Med gårdagens statistik för bostadspriserna fortsätter de latenta skatteskulderna1. hos bostadsägarna att byggas upp. Skatteskulderna ökade med 1.34% för lägenheter och 3.49% för villor i Sveriges medelstora och större städer.
 |
| Utvecklingen latenta skatteskulder
för klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar i Stockholms kommun. Källa: Valueguard-KTH |
Statistiken från augusti visade på extrema uppgångar för villor. De latenta skatteskulderna ökade med 3.42% kvalitetsjusterade procent i Stockholm2., 2.93% i Zlatans hemstad och otroliga 5.81% i Muteborg på bara en månad.
För skatteskulder kopplade till klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar var ökningen mer blygsam. 1.57% ökade skatteskulder i Stockholm, 2.47% i Zlatans hemstad men minskade skatteskulder i Muteborg, där dessa backade kvalitetsjusterade 1.14%.
Klubbmedlemskapens skatteskulder har nu ökat med 14.69% i Stockholms kommun på ett år, 11.77% i Muteborg och 5.75% i Zlatans hemstad. Villaägarnas skatteskulder har istället ökat 10.86% i Stockholm, 6.86% i Muteborg och 6.65% i Zlatans hemstad.
1. Andra kallar det bostadspriserna och känner sig rika, men allt de får med stigande värdering på sin bostad är en ökande framtida skatteskuld3.. Trots allt är värdet på bostaden det samma trots att skatteskulden ökar – ett tak över huvudet, en plats att laga och äta sin mat, en plats där ingen annan än du smutsar ner toaletten och en plats där din säng sover (obskyr pop-kulturell referens).
2. Stockholmare, världens intelligentaste människor, blir så förbannade om man kallar Stockholm för Tjockhult eller Fjollträsk, så av respekt för Anna Kinberg Batra kallar jag Fjollträsk för Stockholm.
3. Dessutom ger stigande värderingar också en stigande potential för fastighetsbeskattning.Men vi är inte där riktigt än.
22 kommentarer
Du skriver mycket bra om det mesta, Cornucopia. Men detta var ett riktigt bomskott. Latenta skatteskulder kan vara av intresse om man placerar och handlar aktivt i aktier eftersom det kan vara intressant att veta vad aktierna är värda vid en försäljning (gäller ju även det fall att man får tillbaka lite på skatten vid försäljning med förlust, dvs om man inte handlar via t ex en kapitalförsäkring). Men att snacka om latenta skatteskulder när det gäller fastigheter är bara snömos. <den dag man säljer och får en vinst har man ju pengar till att betala den skatt som då gäller. Inget som helst problem alltså.
Det är visst ett problem. Säljer du ska staten ha 17-30-30% av värderingsstegringen på din bostad om du inte köper en ny bostad, t ex om du flyttar ihop med någon eller flyttar utomlands eller till en hyresrätt tillfälligt.
När du därefter ska köpa en ny bostad efter några år har ett antal procent av ditt värde tagits i skatt, trots att bostaden du sålde egentligen hade blivit sämre pga förslitning.
Reglerna kan också stramas åt genom att räntan på skatteskulden höjs. Tills det blir mera lönsamt att börja amortera skatteskulden.
Det vore ganska orimligt om man inför amorteringstvång för lån till banken, men inte på skatteskulden.
Visst är det ett problem, Jag är mer eller mindre låst i mitt boende med tanke på att om jag vill flytta till något likvärdigt, alltså inte ens ett bättre boende, så får jag betala en flyttskatt på i runda slängar 250000 i dagsläget. Eller så får jag betala en extra årlig skatt i form av ränta på uppskovsbeloppet.
Känner också flera äldre pensionärer som funderar på att flytta, men som räknat på det och flyttskatten gör flytten till en förlustaffär, eller i bästa fall ett nollsummespel. Då ställer man också väldigt höga krav på ett ev. nytt boende om man flyttar…
Pris och värde är inte samma sak, Greyshark. Bra skrivet Cornu.
Fast om en väsentlig del av ökningen av privatpersoners tillgångar består i värdestegring på bostäder, och den värdestegringen är direkt hänförbar till den förda politiken, varför skulle den då undantas från skatt?
Det finns många olika sorters ökning av tillgångsvärden som politiken tveksamt eller inte alls kan berömma sig av, och som beskattas hårt, men entydigt politiskt inducerade värdestegringar skulle alltså få lägre eller ingen skatt? Förstår inte logiken där.
@Greyshark
Visst kommer man ha pengar till att betala skatten när man säljer, men det innebär att man inte skulle kunna köpa likvärdig bostad då man ju faktiskt har skattat bort 30% av vinsten. Antagligen därför man har möjlighet med uppskov – dvs man får skjuta på betalningen av den latenta skatteskulden ytterligare.
@viktualiebroder
Med tanke på att man talar om amorteringskrav så vore ju analogin att man helt enkelt fick en avbetalningsplan med skattemyndigheten istf att locka dig att betala genom att påföra ränta.
@Greenious
Ville man undvika den effekten så vore det kanske läge att återinföra en slags förmögenhetsskatt på tillgångar mot att man inte tar ut reavinstskatt på dessa tillgångar. Det är ju lite inkonsekvent att man kan befrias från reavinstskatt på aktier mot att man underkastar sig en förmögenhetsskatt när man inte ger samma möjlighet när det gäller bostäder. Kanske tycker man det är mer önskvärt att man har rörlighet på aktiemarknaden än på bostadsmarknaden? Isf varför?
@Anonym
Problemet är inte att bostadsförsäljningar beskattas, eftersom den skatten ändå realiseras när jag mer eller mindre är död och begraven. Problemet är uppskovet och att man inte kan flytta utan att betala skatt idag. Det är en kostnad som alla som funderar på att flytta måste beakta idag, och som gör att pensionärer avstår att skaffa mindre, och att barnfamiljer inte har råd att köpa större… Det gamla systemet med uppskov var långt bättre och låste inte in folk i sina boenden.
Folk oroar sig över räntorna, men den dag uppskovsräntorna går upp så är det många som kommer hamna i kläm dubbelt upp. Jag undrar om bankerna räknat på det i sina 7%…
Du syftar på ISK antar jag? Jag tror iofs att det är en neutral lösning, och att staten hämtar in lika mycket på den som den gjorde på det vanliga sättet. Fördelen är ju att skatteverket numera antagligen slipper granska 500 sidor aktieaffärer och att antalet fel bland de som tradar mycket numera är minimalt. På det stora hela så är jag alltså rätt säker på att ISK var en bra reform.
@Greenious
Jo jag syftar på ISK/KF.
Jag vet inte om det är en neutral lösning – jag tycker det borde innebära en lättnad för investeraren eftersom man borde kunna lyckas med att få bättre avkastning än slr.
Tanken var att man typ betalar en skatt årligen på någon procent av bostadens värde mot det att man får realisera vinsten skattefritt (formellt realiserar du vinst varje gång du säljer – även om du inte får pengarna i handen då du köper nytt). På detta sätt skulle man slippa inlåsningseffekten (då du får betala även om du bor kvar) och med väl avvägd procentsats kan staten få in samma summa ändå.
"Andra kallar det bostadspriserna och känner sig rika, men allt de får med stigande värdering på sin bostad är en ökande framtida skatteskuld3.. Trots allt är värdet på bostaden det samma trots att skatteskulden ökar – ett tak över huvudet, en plats att laga och äta sin mat, en plats där ingen annan än du smutsar ner toaletten och en plats där din säng sover (obskyr pop-kulturell referens)."
Skatteskulden uppstår ju bara när en försäljning sker = bostadsägaren får pengar.
Den framtida eventuella skatteskulden påverkas ju ingenting av värderingen av ett hus.
Ja, exakt. Och om Svensson får ett jobb på norra sidan om stan, säljer han då sin kåk i nynäshamn och flyttar närmare jobbet eller kan han lika gärna pendla de där 20 milen fram och tillbaka istället?
Rent krasst är inlåsningen som denna skatt innebär en ren miljökatastrof. Dessutom försvårar det för alla pensionärer och barnfamiljer som behöver större/mindre.
Valet är helt upp till dig.
Slippa skatt
Göra en vinst.
Välj ett – du kan inte få båda.
Att sälja något och ersätta det med något likvärdet är väl inte att göra en vinst?
Skattesmäll får man dock.
Naturligtvis är valet helt upp till den enskilde. Och lika självklart är det att jag är i min fulla rätt att kritisera ett upplägg som ger märkliga konsekvenser. Såsom att upphovsräntan gör att folk avstår från att flytta.
Skatten på försäljning av bostäder skulle f.ö. aldrig accepteras ö.h.t. om inte möjligheten till uppskov fanns eftersom det är en dubbel skatt, dels har staten redan tjuvbeskattat mina tillgångar genom inflationen, dels beskattar de värdet på det som återstår.
"vinst" när det gäller boende är f.ö. en ren chimär, eftersom den aldrig går att realisera för den enskilde medans man är i livet, vilket också är en anledning till att staten kommer undan med vinstbeskattning på försäljningen. De som är döda och begravda kan inte protestera.
Så rent krasst är inte beskattningen i sig något jag egentligen bryr mig om, det är uppskovsräntan som gör att jag inte kan byta boende utan att betala skatt som stör mig nåt kopiöst.
Jag optimerar alltid skatten.
Säljer med förlust och slipper den helt!
Tage Danielssons hjälte som ägnade hela sitt liv att återfå en överskattad skatt är min hjälte:
Jag tror han beskriv här: http://sv.wikipedia.org/wiki/Sagor_f%C3%B6r_barn_%C3%B6ver_18_%C3%A5r
Det är märkligt, men dessvärre rätt vanligt, att det ämne man diskuterar mer eller mindre glöms bort för att någon eller flera debattörer tar upp helt ovidkommande ämnen. Så även i detta fall.
Visst finns det en inlåsningseffekt om man vill sälja ett boende där man sitter med en värdestegring och köpa ett nytt likvärdigt boende. Men det var inte det Cornucopia skrev om. Han ville märkligt nog framhålla att en latent skatteskuld på ett boende på något sätt är negativ. Vilket alltså inte är fallet.
Vad jag vill ha fram är att en latent skatteskuld på ett ägt boende är fullkomligt ointressant – så länge man bor kvar. Ingen ränta på denna fiktiva skuld behöver betalas, och inga andra negativa effekter drabbar ägaren. Och till någras glädje, kanske även Cornucopias, minskar denna fiktiva skuld kraftigt om boendepriserna kraschar. OK, de stiger förstås om boendepriserna fortsätter uppåt, men det är väl ingen här som tror på? Och även om så vore har det ju ingen betydelse för privatekonomin så länge man bor kvar.
Sedan vill jag framhålla att när en bostad säljs med vinst beskattas vinsten med 22% och ingenting annat. Vilket givetvis är mycket nog…
Det är på något sätt symptomatiskt att alla (utom Cornucopia) förutsätter vinst på bostaden. Men vinster och förluster jämnar ut sig över tiden som bekant.
Jag förstår inte varför vinstbeskattning kan skjutas upp, medan förluster inte kan vidareföras till något annat år. Ett symmetriskt system skulle till och med ge en liten ränta på sparade, men ännu ej realiserade, förlustavdrag. Men icke så.
Ytterligare ett sätt på vilket den som önskar vara skuldfri, och utan dröjsmål löser eventuellt uppkomna skulder, missgynnas och straffas skattemässigt.
En sista kommentar, Cornucopia skriver: "När du därefter ska köpa en ny bostad efter några år har ett antal procent av ditt värde tagits i skatt, trots att bostaden du sålde egentligen hade blivit sämre pga förslitning."
Till att börja med förstår jag inte sammankopplingen mellan att skatt belastar försäljningen och att bostaden "trots detta" är (eller påstås vara) försliten. Men viktigare är att en såld bostad så gott som aldrig är "försliten" jämfört med skicket då den köptes. Detta gäller sannolikt i första hand småhus, men säkert även i många fall bostadsrätter.
OK, vi kan bortse från extremt korta ägandeperioder på ett eller ett par år. Men i övrigt är det rätt självklart så att en ägare rustar upp sin bostad år från år och inte alls låter den förfalla. I mitt eget senaste boende har jag ägt huset i 17 år, och har under denna tid investerat minst 50% av inköpspriset i värdehöjande förbättringar. Ett annat exempel är min son m fam som köpte ett 30-tals hus i Hägersten. Där har minst ett lika stort belopp som inköpspriset investerats i värdehöjande åtgärder. Jag kan ge åtskilliga fler exempel på detsamma.
Detta är ett genomgående fenomen. Enligt mig beror en stor del av de stigande priserna på villafastigheter på förbättringsåtgärder. Kanske inte fullt ut, speciellt inte i Stockholmsområdet, där jag även kan ge exempel på väldigt stora prisökningar utan så stora värdehöjande åtgärder. Men som sagt, i de allra flesta fall är det så.
Förutsatt att man inte behöver pengarna själv i nästa led så ska man väl alltid sälja till högst inköpspris och sedan ta ut skillnaden mellan inköpspriset och verkligt marknadspris på annat sätt. T ex guld i handen. Guld är en underskattad bytesvara.
Tillägg: Detta görs redan. Titta på den detaljerade statistiken över försäljningspriser på sålda objekt. Där framgår att det finns objekt som säljs långt under marknadspris. Alla dem är inte förtidsplanerade arvsskiften.
@Gronvita
Du menar att sälja det till marknadspris och ta mellanskillnaden svart?
Såvitt jag kan se så finns det risk att om skatteverket får nys om det att de helt enkelt beslutar om att man sålt det till högre pris (ie marknadspris) och beskattar dig därefter.