Felkällor inom bostadsprisstatistiken

I en kort sk “expertkommentar” till en artikel om fukt- och mögelskadade nyköpta hus nämner fastighetsbyråns pressansvarige att det är större prisskillnad än förut mellan objekt i fint skick och de sämre.

Här försäger han sig alltså, och värdefallet på bostäder är alltså större än vad som redovisats i mäklarnas statistik. Attraktiva objekt går alltid att sälja, vilket innebär korta säljtider och högre omsättning relativt de sämre objekten. Om det säljs fem stycken toppobjekt per uselt “charmigt” renoveringsobjekt, där toppobjekten inte fallit i pris, men renoveringsobjektet halverats i pris, så innebär det att statistiken baserad på avslutade affärer visar fel värden på bostadsbeståndet i stort.

För hälften av alla bostäder är renoveringsobjekt. Att värdet på dessa fallit avspeglas inte i statistiken, om det till största delen är toppobjekt som säljs pga kortare säljtider. Detta medför i sin tur för höga taxeringsvärden och många andra felaktigheter. Och obehagliga överraskningar för de som behöver sälja sitt renoveringsobjekt pga arbetslöshet eller ändrade förhållanden.

Slutsatsen är alltså att det kan vara så att prisstatistiken är felaktig, eftersom sämre objekt är mer svårsålda idag.

Sedan flosklas det förstås vidare om att man skall binda räntan på sitt lån. Visst är det så att den korta räntan nu inte kan gå ner mycket mer, när Riksbankens styrränta är 0.25%. Visst, den kan fortfarande sänkas till 0%, men inte mer än så. Men de långa räntorna är en annan sak. Man låser inte till den korta räntan, man låser till lång ränta. T ex så skiljer 10-årsräntan hos Swedbank sig minimalt mot innan den akuta fasen av finanskrisen. 10-årsräntan hos Swedbank är nu 5.58% mot 6.28% för ett år sedan. Jämför med att rörlig var 5.63% för ett år sedan, och 3-månaders är nu 1.8%.

Oavsett så är det oväsentligt. Man bör alltid ha rörlig ränta, och istället sätta upp vad för gräns man har råd att bo kvar vid, ex 8% ränta. Då amorterar man hela tiden skillnaden mellan räntan och 8%. Idag ger Swedbank 1.8% i 3-månadersränta. Amorteringen blir alltså 6.2%, eller en amorteringstakt på 16 år. Nu kanske inte banken accepterar den takten, men då får man sätta mellanskillnaden på bankkonto eller motsvarande så länge för att en dag lösa lånet rakt av.

När räntan stiger så sänker man sin amorteringstakt, men månadskostnaden förblir stabil. Goda bolånetider betalar sig därmed i form av snabbare skuldfrihet.

Och det är just så här man bygger grunden för en ny högkonjunktur, genom att minska belåningen och skulderna i ekonomin. Först när vi avbelånat oss tillräckligt via amorteringar, sparande och konkurser så finns det en grund att bygga en sund ny uppgång i ekonomin på.

Det går inte att bota en ekonomisk och finansiell kris orsakad av låga räntor och överkonsumtion med lånade pengar med ännu lägre räntor och ännu mer lånebaserad konsumtion. Oavsett vad de som driver den linjen säger. Man släcker inte en brasa med bensin.