsgrad på köp av ny bostad. Visserligen till för tillfället höga räntor, uppe över 7%, men ändå.

Här skall den brittiska bostadsbubblan eldas på igen, fast frågan är om folk är så korkade? Att banker är korkade visste vi ju redan, men kanske har åtminstone folk lärt sig något kan man tycka?

Vad det handlar om är att låntagare som ligger back på sin gamla bostad kan köpa en ny, mindre bostad, men få ta med sig överbelåning från den gamla bostaden. Det är åtminstone tanken, dvs att fortfarande kreditvärdiga personer som ligger back på den punkterade bostadsbubblan (“negative equity”) skall kunna gå med mössan i hand till Nationwide och byta bostad ändå. Om jag uppfattat det korrekt.

Nationwide kallar det för klokt och socialt ansvarstagande.

7 kommentarer
0 FacebookTwitterPinterestLinkedinRedditEmail
Ekonomi

Negativt med stigande bostadspriser – exempel

av Cornucopia?

Jag skrev igår att det inte fanns något positivt med stigande bostadspriser och bostadsbubblan. Kanske skall förtydliga med några exempel.

Ett äldre par orkar/klarar inte längre av att bo kvar i sin villa vid Glommen utanför Falkenberg. Villan är på fyra rum och kök, drygt 1000 m2 tomt, och är till salu för 1 695 000:- SEK. Paret köpte villan på 70-talet för 300 000:- SEK, och de saknar nu lån efter att ha amorterat färdigt på 90-talet.

Scenario ett
Istället vill de flytta in till en lägenhet i stan. T ex en 2:a på 66 kvadratmeter på Ågatan i Falkenberg. Den kostar 1 523 000:- SEK.

Då får de en reavinst på försäljningen av villan om 1 395 000:- SEK. På detta skall man betala 22% skatt, och eftersom man flyttar till billigare får man inget uppskov. Skatten blir 306 900:-. Kvar blir alltså bara 1 388 100:- SEK, vilket alltså inte räcker till lägenheten. För att ha råd att flytta till lägenheten, fast den kostar mindre än villan, och är betydligt mindre än villan, så måste det pensionerade paret ta lån.

Det innebär att förutom att de får en månadsavgift på ca 3600:- för lägenheten, så måste de också betala ränta, och höjer sina månadskostnader, fast de får mindre yta.

De väljer därför att härda ut ute i villan, hemtjänsten får komma och besöka dem istället. Det unga paret som bor i lägenheten hittar ingen villa, och snart föds deras första barn som kommer få bo i en lägenhet de första åren.

Hade huspriset inte stigit sedan 70-talet hade de kunnat flytta, då de inte behövt betala någon reavinstskatt. Bostadsrätten hade förstås också kostat motsvarande, ex 200 000:- i det fallet.

Scenario två
Samma äldre par dör. Enda tillgången de lämnar efter sig är huset. Det säljs för 1 695 000:-, vilket ger en reavinst på 1 395 000:-, och 306 900:- i skatt. Den avskaffade arvsskatten blir alltså 306900/1695000=18%.

Hade huspriserna inte stigit sedan 1970-talet, så hade arvsskatten blivit 0% och hela tillgången hade gått vidare till parets barn.

Scenario tre
Det äldre paret kastar ut sin ansvarsfulla ekonomi genom fönstret, och tar ett seniorlån på huset, som de festar upp på resor. De dör innan banken tar huset. Huset säljs av dödsboet, reavinstskatt blir 306900:-, men skulderna är 1 500 000:-. Banken får en förlust på 111 900:-, eftersom staten alltid har prioritet när det gäller fordringar, och parets barn ärver inte ett öre.

Diskussion
Förklara för mig vad som är bra med de stigande bostadspriserna ovan? Enda vinnaren blir väl staten som får in skattepengar och bankerna som får lånat ut pengar? (Tillägg, tipstack Juggen, är förstås att mäklarna också blir vinnare och får allt större ersättningar för att förmedla bostäder, och därmed på inget sätt vill hålla nere priserna)

Om bostadspriserna inte drabbades av inflation, utan låg konstanta skulle man inte få inlåsningseffekter och bättre rörlighet på bostadsmarknaden, och även bostäder skulle vara befriade från arvsskatt. Istället skulle man förstås amortera på sin bostad, och likt det äldre paret vara skuldfria efter ca 20 år.

37 kommentarer
0 FacebookTwitterPinterestLinkedinRedditEmail
Ekonomi

Det finns inget positivt med stigande bostadspriser

av Cornucopia?

I gammelmedia står det att läsa att fyra av tio svenskar är optimistiska om bostadspriserna, dvs de förväntar sig att priserna skall stiga. Hur det nu kan tolkas som optimistiskt? Det gynnar nämligen exakt ingen att bostadspriserna stiger. Dessutom borde rubriksättningen hos gammelmedia vara att sex av tio tror inte på stigande priser. Verkar som någon journalist någonstans har alldeles för stora lån på bostaden och är väldigt nervös när man kan vinkla att en minoritet tror på stigande bostadspriser till att svensken tror på stigande bostadspriser.

Men man vill väl elda på den förhatliga uppgången i bostadsbubblan. Fast man får fråga sig varför?

Bloggaren Juggen har lite synpunkter. Det enda som nominellt stigande bostadspriser innebär är att man får en potentiell skatteskuld. För skatten inflationsjusteras inte, utan det skall betalas skatt på värdestegringen i ditt boende, trots att du fortfarande är lika fattig. Du äger nämligen fortfarande bara en bostad. Inte en större bostad, utan bara en bostad med en högre siffra på prislappen den dag du eller ditt dödsbo säljer.

För alla andra varor än bostäder så ses det som positivt när priserna faller; bensin, mat, el, platt-TV, kläder. Men för bostäder så skall det tydligen vara positivt att dessa blir dyrare och dyrare, och bygger upp allt större latenta skatteskulder hos folk.

Dessutom höjs fastighetsskatten.

Många väljer ju att inte amortera, utan höjer rent av successivt sitt lån på huset för att t ex finansiera utlandsresor, ny bil etc.

Det betyder om bostaden dubblar i pris tills den säljs, säg från 2 miljoner till 4 miljoner, så sitter de med fulla lån, men skall betala 600 000:- i skatt, om de flyttar till en mindre bostad och inte köper något ännu dyrare och bara skjuter problemet ännu mer framför sig.

Om bostaden istället står helt stilla i pris, så kommer de kunna sälja, få loss 2 miljoner och kan sedan köpa en mindre bostad utan att betala ett öre i skatt.

Det gynnar alltså inte ens de som redan är inne i “bostadskarriären” att priserna stiger, åtminstone inte så länge man vill fortsätta att köpa sin bostad.

För att inte tala om de “ungdomar” som upp mot 30-årsåldern får finna sig i att bo hemma hos mamma, för de har inte råd att skaffa sig en bostad, åtminstone inte i storstadsregionerna.

Nej, inflation är inte av godo, inte heller i bostadspriserna. Faktum är att för den individuella konsumenten är deflation alltid att föredra, så länge deflationen beror på ökad effektivitet och inte pga havererande ekonomi. De tekniska landvinningarna de senaste decennierna borde faktiskt leda till lägre bostadspriser, pga effektivare produktionsmetoder, men istället så får vi höjda priser.

Detta kommer inte sluta väl.

22 kommentarer
0 FacebookTwitterPinterestLinkedinRedditEmail
Ekonomi

Felkällor inom bostadsprisstatistiken

av Cornucopia?

I en kort sk “expertkommentar” till en artikel om fukt- och mögelskadade nyköpta hus nämner fastighetsbyråns pressansvarige att det är större prisskillnad än förut mellan objekt i fint skick och de sämre.

Här försäger han sig alltså, och värdefallet på bostäder är alltså större än vad som redovisats i mäklarnas statistik. Attraktiva objekt går alltid att sälja, vilket innebär korta säljtider och högre omsättning relativt de sämre objekten. Om det säljs fem stycken toppobjekt per uselt “charmigt” renoveringsobjekt, där toppobjekten inte fallit i pris, men renoveringsobjektet halverats i pris, så innebär det att statistiken baserad på avslutade affärer visar fel värden på bostadsbeståndet i stort.

För hälften av alla bostäder är renoveringsobjekt. Att värdet på dessa fallit avspeglas inte i statistiken, om det till största delen är toppobjekt som säljs pga kortare säljtider. Detta medför i sin tur för höga taxeringsvärden och många andra felaktigheter. Och obehagliga överraskningar för de som behöver sälja sitt renoveringsobjekt pga arbetslöshet eller ändrade förhållanden.

Slutsatsen är alltså att det kan vara så att prisstatistiken är felaktig, eftersom sämre objekt är mer svårsålda idag.

Sedan flosklas det förstås vidare om att man skall binda räntan på sitt lån. Visst är det så att den korta räntan nu inte kan gå ner mycket mer, när Riksbankens styrränta är 0.25%. Visst, den kan fortfarande sänkas till 0%, men inte mer än så. Men de långa räntorna är en annan sak. Man låser inte till den korta räntan, man låser till lång ränta. T ex så skiljer 10-årsräntan hos Swedbank sig minimalt mot innan den akuta fasen av finanskrisen. 10-årsräntan hos Swedbank är nu 5.58% mot 6.28% för ett år sedan. Jämför med att rörlig var 5.63% för ett år sedan, och 3-månaders är nu 1.8%.

Oavsett så är det oväsentligt. Man bör alltid ha rörlig ränta, och istället sätta upp vad för gräns man har råd att bo kvar vid, ex 8% ränta. Då amorterar man hela tiden skillnaden mellan räntan och 8%. Idag ger Swedbank 1.8% i 3-månadersränta. Amorteringen blir alltså 6.2%, eller en amorteringstakt på 16 år. Nu kanske inte banken accepterar den takten, men då får man sätta mellanskillnaden på bankkonto eller motsvarande så länge för att en dag lösa lånet rakt av.

När räntan stiger så sänker man sin amorteringstakt, men månadskostnaden förblir stabil. Goda bolånetider betalar sig därmed i form av snabbare skuldfrihet.

Och det är just så här man bygger grunden för en ny högkonjunktur, genom att minska belåningen och skulderna i ekonomin. Först när vi avbelånat oss tillräckligt via amorteringar, sparande och konkurser så finns det en grund att bygga en sund ny uppgång i ekonomin på.

Det går inte att bota en ekonomisk och finansiell kris orsakad av låga räntor och överkonsumtion med lånade pengar med ännu lägre räntor och ännu mer lånebaserad konsumtion. Oavsett vad de som driver den linjen säger. Man släcker inte en brasa med bensin.

4 kommentarer
0 FacebookTwitterPinterestLinkedinRedditEmail
Ekonomi

Rika hamnar INTE hos kronofogden

av Cornucopia?

Att ha en hög lön, som utgör underlag för att ta stora lån innebär inte att man är rik.

Skillnaden mellan grannen med stora huset och nya bilarna och grannen med lilla orenoverade huset och gamla bilen är i 98% av fallen storleken på skulderna. Endast 1.6% av alla svenskar har nettotillgångar som är så stora att de kan äga en stor dyr villa i ett finare storstadsområde utan några skulder, dvs över 5 MSEK.

Resten har finansierat fiiina villan och BMW:n med lån.

I själva verket är det så att många familjer eller hushåll som räknas som höginkomsttagare har precis lika lite pengar kvar att röra sig med när alla räkningar och fasta kostnader är betalda, som den som har låg lön. Folk har nämligen en tendens att belåna sig upp till så mycket de har råd med.

Och när arbetslösheten nu kommer så spelar det ingen roll att räntorna är rekordlåga, det går inte att betala på konsumtionslånen, BMW:n eller femmiljonerslånet på fiiina villan ändå. Så nu sticker antalet fd höginkomsttagare iväg hos Kronofogden. Antalet ärenden med personer som hade en inkomst på över 400 000:- SEK per år ökar nu med drygt 27% hos Kronofogden, medan t ex ärenden med inkomsttagare med en tidigare inkomst i intervallet 150 – 200 000:- faktiskt minskar hos fogden.

Däremot kan jag inte hålla med om DN:s rubrik, dvs att antalet rika som hamnar hos Kronofogden ökar. Man hamnar inte hos Kronofogden om man är rik. Man hamnar hos Kronofogden om man är skuldsatt. Att tidigare haft ett utrymme för att ta höga lån och en omdömeslös bank som gett dessa lån, dessutom utan krav på rimlig amorteringstakt, innebär inte att man vare sig har varit eller är rik. Att amortera ett huslån i en takt på 100-300 år är inte att amortera. 20-30 år, det är amortering det, och då klarar man även av perioder av arbetslöshet. Dels för att skulden minskat, och dels därför att man kan minska amorteringarna om man tappar inkomst.

Det är fullt möjligt att jobba sig rik i Sverige, tvärt emot vad som brukar sägas. Det handlar bara om att inte hoppa på statusracet, och inte uppgradera sin levnadsstandard till vad som förväntas vara ståndsmässigt.

Alla som är rika på riktigt ser inte ut att vara det.

Och de flesta som ser ut att vara rika är det inte, de har bara höga skulder.

Glöm inte det när avundsjukan börjar gnaga. Nu skall jag stoppa strumpor.

Nu har t o m Madoffs fru blivit av med lyxvåningen… Också en illusion av rikedom, baserad på stulna pengar.

SvD sätter rubriken bättre än DN, fler högavlönade hos Kronofogden, liksom DI och GP. Men till skillnad mot DN så citerar de bara TT, och skriver inget eget, så man bör nog vara förlåtande mot den felaktiga rubriken på DN.

9 kommentarer
0 FacebookTwitterPinterestLinkedinRedditEmail
Nyare artiklar
Äldre artiklar