Hur slår bostadskrasch centralt vs förort – exempel London

En relevant fråga inför den förestående kraschen i den svenska bostadsbubblan är hur prisnedgången slår centralt kontra förort. En allmän uppfattning är att priserna, likt under 90-talskrisen, ska falla mer i förorterna. Öppen data för Sverige saknas dock, men brittiska Land Registry har utmärkt data för London och kraschen i samband med finanskrisen. Slutsatsen där är att de procentuella nedgångarna är lika stora.

Husprisindexutveckling i London från 1995 till juni 2014. Augusti 1995 = 100.

Nu känner jag inte till Londons förorter jätteväl och Land Registry har bara koll på motsvarande svenska villor (eller i förekommande fall i City of Westminster, aka det som de flesta tänker på som London, town houses). Likheterna med bubblan på svenska bostadsrättslägenheter är alltså knappast perfekt. Därtill är City of Westminister förstås … lite speciellt.

Indexpriserna ni ser till höger ska förstås inte jämföras med varandra, då alla startar på index 100 i augusti 1995. Jag har valt dels Greater London, vilket är indexet för hela Stor-London, tänk Stor-Stockholm. Dels har jag valt City of Westminster, vilket närmast kan liknas vid centrala Stockholmskommun, ej Järvafältet. Sedan tog jag godtyckligt Havering som ligger långt ut, kanske jämförbart med Täby eller ngt sådant? Någon med lokalkännedom kan säkert beskriva Havering bättre.

Procentuella prisförändringar per månad 2007 – 2009. Greater London som linje, mörka staplar City of Westminster, ljusa staplar är Havering.

Vad vi ser, månad för månad, är att priserna stiger procentuellt snabbare centralt i City of Westminster. I Havering stiger priserna något under snittet för Greater London. När sedan priserna kraschar 2008 – 2009, så faller initialt Havering långsammare än City of Westminster och även Greater London i stort, men mot slutet är skillnaden obefintlig. Dessutom fortsätter priserna ner i Havering även efter de vänt upp igen i Westminster.

I City of Westminster föll priserna 14% från februari 2008 till april 2009. I Havering föll de 16% från januari 2008 till augusti 2009. I Greater London i stort föll de 17% från februari 2008 till april 2009. Återhämtningen uteblir sedan i Havering, där index först går över toppen från januari 2008 i april 2014.

Man kan summera med att centrala delar leder nedgången, men vänder upp före ytterdelarna, som tar tid på sig att alls vända upp igen. Totalt sett är nedgångarna ungefär lika stora procentuellt, med 14 – 17% i nedgång. Men beloppen i City of Westminster är förstås skyhöga och likaså förlusterna, nominellt.

En möjlig slutsats är att det innebär en risk att bosätta sig centralt, men att man snabbare återhämtar priserna efter kraschen, där det kan ta många år för priserna att återhämta sig i förorten.

Detta är en enkel anekdot, och säger ingenting om det helt unika Stockholm, där bostadspriserna aldrig kommer falla, utan fortsätta stiga 13% om året för att runt 2050 kosta ca 4 MSEK per kvadratmeter. Dessvärre finns inte lika bra prisdata från svenska öppna, gratis, källor^1..

^{1. Land Registry publicerar rent av samtliga fastighetsaffärer sedan 1995, om man t ex vill skapa ett eget index utifrån en 3+ Gb stor datamängd. I Sverige sitter istället skattepengdiande myndigheter och tar betalt för att lämna ifrån sig det data som de får skattepengar för att upprätta.}